La dificultad para acceder a una vivienda está provocando un cambio de estrategia en muchas familias españolas. Cada vez son más los padres que deciden donar una vivienda o una parte de su patrimonio a sus hijos antes de su fallecimiento, adelantando así una herencia que tradicionalmente se esperaba durante décadas. En algunas comunidades autónomas, el número de donaciones ha experimentado un crecimiento muy significativo, impulsado tanto por el elevado precio de la vivienda como por las ventajas fiscales existentes en determinados territorios.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Miriam Mondejar, asesora inmobiliaria de Althea Estates, una profesional que acompaña a familias en operaciones de planificación patrimonial y que nos ayuda a entender por qué se están disparando las donaciones en España. Miriam nos explica que el precio de la vivienda es el principal motor de este fenómeno, ya que muchos jóvenes, incluso con empleo estable, no pueden ahorrar la entrada necesaria para comprar una vivienda.

A lo largo de la conversación, descubriremos que donar una vivienda no es simplemente firmar una escritura, que hay que tener en cuenta el impuesto sobre sucesiones y donaciones, la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial del donante. También analizaremos los riesgos de donar demasiado pronto, la importancia de la legítima y el usufructo vitalicio.

Una conversación imprescindible para familias que estén considerando esta opción.

La vivienda vuelve a ocupar el centro del debate político. Mientras el gobierno ha tenido que retirar el decreto de ley por falta de apoyos parlamentarios, el foco se ha desplazado hacia otra norma considerada clave para desbloquear miles de viviendas: la reforma de la ley del suelo. Constructores, promotores, sindicatos e incluso buena parte del sector inmobiliario reclaman una legislación más ágil que permita reducir la inseguridad jurídica y acelerar el desarrollo del suelo para construir más vivienda. Sin embargo, la propuesta también genera una fuerte controversia política.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Edgar Montoya, asesor inmobiliario de Althea Estates, un profesional que conoce los efectos de la burocracia en el sector y que nos ayuda a entender por qué la reforma de la ley del suelo se ha convertido en uno de los asuntos más importantes para el futuro de la vivienda en España. Edgar nos explica que técnicamente, un estudio de suelo se puede hacer en tres semanas, pero que el proceso administrativo puede tardar años, y que la falta de consenso político está bloqueando una reforma urgente.

A lo largo de la conversación, descubriremos que la ley del suelo determina si un terreno es habitable, que la burocracia es el principal obstáculo para la construcción, y que la reforma podría facilitar la construcción de viviendas asequibles, pero que el miedo a que los desarrollos beneficien a inversores privados está frenando el acuerdo.

Una conversación imprescindible para entender por qué no se construyen suficientes viviendas en España.

Las vacaciones suelen ser sinónimo de descanso, pero la legislación no entiende de calendarios. Precisamente en estos días entran en vigor importantes novedades que conviene conocer antes de cerrar la puerta de casa. Por un lado, el certificado de eficiencia energética adquiere un papel todavía más relevante con la creación de un registro centralizado para ofrecer mayor seguridad y transparencia. Y por otro, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cuándo un propietario puede cortar los suministros de una vivienda ocupada sin incurrir en un delito de coacciones.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Carlos Blanco, director general de Althea Estates, un profesional que conoce el sector jurídico e inmobiliario y que nos ayuda a entender qué ha cambiado realmente. Carlos nos explica que el certificado energético sigue siendo visto como un "timo" por muchos notarios, pero que la UE exige su cumplimiento para 2030, y que la sentencia del Supremo permite dejar de pagar suministros a ocupas, aunque no a inquiocupas morosos.

A lo largo de la conversación, descubriremos que en España no hay cultura de eficiencia energética, que las reformas para mejorar la certificación pueden costar más de 1.500 €/m², y que la diferencia entre un ocupa y un inquiocupa es clave para saber si se puede cortar la luz o no.

Una conversación imprescindible para propietarios, compradores e inquilinos.

Seguro que en alguna ocasión has pasado junto a una parcela llena de maleza, sin construir y aparentemente olvidada. Llevas años viéndola y te has preguntado: "Si nadie la utiliza, ¿podría quedármela?" Es una duda más habitual de lo que parece, y está rodeada de falsas creencias que pueden llevar a cometer errores muy importantes.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Edgar Montoya, asesor inmobiliario de Althea Estates, un profesional que conoce la situación jurídica de los inmuebles y que nos ayuda a entender qué dice realmente la legislación española sobre los terrenos abandonados. Edgar nos explica que un terreno puede estar abandonado físicamente, pero nunca legalmente, porque siempre existe un propietario.

A lo largo de la conversación, descubriremos que la nota simple del registro de la propiedad es la herramienta clave para saber quién es el dueño de un terreno, que la usucapión es un proceso excepcional que requiere 30 años de posesión pacífica y el pago de impuestos, y que limpiar o utilizar un terreno sin permiso no te da ningún derecho sobre él.

Una conversación imprescindible para cualquiera que haya pensado alguna vez en "apropiarse" de un terreno abandonado.

"¿Sabes cuánto puede subirte el casero el alquiler?" La respuesta no es sencilla: depende de cuándo firmaste el contrato. Un propietario puede subirte un 4% y ser totalmente legal, o subirte un 25% y no serlo... o incluso un 2,5% y tampoco serlo. La fecha del contrato es la que marca la diferencia de cientos de euros al año. Y lo que es más importante: hay contratos donde directamente no se puede subir la renta por mucho que hayan pasado los años.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Miriam Mondejar, asesora inmobiliaria de Althea Estates, una profesional que gestiona alquileres a diario y que nos ayuda a entender cómo funciona la actualización de rentas. Miriam nos explica la diferencia entre actualización y subida, los índices que se aplican según la fecha del contrato (IPC o IRAV), y los plazos y procedimientos que hay que respetar.

A lo largo de la conversación, descubriremos que la clave está en la cláusula de actualización del contrato, que el nuevo IRAV limita las subidas a un índice más contenido que el IPC, y que la ley protege al inquilino incluso después de los 5 años de contrato, con prórrogas automáticas y límites en zonas tensionadas.

Una conversación imprescindible para propietarios e inquilinos que quieran saber cómo funciona realmente el mercado del alquiler.

Alquilar una vivienda nunca había generado tantas dudas como ahora. Los propietarios buscan tranquilidad, los inquilinos quieren acceder a una vivienda sin sentirse cuestionados, y en medio han aparecido con fuerza los seguros de impago. Hay quien los considera imprescindibles y quien piensa que son la solución definitiva. Pero, ¿es realmente así?

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Carlos Blanco, director de expansión de Althea Estates, un profesional que vive estas situaciones a diario y que nos ayuda a ir más allá de la publicidad. Carlos nos explica qué cubren realmente estos seguros, qué requisitos exigen las aseguradoras y cuáles son las sorpresas que muchos propietarios encuentran cuando necesitan utilizarlos.

A lo largo de la conversación, descubriremos que el seguro de impago no cubre eternamente, que las exclusiones y limitaciones pueden sorprender a quien no lee la póliza, y que el mejor seguro sigue siendo una buena selección del inquilino. También analizaremos por qué los seguros de impago se han popularizado tanto, y por qué leer la letra pequeña y pedir varias cotizaciones es esencial para no llevarse sorpresas.

Una conversación imprescindible para cualquier propietario que esté pensando en alquilar su vivienda.

El fenómeno de la okupación ilegal suele estar asociado al pequeño propietario o a los grandes fondos, pero hay una vertiente de la que se habla mucho menos y que está alcanzando cifras alarmantes: el asalto a la vivienda pública. Las propias administraciones —ayuntamientos, comunidades autónomas— sufren el secuestro de sus parques residenciales. Los datos de las agencias de vivienda social reflejan que entre el 10 y el 13% de los pisos destinados a familias vulnerables están bajo el control de okupas e inquiokupas.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Carlos Blanco, director de expansión de Althea States, un profesional que conoce el sector inmobiliario y que nos ayuda a entender cómo la propia administración es incapaz de vigilar y proteger sus propios pisos. Carlos nos explica por qué la Generalitat Valenciana ha activado un plan de intervención inmediata, y por qué la Comunidad de Madrid ha aumentado los expedientes de recuperación patrimonial.

A lo largo de la conversación, descubriremos cómo la falta de leyes duras y la lentitud administrativa están permitiendo que la okupación de vivienda pública se convierta en un problema estructural, cómo los okupas degradan barrios enteros, y por qué los contribuyentes pagan dos veces: una para construir la vivienda pública y otra para recuperarla de los okupas.

Una conversación imprescindible para entender que el problema de la okupación afecta a todos, también a los que pagan impuestos.

El Tribunal Supremo ha asestado un golpe a la banca al declarar nulas y abusivas las cláusulas que imponen la contratación de un seguro de vida de prima única financiado dentro de la hipoteca. El Alto Tribunal considera que esta práctica vulnera la normativa comunitaria, es opaca y provoca un grave desequilibrio económico al consumidor. En un caso concreto, un banco obligó a un cliente a destinar 24.400 € de su propio préstamo al pago anticipado de este seguro.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Carlos Blanco, director de expansión de Althea Estates, un profesional que conoce el sector inmobiliario y que nos ayuda a entender cómo afecta esta sentencia a la firma de nuevos préstamos y a las reclamaciones que ya se están preparando en la calle.

A lo largo de la conversación, descubriremos por qué los bancos se han empeñado durante años en camuflar seguros dentro del capital prestado, cómo el Supremo ha calificado esta práctica de "unidad negocial inseparable impuesta de forma unilateral", y por qué el banco está obligado a devolver el importe de la prima. También analizaremos el error más común de los compradores: no comparar ofertas y asumir que el banco de toda la vida es la única opción.

Una conversación imprescindible para quienes estén pensando en pedir una hipoteca y quieran evitar que les cuelen un seguro a precio de oro.

Si hay un tema que acapara los titulares económicos y preocupa a los propietarios de vivienda en España, es la aparente fragilidad de la propiedad privada ante las últimas decisiones regulatorias. Muchos propietarios sienten miedo a poner sus casas en el mercado por falta de garantías, prefiriendo incluso dejarlas vacías o venderlas antes que asumir el riesgo de un impago crónico. Los registradores y notarios son claros: la falta de certidumbre actúa como un freno para la inversión y recorta la oferta, perjudicando tanto a dueños como a inquilinos.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con Alberto Olgueras, agente inmobiliario de Althea Estates, un profesional que trata con propietarios a diario y que nos ayuda a entender cómo el miedo a perder el control de la vivienda está ganando terreno. Alberto nos explica que el proceso judicial para recuperar una casa por impago puede alargarse 23 meses, y que la ocupación ilegal ha aumentado un 20% en los últimos 3 años.

A lo largo de la conversación, descubriremos por qué los propietarios prefieren dejar el piso vacío o venderlo antes que alquilar, cómo las medidas de protección al inquilino están creando un incentivo perverso para las ocupaciones, y qué reformas urgentes proponen los expertos: plazos judiciales más rápidos, fondos de compensación estatales, colaboración público-privada y seguros de impago obligatorios. También analizaremos la fragmentación normativa entre comunidades autónomas y el riesgo de que Europa tueste las leyes españolas por saltarse los límites de proporcionalidad.

Una conversación imprescindible para entender por qué el mercado del alquiler está roto y qué se necesita para arreglarlo.

En España se registran más de 100.000 divorcios al año. Cuando una pareja rompe la convivencia, la vivienda deja de ser simplemente el hogar familiar para convertirse en un conjunto de activos y pasivos que hay que dividir legalmente. Es el momento de tomar decisiones buenas, pragmáticas y bien informadas para poder comenzar dos vidas independientes en el menor tiempo posible.

En este episodio de La Ley Inmobiliaria, hablamos con José Luis Rocatagliata, agente inmobiliario de Althea Estates, un profesional que ha gestionado numerosas disoluciones de gananciales y que nos ayuda a entender cómo funciona la extinción de condominio, la figura legal que permite a uno de los cónyuges quedarse con la vivienda compensando al otro, ahorrando el pago del ITP y tributando solo por el 0,5-1% de AJD.

A lo largo de la conversación, descubriremos la importancia de contar con una tasación oficial para fijar una compensación justa, los problemas de la novación hipotecaria, las alternativas cuando el banco rechaza la novación, y cómo se puede compensar la vivienda con otros bienes de la liquidación de gananciales. También abordaremos el factor humano y cómo gestionar las emociones en un momento tan delicado.

Una conversación imprescindible para quienes están atravesando un divorcio y necesitan tomar decisiones inteligentes sobre la vivienda.