תיקון שומה רטרואקטיבי - שימו לב איך עם קצת חשיבה מחוץ לקופסא אפשר לחסוך הרבה מיסים

מה זה בכלל "שליש דירה"?למה כולם מדברים על זה?והאם זה באמת חוסך מס - או שיש כאן מלכודת?בסרטון אני עושה סדר באחת האסטרטגיות הכי מדוברות בשוק הנדל"ן:✔ איך שליש דירה מאפשר ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה✔ למה שליש דירה לא "שורף" את הזכאות לדירה יחידה בעת רכישת דירה עיקרית✔ איך אפשר לשלב השקעה בשלישים יחד עם רכישת דירת מגורים✔ ומה קורה כשקונים יותר משליש אחדאבל זה לא נגמר כאן 👇❗ הנקודה שרוב האנשים מפספסים:אם מכרתם דירה עיקרית בפטור ממס שבח -השלישים שצברתם כבר לא יוכלו להימכר בפטור בעתיד.וזה כבר יכול לעלות הרבה מאוד כסף.

**למה לא כדאי לחתום על זיכרון דברים בעסקת נדל"ן?**רבים שומעים את האזהרה:"אל תחתמו על זיכרון דברים - זה כמו חוזה".והאמת?ברוב המקרים - זה נכון מאוד.כעורך דין שמלווה עסקאות מקרקעין כבר יותר מ-20 שנה, אני יכול לומר שזיכרון דברים עלול ליצור בעיות אמיתיות.כאשר לקוח מגיע אליי אחרי שכבר חתם על זיכרון דברים,המרחב המשפטי למשא ומתן מצטמצם מאוד.למה?כי מבחינה משפטית,**זיכרון דברים יכול להיחשב כהסכם מחייב לכל דבר.**אבל זו לא הבעיה היחידה.יש גם השלכה חשובה בהיבט של **מיסוי מקרקעין**:מרגע חתימת זיכרון הדברים,**ספירת 30 הימים לדיווח לרשות המסים מתחילה כבר מאותו יום**ולא ממועד חתימת חוזה המכר הסופי.כלומר - זיכרון דברים עלול לקצר משמעותית את לוחות הזמנים שלכם לדיווח.בנוסף, אתם נקשרים בעסקה עוד לפני שבוצעו הבדיקות המשפטיות החשובות.לא פעם מי שמציע לחתום על זיכרון דברים הוא מתווך או צד שלישי שרוצה לקדם את העסקה מהר.אבל בעסקאות נדל"ן -**מהירות היא לא תמיד דבר טוב.**ההמלצה שלי ברורה:אל תחתמו על זיכרון דברים.במקום זאת, העבירו את פרטי העסקה לעורכי הדין שלכם.עורכי הדין יתחילו לבצע בדיקות, להחליף טיוטות ולהתקדם להסכם מסודר ובטוח.ברוב המקרים אפשר להגיע לחוזה חתום תוך כמה ימים -אבל בצורה נכונה שמגנה על שני הצדדים.**לכן - אל תחתמו על זיכרון דברים.**בהצלחה בעסקה.

איך הסכם ממון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים במס על דירות?רבים לא יודעים, אבל הסכם ממון בין בני זוג יכול להיות כלי משמעותי מאוד בתכנון מס בעת רכישה או מכירה של דירות.כאשר בני זוג נחשבים מבחינת רשות המיסים כיחידה מיסויית אחת, דירה שנרכשת על ידי אחד מהם עלולה להיחשב כדירה שנייה - גם אם היא רשומה רק על שמו.במצב כזה מס הרכישה יכול לקפוץ ל-8% מהשקל הראשון.לדוגמה:ברכישת דירה במחיר של כ-2 מיליון ש”ח, מס הרכישה עלול להגיע לכ-160 אלף ש”ח.אבל במקרים מסוימים ניתן להציג לרשות המיסים הפרדה רכושית בין בני הזוג. כאשר ההפרדה מוכחת ומגובה בהסכם ממון ובהפרדה אמיתית בפועל - ייתכן שהדירה תיחשב כדירה יחידה של אחד מבני הזוג.במצב כזה מס הרכישה מחושב לפי מדרגות דירה יחידה - ולעיתים אף יש פטור ממס עד התקרה הקבועה בחוק.מעבר לכך, הפרדה רכושית יכולה גם לשמור על הפטור ממס שבח של בן הזוג האחר בעת מכירת דירה.כלומר, במקום לשלם מסים גבוהים על קנייה ומכירה של דירות - ניתן במקרים מסוימים לחסוך סכומים משמעותיים.עם זאת, חשוב להבין:הסכם ממון הוא הסכם אמיתי עם השלכות משפטיות. במקרה של פרידה, ההסכם הוא שקובע את חלוקת הרכוש בין בני הזוג.לכן ההפרדה הרכושית אינה מתאימה לכל זוג, והיא צריכה להיעשות רק לאחר בחינה משפטית ומיסויית מתאימה.בפודקאסט בא אסביר כיצד מציגים בפועל את ההפרדה הרכושית בפני רשות המיסים וכיצד מדווחים עליה.הפודקאסט נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל מקרה תלוי בנסיבותיו.

האם ניתן להעביר דירה בין אחים ללא תמורה, ומה המשמעות מבחינת מס שבח ומס רכישה?בניגוד להעברה בין הורים לילדים או בין בני זוג, העברה בין אחים אינה תמיד נהנית מאותן הטבות מס, ולכן חשוב להבין כיצד החוק מתייחס לעסקאות כאלה.בפודקאסט זה אני מסביר:מהי העברה ללא תמורה בין אחיםמתי עשויה להיות חבות במס שבחומה חשוב לבדוק לפני שמבצעים העברה כזו.

הטעות של הורים שמעבירים דירות לילדים בחיים (יש דרך חכמה יותר!)

צוואה חכמה!במשפחות רבות שיש להן מספר נכסי נדל"ן עולה רעיון נפוץ:להעביר דירות לילדים כבר עכשיו, ללא תמורה.הרעיון נשמע הגיוני – להעביר נכסים לדור הבא מוקדם ככל האפשר.אבל במקרים רבים דווקא פעולה כזו עלולה לגרום לנזק מיסויי משמעותי.כאשר מעבירים דירה לילד, למעשה "צובעים" אותו כבעל דירה.המשמעות היא שבעתיד, כאשר ירצה לרכוש או למכור דירה משלו, הוא עלול לאבד הטבות מס משמעותיות.בנוסף, כאשר מדובר בדירות ששוויין גבוה, ייתכן שגם בהעברה ללא תמורה יש חבות במס רכישה.במשפחות שמחזיקות מספר נכסים, קיימת לעיתים דרך חכמה יותר:תכנון נכון של צוואה והוספת נכדים ליורשים.כאשר הנכדים מופיעים בצוואה, ניתן לאחר הפטירה לבצע הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים. במסגרת הסכם כזה ניתן להחליט אילו נכסים יעברו לכל אחד מהיורשים.במקרים מסוימים ניתן להעביר את הדירות דווקא לנכדים שאין להם דירות, וכך לאפשר להם למכור את הדירות בפטור מלא ממס שבח.יתרון חשוב נוסף:הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים אינו נחשב לעסקת מקרקעין ולכן אינו יוצר אירוע מס.באמצעות תכנון נכון של צוואה והסכם חלוקת עיזבון ניתן לעיתים לחסוך סכומי מס משמעותיים – לעיתים מאות אלפי שקלים ואף יותר.לכן, לפני שמעבירים דירות לילדים במהלך החיים, כדאי לעצור ולבחון האם תכנון נכון של צוואה יכול להיות פתרון חכם יותר.

מוכרים בית פרטי וחוששים ממס שבח גבוה?במקרים מסוימים ניתן לבצע תכנון מס חוקי באמצעות העברה ללא תמורה לילדים לפני המכירה. פעולה זו עשויה להשפיע על חישוב מס השבח וליצור חיסכון משמעותי במס.בסרטון הזה אני מסביר:איך פועלת העברה ללא תמורה לילדיםמתי המהלך עשוי לחסוך מס שבחומה חשוב לבדוק לפני שמבצעים העברה כזו.

מוכרים נכס יוקרה או דירה?
אחד הדברים הכי חשובים לפני המכירה - זה להבין אילו הוצאות אתם יכולים להכניס לשומת מס השבח.

בסרטון הזה אני עושה לכם סדר פשוט וברור:

• האם חייבים קבלה על מס רכישה?
• אילו הוצאות כן מוכרות גם בלי קבלות
• איך שמאות יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים
• מה עושים כשאין קבלות על בנייה ישנה
• האם הצהרת הון יכולה לשמש כהוכחה
• ואיך ריבית משכנתה נכנסת לחישוב

הרבה מוכרים מפסידים כסף פשוט כי הם לא מכניסים את כל ההוצאות האפשריות.

מוכרים בית פרטי בשווי מעל 5 מיליון ש”ח? חשוב להבין איך מחשבים מס שבח בעסקאות כאלה ומה הדרכים להפחית ולצמצם את המס.