Benvenuti, in questo video vi parlerò dei rischi connessi ad una delibera di approvazione dei lavori straordinari in condominio, con particolare riferimento alla necessità di deliberare la costituzione di un fondo cassa relativo all’intero importo dei lavori oggetto di approvazione.

Raccomando agli amministratori di fare molta attenzione a questo tipo di delibere, perché vedo ormai emergere impugnative che colgono in errore il professionista convinto di aver ben deliberato i lavori straordinari, ma la sua delibera cade in quanto non ha scritto “costituzione del fondo”.

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Benvenuto! Sono l’Avvocato Matteo Peroni. Mi occupo esclusivamente di diritto condominiale, offrendo supporto agli amministratori in tutta Italia. I miei servizi includono: recupero crediti, assistenza legale in vertenze giudiziali, predisposizione di regolamenti, pareri legali e consulenza telefonica o online.Iscriviti alla mia newsletter gratuita per ricevere spunti operativi (video e testo) basati sull’esperienza reale e senza scadenze fisse. In omaggio per te: l’eBook con la raccolta delle norme del Codice Civile in ambito condominiale e suggerimenti utili. Analizzo casi concreti, cronaca e sentenze per supportare l’attività dell’amministratore.➡️ https://www.matteoperoni.it/newsletter/

Fondo cassa in condominio

Parte della dottrina considera illegittima la costituzione di un fondo cassa a maggioranza. Ritengo che tale interpretazione non sia la più conforme al diritto condominiale e che, in condizioni di necessità, l’assemblea possa procedere con l’approvazione a maggioranza; ciò al fine di garantire all’amministratore liquidità sufficiente per gestire l’attività del condominio ed ottemperare agli obblighi di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi.

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Può capitare che in assemblea condominiale si sollevino questioni riguardanti il conflitto di interessi da parte di uno o più proprietari.

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La giurisprudenza di legittimità ha sempre sottolineato che la contabilità condominiale non deve essere gestita secondo le modalità previste per i bilanci delle società, ma deve essere tale da rendere chiare le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione. Ritengo che questo dovrebbe essere il punto di partenza quando discutiamo del rendiconto condominiale; il rendiconto condominiale non è e non deve assomigliare al bilancio di una società.

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Cosa è il regolamento di condominio?

La risposta formale si trova nell'articolo 1138 del Codice Civile, il quale spiega come il regolamento contenga norme relative a: uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, decoro dell'edificio, diritti e doveri dei condomini e amministrazione delle parti comuni.

Il regolamento diventa obbligatorio per condomini composti da più di 10 condomini; per valutare questa condizione si considerano le teste e non le unità immobiliari.

Tuttavia, anche in condomini con 10 o meno proprietari è possibile approvare un regolamento.

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I condomini possono richiedere all'amministratore la convocazione di un'assemblea straordinaria, come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.

Questa richiesta, se conforme ai requisiti previsti dalla legge, può essere avanzata in ogni momento e utilizzata per inserire all'ordine del giorno temi vari, quali lavori straordinari, nomina dell'amministratore o approvazione di clausole regolamentari.

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L’assemblea rappresenta un fattore fondamentale per la vita del condominio e per ogni amministratore condominiale, essendo il momento in cui si decidono le spese ordinarie, i lavori straordinari e la gestione delle parti comuni. Costituisce un’importante opportunità di dialogo per i condomini, i quali esprimono le proprie decisioni attraverso il meccanismo specifico della doppia maggioranza.

Trascurare le dinamiche e le regole che governano le assemblee può causare diversi problemi, come contestazioni, litigi derivanti dal mancato rispetto delle decisioni prese, e procedure d’urgenza. Anche l’amministratore può essere direttamente coinvolto, per esempio, rischiando la revoca giudiziale se non esegue quanto deliberato.

Di conseguenza, offrirò alcuni consigli strategici per una gestione efficace delle assemblee condominiali. Anche in questa occasione, mi focalizzo sugli aspetti legali, affidando a esperti la gestione delle questioni comunicative e organizzative.

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Ogni professionista deve essere consapevole dei propri poteri, ma – soprattutto – dei propri doveri. Comprendere tale distinzione è fondamentale per evitare di cadere in errore e sfruttare una grande possibilità: ribaltare le responsabilità in capo ai condomini.

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Selezione di sentenze emesse (o reperite) durante il mese di febbraio 2024 in materia condominiale.

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Un aspetto cruciale per ogni amministratore è la creazione di procedure e modelli che minimizzino gli errori. La mia attenzione si concentra sul mio ambito di competenza, evidenziando la necessità di sviluppare procedure e stabilire modelli per prevenire vertenze legali e ridurre il rischio di contestazioni da parte dei condomini.

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