Immos auf die Ohren | Andreas Sahlmann

Eine Wohnung kostet 300.000 Euro. Aber wie viel Geld brauchst du wirklich dafür? Und wenn die Miete höher ist als die Kreditrate: Machst du dann automatisch Gewinn?

In Teil 2 unseres Immobilien-ABCs sprechen Andreas Sahlmann und Jan Widmaier darüber, welche Zahlen beim Immobilienkauf zählen. Von Kaufnebenkosten und Eigenkapital über Rendite und Cashflow bis zu den Fallstricken beim Neubau.

Verständlich erklärt, mit konkreten Rechenbeispielen und ohne Fachchinesisch.

Das erwartet dich in dieser Folge:

💶 Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler: Warum ein erheblicher Teil deines Eigenkapitals schon verbraucht sein kann, bevor du überhaupt einen Euro des Kaufpreises bezahlt hast.

🏦 Eigenkapital & Opportunitätskosten
Mehr eigenes Geld kann deine Finanzierung entlasten. Gleichzeitig steht es dir für andere Investments oder als Reserve nicht mehr zur Verfügung. Wir erklären, warum die passende Lösung von deiner Strategie abhängt.

📊 Rendite ist nicht gleich Gewinn
Fünf Prozent Bruttomietrendite klingen gut. Aber welche Kosten fehlen in dieser Zahl? Und warum ist sie zunächst nur ein erster Schnellcheck?

💸 Cashflow: Was bleibt monatlich wirklich übrig?
Wir rechnen ein Beispiel durch und zeigen, warum eine Immobilie Vermögen aufbauen und gleichzeitig Liquidität kosten kann. Auch die Tilgung verlässt schließlich jeden Monat dein Konto.

🛠️ Instandhaltung realistisch einplanen
Miete minus Kreditrate gleich Gewinn? Diese Rechnung greift zu kurz. Reparaturen, Leerstand und Sonderumlagen können deine Kalkulation schnell verändern.

🔑 Neubau, Abnahme & Mängel
Warum die Abnahme mehr ist als eine Schlüsselübergabe, weshalb du Mängel sorgfältig dokumentieren solltest und welche Rolle die Abnahme für deine Mängelrechte spielt.

Diese Folge hilft dir, Immobilienangebote besser einzuordnen, Kosten realistisch zu kalkulieren und die richtigen Fragen vor dem Kauf zu stellen.

🎧 Teil 1 verpasst? In Folge 94 erklären wir WEG, Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen.

Neue Folgen von „Immos auf die Ohren“ gibt’s jeden Samstag um 11:11 Uhr. Abonniere den Podcast und teile diese Folge mit jemandem, der eine Immobilie kaufen möchte.

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Du kaufst eine Eigentumswohnung, aber weißt du auch, was du damit wirklich kaufst? Denn zu deinen vier Wänden gehören eine Eigentümergemeinschaft, gemeinsame Entscheidungen und Kosten, die viele Käufer unterschätzen.

In dieser Folge von „Immos auf die Ohren“ bringen Andreas Sahlmann und Jan Widmaier Ordnung ins Immobilien-ABC. Verständlich, mit konkreten Beispielen und einem Blick auf die Unterlagen, die vor dem Kauf entscheidend sind.

Darum geht’s in dieser Folge:

🏠 WEG, Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum
Was gehört dir allein, was gehört allen gemeinsam – und warum kannst du nicht automatisch alles selbst entscheiden, was sich in deiner Wohnung befindet?

📄 Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung
Was kaufst du tatsächlich? Wo sind Rechte, Pflichten und die Zuordnung einzelner Flächen geregelt? Und warum bedeutet „eigener Garten“ im Exposé nicht unbedingt, dass dir der Garten gehört?

💶 Hausgeld
Warum Hausgeld und Mietnebenkosten nicht dasselbe sind, welche Kosten beim Eigentümer bleiben und weshalb du die einzelnen Bestandteile vor dem Kauf kennen solltest.

🛠️ Erhaltungsrücklage & Sonderumlage
Eine frisch renovierte Wohnung sagt wenig über den Zustand des Gebäudes aus. Wir sprechen darüber, warum zwei Wohnungen zum gleichen Kaufpreis wirtschaftlich völlig unterschiedlich sein können – und wann zusätzliche Zahlungen drohen.

🔎 Eigentümerversammlung & Protokolle
Das Exposé zeigt dir die Immobilie. Die Protokolle erzählen dir die Geschichte des Hauses. Welche Hinweise auf geplante Sanierungen und aufgeschobene Maßnahmen solltest du ernst nehmen?

Diese Folge hilft dir, beim Wohnungskauf die richtigen Fragen zu stellen und neben Küche, Bad und Grundriss auch die Gemeinschaft und ihre Finanzen zu prüfen.

In Teil 2 geht’s weiter mit Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Rendite, Cashflow und Neubau.

🎧 Neue Folgen jeden Samstag um 11:11 Uhr.
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Wo steckt noch Potenzial, wenn Immobilien in den großen Metropolen längst teuer sind? Und warum lohnt sich für Kapitalanleger der Blick über die Stadtgrenzen hinaus?

In Teil 2 unserer Reihe „Mietenboom“ sprechen Jan Widmaier und Andreas Sahlmann über gefragte Immobilienstandorte, wachsende Städte und die Chancen im Umland. Im Fokus: Leipzig und die Frage, was Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Entwicklung und knapper Wohnraum für Anleger bedeuten.

Das erwartet dich:

• Metropolen im Fokus: Was Berlin, München, Hamburg und Köln für Anleger interessant macht.
• Chancen im Umland: Warum die Nachfrage zunehmend in den Speckgürtel wandert.
• Leipzig im Blick: Weshalb Andreas die Stadt zu den spannendsten Immobilienstandorten zählt.
• Rendite verstehen: Wie Wertentwicklung, Finanzierung und Tilgung auf dein eingesetztes Eigenkapital wirken.
• Berlin im Ausblick: Welche Fragen eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände aufwirft.

An einer vereinfachten Modellrechnung zeigen wir außerdem, warum die Wertsteigerung einer Immobilie und deine Eigenkapitalrendite zwei unterschiedliche Größen sind. Die tatsächliche Rendite hängt unter anderem von Finanzierung, laufenden Kosten und Verkaufserlös ab.

🎧 Teil 1 verpasst? Hör dir auch die vorherige Folge über Inflation, Kaufkraft und den „Nogger-Index“ an.

Nächsten Samstag um 11:11 Uhr geht es weiter mit Berlin und der Frage: Was könnten Eingriffe in den Wohnungsmarkt für Mieter, Eigentümer und Investoren bedeuten?

Dein Podcast „Immos auf die Ohren“ mit Jan Widmaier und Andreas Sahlmann.

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Mieten explodieren: Warum Vermieter jetzt profitieren! | Mietenboom Teil 1

Die Mieten steigen. Wohnraum wird knapper. Und während Mieter immer tiefer in die Tasche greifen müssen, eröffnet genau diese Entwicklung für Immobilieninvestoren neue Chancen.

Doch warum steigen die Mieten in Deutschland eigentlich so rasant? Warum wird trotz Wohnungsmangel so wenig gebaut? Und welche Rolle spielen Politik, Inflation und steigende Bauzinsen?

In dieser Folge von „Immos auf die Ohren“ sprechen Jan und Immobilienexperte Andreas Sahlmann über die Ursachen und Folgen des deutschen Mietenbooms – und darüber, was diese Entwicklung für Kapitalanleger bedeutet.

Das erwartet dich in dieser Folge:

🏘️ Wohnungsnot in Deutschland: Warum rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen und der Neubau nicht hinterherkommt.

📈 Mieten auf Rekordkurs: Weshalb die Angebotsmieten in Großstädten besonders stark steigen und ein Ende bislang nicht absehbar ist.

🏛️ Politik & Mietpreisbremse: Warum Enteignungsdebatten, staatliche Eingriffe und politische Maßnahmen das eigentliche Problem nicht automatisch lösen.

💰 Immobilien als Inflationsschutz: Warum steigende Mieteinnahmen langfristig ein entscheidender Vorteil für Kapitalanleger sein können.

🍦 Der überraschende Eis-Vergleich: Was ein Capri-Eis aus dem Jahr 1989 mit Inflation, Kaufkraft und deinem Vermögen zu tun hat.

🏙️ Berlin als Beispiel: Weshalb steigende Mieten in der Hauptstadt auch das Umland für Investoren interessant machen können.

Unser Fazit: Der Wohnungsmangel ist eine enorme gesellschaftliche Herausforderung. Gleichzeitig zeigt er, weshalb vermietete Wohnimmobilien in nachgefragten Lagen langfristig attraktive Kapitalanlagen sein können.

🎧 Jetzt reinhören und verstehen, was wirklich hinter dem Mietenboom steckt!

Ausblick auf Teil 2: In der nächsten Folge schauen wir auf weitere deutsche Großstädte und untersuchen, welche Immobilienstandorte besonders spannende Entwicklungen zeigen.

🔔 Jeden Samstag um 11:11 Uhr gibt es eine neue Folge von „Immos auf die Ohren“.

Hinweis: Die Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Für steuerliche Fragen wende dich bitte an deinen Steuerberater.

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Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Immobilie – und wie setzt du es ein, damit auch der nächste Immobilienkauf möglich wird?

In dieser Folge von „Immos auf die Ohren“ sprechen Jan Widmaier und Andreas Sahlmann darüber, wie Immobilieninvestoren ihr Eigenkapital schonen, vorhandene Sicherheiten nutzen und den Aufbau ihres Immobilienportfolios vorausschauend planen.

Denn bei einer Immobilie als Kapitalanlage zählt nicht nur die monatliche Kreditrate. Entscheidend ist auch, wie viel Liquidität du beim Kauf bindest und welchen Spielraum du für weitere Investitionen behältst.

Diese fünf Hebel schauen wir uns genauer an:

1. Kaufnebenkosten vergleichen
   Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer bei der Standortwahl? Wir zeigen anhand eines Rechenbeispiels, wie Unterschiede zwischen den Bundesländern deinen Eigenkapitalbedarf beeinflussen können.

2. Mitgekauftes Inventar richtig berücksichtigen
   Einbauküche und Möbel können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Warum realistische, nachvollziehbare Werte wichtig sind und wie sich das auf Grunderwerbsteuer und Abschreibung auswirken kann.

3. Sanierung und Steuern vorher planen
   Was steckt hinter der 15-Prozent-Regel? Wir erklären, warum anschaffungsnahe Herstellungskosten deine geplante Steuererstattung verändern können und weshalb du Modernisierung, Gebäude-AfA und Restnutzungsdauer frühzeitig mit deinem Steuerberater besprechen solltest.

4. Bestehende Immobilien als Sicherheit nutzen
   Wie können Nachbeleihung und zusätzliche Sicherheiten den nächsten Immobilienkauf ermöglichen? Wir sprechen über Immobilienwert, Restschuld, Beleihungswert und die Prüfung durch die Bank.

5. Rollierendes Eigenkapital verstehen
   Kaufnebenkosten mitfinanzieren und Guthaben als Sicherheit hinterlegen: Wir besprechen ein Modell des Eigenkapital-Recyclings, bei dem die Freigabe der Sicherheit nach vereinbarter Tilgung erfolgt. Welche Voraussetzungen dafür nötig sind und warum gute Bonität und klare Vereinbarungen mit der Bank entscheidend sind.

Du erfährst, wie Eigenkapital, Immobilienfinanzierung, Cashflow und Risiko zusammenhängen – und warum eine gute Finanzierungsstrategie über die erste Immobilie hinausdenkt. Hinterlegtes Guthaben bleibt dabei zunächst gebunden, auch wenn du es nicht für den Kauf ausgibst.

Passend dazu: Hör auch unsere Folgen „Rollierendes Eigenkapital“ und „Eigenkapital-Recycling“.

Folge „Immos auf die Ohren“ auf Spotify und teile diese Episode mit jemandem, der in Immobilien investieren möchte.

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Über 30.000 € Unterschied hatten Herr Schlau und Fräulein Sehrschlau bereits nach Teil 1 unseres Praxisfalls auf der Uhr.

Und heute legen wir nach.

Wir nehmen wieder dieselbe Immobilie, denselben Kaufpreis und grundsätzlich dieselben Voraussetzungen – mit einem entscheidenden Unterschied: Fräulein Sehrschlau kennt die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten rund um ihre Kapitalanlage.

Was kann eine saubere Kaufpreisaufteilung ausmachen? Warum sollte mitgekauftes Inventar wie eine Küche unbedingt separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden? Wie kann eine Ehegattenschaukel die Abschreibung neu starten? Und was hat unser legendäres „ZinssteuersatzDingsBums“ damit zu tun?

Wir rechnen es wieder ganz konkret durch:

🏠 Kaufpreisaufteilung:
Durch einen höheren Gebäudeanteil entstehen in unserem Beispiel 5.250 € zusätzlicher Steuervorteil.

🍳 Küche & Inventar:
Separat ausgewiesenes Inventar kann schneller abgeschrieben werden – in unserem Beispiel ergibt das über zehn Jahre weitere 5.040 € Steuervorteil plus mögliche Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer.

💍 Ehegattenschaukel:
Steigt der Wert der Immobilie und wird sie später zwischen Ehepartnern übertragen, kann eine neue Abschreibungsbasis entstehen. In unserem Beispiel: 8.400 € zusätzlicher Steuervorteil über zehn Jahre.

💶 ZinssteuersatzDingsBums:
Auch ein fremdüblich gestaltetes Darlehen zwischen Ehepartnern kann steuerlich interessant sein. Unser Rechenbeispiel bringt weitere 3.400 €.

Allein in dieser Folge landen wir damit bei rund 22.090 € Unterschied.

Zusammen mit Teil 1 unseres Praxisfalls sprechen wir über mehr als 50.000 € Differenz zwischen „Schlau“ und „Sehrschlau“.

Außerdem sprechen wir über den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung, Fördermöglichkeiten, KfW-Kredite und warum es sich bei Immobilien lohnt, steuerliche Themen bereits VOR dem Kauf mitzudenken.

🎧 Passend dazu: Folge 63 zur Lohnsteuerermäßigung und Folge 66 zur Kaufpreisaufteilung.

⚠️ Wichtig: Diese Episode stellt keine Steuerberatung dar. Die Beispiele sind vereinfacht und individuelle Gestaltungen sollten immer mit qualifizierten Steuer- und Rechtsberatern geprüft werden.

Hör Dich schlau!

🎙️ Immos auf die Ohren
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Zwei Menschen kaufen dieselbe Immobilie.
Gleicher Kaufpreis. Gleiches Einkommen. Gleiche Ausgangslage.

Und trotzdem liegen nach zehn Jahren plötzlich rund 30.000 Euro Unterschied bei der Steuerbelastung zwischen den beiden.

Wie kann das sein?

In dieser Folge machen Jan und Andreas Steuerplanung einmal ganz praktisch und spielen einen konkreten Immobilienkauf Schritt für Schritt durch.

Dabei geht es unter anderem um:

• warum Bauspar-Abschlussgebühren steuerlich relevant sein können
• was es mit der 15%-Grenze beim Erhaltungsaufwand auf sich hat
• warum der Zeitpunkt von Renovierungen einen riesigen Unterschied machen kann
• wie ein Restnutzungsdauergutachten die Abschreibung verändern kann
• welche Notar- und Grundbuchkosten sofort abzugsfähig sein können
• und warum steuerliche Planung idealerweise vor dem Kauf beginnt

Besonders spannend:
Fräulein Sehrschlau nutzt die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten konsequent, während Herr Schlau dieselbe Immobilie ohne diese Planung kauft.

Der Zwischenstand nach Teil 1?

👉 Rund 30.000 Euro Unterschied bei ein und demselben Objekt.

Eine Folge aus der Praxis für die Praxis — und ein guter Reminder, warum beim Immobilienkauf nicht nur Kaufpreis, Lage und Finanzierung zählen, sondern auch die steuerliche Vorbereitung.

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50 Prozent unter Marktwert? Einmal am Amtsgericht den Finger heben und schon gehört das Immobilien-Schmuckstück dir? 🏠🔨

In der heutigen Episode räumen Jan und Andreas mit dem Mythos des ultimativen "Immobilien-Black-Fridays" auf. Zwangsversteigerungen klingen oft nach dem perfekten Geheimtipp für günstige Immobilien, aber die Realität sieht anders aus. Andreas bringt es auf den Punkt: Es gleicht eher einem OP-Saal. Wenn du als Profi genau weißt, was du tust, bietet sich eine riesige Chance. Wenn du aber als Anfänger naiv auf "Gut Glück" reinchlenderst, kann es extrem teuer werden. Oft kauft man sich so unbewusst ein riesiges Problem ein.

In dieser Folge besprechen wir unter anderem: 🔹 Warum die Vorstellung vom einfachen "Schnäppchen" trügt 🔹 Zwangsversteigerung als Chance vs. Risiko: Für wen es sich wirklich lohnt 🔹 Andreas' wichtigster Rat für Einsteiger: Warum du bei deiner ersten Versteigerung niemals mitbieten solltest 🔹 Hausaufgaben für Investoren: Was du über Gutachten, Grundbuch und Co. wissen musst

🎧 Hör jetzt rein und lerne, worauf es ankommt, bevor du den Schritt ans Amtsgericht wagst!

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34.000 € investiert. 213.000 € steuerfrei ausgezahlt. Klingt nach einem Immobilienmärchen? Ist aber ein echter Kunden-Case.

In dieser besonderen Video-Podcast-Folge sitzt nicht Jan, sondern Sascha neben Andreas. Die beiden kennen sich seit rund 20 Jahren und sprechen vollkommen offen über einen Immobilien-Deal, den Sascha 2015 gemeinsam mit Andreas umgesetzt hat.

Damals kaufte Sascha eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin:

🏠 63 m² Wohnfläche
💰 115.000 € Kaufpreis
🏦 100 % Finanzierung des Kaufpreises
💶 9.200 € eingesetztes Eigenkapital für die Kaufnebenkosten

Die Wohnung war an eine ältere Dame vermietet und die Miete lag deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. Statt maximale Mieterhöhungen durchzusetzen, entschied sich Sascha bewusst für einen fairen und langfristigen Umgang mit seiner Mieterin.

Das Ergebnis: Über rund zehn Jahre nahm er eine durchschnittliche monatliche Unterdeckung von etwa 200 € in Kauf. Für klassische Cashflow-Fans zunächst alles andere als ein Traum-Investment.

Doch dann kam der Exit:

Nach rund zehn Jahren wurde die Wohnung unrenoviert für 300.000 € an eine Eigennutzerin verkauft. Nach Abzug der noch offenen Restschuld von 87.000 € landeten 213.000 € steuerfrei auf Saschas Konto.

Rund 34.000 € eigener Einsatz wurden damit zu 213.000 € Auszahlung. Das entspricht im konkreten Case etwa 25 % Eigenkapitalrendite pro Jahr.

In dieser Folge erfährst Du:

✓ Wie Sascha Schritt für Schritt sein Immobilienvermögen aufgebaut hat
✓ Ob eine Kapitalanlage dem späteren Eigenheim im Weg stehen kann
✓ Warum ein negativer Cashflow nicht automatisch ein schlechtes Investment bedeutet
✓ Weshalb Sascha die Wohnung bewusst unrenoviert verkauft hat
✓ Warum bei Immobilien manchmal der Exit den Cashflow schlägt
✓ Weshalb „Time in the market“ oft wichtiger ist als perfektes Timing

Ein ehrlicher Immobilien-Case mit echten Zahlen, langfristigem Denken und einem Ergebnis, das sich sehen lassen kann.

Jetzt anhören oder auf Spotify als Video-Podcast ansehen!

Steine statt Scheine - jeden Samstag um 11:11 Uhr.

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Der Kauf der ersten Kapitalanlage-Immobilie ist ein großer Schritt. Dabei wird wahrscheinlich nicht alles perfekt laufen - und das ist völlig in Ordnung. Denn Dein erster Immobilienkauf wird vielleicht nicht Dein bester, aber ganz sicher einer Deiner wertvollsten sein.

In dieser Folge sprechen Jan und Andreas über die größten Fehler und Stolperfallen, die Du beim Einstieg in Immobilien vermeiden solltest. Es geht nicht um kleine Fehler, aus denen Du lernen kannst, sondern um Entscheidungen, die sich später nur schwer oder gar nicht mehr korrigieren lassen.

Du erfährst:

• Warum Du beim ersten Kauf nicht ewig auf den perfekten Deal warten solltest

• Weshalb die Lage das wichtigste der vier Immobilienkriterien ist

• Was Du bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude beachten solltest

• Welche Rolle die 15-Prozent-Grenze bei geplanten Renovierungen spielt

• Warum ein gemeinsamer Immobilienkauf zu 50/50 für Ehepaare nicht immer sinnvoll ist

• Weshalb Du nicht Dein gesamtes Eigenkapital einsetzen solltest

• Wie wichtig eine finanzielle Reserve für Renovierungen und unerwartete Ausgaben ist

• Warum Du bereits vor dem Kauf über Deinen späteren Exit nachdenken solltest

• Was die Ehegattenschaukel, die Übertragung an Kinder und die Vermögensverteilung mit Deiner Strategie zu tun haben

• Wann der private Kauf und wann eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll sein könnte

Die wichtigste Botschaft dieser Episode: Erlaube Dir, beim ersten Immobilienkauf Fehler zu machen. Achte aber besonders auf die Punkte, die Du später nicht mehr verändern kannst - insbesondere Lage, steuerliche Gestaltung und Exit-Strategie.

Ergänzend zu dieser Folge empfehlen wir Dir:

• Folge 13 und 33 zur Ehegattenschaukel

• Folge 58 und 59 zum Kauf auf privater Ebene oder über eine vermögensverwaltende GmbH

• Unsere Episode zum Grundsatz „Exit schlägt Cashflow“

Viel Spaß beim Anhören und nicht vergessen: Jeden Samstag um 11:11 Uhr erscheint eine neue Episode!

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⚠️ Hinweis: Diese Episode stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte besprecht Eure individuelle Situation unbedingt mit Eurem Steuerberater und Anwalt.