מבשלים נדל"ן - ארה"ב

קניתם נכס בארה"ב, עשיתם פליפ או פתחתם LLC. האם זה הופך אתכם ליזמי נדל"ן בעיני רשויות ההגירה האמריקאיות? והאם מותר לכם להגיע לארה"ב ולנהל את הפעילות שלכם?

בפרק הזה של "מבשלים נדל"ן – ארצות הברית" אירחנו את עו"ד שלומי אטש, המתמחה בהגירה עסקית לארה"ב, לשיחה על נושא שמשקיעי ויזמי נדל"ן ישראלים חייבים להכיר.

דיברנו על ההבדל בין השקעה פסיבית לניהול עסק פעיל בארה"ב, מתי נדרשת ויזה, ומהי ויזת E-2 שמאפשרת לישראלים, בתנאים מסוימים, להתגורר בארה"ב ולנהל בה עסק שהשקיעו בו.

למה השקעה של מאות אלפי דולרים לא בהכרח מספיקה כדי לקבל ויזת משקיע? מה רשויות ההגירה באמת מחפשות כשהן בוחנות פעילות של יזם נדל"ן? ואיך משפט אחד תמים בכניסה לארה"ב עלול לסבך אתכם?

פרק חשוב לכל מי שכבר משקיע בנדל"ן בארה"ב, מתכנן להרחיב את הפעילות שלו או שוקל להפוך את ההשקעות לעסק של ממש.

כשחושבים על השקעה בחו"ל, מסתכלים בדרך כלל על הדברים הגדולים:
כמה נשקיע? מה התשואה? וכמה נרוויח בסוף?
אבל עוד לפני שהכסף בכלל הגיע להשקעה... הוא כבר יכול להתחיל להתכווץ.
עמלת העברה.
המרת מט"ח.
הפרשי שער.
כל אחד מהם נראה קטן בפני עצמו, אבל בעסקה של $100,000 גם אחוז וקצת הוא כבר כסף אמיתי.
והקטע המעניין?
לפעמים דווקא כשמבטיחים לכם "אפס עמלות" - כדאי לבדוק קצת יותר לעומק.
כי השאלה היא לא רק איזו עמלה כתובה על הדף, אלא כמה כסף יצא מכאן וכמה הגיע לצד השני.
בפרק הזה בדקנו עם דרור יעיש, הבעלים של טופ רייט (TopRate), חברה פיננסית מומחית להמרות מט"ח והעברות כספים לחו"ל, כיצד ניתן לחסוך את העלויות האלה, איפה הכסף באמת "נעלם" ומה עוד חשוב לדעת לפני שמעבירים כסף להשקעה בחו"ל.

מוזמנים להאזין לפני ההמרה הבאה.

“יואב, אני רוצה להיות יזם – מאיפה מתחילים?”

זו אחת ההודעות שאנחנו מקבלים הכי הרבה.

והאמת? אחרי 10 שנים בעסק – אין תשובה קצרה,

אבל יש הרבה אשליות שצריך לנפץ.

בפרק הזה יואב ונדב מדברים בכנות על הפער העצום בין נדל"ן בישראל לנדל"ן בארה״ב – פער שלא מתחיל במספרים, אלא במציאות.

דיברנו על:

- למה נדל"ן בישראל ונדל"ן בארה״ב הם שני מקצועות שונים לחלוטין.

- איך חומרים, מערכות בנייה, רגולציה והתנהלות יומיומית עובדים אחרת בארה״ב – ומי שלא מבין את זה משלם ביוקר.

- למה שוכרים בארה״ב הם סיפור שונה לחלוטין ממה שאתם מכירים בישראל.

- ואיך הגישה הישראלית של “מה כבר אפשר להפסיד בנדל"ן” פשוט לא רלוונטית כאן, כי בארה״ב – אפשר להפסיד הכול, וזה קורה!

אבל יזמות היא קודם כול רצף של החלטות:

האם אתם באמת רוצים להתעסק רק בזה, או שאתם מחפשים “עסקה מהצד”?

כמה מעורבים אתם הולכים להיות כשמשהו משתבש (וזה תמיד משתבש)?ועוד ועוד…

לקראת סוף הפרק יואב ונדב מספרים על מודל “משקיעים ולומדים” שנולד בדיוק מהשאלה הזו — מודל השקעה שמאפשר להשתתף בפרויקט אמיתי ולראות את כל הקרביים: החלטות, טעויות, מספרים, קבלנים — הכול.

ובמקביל:

ללמוד יזמות דרך קורס מוקלט,

וגם להיות משקיעים שמקבלים ריבית על ההשקעה.

זה לא קיצור דרך ליזמות,

וזו לא הבטחה להפוך ליזמים.

זו דרך להבין אם העולם הזה באמת מתאים לכם —עוד לפני שאתם משלמים על זה מחיר יקר.

אז אם אתם חושבים להפוך ליזמי נדל"ן בארה״ב —הפרק הזה יעזור לכם להבין האם זה באמת בשבילכם.

נדל"ן בחו״ל יכול להיראות מצוין במצגת.
המציאות? לפעמים הרבה פחות.

בפרק הזה אירחנו את אורי בר – עו״ד ויזם נדל"ן בארה״ב, שמייצג משקיעים בדיוק ברגעים שאף אחד לא רוצה להגיע אליהם:
חברות ניהול שנעלמו, פרויקטים שנתקעו, יזמים שסרחו, הבטחות שלא קוימו – וכסף שכבר הושקע.

דיברנו על:

• למה רוב ה"הפתעות" בעסקאות נדל"ן בחו"ל בכלל לא מפתיעות.
• ההבדל שיכול לעלות לכם הרבה כסף: יזם מול משווק עם שותף מקומי.
• למה רוב המשקיעים לא שואלים את השאלות הנכונות – ואילו שאלות כן חייבים לשאול.
• למה בנק מלווה הוא לא מכשול אלא שכבת הגנה נוספת למשקיעים.
• ואיזה נכסים משקיעים שקונים לטובת שכירות יבחרו – ולמה שם בדיוק מתחילות הבעיות.

זה לא פרק על איך להרוויח.

זה פרק על איך לא להפסיד.

אם אתם חושבים ש "לי זה לא יקרה" –
כנראה שזה הפרק שאתם חייבים לשמוע.

כשהזמנו את יואב קירשנבוים להתארח אצלנו בפודקאסט, תכננו לדבר על הולסייל, אבל מהר מאוד הבנו שיש כאן הרבה יותר מזה.

יואב ואחיו אור התחילו מלהבין את הדבר הפשוט –

שאפשר לעשות רווח לא רע, גם בלי לשפץ, בלי לשכור, ובלי לממן – רק מלמכור את החוזה.

אבל הם לא עצרו שם.

במקום להישאר "פליפרים על הנייר", הם הפכו את זה למכונת נדל"ן אמיתית עם תהליכים, אנשי מכירות, אנשי תפעול – ופעילות שמבוססת על דבר אחד:

לדעת לזהות עסקאות, ולחבר אליהן את האנשים הנכונים.

בפרק הזה דיברנו על ההתחלה, על הנפילות, על ההבדל בין הולסייל לשיטות אחרות, על איך מנהלים עסק נדל"ני אמריקאי מתוך ישראל – ואיך בונים צוות של כמעט מאה עובדים, בלי להתפשר על איכות.

ואז הגיעה הפתעה.

לקראת סוף השיחה, יואב פנה למאזינים שלנו והציע משהו שלא קורה כל יום: הזדמנות אמיתית להצטרף לחברה.

לא לנסות, לא ללמוד – ממש לעבוד איתם, כחלק מצוות שמחפש אנשים טובים כאן בארץ, לעבודה יומיומית מול השוק האמריקאי.

אז אם אתם רוצים להבין איך עובד עולם ההולסייל – ולאן אפשר לקחת אותו – ואולי גם לראות אם יש לכם מקום בפנים –

זה הפרק בשבילכם.

מה קורה כשמזמינים פליפר מנוסה לראיון – והוא זה שמתחיל לשאול את השאלות?

בפרק 22 של הפודקאסט שלנו עומר בן אברהם הופך את השולחנות ומראיין אותנו - על הדרך שעשינו מהשקעות בודדות כפליפרים בתחילת הדרך, ועד לחברת נדל"ן שמבצעת פרויקטים של השבחת נדל"ן יוקרתי בעשרות מיליוני דולרים בשנה.

דיברנו על המעבר מ־one man show לחברה עם צוות מקצועי לתפארת מדינת אילינוי

על איך מתכננים תהליכים מדויקים כדי שהמערכת תעבוד גם כשאנחנו לא נמצאים בשטח

ולמה לפעמים צריך לדעת לוותר על ביצוע כדי להתרכז בניהול, צמיחה וחזון.

זה פרק אישי, פתוח ואמיתי –

לכל מי שנמצא היום בשלב של "One Man Show" וחולם לקחת את זה צעד (או עשרה) קדימה.

נדל"ן זה מרגש. מיסים – פחות.

אבל כדי להשקיע נכון, להבין את המספרים באמת, ולדעת כמה נשאר בכיס – חייבים להבין את התמונה המלאה.

בפרק הזה צללנו עם עידו נוימן – רואה חשבון שמתמחה במיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – כדי לדבר על נושא שאי אפשר לברוח ממנו: מיסים.

מה ההבדל במיסוי בין השקעה בהלוואת חוב לבין השקעה כשותף בפרויקט?

כמה מס באמת משלמים משקיעים זרים - ובאילו מצבים?

מה ההשלכות של כל מודל – ואיפה יש סיבוכים מיותרים?

ולמי שלא רוצה להסתבך – מה הדרך הכי פשוטה להשקיע?

פרק חובה לכל מי ששוקל להשקיע בנדל"ן בארה"ב – ולא רוצה הפתעות מה־IRS.

"אז כמה כסף עשיתם על העסקה?"  זו אולי השאלה ששואלים אותנו הכי הרבה.

בפרק 20 של הפודקאסט שלנו אירחנו את עומר בן אברהם – פליפר מנוסה שכבר ראה הכל – וניסינו סוף סוף לתת לשאלה הזאת תשובה אמיתית ומפורטת.

לקחנו דוגמה של עסקה “מצוינת” על הנייר:

קנייה ב־200K, שיפוץ ב־100K, מכירה ב־400K –

על פניו עסקה חלומית אבל כמה באמת נשאר בסוף?

אילו הוצאות צריך לקחת בחשבון?

כמה עולות הלוואות, מסים, עמלות, ביטוחים ושאר הפתעות?

ומה השורה התחתונה כשהאבק שוקע?

זה פרק שכל מי שחולם לעשות פליפ (או שכבר עשה) – חייב לשמוע.

בחלק השלישי של השיחה שלנו עם אילן צדקה צללנו לעומק אחד הספרים הכי חשובים שבנינו דרכם את הדרך של החברה: Good to Great / מטוב למצוין מאת ג'ים קולינס.

דיברנו על העקרונות שבנו אימפריות עסקיות – ואיך אנחנו מיישמים אותם בפועל:

- האנשים הנכונים באוטובוס – למה קודם בוחרים אנשים ורק אחר כך מגדירים כיוון

- הקיפוד מול השועל – למה צריך להצטיין בדבר אחד ולעשות אותו שוב ושוב

- להיות אמיתי עם הנתונים – גם כשהמציאות לא נעימה

- התמדה בפרויקטים שנראים "משעממים" – ולמה זו הדרך האמיתית לבנות חברה מצוינת

וגם – איך יודעים מתי להגיד "לא" להזדמנויות שמרגישות נוצצות, אבל לא מתאימות למהות של העסק.

אם אתם יזמים, בוני חברות, או פשוט מחפשים איך לבנות עסק שמחזיק לאורך זמן – הפרק הזה בשבילכם.

בפרק השני עם אילן צדקה צללנו לתוך אחד המודלים הכי מדוברים (והכי מסוכנים) שהיו בעולם הנדל"ן – ה־BRRRR.

דיברנו על:

- איך המודל הזה נראה לפני 12 שנה, כשעוד היה אפשר באמת להרוויח ממנו.

- למה דווקא משקיעים חסרי ניסיון התפתו אליו

- איך יצרו מודל שמאגד בתוכו את כל האתגרים הכי קשים של השקעות נדל"ן – בשיטה אחת שנשמעת פשוטה,

והשאלה הכי חשובה:

האם אפשר בכלל לעשות BRRRR בשנת 2025 – או שזה מתכון להפסדים בטוחים?

אז אם אתם שוקלים לקנות, לשפץ, להשכיר ולמחזר – הפרק הזה בשבילכם.