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今天，我们来聊聊房子，也给你提个醒：

如果你在今年以前有房贷，那这个月是调整房贷计价方式，最后的机会了。

其实，这个话题，我们在今年3月初、刚有新规时，就做了详细的科普。

现在截止日临近，我发现一些朋友还有疑问，所以，再来给大家理一理。

这里也想问问：你的房贷利率都转换成LPR了吗？欢迎评论区留言讨论~

先说我个人的态度，不管你之前的房贷利率是多少，都建议换成LPR计价方式。

另外，今年起，所有房贷利率都将按照LPR计息，理解背后逻辑，也能有助于你理解房贷新趋势。

问题1：房贷利率，都有哪些选择？

具体来说，有两个选项：

1）固定利率，按照同一个利率一直执行下去。

2）浮动利率：换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动；

听起来有点抽象，给你举个例子。比如我身边有个朋友，去年办理的房贷；运气不错，拿到了银行9折的优惠利率。

这个所谓的优惠利率，是在当时5年以上贷款的基准利率4.9%的基础上，打9折。所以，朋友之前的实际房贷利率，就是4.9%×0.9=4.41%。

现在，她可以有2个选择：

选择一：固定利率。也就是接下来她几十年的还贷过程中，永远保持4.41%的年利率，一直到还完。

选择二：浮动利率。她每年还贷的利率，会跟着LPR的波动而波动。

有人把这次利率调整，形象地称作“换锚”。房贷利率，之前参考的标准是贷款基准利率，现在会调整为LPR。

具体来说，LPR又叫做“贷款市场报价利率”。每个月由18家专门的银行，会分别报出自己的贷款利率，然后去掉最高价和最低价，剩余16个利率计算平均值，最终得出了这个月的LPR。

所以，LPR是每月浮动的。

问题2：为什么更建议换成LPR？

个人觉得，LPR长期会上升的概率不大。

首先正向思考，随着利率市场化，目前市场利率逐步下降的大趋势，也会带动房贷跟着降。

然后逆向思考，如果市场利率要长期涨，至少得满足以下条件之一：

要么是，经济长期高速增长，比如GDP持续6%+7%+，整个市场利率也会跟着水涨船高；要么是，国内通胀严重，甚至长期、持续严重。

这两种情况，概率都很小。所以，换成LPR大概率是划算的。

问题3：转化成LPR，房贷利率到底会怎么变？

具体来说，你可以分成2步来确定：

第一步：先确定一个固定不变的点差

固定点差 =  转换前的房贷利率 - 4.8%（5年期以上贷款）/ 4.15 (1年期贷款）

还是拿刚才那位朋友举例，她目前房贷利率是4.41，贷款还剩好几十年，所以适用的是5年期以上贷款。

因此，她的固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以减39个基点。

再比如，有朋友目前的房贷利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定点差就是=5.39%-4.8%=+59%。

所以，这个点差可能是正数，也可能是负数，但一旦确定，在房贷合同剩余期限内，就不会改变了。

第二步：确定房贷利率

转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差

目前重新定价日，不少银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期；但也有一些银行，只能换成每年1月1日。

具体怎么确定，还是举个例子，你比较容易理解。

依旧拿刚才那位朋友举例。假设她选择每年1月1日调整。

由于目前商业贷的浮动利率，是1年1调整。今年她的房贷利率，并不会变化；

而到了2021年，她当年全年的房贷利率= 2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%（固定点差）= 4.6%-0.39%=4.21%。

未来每一年，以此类推。

如果你想换成LPR，不少银行都可以直接在手机银行APP操作，还挺方便的。

另外，有些朋友会担心，为什么要突然提出这种新的贷款计价模式？

如果换成LPR浮动计价，未来是不是就容易被牵着鼻子走？

其实，这样的担心大可不必。把这个计价利率的“锚”，从央行变成商业银行，最主要的目的就是实现利率市场化——既然商业银行才是房贷业务的发放人，而房贷又是银行最重要的贷款业务之一，国家也希望让市场自己做选择。

长期来看，这对我们并不算坏事。

这里再补充一点，此次调整，仅针对商业贷款，如果是纯公积金贷款，就无需变动；如果是商业贷款+公积金的混合贷款，也只能调整商业贷款部分。

如果你还有其他问题，也欢迎给我留言~