关键词：之江
问：房叔您好，云启之江上期摇号没摇上，看最近摇的人也多，想淘淘二手的，捡捡漏的；
但又不怎么了解，西湖珊瑚世纪550万124平和禹洲滨之江的小洋房520万132平的哪个好？是不是彩虹高架的南面不怎么好？孩子以后上班离西湖比较近，总预算500来万。
一方面摇的人多，另一方面也担心以后房价会上涨？请教下是继续摇号还是二手？如果二手之江这里哪个地段好些，有什么推荐的吗？
杭州房叔：
不容易上涨，经济不乐观，在整体经济回暖之前房价没有整体上涨的基础。
之江这里，品质好的二手房价格还是明显高于新房的，加上税费差距更大，当下没啥捡漏机会。
单纯珊瑚世纪和滨之江对比，是珊瑚世纪好一些，无论品质还是学区，但都明显弱于新房，建议继续耐心摇号，二手即使要考虑也不用着急。
关键词：E类人才&预算600万
问：
不喜欢住高层，所以滨江萧山那些几十层高的房子都排除掉，想买总高不超过10层的低密度洋房那种，更看重居住体验。
所以想咨询下房叔，我这种单身青年，打算买杭州首套房，上班比较时间灵活，不用考虑工作远近，符合我要求的自住兼具保值功能的话，该如何操作。E类人才，预算600万以内。
是考虑符合要求的二手房比如翡翠城三四期，西溪之星，远洋西溪公馆这种次新房（感觉这样次新房还有很大下调空间），还是新房比如保利和著薇棠轩这种，甚至良渚玉海棠（担心这两个楼盘都无法保值），再或者市区低密度的老房子能保值的比如山水人家、嘉绿苑、政苑等小区（感觉这种二手房也有很大下调空间）。
另外我看好像符合我要求的低密度楼盘大都分布在西边，房叔还有啥推荐的。如果交通方便，加过得去的学区就更好了。十分感谢！
杭州房叔：
性价比角度，还是较好的新房好一些。如果侧重保值，摇新房先，这个预算西边眼下至少还有万科申花北项目可以摇，不然人才资格真心可惜了。符合你偏好的刚需新房次选。
关于个人喜好，个人建议忍一忍，等限售期结束再按需求置换。二手有经验和判断力的情况下才可淘，耐心砍价求性价比，经济彻底回暖前市场并没有反转的基础。
二手相对而言还是偏向于次新，老城西的老房子保值相对差一些了。
关键词：回迁房
问：
家里老人在拱墅区都市水乡水清苑有3套回迁房，目前1套自住，另2套出租（一个在一楼，另一个在顶楼5-6楼带阁楼）。
因为想到后面会有大量共有产权房，肯定会冲击回迁房这种低品质房，如果想向上置换的话，有什么建议么？卖的话现在价格很低，估计才200出头，然后小区成交也比较少。
杭州房叔：
都市水乡回迁房留着意义真心不大，品质、人群、学区以及小区域的发展空间都成问题。
很简单的道理，后市无望跑赢资金成本，只要钱有合适去处，无论置换好一些的产品，还是理财，都可以考虑出掉。
关键词：东旭府&江南实验学区房
问：
目前在萧山义桥碧桂园东旭府有一套89平边套自住，已挂牌准备卖了买江南实验的学区房；
问题是东旭府房子比较难卖，亏本卖尚未下定决心，想问问对于我们这样远郊置换到主城区的，卖房最好的时点是什么时候，然后江南实验附近学区房值得买吗？
目前比较喜欢的是风雅钱塘的房子，是2007年房子，会不会比较老？江南实验附近这块区域作为置换改善是否合适？这个区域未来房价大幅度跌价可能性大吗？或者其他区域有没有适合我们的板块推荐（学区+自住）。
杭州房叔：
现在就能卖，远郊有土地储备的情况下，只要新房有持续供应，二手回暖就没戏。
目前经济状况，市场反转没什么指望，远郊很难跑赢资金成本，亏不亏是另外一个维度，现在需要考虑的是后续的正向操作。
老房子风雅钱塘这种，升值肯定偏弱了，耐心淘求性价比，为了学区也是没有办法，大幅下跌不至于，基本核心区了，也有学区支撑。
这一带闻涛学区也可以考虑，类似半岛国际，可淘。二手楼盘只是一方面，具体房源性价比才是决定性的，唯有辛苦多跑才有淘到好房源的机会。
关键词：中外公寓
问：
房叔，您好，又要打扰您了。我手上还有一套金沙湖板块，中外公寓70方的房子。2018年高点买入，现在同小区同面积的房子挂价明显低于我当时买的价格。
这套房子目前明显是亏的。您觉得如果继续持有，是否还有价格回升的机会？还是现在就亏本卖掉？
杭州房叔：
反弹机会极小。关于后市的走向10.16日新政解读有说，后续也分析过多次了（是转折，不是起飞！新政奠定杭州信心 ）。
手上的房子该不该留，跟你卖掉是赚是亏没有关系，主要取决于两个方面。
一是看你个人有没有正向置换的机会，二是看手上房子的保值性能。
正向置换容易理解，以旧换新，以郊区换核心，以普通换稀有，正向置换成功，就操作本身而言，至少是赚的。以前发过推文，可以进我公众号搜索“正向置换”关键词翻看（正向置换，亏一点也值得 ）。
能不能保值，一看板块能级，二看产品等级，三看竞品优势。
金沙湖宜居性可以，但是本身板块能级只能算区域天花板，吸纳外来人口的能力并不强，非引领性、稀缺性产品，潜力不算大。
产品角度，尽管中外公寓得房率明显优势，商业近便，但地铁不算太近，也不紧挨着金沙湖，加上房龄略大，本身稀缺性不足，学区上也没有优势，非板块高等级优势产品，只能算均好性还行，在新晋竞品较多而且产品没有优势的情况下，持有价值就偏弱。
另外一个判断方法也说过多次，简单判断这个产品能不能跑赢资金成本，大概率跑不赢的就可以考虑出掉。
