東京房產週報 2026 W31–W32
時間：2026/07/22～2026/08/06
1.東京23區中古公寓26個月來首次下跌，都心六區超過半數物件降價
來源：Business Journal／東京KANTEI
日期：2026/07/28
摘要：
東京KANTEI公布2026年6月中古公寓市場資料。東京23區中古公寓以70平方公尺換算的平均希望售價為1億2,741萬日圓，較前月下跌0.8%，是2024年5月以來、相隔26個月首次出現下跌。
不過，這項數據是賣方的希望售價，而不是實際成交價格。與去年同期相比，東京23區仍上漲23.3%，整體價格水準依然處於高檔，因此不能僅憑單月下跌0.8%，就判斷東京房價已經全面反轉。
這次價格下跌主要集中在千代田、中央、港、新宿、文京及澀谷等都心六區。都心六區平均希望售價為1億8,512萬日圓，最近三個月內曾經調降價格的物件比例達到50.9%。2026年6月東京23區的出售庫存也首次突破5,000戶，顯示賣方原先設定的「挑戰價格」，愈來愈難獲得買方接受。
隨著日本銀行將短期政策利率提高到1%左右，住宅貸款成本逐漸增加，實際居住買方能夠負擔的總價開始碰到上限。未來東京市場可能不再是所有物件一起上漲，而是地段、管理、屋齡與價格合理的物件仍有需求，單純參考少數高價案例開價的物件，則可能需要更長時間出售或調降價格。
原文：https://biz-journal.jp/economy/post_395443.html
2.東京推出外國人中期居住服務式住宅，租金上看一般行情兩倍
來源：不動產流通研究所（R.E.port）
日期：2026/07/31
摘要：
フェイスネットワーク宣布推出兩個新的不動產品牌，分別是辦公室及店鋪大樓品牌「TOKYOMODULE」，以及面向外國商務人士的服務式住宅「MIDHOUSE」。
TOKYOMODULE主打具有設計感、能提高員工出社意願的辦公空間，並將整棟辦公室或店鋪大樓作為投資型不動產出售給法人或投資人。目前已有八個新建計畫正在進行。
MIDHOUSE則鎖定從海外前往東京、中期停留三至六個月的企業主管及商務人士。物件會事先配置家具、室內設備及生活所需用品，希望填補飯店短期住宿與日本一般兩年期住宅租約之間的市場空缺。
該品牌預計將每坪月租設定在4萬日圓以上，約為周邊一般租金行情的1.8至2倍。目前已經有既有物件改建及新建物件等兩項計畫正在進行。
這項新品牌反映東京的外國人租賃市場正在進一步細分。過去市場談到外國人租屋時，經常集中在留學生、外籍勞工或短期觀光客，但實際上，企業派駐、設立日本據點及短期專案人員，也存在三至六個月的中期居住需求。
這類客群重視的不一定是最低租金，而是能否立即入住、是否備有家具、網路及生活服務，以及外國人辦理租賃契約是否方便。因此，只要業者能解決這些問題，就有機會收取高於一般住宅的租金。
原文：https://www.re-port.net/article/news/0000082498/
3.日本住宅開工戶數連續3個月增加，首都圈出租住宅大增30.6%
來源：不動產流通研究所（R.E.port）／國土交通省
日期：2026/07/31
摘要：
日本國土交通省公布2026年6月建築開工統計。當月新設住宅開工戶數為6萬6,344戶，較去年同期增加18.6%，已連續3個月成長；新設住宅開工面積為505萬2,000平方公尺，較去年同期增加17.0%。
經過季節調整後，住宅開工戶數的年率換算值為78萬6,000戶，較前月增加3.9%，連續第2個月上升。
依照住宅用途分類，自用住宅開工1萬8,553戶，較去年同期增加15.7%；出租住宅為3萬253戶，增加24.6%；分售住宅為1萬7,211戶，增加14.2%。分售住宅當中的公寓增加1.7%，獨棟住宅則大幅增加21.7%。
首都圈新設住宅開工戶數為2萬4,952戶，較去年同期增加19.9%。其中，出租住宅達1萬3,485戶，年增30.6%，是首都圈各類住宅中增幅最明顯的項目。
出租住宅開工增加，可能與主要都市租金上升、單身人口流入，以及房價和住宅貸款負擔提高，使部分家庭繼續留在租賃市場有關。開發商也更願意將資金投入目前需求相對明確的出租住宅。
不過，單月開工戶數大幅年增，並不一定代表日本住宅市場重新進入全面擴張。除了需要考慮去年同期的比較基期，季節調整後年率換算值仍只有78萬6,000戶，整體供給規模並不算特別高。
原文：https://www.re-port.net/article/news/0000082509/
4.全日本收益型公寓價格創新高，投資資金開始從東京向周邊及主要城市分流
來源：健美家／LIFULL
日期：2026/07/22
摘要：
健美家公布2026年4月至6月收益型不動產市場報告。全日本收益型區分公寓平均刊登價格為2,657萬日圓，較前一季增加1.33%；一棟マンション平均價格為2億440萬日圓，增加0.12%，兩項數據均創下各自統計期間以來的最高紀錄。
一棟公寓平均價格則為9,004萬日圓，雖然較前一季微幅下跌0.25%，仍連續兩季維持在9,000萬日圓以上。
東京23區的表現與全國不同。收益型區分公寓平均刊登價格為3,662萬日圓，較前一季下跌0.68%；一棟公寓為1億4,115萬日圓，下跌1.47%；一棟マンション為3億127萬日圓，下跌1.61%。
另一方面，埼玉主要城市的區分公寓平均價格上漲15.23%，大阪市上漲6.52%，京都市上漲16.85%，神戶市上漲7.01%，四個區域都創下統計以來最高紀錄。
大阪市一棟公寓平均價格也上升至1億1,517萬日圓，較前一季增加9.25%，表面投報率仍有6.84%。相較之下，東京23區一棟公寓的表面投報率只有5.57%，顯示部分追求收益的投資資金，正逐漸轉向大阪或東京周邊城市。
報告中另一個值得注意的數字，是東京23區收益型區分公寓的「價格比率」達166.9%。但這不代表買方願意比賣方開價多付66.9%，而是收到使用者詢問的物件平均刊登價格，明顯高於所有刊登物件的平均價格，代表詢問集中在總價較高的物件。
原文：https://lifull.com/news/49354/
5.東京租金持續上升，租客轉向築古住宅；都心高價中古公寓庫存增加
來源：LIFULL HOME'S
日期：2026/07/23
摘要：
LIFULLHOME'S公布2026年4月至6月市場報告。2026年6月，首都圈單身型租賃物件平均刊登租金為10萬574日圓，較去年同期上漲19.2%；家庭型物件平均刊登租金則為16萬1,230日圓，年增16.4%，創下2020年開始統計以來的新高。
東京23區單身型物件的平均詢問租金為10萬252日圓，較去年同期上漲4.5%。不過，刊登租金的年增幅達16.7%，明顯高於實際收到詢問物件的租金漲幅，顯示房東提高租金的速度，已經開始超過部分租客的負擔能力。
受到租金上漲影響，東京23區租客的詢問需求逐漸轉向屋齡較高、租金相對容易負擔的物件。2026年4月至6月，新築單身型物件的詢問占比由4.2%降至3.5%，屋齡1至10年的物件也從33.7%降至30.4%。
相對地，屋齡21至30年的物件占比由12.9%上升至14.8%，屋齡31年以上的物件則由23.6%增加至25.2%。屋齡31年以上物件的平均詢問租金為8萬6,809日圓，與新築及築淺住宅相比仍然具有價格優勢。
這項變化顯示，築古不一定代表沒有租賃需求。如果地點便利、管理狀況良好，室內也經過適當整理，當新築租金上漲過快時，築古住宅反而可能承接重視生活成本的租客。
中古公寓方面，都心六區家庭型中古公寓的平均刊登價格，從2026年2月的1億8,063萬日圓開始，已連續4個月下跌，6月降至1億6,800萬日圓。
2026年第二季，都心六區中古公寓刊登數量較去年同期增加44.6%。其中，1億至1.5億日圓物件的比例由20.7%提高至24.4%，但這類物件的主要買方高度依賴住宅貸款，在利率上升與房價高漲的環境下，雖然收到詢問，卻不一定能順利成交，因而逐漸累積在市場上。
另一方面，港區兩億日圓以上物件的詢問仍然增加，需求主要集中在麻布十番周邊的新建大型地標公寓。這顯示都心高價市場並未全面失去買方，而是資金更集中在具有品牌、規模、地段及稀缺性的少數物件。
原文：https://lifull.com/news/49396/
