אסטרטגיות בנדל”ן עם דורון אהרוני

העברת דירה בין אחים בפטור ממס שבח בשנת 2026 - אפשרי?
"שמעתי שמאז 2014 אי אפשר להעביר דירה בין אחים בפטור ממס שבח."
זו אחת ההצהרות הכי שכיחות שאני שומע מלקוחות, והיא לא מדויקת.
ב-2014 אכן הוצא נושא העברה בין אחים מסעיף 62 לחוק (פטור בין קרובים), אבל יש מספר מסלולים שעדיין מאפשרים העברה בפטור מלא או חלקי. בסרטון הזה אני עובר עליהם אחד אחד.
מה תלמדו בסרטון:
✅ מתי העברה בין אחים פטורה לחלוטין ממס שבח: דירת ירושה או מתנה שהאח קיבל מההורים
✅ איך משתמשים בסעיף 49(ב)(2) להעברה בפטור כשמדובר בדירה היחידה של האח המעביר
✅ למה תקנות מס הרכישה לא השתנו, והאחים עדיין נהנים מ-1/3 מהמדרגות
✅ מתי הדירה נחשבת "דירת יוקרה" (מעל 5 מיליון) ומה זה אומר על המס
✅ מה האפשרויות אם זו לא דירת ירושה ולא הדירה היחידה: חישוב ליניארי מקל לדירות שנרכשו לפני 2014
שורה תחתונה: ברוב המקרים העברה בין אחים אפשרית עם מס מופחת משמעותית או בפטור מלא. השאלה היא במסלול הנכון.
⚠️ הסרטון מציג מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני. כל מקרה לגופו, ויש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כל עסקה או העברה.
לנושאים נוספים - הכנסו לאתר:
https://doron-aharoni.com

לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה, יש 4 בדיקות שאסור לדלג עליהן, אחרת המשכנתא עלולה להיתקע ואתם תמצאו את עצמכם בהפרה של החוזה מול המוכר.

בפרק הזה אני עובר על הבדיקות שחובה לבצע לפני החתימה כדי לוודא שהבנק יאשר את המשכנתא בזמן ובמלואה.

✅ מה עושים כשמישהו אחר גר בדירה (יורשים, אחיין, בן משפחה) ולמה השמאי של הבנק לא יוכל להוציא שומה בלי הסכם שכירות מסודר

✅ איך מזמינים מסמכי בית משותף מלשכת רישום המקרקעין ב-37 שקלים בלבד, ולמה זה קריטי לבדיקת התאמות, הצמדות, מחסן וחנייה

✅ איך בודקים היתר בנייה, טופס 4 ותעודת גמר באתר העירייה או בתיק הבניין הפיזי

✅ למה חובה לבדוק אם הבניין נכלל ברשימת המבנים המסוכנים, ואיך זה יכול להפחית את שיעור המימון של הבנק ל-75% או אפילו ל-50%

הבדיקות האלו לא תחליף לאישור עקרוני למשכנתא שצריך להוציא לפני שניגשים לעסקה בכלל, אלא תוספת אליו.

https://doron-aharoni.com

אתם במשרד המכירות של היזם, איש המכירות מחייך, מציע לכם לחתום על "בקשה לרכישה" כדי להתקדם לטיוטת הסכם, ולשים צ'ק ביטחון. עד כאן נשמע סטנדרטי. אבל הרגע הזה, לפני שהעט נוגע בנייר, הוא אחד הרגעים הכי קריטיים בכל העסקה מול קבלן, ואני רואה שוב ושוב רוכשים שמפספסים אותו.

בסרטון אני מסביר שתי פעולות שחייבים לעשות לפני החתימה על בקשה לרכישה, ולמה הן שוות עשרות אלפי שקלים ושקט נפשי.

1. סעיף יציאה צמוד ללוחות זמנים

אין בעיה לחתום על בקשה לרכישה ולהשאיר צ'ק ביטחון, אבל בתנאי אחד: שמוסיפים סעיף שקובע שאם עורכי הדין של הצדדים לא מגיעים לנוסח מוסכם של הסכם המכר תוך 14 יום, אתם רשאים לבטל את ההתקשרות ולקבל את הצ'ק חזרה.

למה זה קריטי?

• ברוב החברות, ברגע שמבקשים לבטל, הן לא מתעקשות ומחזירות את הצ'ק בקלות. בלי הסעיף הזה, הצ'ק יכול להיתקע.
• יש חברות שכן מתעקשות ומסרבות להחזיר צ'ק כשרוכש יוצא מעסקה באמצע משא ומתן משפטי, גם אחרי שהתגלו בעיות אמיתיות בחוזה.
• והנקודה הכי חשובה, שלא רואים במבט ראשון: עצם קיומו של סעיף יציאה כזה נותן לעורך הדין שלכם כוח עצום במשא ומתן. ברגע שעורך הדין של היזם יודע שאתם יכולים לצאת מהעסקה בכל שלב, הוא הרבה יותר גמיש בקבלת שינויים בנספח המשפטי. בלי הסעיף הזה, אתם נכנסים למשא ומתן בלי קלפים.

2. סוגרים את הצד המסחרי לפני שעוברים לעורכי הדין

זו נקודה שרוב הקונים לא מפנימים: ברגע שחתמתם על בקשה לרכישה והועבר התיק לטיוטות משפטיות, משרד המכירות ברוב המקרים כבר לא יסכים להיפתח מחדש לדרישות מסחריות חדשות. את הצד המשפטי עורך הדין שלכם יכול לנהל; את הצד המסחרי כבר קשה מאוד לפתוח.

לכן, עוד בישיבה במשרד המכירות, מול איש המכירות, צריך לסגור:

• הצמדה למדד: האם העסקה צמודה, לאיזה מדד, ובאילו תנאים. (גם בתקופה הנוכחית שבה רוב הפרויקטים כבר לא צמודים, חשוב לוודא את זה בשחור על גבי לבן.)
• תוספות ושינויים במפרט הטכני: כל מה שאתם רוצים לשנות או להוסיף ביחס למפרט הסטנדרטי.
• תנאי תשלום, מועדי מסירה, פיצויים בגין איחור, ויתר הנושאים המסחריים שמעצבים את הכדאיות הכלכלית של העסקה.

שורה תחתונה

החתימה על בקשה לרכישה נראית כמו פורמליות, אבל היא בעצם הסטארט של כל העסקה. שני הדברים האלה, סעיף יציאה מוגדר בזמן והסדרת כל הצד המסחרי עוד במשרד המכירות, הם ההבדל בין להיכנס לעסקה עם שליטה לבין להיכנס אליה עם הידיים למעלה.

כשמוכרים דירה יד שנייה, רוב תשומת הלב מופנית למחיר ולמשא ומתן, אבל הנזק האמיתי מגיע מכיוון אחר: קונה שלא יכול לעמוד בתשלומים, נעלם באמצע העסקה, ומשאיר אתכם תקועים עם הערת אזהרה רשומה על הנכס ועסקת המשך שקורסת. בסרטון אני מפרק את הבדיקות וההגנות שחובה להכניס לחוזה, בשלושה שלבים.

שלב 1: שתי ההגנות הבסיסיות שחייבות להיות

• אישור עקרוני למשכנתא לפני תחילת המשא ומתן המשפטי. לפני שמתחילים לנסח טיוטות, אני מבקש לראות אישור עקרוני בכתב מהבנק למשכנתאות של הקונה. זו הדרך היחידה לדעת שיש לו הון עצמי זמין ושהוא יכול באמת לעמוד בלוח התשלומים.
• ייפוי כוח ובקשה למחיקת הערת אזהרה בחוזה עצמו. הקונה רושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו מיד אחרי החתימה, וזה מקובל ולגיטימי. אבל אם הוא זה שמפר את החוזה ונעלם, אתם תקועים איתה. סעיף שמעניק לעורך הדין שלכם ייפוי כוח ובקשה חתומה למחיקת הערת האזהרה, שיופעל לאחר מתן התראות כדין במקרה של הפרה, מאפשר לכם להוציא את הקונה הסורר מהנכס, להשאיר אצלכם את 10% כפיצוי מוסכם, ולהמשיך לקונה הבא.

שלב 2: ניהול נכון של לוח התשלומים

• ריווח בין תשלומים. אם אתם מוכרים וקונים במקביל, אל תצמידו את התשלומים של הקונה שלכם למועדים שבהם אתם צריכים לשלם לצד השני. פער של שבוע עד שבועיים לפחות נותן לכם מרווח ביטחון אם הקונה מאחר.
• מינימום 10% בחתימה. זה הפיצוי המוסכם המקובל במקרה של הפרה. אם תקחו פחות מזה, ואחר כך הקונה יפר את החוזה, אתם תרדפו אחריו בבית משפט כדי לגבות את ההפרש. 10% בחתימה זה הרף המינימלי, לא רמת מו"מ.

שלב 3: בדיקות "ראש גדול" (בדיקות שהקונה היה צריך לעשות בעצמו)

כשאתם תלויים בכספי הקונה כדי להעביר לצד השני בעסקה שלכם, לפעמים כדאי לעשות גם את הבדיקות שהוא עצמו היה אמור לעשות:

• לוודא שיש לבניין תעודת גמר, טופס 4 והיתר בנייה. בלעדיהם, הבנק של הקונה עלול לסרב לאשר משכנתא, והעסקה תקרוס גם בלי שום אשמה של הקונה.
• לוודא שיש לקונה אישור לקבל משכנתא כ"כסף אמצעי" ולא רק כ"כסף אחרון", אם זה אופן התשלום המתוכנן (יש לי סרטון נפרד שמפרק בדיוק את ההבדל בין השניים).
• במקרים מתאימים, לבקש לראות את הסכם המכירה של הדירה הקיימת של הקונה, כדי לוודא שהעסקאות באמת back-to-back ושהכסף יגיע בזמן.

שורה תחתונה

הבדיקות האלה נראות על גבול "ראש גדול מדי", אבל הן חוסכות למוכרים את התרחיש הגרוע מכל: עסקה שקורסת באמצע, הערת אזהרה שצריך להילחם כדי להסיר, ותזרים שמתמוטט מול העסקה הבאה שלכם. במיוחד כשאתם מוכרים וקונים במקביל, אין קיצור דרך פה.

לפני שאתם חותמים על הסכם לרכישת דירה יד שנייה, יש לכם שיעורי בית לעשות מול הבנק. רוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי שהסכום שהם חשבו לקבל מהמשכנתא רחוק ממה שהבנק באמת יאשר, ואז הם מוצאים את עצמם בלחץ תזרימי באמצע עסקה. בסרטון אני מפרק את סדר הפעולות הנכון לתכנון מימון לפני שמתחילים לנסח הסכם.

שלב 1: איזו דירה אתם קונים בכלל?

סיווג הדירה קובע את אחוז המימון המקסימלי, וזה הדבר הראשון שצריך להבין:

• דירה יחידה (אין לכם דירה אחרת): עד 75% מימון.
• דירה חליפית (יש לכם דירה קיימת שאתם מתחייבים למכור): עד 70% מימון.
• דירה נוספת (שנייה, שלישית, להשקעה, בלי התחייבות למכור): עד 50% מימון.

שלב 2: המלכודת של השמאות

אחוז המימון לא מחושב משווי ההסכם, אלא משווי השמאות של הבנק. אם קניתם דירה ב-2 מיליון שקל ושמאי הבנק העריך אותה ב-1,800,000 שקל, ה-75% מימון שלכם מחושבים מ-1,800,000 ולא מ-2 מיליון. אם אתם על הקצה, אין לכם את הסכום הנוסף להשלים, והעסקה נכנסת לסיכון. לכן אני תמיד ממליץ לבצע שמאות מוקדמת לפני החתימה, כדי לדעת בדיוק מול מה אתם עומדים.

שלב 3: שותפים במעמד שונה

כשכמה רוכשים קונים יחד ולכל אחד סיווג אחר (למשל אחד בלי דירה והשני עם דירה נוספת להשקעה), הבנק יעשה ממוצע של אחוזי המימון. זו הפתעה לא נעימה שחייבים לקחת בחשבון בתכנון ההון העצמי.

שלב 4: מתי המשכנתא נכנסת לתשלומים?

אם אתם מממנים את הרכישה באמצעות מכירת דירה קיימת, אבל זקוקים לכסף של המשכנתא באמצע העסקה ולא כתשלום אחרון, אתם צריכים שני דברים:

1. אישור של יועץ המשכנתא והבנק שלכם שהמשכנתא תצא על בסיס הסתמכות על הסכם מכירה של הדירה הקיימת.
2. סעיף בהסכם הרכישה שמאפשר נטילת משכנתא שאינה התשלום האחרון בעסקה. בלי זה, המוכר לא יסכים לרשום משכנתא לטובתכם לפני סיום מלוא התשלומים.

שורה תחתונה

לפני שמתחילים לנסח הסכם רכישה, יש לוודא: אישור עקרוני למשכנתא בהתאם לסיווג הדירה, שמאות מוקדמת (אם אתם על הקצה), תכנון ההון העצמי כולל לוחות הזמנים של מכירת הדירה הקיימת, והסדרה חוזית של אופן נטילת המשכנתא. רק אחרי שכל אלה סגורים, עוברים לטיוטות.

הנתונים נכונים לשנת 2026 וכפופים לשינויים ברגולציה של בנק ישראל והבנקים למשכנתאות.

קונים דירה יד שנייה בפרויקט פינוי בינוי? יש פה מלכודת שרוב הקונים מגלים אותה מאוחר מדי, ואם לא תכניסו סעיף אחד להסכם הרכישה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהפרה יסודית של החוזה בלי שום אשמה שלכם.

המצב המשפטי

על הדירה רשומה הערת אזהרה לטובת היזם. כל התקשרות של המוכר עם צד ג', זאת אומרת אתכם הקונים, מחייבת חתימה של היזם על מסמכי הפרויקט. עד כאן הכל בסדר: קיבלתם את המסמכים מהיזם, הבנתם על מה אתם חותמים, ואפשר להתקדם.

איפה הבעיה צצה

הבעיה מגיעה בשלב המשכנתא. הבנק למשכנתאות שלכם ידרוש נוסח הסכמה להעברת זכויות ורישום משכנתא, חתום על ידי היזם, כתנאי לשחרור הכסף והעברתו למוכר. המלכודת: ברוב המקרים אין ליזם חובה חוזית לחתום על הנוסח הספציפי של הבנק שלכם. אתם כבר התחייבתם למוכר, יש לוח תשלומים מסודר, תשלום המשכנתא נופל בדרך כלל בין 60 ל-90 יום מהחתימה, ואתם רצים אחרי היזם עם הלשון בחוץ שיחתום לכם בזמן.

איך מגנים על עצמכם

1. פונים ליזם עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה. שולחים לעורך הדין שלו את נוסחי ההסכמה של הבנקים למשכנתאות הנפוצים ומבקשים תשובה ברורה: על מה הוא יחתום ועל מה לא.
2. וזה החלק הקריטי: מכניסים להסכם המכר סעיף Must שקובע שאיחור בתשלום המשכנתא למוכר, שנגרם בגלל אי הסכמה או עיכוב של היזם בחתימה על נוסח ההסכמה של הבנק, לא יהווה הפרה מצד הקונה.

הסעיף הזה הציל כבר לא מעט עסקאות במשרד שלי מהפרות יסודיות ומקנסות. זה לא "נחמד שיהיה", זה תנאי חובה בכל רכישה של דירה יד שנייה בפרויקט פינוי בינוי. בלעדיו, אני לא מלווה את העסקה.

יש לכם שתי דירות, ואתם רוצים למכור את אחת מהן כדי לקנות במקומה את הדירה החליפית שבה תגורו, הבנתם שאתם בתאונת מס קשה.

אני מציג בפניכם שלוש אפשרויות לפעולה מהפחות מומלצת לאפשרות הטובה ביותר.

מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים במס שבח ומס רכישה בתכנון נכון.

‏רכישת דירה שלא רשומה בטאבו - זה נשמע מאיים. אבל האמת? לפעמים זה לגמרי רגיל, ולפעמים זה אכן מצריך בדיקה רצינית. אל תמהרו לוותר על עסקה טובה! בסרטון הזה אני הולך לפרוס לכם את כל מה שצריך לבדוק, לדעת, ולדרוש - לפני שחותמים.

יורשים רבים בטוחים שדירת ירושה תמיד פטורה ממס שבח - אבל זה ממש לא תמיד נכון.בסרטון אני מציג מקרה אמיתי מהמשרד:זוג שירש דירה ברמת גן בשווי כ-4 מיליון ש"ח, היה בטוח שמדובר בפטור מלא ממס שבח - ואז התגלתה בעיה קטנה… שעלתה להם הרבה כסף.👉 מה הייתה הבעיה?למוריש היו 5% בלבד מדירה נוספת בפריפריה.👉 למה זה קריטי?כי בניגוד למה שרבים חושבים - הכלל של "שליש דירה לא נחשב" לא חל באותו אופן על מוריש לעניין פטור ממס שבח בירושה.👉 ומה המסקנה?גם אחוזים קטנים בדירה נוספת יכולים לשלול את הפטור.ליצירת קשר:[email protected]

לפני שאתם חותמים על רכישת דירה מקבלן ומקבלים הצעה ל"הלוואת קבלן" - כדאי לעצור רגע.הרבה רוכשים חושבים שמדובר בהטבה: לא משלמים עכשיו, הקבלן מממן את ההלוואה, והעסקה אפילו לא צמודה למדד תשומות הבנייה.אבל בפועל - הלוואת קבלן היא משכנתא לכל דבר.המשמעות היא שאתם אלו שלוקחים את ההלוואה מול הבנק, גם אם הקבלן משלם את הריבית והקרן לאורך התקופה.ומה הבעיה הגדולה?שבהסכם עצמו לרוב לא תראו שום אזכור ברור לכך שחלק מהתשלום מבוסס על ההלוואה הזו. לפעמים יש נספח לזה אבל לא תמיד, בכל מקרה זה לא יופיע לרוב בנספח התשלומים.בפועל, יש לוח תשלומים רגיל (למשל 15%-85% או 20%-80%), ובשלב מסוים אתם נדרשים להעמיד את הלוואת הקבלן - בדרך כלל תוך חודש עד חודשיים.ואם לא בדקתם מראש שיש לכם אישור עקרוני מהבנק?אתם עלולים להיתקע עם התחייבות חוזית בלי יכולת מימון.בנוסף, חשוב להבין:הקבלן נהנה מהמימון הזול דרך הבנק, ואתם אלו שלוקחים את ההלוואה על שמכם - עם התחייבות לפרוע אותה בעתיד, מהון עצמי או ממשכנתה רגילה.👉 לכן, לפני חתימה על הסכם:• ודאו שיש לכם אישור עקרוני מהבנק המלווה• בדקו היטב את תנאי ההלוואה• ודאו שהקבלן נושא בכל העלויות לאורך התקופה• והבינו איך ומתי אתם מחזירים את ההלוואהזה בדיוק המקום שבו טעויות קטנות עולות עשרות או מאות אלפי שקלים.לנושאים נוספים - הכנסו לאתר:https://doron-aharoni.com