Comprendre le marché du crédit immobilier israélien - avec Salomon Attia
Le marché immobilier israélien présente des particularités qui peuvent rendre l'obtention d'un crédit complexe. Pour y voir plus clair, nous avons reçu Salomon Attia, un courtier en crédit expérimenté. Son expertise nous a permis de mieux comprendre les subtilités du système.
Les types de crédit :
Salomon nous a expliqué qu'il existe deux grandes familles de crédits : les crédits hypothécaires (#Mashkanta), où la banque prend une garantie en contrepartie d'un prêt, et les crédits à la consommation, où aucune garantie n'est requise. Dans la pratique, pour des acquisitions importantes, les banques privilégient les crédits hypothécaires.
Il fait également la distinction entre les prêts aux particuliers, régis par la loi sur les prêts hypothécaires , et les prêts professionnels (Isski) pour les entreprises, qui bénéficient de plus de flexibilité.
L'importance de la répartition du crédit:
Salomon insiste sur l'importance de la répartition du crédit, en plus des taux d'intérêt. Un cocktail approprié doit correspondre au profil du client ou de l'investisseur. Il ne suffit pas d'avoir les taux les plus bas, il faut aussi que le prêt soit adapté à la situation.
Taux d'intérêt en Israël :
Actuellement (4 décembre 2024), le taux du Prime en Israël est de 6%, soit le taux d'intérêt de la Banque d'Israël plus 1,5%. Le spread, la marge de la banque, varie selon les agences et les profils des emprunteurs. Les banques recherchent à atteindre leurs objectifs de prêts professionnels. Même au sein de la même banque, les conditions peuvent différer entre les agences.
Financement et capacité d'endettement :
Pour les particuliers, la loi israélienne autorise un endettement maximal de 40% du revenu net. Les banques préfèrent cependant que ce taux n'excède pas 35%, et peuvent accepter jusqu'à 39% sous certaines conditions. Au-delà, une autorisation spéciale est requise.
Pour l'achat d'un premier bien, un particulier peut emprunter jusqu'à 75% de la valeur du bien, selon l'expertise d'un "Shama'i" (expert immobilier), à la condition de ne pas avoir surpayer le prix du bien. Pour une acquisition supplémentaire, ce taux diminue jusqu'à 70%.
En cas d'acquisition de biens destinés à l'investissement, le financement maximal est de 50%. Il est possible d'obtenir des crédits complémentaires, ou des prêts auprès d'organismes hors bancaires, notamment les compagnies d'assurance, pour financer d'autres dépenses relatives à l'acquisition.
Taux fixes, variables, et indexation du capital :
Salomon explique que les taux d'intérêt en Israël sont fixes, pseudo-fixes (basés sur des obligations émises par la banque), ou variables (indexés sur le prime rate, des devises étrangères, etc.). Une particularité en Israël est l'indexation du capital au taux d'inflation, ce qui peut être plus coûteux sur le long terme.
Négociation et renégociation de crédits :
Dans le contexte actuel de taux élevés, les banques sont plus enclines à réduire leurs spreads, ce qui représente une bonne opportunité pour renégocier des crédits existants ou pour obtenir de meilleures conditions. Salomon conseille aux personnes ayant souscrit à des prêts avec des taux variables, à l'époque où les taux étaient faibles, de renégocier leurs crédits.
Aides gouvernementales :
Salomon mentionne trois aides gouvernementales : une aide pour les réservistes (Miluimniks) avec des crédits à taux zéro, l'Halvat Zakaoute (garanties de l'état dans certaines régions), et le Ma'anak Zakaoute (subventions pour l'achat de logement dans certaines villes du Nord et du Sud d’Israel).
Conclusion :
Cet entretien avec Salomon Attia offre un panorama complet du marché du crédit immobilier israélien. Son expertise met en lumière l'importance de choisir le bon type de crédit, la bonne répartition, et de connaître les meilleures stratégies de négociation.
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