לחשוב דיור עם ד"ר דורית גרפונקל - Housing Thoughts with Dr. Dorit Garfunkel

בפרק זה אני משוחחת עם נחמה בוגין על אחד הנושאים המשפיעים ביותר בשוק התכנון והנדל״ן: היטל ההשבחה. דיברנו על פערים בין שומות, תפקיד השמאי המכריע, ועל המתח המתמשך בין רצון בפיתוח ומשיכת היזמים לבין מצבן הכלכלי של הרשויות המקומיות ויכולתן התקציבית להכיל את הפיתוח לאורך זמן.
השיחה נוגעת גם בפערים בין מרכז לפריפריה, בהתחדשות עירונית, במימון תשתיות ובעיקר במטרו - והמגמה לקשור בין פיתוח לבין מימון באותה תכנית, ובשאלה מה קורה כשמאשרים תכניות שלא ניתן לממש. עוד דיברנו על שמאות בזמן של שינוי הסביבה הבנויה - והמעבר למבנים גבוהים ומורכבים - ומתי יהיה שינוי בתקינה השמאית כדי להתאים טוב יותר לשינוי זה:

- בשומות של דירות שיתייחסו גם לרכוש המשותף ולשאלות של תחזוקה.

- בשלב התכנון - ומעבר לדוח אפס - מתי יתחילו לקחת בחשבון את המשמעויות הכלכליות של מבנים הנבנים היום לאורך זמן..

בפרק זה אירחתי את גיא אנגל, מנהל הפיתוח העסקי בחברה הכלכלית של ראשון לציון, לשיחה על פרויקט תקדימי בישראל: הקמת דיור להשכרה ארוכת טווח בבעלות עירונית, על קרקע חומה, ביוזמה ובתפעול מוניציפליים מלאים. פרויקט זה מתווסף יחדיו למלאי של כ - 900 דירות בבעלות העיר.
זהו הפרויקט הראשון מסוגו שיוצא לפועל בישראל – והוא פותח פתח לחשיבה אחרת על תפקידן של רשויות מקומיות בשוק הדיור - על אומנות האפשר והצורך במנהיגות אמיצה ויזמות מוניציפאלית המבוססת על תפיסה כלכלית ותכנון מראש.

הפרק מציג את הנסיון של ראשון בו העירייה הצליחה עליזום דיור להשכרה בבעלות עירונית – וגם להפוך אותו לכלכלי ורווחי. דיברנו על מודל שבו הדיור עומד בפני עצמו, אלא מלווה בעירוב שימושים ובתמהיל דירות שמאפשר כלכליות, ומתוכנן כך שישא בעלויות התפעול הצפויות לאורך זמן וללא תלות בתקציבים עירוניים אחרים.

השיחה נוגעת בהשפעות הרחבות של המהלך - לעיר ותושביה - הוזלת יוקר המחייה, מענה לתושבי העיר לאורך חייהם לרבות פינוי והקלת הלחץ על דירות זולות יותר בעיר ויצירת מוקדים עירוניים.

וגם לרשות עצמה - ביצירת נכסים מניבים ומיצוי שטחים חומים, לצד מנגנונים ניהוליים וארגוניים וצבירת ידע חדש וכלים חדשים היכולים לייעל את עבודת הרשות והפיתוח העירוני הרבה מעבר לפרוייקט זה או אחר.

ברמה הכללית יותר - זהו פרק שמדבר על מפנה בתפיסת תפקיד הרשות המקומית שנדרשת להתערב בנושאים ולתת מענים לנושאים שלא נדרשו בעבר, לייצר לעצמה הכנסות מעבר לארנונה או לתשלומי העברה, אבל גם לשמור את הפיקוד והשליטה אצלה - ולא לרוץ ולהסתמך על חברות חיצוניות.

וגם על הצורך במנהיגות פוליטית אמיצה ופרואקטיבית.

גיא חזר והזמין את כל מי ששומע את הפרק לבוא ולהתייעץ, לשמוע עוד ובעיקר להתחיל לרוץ קדימה.

שיחה מרתקת עם דוד בדל, כלכלן בכיר במועצה הלאומית לכלכלה על התכנית האסטרטגית לדיור שהציגה המועצה. דנו בגלגול הראשון של התכנית עד 2040 ובתכנית החדשה שפורסמה במרץ 2025 וקובעת את יעד הדירות הנדרשות עד לשנת 2050.

בפרק דיברנו על מה זה אסטרטגיה לדיור - האם רק מספרים? ביקוש והיצע או גם שאלות של חלוקה, איכות הדיור ובטחון בדיור?

האם יעיל לשאוף ליתירות גדולה בתכנון דירות - למעלה ממליון דירות עודפות מתוכננות כשהצורך עומד על כ -1.6 יחידות?

איך מחשבים את כמות היחידות שצריך? וכמה יחידות דיור חסרות בישראל בשאיפה להוריד את מחירי הדיור?

מדובר בפרק שעוסק בתכנית המכוננת את מגמות תכנון היצע הדירות בישראל בשנים האחרונות שעד כה לא זכתה להתייחסות רבה - הגיע הזמן להשלים את החסר!

את התכנית ניתן למצוא כאן: https://www.gov.il/BlobFolder/news/2050-120325/he/file_2050-120325.pdf

תודה לענת הורביץ הראל על המחשבות לפני הראיון.

צפיפות הופכת להיות אחד המושגים הכי מרכזיים בשיח על ערים, תכנון, דיור ויוקר המחייה. אבל מה היא צפיפות? האם יש צפיפות טובה, או שצפיפות משמעה גודש?

התרגשתי מאד לארח את ישראל דוד, איש עם מפעל חיים אדיר של בניה בארץ ובחו"ל לדבר על הבניה בעיקר כשמדובר בבנייה גבוהה והאם באמצעות בניה וטכנולוגית הבניה ניתן להפחית את עלויות המגורים בגובה. שיחה מרתקת על בניה ועל החיים, על מגדלים ועל תכנון, על המטרו ועל רמת גן וגם הרבה אופטימיות על האפשרות להמשיך לבנות ולהתפתח כאן.

ישראל צומחת ומצטופפת, מאסות של יחידות דיור נוספות לכל עיר ועיר, אבל מה הבסיס הכלכלי העירוני שיחזיק את כל הפיתוח הזה? שיחה מרתקת עם איתי שפרן על פיתוח, עירוניות וכלכלה ואפילו על אינבידיה! הרבה חומר למחשבה על עתיד הערים שלנו, התחרות ביניהן והחוסן של כולנו

"לנהל מגדל זה כמו לנהל עיר קטנה" אבל למרות שיותר ויותר אנשים עוברים לגור במגדלים, הידע אודות הניהול והתחזוקה שלהם מצומצם - מה זה דורש מדיירים כדי שהבנין לא יתדרדר? ולמה מתכננים ורשויות צריכים לשים לב כדי מראש לתכנן בניינים שיהיה יותר זול וקל לתפעל ולתחזק? ובעיקר - אין הסדרה, וכמעט ואין כלים שייגנו על בעלי בדירות ויבטיחו שהמגדלים לא יהפכו לסלאמס.

שמחתי ממש לארח את מיקי בראל, בעל הנסיון האדיר ותפיסה סופר מקצועית המבוססת על הנסיון שלו במגדל משה אביב וכיו"ר ובעלים של חברה המנהלת מאות מגדלים, של מה ואיך צריך עשות ולמה לשים לב.

תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב, קובעת מסגרת תכנונית לפיתוח עירוני סביב 109 תחנות המטרו המתוכננות באמצעות תוספת זכויות משמעותיות באזור התחנות. זכויות אלו נועדו להבטיח את מקסום הפוטנציאל של תחנות המטרו - והן גם חלק ממנגנון המימון של המטרו. בשיחה מרתקת עם דניאלה פז ארז, התחלנו רק לגעת בהשפעות הצפויות של המטרות - על הערים בהן מתוכננות התחנות, על המטרופולין - וכמובן על הדיור, בעקבות השינוי אולי הכי דרמטי הצפוי בשנים הבאות במטרופולין - שאינו מתמצה רק במערכת להסעת המונים, אלא גם כרוך בפיתוח על פני הקרקע - ובציפוף ועלייה לגובה - וגם עליית מחירים.

הדחפורים כבר התחילו לעבוד במתחם אשכול והתכנון של רובע שדה - וההבטחה שהוא מביא איתו ליצירת רובע תל אביב חדש וחדשני, זיכוי לדיור להשכרה, וגם המשך ישיר של העיר ואבן גבירול - קורמים עור וגידים.

אבל אחד הדברים שאולי פחות נדונים במסגרות התכנוניות, הוא הרכב הבעלות הייחודי של המתחם - שהופך אותו לאחד המתחמים המורכבים ביותר למימוש בהנתן יותר מאלף בעלים.

הזמנתי את עו"ד גלית רוזובסקי, אחת ממנהלות הגוש הגדול ומזכירת המנהלים לדבר על הקשר בין בעלות ותכנון - וכפועל יוצא גם - הרכב בעלות ומימוש ובמידה מסוימת גם סיכוי להשפעה על מחירי הדיור.

פרק חובה להבנת הקשר המורכב בין בעלות ותכנון שרלוונטיות הרבה מעבר - גם להתחדשות עירונית, השקעה בקרקעות חקלאיות ועוד

וגם למי שמתעניין בשדה דב ובהתפחותה של תל אביב, גם ההיסטורית! ולסיפורים שמאחורי הקלעים.

ממש בשנים האחרונות, האחלו מספר עיריות פועלות לגיבוש וקידום מדיניות דיור עירונית - בעיקר לדיור להשכרה, דיור בהישג יד והבטחת תמהיל דיור שנועד כשלעצמו להבטיח דירות קטנות ונשיגות יותר גם באיזורי ביקוש. הזמנתי את סיגל דיאמנט שעמדה בראש מנהלת ההתחדשות העירונית בהרצליה ובימים אלו נכנסת לתפקידה כאדריכלית העיר כדי לדבר על מדיניות הדיור שגובשה בהרצליה שרק לאחרונה הוצגה להשגות הציבור. פרק מעניין על התחדשות עירונית ועל תכנון בכלל ועל הקשר שבין תכנון, דיור ופערים חברתיים. האזנה נעימה!!