MBA课间咖啡

先给大家还原一个画面啊。

你下班了，躺在沙发上，刷着短视频。旁边放着一杯茶或者咖啡，一副岁月静好的画面。

这时候，你家正在上中学的闺女走过来。她最近正值叛逆期，看你不顺眼已经不是一天两天了。她瞅了你一眼，看到你又在刷手机，鼻子里哼了一声，说：

"一天就只知道玩手机"

说实话，这句话原本应该是家长，向自己的孩子说的，目的是督促他们，放下手级，赶快去学习。但现在，攻守之势对调了，孩子开始抱怨家长玩手机了。那么遇到这样的情况，作为家长的你，应该怎样处理呢？

陕西有一位44岁的爸爸，他做了一些不一样的事情。

他放下手机，翻开书本，开始备考。然后——他考上了。西北工业大学的研究生。

这个新闻一出来，直接冲上热搜。评论区瞬间分裂成两派，吵得那叫一个天翻地覆。

一派说：哇，太励志了！44岁还能考上研究生，榜样的力量！

另一派说：等一下，这个研究生，只是非全日制的MBA而已，别尬吹。

今天这期节目，我就要把这两个声音都摆出来，掰扯掰扯。到底是榜样，还是尬吹？

00:01:30 引子，你被孩子激将过吗？

00:03:05 还原事件的真相。

00:07:36 反对方，MBA难度没那么大，别尬吹。

00:16:38 赞同方，放下手机陪孩子学习，就是榜样。

00:28:48 向对立的两方，问四个问题。

00:33:33 两边到底在吵什么？

00:35:24 最后，聊聊我自己对于MBA教育的看法。

最近，某奥运冠军在一档综艺节目中透露，在退役后的7年时间内，累计亏损约2亿人民币，在债务的压力下，被迫出手国内外多套房产进行抵债。而这些亏损的原因，主要是因为他在投资方面的失败。比如，2018年，奥运冠军夫妇在上海核心地带，租下了1.8万平米的场地，作为创业公司的运动中心。1.8万平米是什么概念呢，相当于2个半，国际足联的标准足球场大小。我在想，这位奥运冠军，他的主业是开拳击馆，租这么大的场地，又是在上海的核心区域，租金自然就不便宜，据说每年5000万的租金。再加上，装修和设施设备的大手笔投入，据说，一盏吊灯都用了300万元，一台进口跑步机20万元，价格几乎是市场常见同类产品的几十倍。然而，尽管这位奥运冠军在场地、装修和设备上舍得花大价钱投入，但，他似乎没有找靠谱的咨询公司，做前期的市场调研。所以，除了开业初期的红利期，吃到了一波短暂的流量，在接下来，7年的时间里，再也没有获得盈利，其余时间无一例外的亏损。更可怕的是，在运动中心的事业还没有理顺的时候，他们两口子又开启了一轮多元化的投资，包括电竞、餐饮、理财以及虚拟货币。到了2024年，重资产模式的持续亏损，很快就耗尽了，奥运冠军退役时，非常丰厚的现金储备，最后，他不得不变卖各处房产，用来还债。

在我们看来，奥运冠军的光环，加上手握充裕现金储备，怎么都不能算是普通的中产。然而，即便是这样的高净值家庭，因为投资不慎，经营不善，在短短7年内亏空所有资金，还倒欠一笔债务。而对于广大，普通的中产人群，他们的容错率更低，可能一次股灾，一栋烂尾楼，一场大病，就会让他们跌出自己原有的社会阶层。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——面对「返贫焦虑」——中产人群如何管理自己的财富？这里我先明确一下，今天我们这期播客中提到的「中产」，不是政治学意义上的「中产阶级」，不是以，是否拥有生产资料为标准进行划分的。我们这期的「中产」是指的中等收入人群，只是在口播习惯上，我们用「中产」和「中产阶级」这样的词汇。特此提前申明，以免给大家造成误解。

嘉宾介绍：今天很荣幸请到的嘉宾，是重庆大学MBA20级的周瑞同学，她在银行和保险行业的从业经验，接近20年。

00:07:22 现在网络上有一种说法，说中产是最容易被「割韭菜」的一群人？不知道认不认同这种看法？那中产害怕阶层下滑的这种焦虑从何而来？

00:16:43 所谓「返贫」具体是指的什么？有哪些是针对中产人群量身定做的「陷阱」？

00:31:28 我们常说「鸡蛋不要放在一个篮子里」，如果让你制定一个中产的财富管理结构，应该如何搭建，有什么样的建议？

00:58:55 面对种类繁多的保险类产品，我们应该如何选择，如何搭配？

01:14:36 除了保险，还有其他什么方式去管理自己家庭的财富？

01:27:33 在你这么多年的从业经验中，有没有那些让你记忆深刻的家庭财富管理的案例？正向和反向的都可以。

01:35:26 总结

最近看到一则新闻，说广西柳州有一个小区，因为大部分业主欠缴物业费，导致小区内46部电梯全部停运，影响了大部分人的生活，有的业主甚至有一个半月没有下过楼。无独有偶，说河南开封也有一个小区，也是因为物业费收不上来，导致物业关停小区电梯，又正好遇到业主老人突发疾病，最后只得将生病老人抬下楼送医院。那么，我们要问了，小区物业到底有没有权力擅自关停电梯，即便是在业主不缴纳物业费的情况下，物业也没有这个权力。但是呢，虽然物业没有权力关停电梯，但是有权利不开电梯。为什么呢？这里涉及到一个问题，就是诸如电梯这样的特种设备，需要定期进行年检维保，如果年检不合格或者没有进行年检，按相关规定是不能投入使用的。而物业以因业主没有缴纳足够的物业费，导致无法正常支付电梯维保公司的检测费用，为理由。关停了没有年检的电梯。也就是说，物业是以电梯使用安全为理由，关停的电梯。如果物业开通了没有通过年检的电梯，那电梯任何事情，甚至业主在电梯里自己没站稳，摔了一跤，那业主都会赖上物业，让物业负全责。所以，物业用这个正当的理由关停了电梯。等什么时候缴纳足够的物业费，物业拿到钱在转账给电梯维保公司，并通过年检后，再开通电梯。物业把电梯停运的源头，是因为业主没有缴纳物业费，而业主不缴物业费的理由是，物业不作为，那这就形成了一个死循环——业主不缴物业费，物业降低服务，业主不满意，更不缴了。

这几年，物业和业主的矛盾是越积越深，我们来看一组数据。全国物业费平均收缴率从2020年的93%，跌到了2025年的71%，是连续四年下滑。物业费收缴率85%是行业的生死线。但2025年全行业平均只有71%，中小物业企业普遍低于65%，一些老旧小区甚至跌破50%。这意味着大量小区的物业，其实是在亏本干活。2025年全年有173个小区被物业撤场，其中近2/3是物业自己主动跑的，不需要业主投票，物业公司自己都觉得这是亏本买卖，得赶快撤。在股市，碧桂园物业的股价从2021年的84块钱，跌到了2025年的6块钱——跌幅达到93%。世茂物业从27块跌到8毛钱，跌幅高达97%，说明资本也在抛弃物业公司。从财务数据上看，2021年物业行业的平均毛利率还有26%，到2024年只剩19%了。净利率从10%以上跌到4%。三年时间，利润直接腰斩。从以上数据上看，物业行业似乎也步地产行业的后尘，成为夕阳产业。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——物业和业主间的「战争」为何愈演愈烈？如果物业撤场，小区又该由谁来管理？

00:06:22 国内物业的起源

00:13:35 随着房地产市场的下行，物业行业同样盛极而衰出现拐点，那么，目前物业行业遇到哪些困境？

00:18:37 前面说的「死循环」是系统性的问题，那么业主和物业有什么样具体的矛盾？

00:26:49 当物业和业主的矛盾不可调和后，会以什么形式收场？

00:40:10 矛盾更深层次的原因。

00:55:55 物业和业主的矛盾该怎么解决呢？

01:01:54 小结

大概是在去年年底的时候，原财政部长，在一次财新峰会上，谈到了房产税。他是这样说的，「房产税是2013年提出来的，实际上全国人大立法已经完成，一些难点问题也基本解决了」。很快楼部长的这番话就被网络媒体解读为，房产税的试点工作已经完成，即将颁布实施。这一石激起千层浪，很快就酝酿出了一波对持有房产的焦虑。尤其是在楼市下行，房价持续下跌，不动产资产估值贬值，新房和二手房的交易量都缩水行业背景下，房产税的落地，无疑是压垮房地产市场最后一根稻草，仿佛一夜之间，商品房从优质资产变为普通家庭的负担，本来就不低的按揭月供还贷，再加上房产税，不断侵蚀着家庭的现金流。所以，当时很多的中产家庭都对是否继续持有房地产，产生了疑惑和焦虑，担心自己从中产返贫，担心国民经济出现，如同我们邻国日本在90年代，因为房地产泡沫破灭，带来的「资产负债表衰退」。

·       不过呢，从我现在录制这期播客具上次楼部长讲话，已经过去的大半年，房产税即将落地的舆论呼声，好像又偃旗息鼓了。其实我们回顾一下吗，自从2011年，房产税在上海和重庆两座城市试点之后，就不断有舆论吹风说「房产税即将在全国范围内普征收」，但16年过去了，房地产行业也由盛转衰，尽管楼市的底层逻辑已经出现了根本性的变化，然而房财税依然没有全国范围落地实施。这种每次都「千呼万唤始出来」，却又「犹抱琵琶半遮面」的拉扯，搞得像「狼来了」的回合制游戏一样。

·       那么我要抛出今天我们讨论的主题——为什么呼声很高的房产税迟迟未见落地？房产税未来会在什么样的情况下才会全国范围普征？房产税会对商品房持有者带来什么样的影响。

00:04:48 聊聊房产税的前世今生

00:10:04 中央和各省市的财政收支情况的报告中看到有「房产税」这一项，那么报告中的「房产税」和大众认知的「房产税」有什么区别？

00:15:02 从时间的维度上看，中国历史上有没有类似房产税这样的税种呢？

00:26:47 从空间的维度上看，世界各国的房产税。

00:36:36 国家为什么要征收房产税？

00:44:15 我国在试点十几年后为什么迟迟不推广全国普征？

00:54:46 房产税未来会不会全面普征？如果全面征收，大致会在什么时候？持有商品房的购房者应该如何应对？

01:02:31 总结

很多人一提到考试就「谈考变色」，甚至在现代社会有一种夸张的现象，离开学校很多年后，晚上做恶梦的时候，依然会梦到考试的场景。据研究表明，这种现象是现代人面对压力和焦虑，在潜意识层面的体现。那反过来说，我们的人生经验里，考试就是压力和焦虑的代名词。当离开校园的时候，我们暗自庆幸不用再考试了，但很多时候现实往往事与愿违。比如，当我们作为职场人士选择就读MBA来提升自己的时候，我们不得不再次面对考试的挑战。

关于MBA的考试，即管理类联考，是在每年的12月下旬，和考研时间一致。考试一共两门‌管理类综合能力‌和‌英语二，其中管综分为数学，逻辑和写作。总分300分，管综占200，英语100，以上是笔试环节。当笔试分数达到复试线之后，这个通常是国家A类线，进入下一轮复试的环节，复试的形式很多，主要以面试为主。只有通过这两轮的筛选之后，才算是真正通过了MBA的考试。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——作为已经离开校园多年的职场人士，应该如何备考MBA？

嘉宾介绍：今天很荣幸请到了两位嘉宾。首先介绍一下，重庆大学MBA21级的刘珈畅同学，以及19级的王慧洁同学。

00:05:14 开门见山地问，两位的MBA的联考成绩如何？排名多少？或者说在你的辅导下，你的学院考取的成绩如何？

00:09:04 读MBA的动机是什么？当确定要考之后你是怎么制定备考计划的？以及MBA考试的科目和内容是什么？

00:18:33 作为职场人士，不管是上班族还是创业者，是如何安排自己的复习时间的？有哪些「偷时间」的技巧？另外除了事业，家人的支持也很重要，如何平衡工作，家庭和备考，三者之间的关系？

00:31:17 联考的科目中，包含管理综合的数学、逻辑和写作，以及英语，你觉得最为棘手的是哪一科？对于这些科目，你有什么备考的方法和技巧？

00:35:46 你用过哪些备考资源——辅导班、App、社群、真题？

00:50:04 你有什么临考的经验可以分享给大家？

00:56:46 备考期间你遭遇过哪些「至暗时刻」？是怎么熬过去的？

00:58:17 当你通过了笔试线，该如何准备复试（面试）？

00:59:53 MBA备考这段经历给你带来了哪些意料之外（除了成绩之外）的收获？你会对正在纠结的职场人说什么？

今天是我单口，和大家聊一聊我的本行——房地产相关的话题。我本人，从2007年毕业后就一直从事房地产行业，主要在研发设计方向，到现在也算是从业快20年了。即便是在现在这样的行情下，依然顽强地坚守在地产这个赛道上。而今天聊的这个话题，我不仅仅是从专业的角度去分析，而是结合MBA所学的课程，以经济和商业为出发点，从更宏观的视角来分析。

那么，今天我给大家聊什么样的话题呢？首先我在这里问大家一个问题——如果现在大家买房，会考虑什么样的因素，地段，学区，价格，面积，还是产品本身。在目前整个市场还没有筑底迹象，需求依然低迷的情况下，供求端却发生着显著的变化，尤其是在产品方面，以挑空大露台为显著特征的第四代住宅，已经悄然占据了新房市场的大半壁江山。在售楼部里，置业顾问也把第四代住宅作为楼盘的买点，不厌其烦地向潜在购房者推荐。当第四代住宅方兴未艾的时候，又推出了好房子这个概念，好房子可以说是四代宅的PLUS版，或者进阶版。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——什么是四代宅，什么是好房子，从四代宅到好房子，市场到底需要什么样的住宅产品？其背后的商业逻辑如何？

00:03:51 什么是第四代住宅？

00:06:31 房地产行业容积率的解释？

00:11:09 过去的的一、二、三代住宅又如何定义？

00:19:55 什么是好房子？和四代宅在概念上有什么差异？

00:30:43 既然好房子和四代宅是子集和从属的关系，为何现在市场上有一种「好房子」替代「四代宅」的说法，并且显示中也出现这样的趋势呢？

00:37:12 四代宅有哪些缺点或痛点。

00:49:02 从经济学的角度解释，为什么现在政府要退出四代住宅和好房子，以及对房地产市场的影响？

01:04:16 四代宅和好房子会对市场带来什么样的影响？

01:11:18 购房者应该选择什么样的四代宅和好房子？

01:19:33 总结

这几年我发现一个有趣的事情，我打开自己的微信朋友圈，发现很多MBA的同学晒的不是饭局、酒局、沙龙、论坛，而是穿戴着跑步的装备在运动场，或者户外跑道，甚至深山老林里，汗流浃背地进行训练。所以，现在有一种说法，说「跑步是中年人的救赎」，「马拉松是中登的广场舞」。

下面有一组数据，根据中国田径协会《2025中国马拉松赛事蓝皮书》及多份大数据研究表明，国内跑者的平均年龄是在39.8岁，其中25岁以下的年轻人占比不到5%，30-39岁占37%，这是跑步爱好者受众的绝对主力。40-49岁占33%，而这个年龄段据调查是消费能力最强的年龄段。巧合的是，就读MBA的人群年龄的主要范围是在28-45岁这个区间，这与马拉松的黄金参赛年龄段30-49岁高度重叠。这也解释了为什么「跑步成为MBA圈的社交密码」。那么当跑步风靡以中年人为主要群体的MBA圈时，我们还听到了这样一句话「一个人可以跑得很快，但一群人才能跑得更远」。于是各种跑团雨后春笋般成立起来，同时，与跑步相关的各项赛事也蓬勃发展起来。比如说戈赛-玄奘之路商学院戈壁挑战赛已经举办了20届了，沙赛-亚太地区商学院沙漠挑战赛也已经举办了15届、以戈赛和沙赛为代表的赛事，几乎成了MBA运动的代言，是商学院的「第二课堂」。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——跑步为何成为MBA圈层的社交密码？为什么MBA的同学，会以极大的热情参与到跑步，以及和跑步相关的活动中？通过跑步，我们获得了什么样的独特体验

MBA——曾经也被称为「职场镀金石」，是开启百万年薪的钥匙，但最近这些年MBA同样褪去了光环。

 首先是考研人数，在经历了2023年的最高峰474万之后，在24年和25年，持续下滑到438万和388万，同比分别下滑7.6%和11.4%。虽然教育部没有单独公布MBA的具体报考人数，但管理类联考的报考人数和考研总人数是正向相关的，也就是说总人数下滑，报考MBA的人数同比下滑。另外，对于MBA最关键的也就是很多学校的复试录取线的A类线，也由2022年的170，逐年分别下滑为167、162、151。除了考试难度的因素以外，也从一个维度说明，报考MBA的人数在下降。

那么我要抛出今天我们讨论的主题——即「读书无用论」和「学历贬值论」大行其道的今天，选择就读MBA 究竟是「镀金的安慰剂」还是「依然有效的职业杠杆」？