Esta semana les tengo la tercera entrega de La Ruta en audio. Son unos 20 minutos de conversación con Daniel Navarro. Daniel es economista con especialidad en economía urbana, y uno de las personas que mejor conoce el funcionamiento del sector vivienda en Costa Rica.
En la conversación tocamos varios temas:
* ¿Cuáles son las instituciones encargadas de la política nacional de vivienda?
* ¿Qué programas o facilidades tienen disponibles? ¿Para quién son adecuados?
* Opciones adicionales proporcionadas por la banca estatal y recomendaciones.
Adjunto además la transcripción de la conversación, para quienes sigan prefiriendo el formato escrito.
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Humberto
Bienvenidos una vez más a La Ruta. Muchas gracias por acompañarnos y por escuchar.
Hoy nos acompaña Daniel Navarro. Daniel es economista, consultor internacional y profesor universitario. Él se ha especializado en temas de economía urbana desde hace cerca de una década, y ha trabajado a escala municipal y más recientemente a escala nacional, desde el Ministerio de Vivienda.
A lo largo de su carrera, Daniel ha estado muy enfocado en proyectos que buscan hacer más accesible el financiamiento de la vivienda para todo el mundo.
Y por esta razón me pareció un excelente invitado para explicar la ayuda que nos puede dar el estado en hora de comprar casa.
Humberto
Hola, Daniel.
Daniel
Hola, Humberto.
Humberto
Daniel, queríamos aprovechar que está usted por acá para preguntarle cuál es, a grandes rasgos, el diseño del sistema nacional o la política nacional de vivienda: ¿ A quién se espera beneficiar?¿ Con qué herramientas? ¿ Cuál es la participación que se espera tanto del estado como del ciudadano?
Daniel
La política de vivienda ha ido evolucionando. La lógica siempre ha sido tratar de facilitar el acceso a la vivienda a toda la población costarricense, pero se ha enfocado en los últimos años, las últimas décadas a las familias en pobreza y pobreza extrema específicamente.
Hay tres instituciones que en sí conforman lo que sería el sector vivienda: lo que es el INVU, que es el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el BANHVI, que es el banco que conlleva los procesos de los bonos familiares y el MIVAH, que es el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos. Esos tres en sí, trabajan conjuntamente buscando mejorar la accesibilidad de la población a obtener una vivienda, y no solo la estructura de la vivienda, sino proveer, aquellas características de servicios urbanos que mejor faciliten en sí la calidad de vida a las personas en la parte urbana y rural, específicamente.
Ahora, el INVU en los setentas, ochentas, fue una institución bastante fuerte en temas de desarrollo de vivienda, propiamente. Desarrollaba muchas urbanizaciones y proveía también vivienda.
Ahora lo que se maneja mucho a través de esta institución son algunos proyectos para poblaciones de ingresos bajos y pobreza extrema. Han tenido algunos intentos de facilitar desarrollos habitacionales para población de ingresos medios, pero han tenido barreras específicamente a la hora de poder acceder a financiamiento para desarrollar estos proyectos.
La parte fuerte del INVU también ha sido el Sistema de Ahorro y Préstamo que es un proceso en el cual vos ahorrás un porcentaje del monto para financiar tu vivienda a través de varios años. Eso sí, no te pagan ningún tipo de rentabilidad sobre ese ahorro. Y luego el INVU te presta fondos a una tasa fija, lo cual es bastante ventajoso, especialmente con lo que ha venido pasando del aumento de las tasas, que eso siempre es un riesgo.
Entonces. Esta es una solución, solo que si analizás específicamente cuáles son las personas que acceden a este sistema, estamos hablando de población que tiene capacidad adquisitiva o ingresos altos y por lo tanto, pueden hacerle diferente a las características de este ahorro que es un porcentaje bastante alto de lo que es el presupuesto de las personas.
Se ha visto que este proceso de ahorro y préstamo del INVU se ha dado como un mercado secundario en el cual yo maduro el contrato y luego lo vendo. Entonces son procesos que no han alcanzado aquellas voluntades iniciales de otorgar, digamos, vivienda para para mayor cantidad de población.
Y ahora un poco sobre el BANHVI. El BANHVI lo que maneja es el sistema financiero nacional para la vivienda que son recursos públicos, específicamente. Tiene tres fondos, El FONAVI, el FOSUVI y tiene un tercer fondo que es de estabilización del mercado secundario de hipotecas. Este realmente no lo han desarrollado.
La lógica de los bonos a través del sistema es facilitar el acceso a vivienda. Vos tenés estratos socio-económicos propiamente establecidos por el BANHVI en el cual establecen un monto, máximo, al cual tenés acceso al bono según el ingreso del núcleo familiar.
Del 2019, 2020, se cambió un poco la curva de la relación inversa entre mayor bono a menor ingreso de núcleo familiar, dado que no se estaba beneficiando poblaciones de ingresos medios, específicamente. Se había enfocado mucho únicamente a familias de bajos recursos y de pobreza extrema.
Entonces, la política bien, estaba con un vacío, específicamente esa población de ingresos medios, dado que por un lado teníamos el bono que según tu ingreso hasta te pueden, digamos otorgar de forma gratuita la vivienda, y por otro lado, la población que ya tiene ingresos suficientes que no necesitan, digamos, de apoyo estatal, por así decirlo, a través de subsidios.
Entonces se generaron en ese año, 2019, inicios de 2020, lo que era el bono para ingresos medios. Este te permitía tener el bono para poder pagar parte de tu prima. El monto máximo que podías buscar como casa era 65 millones. Según tu nivel ingreso te iban a dar de 4 hasta 7 millones. O aún más , según los seis estratos socio-económicos que establece el BANHVI. Esa vez también se dio una actualización específicamente del monto de la casa porque estaba fijado alrededor de unos 58 millones por varios años.
El bono de ingresos medios se trabajó con las mutuales que fueron las impulsoras de este proceso.
Para aquellas personas que no saben, las mutuales son por así decirlo los entes económicos más importantes del sistema financiero. Hay otras entidades autorizadas: el Banco Popular, el Banco de Costa Rica, el Banco Nacional, pero realmente lo que colocan no es tan fuerte como lo que coloca talvez la Mutual de Cartago o la Mutual Alajuela.
Entonces fue muy bueno, realmente se encontró un nicho de mercado específicamente para esta población con esta ayuda. Lo que se asumió, el supuesto inicial, era que la población tiene la capacidad para hacerle frente a las cuotas de un préstamo para una casa de 65 millones, pero no tenía la plata, o los ahorros, que es un tema de endeudamiento propiamente ya de la cultura costarricense, de de tener el ahorro para la prima.
La idea era, bueno, ayudémosles ahorita, con aplicar el bono a la prima. Y hubieron algunos fondos propiamente tanto de las mutuales como de bancos estatales que decidieron dirigir a este bono específico, lo cual logró facilitar casi 2000, 2100 unidades en un año y medio o por ahí. Luego pasó la pandemia, y bueno, se dio una afectación propiamente ya a lo que son los recursos del gobierno que se podían, digamos, otorgar a este rubro.
Hay otros tipos de bonos. Hay bonos para la mejora de la vivienda. Son bonos talvez un poco bajos, de un millón, dependiendo del valor de la vivienda y el ingreso de las familias. También se ha venido trabajando en facilitar este porcentaje ya de una forma más fija para el bono de la vivienda para ingresos medios y no solo enfocarse en generación de vivienda de pobreza extrema.
Humberto
Para resumir: existe un sistema nacional que tiene tres instituciones, las más fuertes o las que tienen más contacto con el ciudadano son el INVU y el BANHVI. El INVU ofrece un programa de ahorro y préstamo que cualquier persona puede acceder, pero se concentra generalmente en familias de clase media. Y el BANHVI tiene el bono de vivienda que durante mucho tiempo estuvo concentrado, bueno, en gente en estado de pobreza, pobreza extrema, gente de muy bajos ingresos, pero se amplía, con montos reducidos, para gente de ingresos medios. ¿Correcto?
Daniel
Sí. Correcto.
Humberto
Una pregunta. ¿Se pueden combinar esos dos beneficios?
Daniel
No, no realmente. El bono te analiza específicamente el perfil. Tenés que cumplir ciertas características, no solo de ingreso, sino tal vez no tener, según el bono, ahorros.
Para ingresos medios es un poco diferente porque, bueno, estamos ampliando la base.
Pero la combinación realmente no, desconozco completamente si se ha hecho. Pero el enfoque es: distintos perfiles, distintas facilidades de subsidios y de apoyo.
La banca también estatal ha facilitado, programas interesantes. Creo que los más interesantes han sido del Banco Popular a través de su banca social: son el FAVI, que es el fondo de vales de vivienda y el FEVI, que es el fondo especial de vivienda. Estos lo que buscaban es captar población que no tenía acceso al bono y tampoco tenía capacidad para acceder a la banca, tal como la conocemos. Igual, tenían características de casas de hasta 65 millones que era lo que te financiaban, te financiaban el 100%, son unas tasas bastante atractivas en su momento.
Tenían también ciertas características de pago, según las normativas internas del banco y tenían un enfoque de esta población que normalmente no tenía acceso a vivienda a través de la banca o tampoco calificaban propiamente al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda del BANHVI.
Lograron encontrar un nicho, pero también tenía la limitante de que los recursos eran distintos a lo que el banco establecía directamente al fondo de vivienda. Entonces era parte de la parte social del Banco Popular, que realmente llegaba un punto en que cuando ya se acababan los fondos, se acababan, lo cual era una lástima porque viendo los niveles con la persona encargada del proyecto, el programa, estas poblaciones manejaban un muy buen score. A través del préstamo, lograban cumplir con las cuotas y lo que se necesitaba simplemente era esa facilitación.
Y luego hay otros bancos que se enfocan tal vez en ciertas características o propiamente ya de la vivienda.
El Banco Nacional creo que tenía un proceso ahí de vivienda sostenible, en el cual si la casa que ibas a desarrollar tenía ciertas características que le hacían sostenible, tenían tasas preferenciales, mejores condiciones crediticias, tema de plazo, montos mayores.
Y, bueno, anteriormente también, según he escuchado, habían otras instituciones que que también facilitaban créditos, para vivienda propiamente. La Caja Costarricense del Seguro Social, entonces hay algunas personas que accedieron a la vivienda a través de la Caja. El INS es otra que también facilitó en su momento y ahora normalmente es como para los empleados.
Pero si se ha dado, digamos distintos procesos. Algo que se estaba tratando o se buscó, durante la administración pasada, fue el desarrollo de lo que es la vivienda municipal es una participación de este otro nivel de gobierno, gobiernos locales, que faciliten vivienda, ya que tienen, digamos, un mayor conocimiento de los ciudadanos que que habitan en su territorio, y por lo tanto, también como gobierno deberían tener la obligación de apoyar, digamos, la causa de de las viviendas.
Humberto
Daniel, hace rato usted hablaba del monto de 65 millones como uno de los límites al apoyo estatal, por lo menos en términos del bono de vivienda para las personas. Entonces, ¿Que tan realista es para la gente encontrar esa vivienda de 65 millones? ¿Qué tan cerca o lejos anda del valor mediano de la vivienda en Costa Rica en este momento?
Daniel
El monto de 65 millones es el monto máximo que establece el BANHVI para otorgar un bono. No son muchos los bonos que se otorgan sobre viviendas de ese valor, de la totalidad de los bonos otorgados anualmente.
Sobre la facilidad, yo creo que es factible encontrar viviendas de alrededor de 65 millones. Son $120,000 más o menos lo que estamos hablando.
Eso depende mucho la ubicación de la vivienda. Creo que hay un stock en distintos lugares donde podés encontrar viviendas por ese monto. Tal vez no son lugares en los cuales normalmente estarías buscando a nivel de la plusvalía que se han venido generando en ciertas, centralidades urbanas, que ahí sí, lo veo un poco complicado. Más que todo, no por el valor constructivo de la vivienda o los costos de construcción de la vivienda, sino más bien por el costo del suelo y de esa plusvalía que también se debe a un tema de regulación y gestión del suelo por parte del estado, que creo que hay una carencia. Pero a nivel del stock general del país, puedes encontrar tanto a nivel urbano como a nivel rural.
Tenemos que recordar también que la población en zon as urbanas ha venido extendiéndose. Entonces siempre va a haber ciertos espacios de antiguos barrios donde vas encontrar viviendas con ciertas oportunidades de adquisición.
El monto específico del valor promedio, ahorita no lo tendría a la mano, pero creo que sí podría rondar tal vez unos 80 millones o por ahí, pensaría yo.
Humberto
Okey, bueno, hay factores como la ubicación o la antigüedad de la construcción con los que uno puede jugar para tratar de encontrar una opción.
Volviendo al INVU. ¿El INVU tiene alguna otra facilidad, algún otro crédito o tipo de financiamiento que se ponga al acceso a la gente?
Daniel
El INVU tiene el Credi INVU y el INVU Mujer, que son facilidades que prestan. No necesariamente tenés que ahorrar sino más bien son préstamos directos. Ahí el tema es que los fondos no son tan amplios. No tienen esa capacidad que puede tener un banco para otorgar, entonces, también son limitados...
Humberto
¿Las tasas son bajas?
Daniel
Las tasas son bajas. El INVU siempre va a buscar las tasas bajas, porque su mentalidad es generar vivienda, no tanto obtener una rentabilidad sobre lo que está prestando. Entonces son oportunidades. A veces tienen mayor cantidad de recursos. Entonces, ese año pueden otorgar una mayor cantidad de préstamos.
Humberto
Y por último, para ir concluyendo... me da impresión, y usted posiblemente esté de acuerdo con esto, de que el objetivo del sistema, o de la política pública alrededor de la vivienda es la compra y tenencia de vivienda propia. ¿Existe algo para la gente que alquila existe algún beneficio para la persona que alquila?
Daniel
Está la Ley, en la cual se protege bastante al inquilino. Se ha venido discutiendo durante varios años la posibilidad de generar un bono para la vivienda de alquiler. Hay discusiones propiamente a lo interno de la Junta Directiva del BANHVI y la perspectiva de que se considera que otorgar una vivienda es la tenencia propia, directa, el traspaso a la familia y no así que el acceso a la vivienda puede ser también de forma temporal a través de un alquiler, sin tener esa necesidad de poner la vivienda a su nombre.
Entonces, lo que se ha discutido mucho es a quién se le daría en sí el alcance de un proyecto de de uno de alquiler. Es decir, esto ya no sería para poblaciones de extrema pobreza o recursos bajos, sino efectivamente sería para población de ingresos medios buscando que esta población tenga la capacidad de ahorrar recursos mientras el bono le subsidia el alquiler para luego, con sus ahorros, poder financiar la prima de de una vivienda o la compra de una vivienda específicamente.
Actualmente se está discutiendo un poco el tema de que el bono sea gratuito. Lo que se está buscando o se ha venido discutiendo es que ya deberíamos ir evolucionando un poco el sistema a la hora de pensar, de dar bonos gratuitos, sino que todas las personas tienen hasta cierto nivel, capacidad de pagar algún monto. Y entonces que los buenos que se otorguen, ya lleguen a tener algún tipo de retribución por parte de las familias beneficiadas para poder fortalecer al sistema y que se genere mayor cantidad de facilidades de acceso a través de mayor cantidad de bonos, a tener un flujo de repago, de los bonos otorgados.
Yo creo que esa es una discusión importante de hablar. Costa Rica ha logrado, a través del sistema financiero otorgar tal cantidad de bonos que somos, creo que el país de Latinoamérica, con uno de los más bajos niveles de déficit habitacionales cuantitativos. Yo creo que eso es algo que hay que sentirse orgullosos. El gobierno en sí, como ente, siempre ha venido buscando cómo evolucionar y mejorar, digamos, a través de facilidades y de programas.
Creo que también la banca estatal en su momento ha buscado esto. Hay un par de casos de leasing habitacional, el Banco Nacional hizo uno. Creo que no fue fructífero, tal vez por el planteamiento que realizaron en su memento, pero ahorita también está un proyecto de ley específicamente para eso. La administración pasada también hubo una discusión sobre leasing habitacional. Se desarrolló también esta política de vivienda municipal que usa una modalidad de derecho de usufructo a través de las municipalidades.
Entonces, creo que hay más puntos positivos que negativos. Y lo que mencionaste también en referencia a que hay que tener claridad en la capacidad que yo tengo. El monto específico que yo le debería dedicar a la vivienda. Y para que yo quiero la vivienda, porque puede ser que la quiera únicamente como tema de inversión futura, 20, 30 años. Entonces esa mentalidad es muy distinta a la persona que quiere la vivienda solo para habitar, porque de ahí tenés también el tema de alquiler o simplemente buscar una vivienda que me permita, digamos, destinar más de mis recursos de ingreso a otros bienes y servicios. Entonces, esa es otra pregunta.
Humberto
Bueno, Daniel, para cerrar, ¿ Algún mensaje final que nos quisiera dejar?
Daniel
Bueno, primero, agradecerte el espacio Humberto . En relación a un mensaje final. Yo creo que lo primero que tenemos que hacer es, considerar cuál es el objetivo, de adquirir la vivienda, si la queremos para inversión o para habitar en ella, mantener esos puntos de la capacidad que yo tengo de pago. Específicamente cuál es el monto que yo debería destinar a la vivienda.
Preguntar a las entidades financieras. Hay entidades que tienen programas interesantes, como el FAVI y el FEVI, específicamente del Banco Popular y en el Sistema F inanciero Nacional para la Vivienda averiguarse un poco sobre los bonos específicos.
Hay entidades autorizadas. Podés ir a las mutuales, ellos te podrían ayudar específicamente, lo mismo que el INVU. Opciones hay.
Y luego considerar, nuevamente, que esto lleva un proceso. Adquirir una vivienda... Hay que hacer la búsqueda, pero sí creo que hay soluciones que te permiten, ya sea financiarte a través de tener una banca estatal o privada, o propiamente con ayuda de subsidios o de programas gubernamentales.
Humberto
Bueno. Muchas gracias, Daniel. ¡Hasta luego!
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