לפני שאתם חותמים על הסכם לרכישת דירה יד שנייה, יש לכם שיעורי בית לעשות מול הבנק. רוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי שהסכום שהם חשבו לקבל מהמשכנתא רחוק ממה שהבנק באמת יאשר, ואז הם מוצאים את עצמם בלחץ תזרימי באמצע עסקה. בסרטון אני מפרק את סדר הפעולות הנכון לתכנון מימון לפני שמתחילים לנסח הסכם.
שלב 1: איזו דירה אתם קונים בכלל?
סיווג הדירה קובע את אחוז המימון המקסימלי, וזה הדבר הראשון שצריך להבין:
- דירה יחידה (אין לכם דירה אחרת): עד 75% מימון.
- דירה חליפית (יש לכם דירה קיימת שאתם מתחייבים למכור): עד 70% מימון.
- דירה נוספת (שנייה, שלישית, להשקעה, בלי התחייבות למכור): עד 50% מימון.
שלב 2: המלכודת של השמאות
אחוז המימון לא מחושב משווי ההסכם, אלא משווי השמאות של הבנק. אם קניתם דירה ב-2 מיליון שקל ושמאי הבנק העריך אותה ב-1,800,000 שקל, ה-75% מימון שלכם מחושבים מ-1,800,000 ולא מ-2 מיליון. אם אתם על הקצה, אין לכם את הסכום הנוסף להשלים, והעסקה נכנסת לסיכון. לכן אני תמיד ממליץ לבצע שמאות מוקדמת לפני החתימה, כדי לדעת בדיוק מול מה אתם עומדים.
שלב 3: שותפים במעמד שונה
כשכמה רוכשים קונים יחד ולכל אחד סיווג אחר (למשל אחד בלי דירה והשני עם דירה נוספת להשקעה), הבנק יעשה ממוצע של אחוזי המימון. זו הפתעה לא נעימה שחייבים לקחת בחשבון בתכנון ההון העצמי.
שלב 4: מתי המשכנתא נכנסת לתשלומים?
אם אתם מממנים את הרכישה באמצעות מכירת דירה קיימת, אבל זקוקים לכסף של המשכנתא באמצע העסקה ולא כתשלום אחרון, אתם צריכים שני דברים:
- אישור של יועץ המשכנתא והבנק שלכם שהמשכנתא תצא על בסיס הסתמכות על הסכם מכירה של הדירה הקיימת.
- סעיף בהסכם הרכישה שמאפשר נטילת משכנתא שאינה התשלום האחרון בעסקה. בלי זה, המוכר לא יסכים לרשום משכנתא לטובתכם לפני סיום מלוא התשלומים.
שורה תחתונה
לפני שמתחילים לנסח הסכם רכישה, יש לוודא: אישור עקרוני למשכנתא בהתאם לסיווג הדירה, שמאות מוקדמת (אם אתם על הקצה), תכנון ההון העצמי כולל לוחות הזמנים של מכירת הדירה הקיימת, והסדרה חוזית של אופן נטילת המשכנתא. רק אחרי שכל אלה סגורים, עוברים לטיוטות.
הנתונים נכונים לשנת 2026 וכפופים לשינויים ברגולציה של בנק ישראל והבנקים למשכנתאות.