Just Focus

Les grands groupes hôteliers cèdent leurs hôtels 1 et 2 étoiles depuis des années. Pendant qu'Accor vend, Yahia Ben Othman, lui, rachète. En moins de dix ans, le groupe Verdoso a acquis plus de 30 hôtels économiques en France, sur fonds propres. Et avec ce parc, ils parviennent à générer des rendements plus qu'honorables*.

Dans cet épisode, nous recevons Yahia Ben Othman est directeur général du groupe Honpô, la plateforme d'exploitation du groupe familial Verdoso, spécialisée dans la gestion d'hôtels super-économiques en France ; et Raphaël Zribi qui pilote Balestra, la société de gestion agréée AMF créée dans l'orbite de Verdoso pour ouvrir cette stratégie à des investisseurs externes : family offices, entrepreneurs, CGP.

À deux, dans ce nouveau format croisé, ils racontent chacun leur version d'une même conviction : l'hôtellerie super-économique est un marché sous-exploité, et ils ont plus de 30 hôtels pour le prouver.

Parmi les sujets abordés dans cet interview croisée : 

• Pourquoi un segment que les grands groupes ont abandonné est aussi l'un des plus résistants aux crises ; et pourquoi c'est précisément ce qui en fait un outil de diversification pertinent.
• Comment identifier un hôtel en difficulté financière et comprendre comment lui redonner de la valeur ; avec le cas Colmar comme illustration concrète.
• Ce que signifie acheter des murs à moins de 2 000 €/m², en dessous du coût de reconstruction, en termes de protection du capital investi.
• Pourquoi les entrepreneurs souscrivent davantage que les profils patrimoniaux classiques ; et ce que ça dit du modèle.
• Les critères pour accepter ou non non un actif, et pourquoi c'est une bonne chose pour les investisseurs.

Bonne écoute ! 

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Rendez-vous sur sapians.com pour connaitre le détail du fonds, ses performances et risques associés.

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Ressources complémentaires

Immobilier 2026 : décrypter le cycle pour bien investir, avec Jean-Baptiste Pracca (Mata Capital) https://sapians.com/blog/podcast-immobilier-jean-baptiste-pracca-mata-capital 

Investir dans l'immobilier via un fonds : comment construire un portefeuille résilient avec Sapians https://sapians.com/investissement-actifs-reels

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Attention : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et investir comporte des risques de perte partielle ou totale en capital. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Toute décision doit être adaptée à votre situation. Si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés, veuillez créer votre compte ou prendre rendez-vous avec un conseiller Sapians.

SAPIANS - RCS n°919 330 969 - ORIAS n°23003561 en qualité de CIF et COA. Activité de démarchage bancaire et financier.

Depuis le PLF 2025, on lit partout que le LMNP est mort. Stefano Demari, lui, vient d'enregistrer les meilleurs mois de l'histoire de JD2M : 3 000 nouveaux inscrits en mai 2026, soit le double de l'année précédente. Croissance de 40% sur l'année. 

Stefano Demari est président et co-CEO de JD2M - Je Déclare Mon Meublé, la plateforme qui traite les déclarations fiscales LMNP de 80 000 clients en France, soit près de 100 000 lots. Il a aussi porté la voix des bailleurs meublés directement au Parlement lors des débats sur le PLF 2025. 

Dans ce troisième et dernier volet de notre hors-série Immobilier, nous démontrons les idées reçues sur la mort du LMNP.

Au programme : 

Ce que le PLF 2025 a vraiment changé pour les investisseurs, et ce qu'il n'a pas changé 

Pourquoi la réintégration des amortissements dans la plus-value est bien moins catastrophique qu'annoncé 

Pourquoi autant d'investisseurs laissent de l'argent sur la table en déclarant mal, et pourquoi la première année est la plus critique 

Meublé, location nue, bailleur privé (loi Jeanbrun) : qui gagne vraiment en 2026 ? 

Comment Stefano voit le marché évoluer dans les deux prochaines années 

Code promo JD2M : JUSTFOCUS, 10% de réduction sur jd2m.fr, valable 1 an pour les nouveaux clients. 

Pour aller plus loin : 

Hors-Série Immobilier #1 - Immobilier 2026 : décrypter le cycle pour bien investir, avec Jean-Baptiste Pracca 

https://sapians.com/blog/podcast-immobilier-jean-baptiste-pracca-mata-capital

Hors-Série Immobilier #2 - Crédit immobilier et entrepreneurs : comment présenter votre dossier à la banque, avec Jean-Baptiste Monié 

https://sapians.com/blog/podcast-immobilier-jean-baptiste-monie-carte-financement

Investir dans l'immobilier locatif ou dans un fonds immobilier ? 

https://sapians.com/blog/investir-dans-immobilier-locatif-ou-dans-fonds-immobilier

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Attention : Ceci est une communication publicitaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et investir comporte des risques de perte partielle ou totale en capital. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Toute décision doit être adaptée à votre situation. Si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés, veuillez créer votre compte ou prendre rendez-vous avec un conseiller Sapians.

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On sort de la correction immobilière la plus violente depuis 2009. Les volumes d’investissement en Europe ont chuté à 145 milliards en 2023, avant de remonter à 215 milliards en 2025. Les institutionnels reviennent progressivement. Et pourtant, beaucoup d’investisseurs privés hésitent encore : est-ce le bon moment ? Que faire de son capital immobilier dans ce contexte ? 

Jean-Baptiste Pracca a cofondé Mata Capital il y a dix ans. Il analyse les cycles depuis les données brutes jusqu’aux comportements des acheteurs, et il voit des centaines de dossiers chaque année. Son regard sur le marché est tranchant, et ses convictions, parfois contre-intuitives. 

Dans cet épisode, il décrypte les mécanismes du cycle actuel, explique pourquoi la gestion passive ne fonctionne plus dans ce nouveau paradigme de taux, et dresse une cartographie honnête des classes d’actifs : là où les opportunités sont réelles, là où les destructions de valeur ne sont pas terminées. Il revient aussi sur l’erreur stratégique des SCPI, sur la thèse opco-propco en hôtellerie et résidentiel géré, et donne trois convictions fortes sur l’immobilier européen pour les cinq prochaines années. 

Un épisode dense, construit sur des données concrètes, pour ceux qui veulent comprendre le marché avant d’agir. 

Des ressources pour approfondir : 

• Investir en SCPI : avis, contexte de marché, points de vigilance https://sapians.com/blog/investir-scpi-avis
• Que savoir pour investir en private equity immobilier ? https://sapians.com/blog/investir-private-equity-immobilier
• Investir dans des fonds immobiliers value-added https://sapians.com/blog/classement-meilleur-fonds-immobilier-value-added-2025
• Comment investir dans l’immobilier en période d’inflation ? https://sapians.com/blog/investir-immobilier-periode-inflation

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En tant qu’entrepreneur ou dirigeant, avez-vous déjà eu l'impression que votre banquier ne savait pas vraiment quoi faire de votre dossier immobilier ? Revenus atypiques, sociétés imbriquées, projet un peu hors-norme : vous faites partie de la catégorie des dossiers que les banques traditionnelles ne savent pas toujours bien accompagner.

Jean-Baptiste Monié, cofondateur de Carte Financement, a fait de cette catégorie son métier depuis 2009.  

Dans un contexte de taux incertains et de marché immobilier sous tension, il partage sa lecture de terrain et les leviers concrets que la plupart des dirigeants n'utilisent pas, faute de les connaître. 

A la fin de cet épisode, vous saurez : 

• Comment se forment les taux immobiliers et quels indicateurs suivre pour anticiper leur évolution ? 
• Pourquoi la règle des 35% d'endettement ne s'applique pas toujours à un dirigeant 
• Faut-il acheter ses bureaux en ce moment ? A quelles conditions l'équation tient-elle ? 
• Crédit Lombard, crédit hypothécaire : quand ces outils ont-ils du sens dans une stratégie patrimoniale ? 
• Comment structurer un financement immobilier quand votre situation sort des cases bancaires ? 

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Quelques ressources pour aller plus loin : 

Réaliser un audit patrimonial : pourquoi ? Comment ? https://sapians.com/blog/audit-patrimonial

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C'est trop facile de raconter un deal en ne regardant que d'un côté. Alors aujourd'hui, nous avons voulu réunir les deux : le fonds et l'entrepreneur qu'il accompagne, pour qu'ils racontent leurs versions de la même histoire, et partagent leurs points de vue, parfois complètement différents. 

Pour ce format inédit, Aurore Perrin reçoit Laurent Foiry, co-fondateur de Spring Invest, fonds spécialisé dans la transformation du commerce, et Martin, fondateur d'Acolyt, logisticien 3PL premium pour marques de mode et cosmétique.  

Ensemble, ils reviennent sur cinq ans d'une relation qui a commencé par une rencontre. Au départ, rien ne laissait présager qu'elle mènerait à une levée de fonds.

Parmi les sujets abordés dans cet interview croisée : 

• Qu'est-ce qu'un fonds peut apporter qu'aucun banquier ne peut vous donner ? 
• Jusqu'où un entrepreneur doit-il être transparent avec son investisseur ? 
• Pourquoi faire petit peut être la stratégie la plus ambitieuse qui soit ?  
• Quand décide-t-on que c'est le bon moment de se séparer ? 

Bonne écoute ! 

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Le private equity evergreen fait rêver : la performance du non-côté, avec la liquidité en prime ! Mais n'est-ce pas un peu trop beau pour être vrai ?

Étienne de Saint-Germain, responsable de l’offre et des services chez Sapians, analyse des centaines de fonds chaque année. Il nous retrouve aujourd’hui pour démystifier les fonds evergreen : un véhicule en pleine explosion mais dont les promesses alléchantes méritent d'être passées au crible.

Dans cet épisode, découvrez :

• Ce qui distingue un fonds evergreen d'un fonds classique.
• Comment la liquidité est organisée dans des actifs illiquides et où elle trouve ses limites.
• Pourquoi ces fonds performent structurellement moins.
• Les critères spécifiques à analyser avant d'y investir.

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Ce ne sont pas seulement les marchés qui détruisent la performance des investisseurs particuliers. Ce sont aussi leurs décisions, prises sous l'influence de biais comportementaux, dont ils n’ont pas conscience.  

Aversion au risque, effet de disposition, biais domestique : ces mécanismes sont documentés, mesurables... Et peuvent vous coûter 4 à 7% de performance boursière annualisée. 

Dans cet épisode, Nour Bendimered, Directeur des Investissements Marchés financiers chez Ivesta vous aide à prendre conscience de ces pièges et adopter une méthode pour en limiter l'impact sur votre patrimoine. 

Découvrez : 

• Pourquoi nos décisions d'investissement sont bien moins rationnelles qu'on ne le croit. 
• Les biais cognitifs qui affectent la majorité des investisseurs particuliers. 
• L'impact réel de ces biais en termes de performance annualisée. 
• Les méthodes concrètes pour limiter l'impact des émotions sur vos décisions d'investissement. 

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PEA, PER, assurance-vie, épargne salariale, compte-titres, contrat de capitalisation… Vous connaissez leurs noms. Mais savez-vous vraiment laquelle correspond le mieux à votre situation ? Comment bénéficier pleinement de leurs atouts ? Et ce que ça vous coûte de mal les utiliser ?

Dans cet épisode, Étienne de Saint Germain, family-officer et responsable de l'offre et des services chez Sapians, passe en revue des enveloppes incontournables et leurs spécificités (fiscalité, avantages, inconvénients, conditions...).

Découvrez :

• Les PEA et PEA-PME, deux enveloppes complémentaires dont les avantages fiscaux vont bien au-delà de ce qu'on imagine.
• Ce que personne ne vous dit sur l'assurance-vie française : est-ce vraiment l'enveloppe fiscale ultime ?
• Les utilisations les plus judicieuses du plan d'épargne retraite (PER). Attention, il n'est pas fait pour tous. Il peut être un puissant levier fiscal si (et seulement si) votre situation s'y prête vraiment
• Dans quels cas vous méfier de l'épargne salariale proposée par votre entreprise (sa fiscalité attractive peut masquer des performances décevantes...)
• Pourquoi le contrat de capitalisation et le compte-titres ordinaire méritent toute votre attention. Ces enveloppes sont sous-estimées et pourtant redoutables !

Bonne écoute !

ATTENTION : suite à la loi de finances 2026, les prélèvements sociaux sont désormais de 18,6 % (au lieu de 17,2 % comme mentionné dans l'épisode) et la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) s'élève à 31,4 % (anciennement 30 %).

Des ressources pour approfondir : 

Qu'est-ce que le PER ? Son fonctionnement et ses avantages https://sapians.com/blog/plan-epargne-retraite-comment-ca-marche

Comment fonctionne l'assurance-vie française ? https://sapians.com/blog/fonctionnement-assurance-vie-francaise 

Optimiser sa transmission de patrimoine avec le PER https://sapians.com/blog/patrimoine-transmission-per-plan-epargne-retraite

Tout ce qu'il faut savoir sur les transferts de PEA, PER, PERCO https://sapians.com/blog/transfert-pea-per

Tout savoir sur le compte-titres ordinaire https://sapians.com/blog/compte-titres

Dans quelle enveloppe loger ses investissements en private equity ? https://sapians.com/blog/enveloppe-private-equity 

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Le marché du private equity traverse une période charnière. Après un cycle exceptionnel entre 2011 et 2021, le décor a changé : sorties plus compliquées, liquidité plus rare, fonds zombies, performances sous pression… et une vraie nécessité d’être beaucoup plus sélectif.

Pour mieux appréhender ces mutations, Aurore Perrin reçoit Pierre-Marie de Forville, co-fondateur et CEO d'iVesta Family Office et co-fondateur de Sapians.

Depuis dix ans, il supervise la sélection des fonds de private equity et rencontre au quotidien les gérants qui façonnent cette classe d'actifs. Dans cet épisode, il livre une lecture lucide (et sans tabou) du marché, des changements en cours et des clés pour investir avec plus de discernement.

Découvrez :

• Pourquoi les fonds de private equity ont tant de mal à sortir de leurs participations, et ce que cachent les DPI qui s'effondrent.
• La vérité derrière les fonds de continuation, les fonds zombies et les méga-fonds.
• Pourquoi la performance passée n'est plus un indicateur suffisant et ce qu'il faut regarder à la place.
• Les conseils concrets de Pierre-Marie pour sélectionner un bon fonds et piloter son cash management.

Bonne écoute !

Des ressources pour approfondir : 

Pourquoi et comment investir dans le private equity en 2026 https://sapians.com/blog/pourquoi-et-comment-investir-dans-le-private-equity

Les 5 règles d'or pour investir en private equity https://sapians.com/blog/5-regles-pour-investir-en-private-equity

Fonds de continuation : guide complet pour comprendre ce mécanisme du private equity https://sapians.com/blog/fonds-de-continuation

Investir en private equity secondaire : fonctionnement, avantages, stratégie https://sapians.com/blog/private-equity-secondaire

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Serial entrepreneur, investisseur deep tech et ardent défenseur de la souveraineté européenne, Charles Beigbeder, ingénieur aérospatial de formation, a construit l'une des trajectoires les plus singulières de l'entrepreneuriat français, de l'intégration de satellites chez Matra à la fondation d'Audacia, maison de private equity qui gère aujourd'hui près d'un milliard d'euros d'actifs.

Dans cet échange passionnant, Charles Beigbeder nous raconte :

• Comment il a bousculé deux marchés en situation de quasi-monopole, le courtage en ligne avec Selftrade, puis l'énergie avec Poweo, en profitant des grandes dérégulations européennes
• Comment il a fait pivoter Audacia vers la deep tech en créant des fonds hyper-spécialisés là où il n'en existait aucun (le quantique, le New Space, la décarbonation)
• Sa vision sans détour sur l'Europe, sa souveraineté technologique et le retard criant de l'épargne européenne face aux Américains
• Ses conseils aux investisseurs pour sortir du faux dilemme performance vs. impact

Bonne écoute !

Ressources complémentaires pour aller plus loin : 

Business Angel : guide complet pour investir dans une start-up https://sapians.com/blog/business-angel 

Cession d’entreprise : tout ce que vous devez savoir https://sapians.com/blog/cession-entreprise

Comment investir et protéger 1 million d’euros d’héritage ? https://sapians.com/blog/investir-1-million-deuros-heritage

Les clés pour investir en venture capital ou capital-risque https://sapians.com/blog/investir-venture-capital-ou-capital-risque

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