14 - PLAZOS DE GARANTIA DE LA VIVIENDA NUEVA

El comprador de una vivienda nueva tiene unos plazos de garantía qué están regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación -LOE-, y dependiendo de la entidad de los vicios o defectos que se manifiesten existen tres tipos de garantía.

Diez años para defectos de cimentación y estructura, que son aquellos daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Tres años para defectos de habitabilidad, qué son los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen la falta o incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Un año para defectos de terminación y acabado.

El plazo para reclamar, plazo de prescripción, es de 2 años a contar desde que el daño se produce, y y todo ello sin perjuicio de las acciones que pudieran subsistir para exigir responsabilidades provenientes por incumplimiento contractual.

13 - ¿QUÉ HACER CUANDO SE TERMINA DE PAGAR EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Al pagar la última cuota del préstamo hipotecario mucha gente cree que la hipoteca deja de existir, pero no es así.

Deja de existir el préstamo porque ha sido abonado en su totalidad al banco, pero la hipoteca sigue vigente en el Registro de la Propiedad y por tanto la finca aparecerá con cargas.

Es recomendable, aunque no obligatorio proceder a la cancelación de la hipoteca ¿Cómo?

- Solicitar al banco un certificado de que el préstamo está totalmente pagado, y que el saldo es cero.

- Acudir a una notaría para que realice la escritura de cancelación de la hipoteca, que debe de ser firmada por un apoderado del banco. La Notaría -normalmente- avisará al apoderado del banco. La sucursal que nos da el certificado de deuda suele indicar al Notario que acudir donde suelen tener los datos del apoderado bancario.

- Una vez realizada la escritura hay que retirarla de la notaría y presentar en el Registro de la Propiedad para que se proceda a la cancelación de la hipoteca.

Es posible solicitar la cancelación al banco para que la realice a través de su gestoría, pero en este caso los costes se duplican.

Si no se realiza la cancelación de la hipoteca esta permanece vigente en el Registro de la Propiedad y la finca aparecerá con cargas.

La hipoteca también se extingue con el paso del tiempo, pero deben de transcurrir 20 años desde la fecha de terminación del préstamo, y en ese caso se puede cancelar mediante una instancia presentada en el Registro de la Propiedad.

Desde mi experiencia profesional aconsejo realizar la cancelación una vez terminada de pagar la hipoteca, para así tener la finca libre de cargas. Después pueden surgir problemas como fusiones bancarias, cierre de sucursales, queremos proceder a la venta de la finca y aparece la carga, etc que pueden suponer un auténtico quebradero de cabeza para la cancelación y que pueden dificultar otras operaciones.

12 - DOCUMENTOS INMOBILIARIOS

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Tanto el documento como el video están redactados y explicados de forma clara y sencilla para ser comprendidos y cumplimentados por cualquier persona sin conocimientos jurídicos.

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11- DURACIÓN MINIMA DE UN CONTRATO DE ALQUILER PARA VIVIENDA HABITUAL

El otro día una persona que quería alquilar un piso para vivienda habitual, me preguntó, que cual era la duración mínima que tenía que cumplir en el contrato.

Normalmente los contratos de vivienda habitual se realizan por años, y es potestativo para el inquilino prorrogarlos hasta los 5 años o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.

El arrendatario puede desistir del contrato transcurridos 6 meses desde la firma, previa comunicación al arrendador con una antelación de 30 días.

Por tanto la duración mínima para el arrendatario es de 6 meses.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de pactar en caso de desistimiento, que el arrendatario deba de indemnizar al arrendador.

La indemnización se establece en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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EPISODIO 21 – DOCUMENTOS PREVIOS A LA VENTA EN ESCRITURA PUBLICA Y OTRAS CUESTIONES

- DOCUMENTOS PREVIOS A LA VENTA EN ESCRITURA PUBLICA

- ALQUILER CON OPCION A COMPRA

- ARRENDAMIENTO - IBI

- HIPOTECA A TIPO FIJO O VARIABLE

- LA HIPOTECA AUTOPROMOTOR

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LA HIPOTECA AUTOPROMOTOR

Hay personas que quieren construir su vivienda a medida, y no adquirir una casa terminada.

Normalmente son viviendas unifamiliares que se construyen en una parcela de terreno.

Si se necesita financiación hipotecaria se recurre al producto de hipoteca de autopromotor.

Estas hipotecas están destinadas a financiar la construcción de la vivienda y no la compra del terreno, por lo que habrá que ser propietarios de la parcela sobre la que queramos construir.

Por regla general los bancos sólo conceden estas hipotecas a personas que tienen solvencia y una situación económica estable.

Los requisitos administrativos son abundantes: que el terreno sea urbano, disponer de licencia de construcción, proyecto de obra, presupuesto de construcción, certificado energético, seguros, etc

La entrega de dinero por el banco será gradual según certificaciones de obra entregadas, hasta la certificación final de obra.

Posteriormente licencia de ocupación y alta en suministros.

Todo el riesgo de la ejecución de la obra es para el promotor.

Por ello si se quiere uno construir su vivienda hay que estudiar muy bien la operación, asesorarse por buenos profesionales y tener una base financiera suficiente para acometer la obra y posibles imprevistos.

HIPOTECA A TIPO FIJO O VARIABLE

Una de las preguntas mas realizadas últimamente cuando se va a solicitar financiación, es que tipo de préstamo contrato, a tipo fijo o variable.

La ventaja del tipo fijo es la seguridad, ya que independientemente de la situación económica o geopolítica, siempre es el mismo tipo de interés y por tanto la misma cuota.

Hasta ahora los tipos de interés fijos, si eras un buen cliente y contratabas o tenías los productos que bonificaban, eran realmente atractivos.

Debido a la situación económica y política las hipotecas a tipo fijo se han encarecido bastante en los últimos 10 meses.

El tipo variable, por regla general es más beneficioso a corto plazo, pero queda la incertidumbre a largo plazo.

El tipo de interés ha subido varias veces este año, y el Euribor – que llevaba varios años en negativo- , ya es positivo y posiblemente terminara el año por encima del 3 %.

El Euribor sigue subiendo, ha cerrado noviembre en 2,820 %.

Los que revisen su hipoteca en este mes van a sufrir un fuerte incremento en su cuota hipotecaria.

Un préstamo medio de 150.000 € a 25 años, y en que se pactó un diferencial del 1 %, pasará de una cuota aproximada de 533 € a 777 €, lo que supone un incremento de 244 € al mes o 2.928,00 € al año.

Pero ¿cuales son la previsiones para el año 2023?

La mayoría de los analistas espera que el Euribor suba durante el primer semestre del año 2023, ya que el BCE va a seguir subiendo los tipos de interés para controlar la inflación de la eurozona, que ronda el 10 %.

Se espera que alcance al menos el 3,5 %.

Por lo tanto, actualmente, que tipo de hipoteca aconsejar al cliente es una tarea difícil, que habrá que estudiar en cada caso y teniendo en consideración el perfil de las personas que van a contratar el préstamo.

ARRENDAMIENTO - IBI

El impuesto de bienes inmuebles (IBI) es un impuesto que se paga a los Ayuntamientos todos los años por los propietarios de bienes inmuebles, bien sean locales, pisos, garajes y fincas urbanas o rusticas.

La base imponible está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles que se determina, notifica y es susceptible de impugnación conforme a las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Valor catastral: Se determina objetivamente a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y está integrado por el valor catastral del suelo y el de las edificaciones. Para su determinación se han de tener en cuenta los criterios valorativos establecidos en las normativa reguladora del Catastro inmobiliario. Como regla general, no puede superar el valor de mercado

El devengo del impuesto se produce el primer día del período impositivo que coincide con el año natural.

Una de las cuestiones que surge a veces para los propietarios que arriendan su vivienda, es la de si se puede repercutir este gasto al arrendatario.

Hay que recordar que para la hacienda pública el obligado tributario y quién debe de hacer el pago es siempre el propietario, sin que le afecte el pacto privado entre partes.

Pero este tributo, en virtud de lo establecido en el art. 20 de la LAU, se puede pactar y repercutir al arrendatario en virtud del tiempo que tenga alquilado el inmueble-

Para ello hay que cumplir dos requisitos:

1- Que se haga constar por escrito en el contrato de arrendamiento

2- Que conste el importe correspondiente al IBI en el momento de la firma del contrato.

En los contratos de renta antigua, los firmados antes del 9 de mayo de 1985, será el arrendatario el que debe de hacer frente al IBI, salvo que en su contrato se haya establecido que será de cuenta del propietario.

ALQUILER CON OPCION A COMPRA

¿Es una buena idea el alquiler con opción a compra?

Si lo que se desea es la venta de la vivienda, pero esta no se consigue por algún motivo, puede ser una buena opción siempre que se pacte adecuadamente.

Es una figura jurídica compleja: El alquiler y la opción de compra

En primer lugar hay que dejar claro si se establece una prima por la opción de compra, y el plazo en el que esta se podrá ejercitar.

Mientras el inmueble  está arrendado perdemos cualquier otra posibilidad de venta, y si es una vivienda habitual, el plazo en el que el arrendatario puede permanecer es de 5 años.

También hay que dejar claro si lo pagado por el alquiler, se aplicará total o parcialmente al  precio de la vivienda en caso de ejercicio de la opción de compra.

Al ser un arrendamiento, los gastos de comunidad y de reformas necesarias serán por cuenta del propietario.

La ventaja para el arrendatario es que le permite conocer la vivienda, la comunidad, el barrio donde está ubicada , y poder asegurarse que compra la vivienda deseada y que se ajusta a sus necesidades.

Para el propietario, salvo necesidad, desde mi punto de vista sólo le interesa esta opción, si hay una prima por la opción de compra, ya que sino lo que va a tener es un alquiler y la limitación de no poder disponer de la vivienda.

En estos casos habrá que tener en cuenta si asesoramos al   propietario o al  inquilino que quiere la opción de compra, para negociar las cláusulas del contrato.

Hoy voy a hablar de lo que se conoce cómo precontrato, reserva, entrega de cantidad a cuenta o contrato de arras.

Estos documentos hay que tener mucho cuidado al redactarlos, por qué puede causar un gran perjuicio al titular de la finca objeto de venta.

Un actual cliente mío hace un par de años vendía una casa rural por un precio aproximado de un millón de euros, llegó un interesado, en este caso de otro país y le dijo que quería comprarla.

Realizaron una reunión en un bar y en un documento muy simple establecieron una reserva o precontrato con la entrega en efectivo de 1.000,00 €, y comprometiéndose a firmar Escritura pública de compraventa en un plazo aproximado de 6 meses.

Qué sucedió, pues que la persona interesada dejó de estarlo, por circunstancias económicas o personales, lo desconocemos, y no dió la cara para resolver el documento que habían firmado -se marchó a su país-.

En este caso el vendedor se quedó como se suele decir en términos normales “enganchado”, ya que la persona que iba a comprar la finca no estaba interesada, pero tampoco le firmaba el documento de resolución del precontrato o reserva.

Esta situación impedía al vendedor poder realizar la venta a otra persona interesada, ya que podría incurrir en un caso de doble venta.

Al final, y transcurrido más de un año se pudo resolver el precontrato o reserva firmado tras varios requerimientos realizados al posible comprador.

Esta persona, en este caso, por no haber estado asesorado desde el principio sufrió un gran perjuicio, ya que tuvo la la propiedad paralizada durante 18 meses, y solo se pudo resarcir con la cantidad de 1.000,00 € que le habían entregado en el primer documento.

Por eso, como reitero en numerosas ocasiones, es conveniente estar asesorado en todos los trámites de las operaciones inmobiliarias, ya que hay un gran valor en juego, y este asesoramiento tenerlo desde el principio, pues los documentos que se firman, bien sea contrato privado documento de reserva, o cualquier otra denominación que se le dé tiene gran importancia en el devenir de una operación inmobiliaria satisfactoria.