By Jose Gregorio Hernandez
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Reforma Integral.
Una Reforma Integral es un proceso largo y a veces complicado por varios aspectos como:
- La Diversidad de Precios o Presupuestos.
- Elección de empresas.
- Reformas o Rehabilitación de Áreas.
- Cambio de Instalaciones del Fontanería.
- Cambio de Instalaciones Eléctricas.
- Reformas Integral o Parcial.
Por eso son muchos los factores que influyen y saber el costo es lo que más no preocupa a los inversores, por el concepto de la rentabilidad para poder repercutirlas en los alquileres o en la venta del inmueble.
Pero también tenemos las reformas parciales de los inmuebles y estas pueden ser variadas con el tipo de obra que se trate y los materiales utilizados dependerá el coste final. Y lo interesante de estas reformas es no eméritas un proyecto por un arquitecto ni solicitar licencias al ayuntamiento, aunque por recomendación mejor solicitar los permisos correspondientes.
Ejemplos de las obras parciales o pequeñas.
- Renovar Baños: cambios de revestimiento, nuevos muebles y renovación de fontanería.
- Renovar Cocina: alicatado y cambios de muebles más actualizados para dar una nueva luz al inmueble.
- Cambio de Ventanas: todo dependerá del tipo de ventana o si quieres hacer algún cambio de las medidas y hacerlas personalizadas.
- Cambio de Suelo: dependerá de los cambios quieras sobre todo si quieres porcelánico o revestir el suelo de gres, siempre es aconsejable suelos laminados para darle un toque de modernidad y rejuvenecer el inmueble.
- Pintura: es una parte importante tanto para darle una mejor vista del inmueble siempre se aconseja colores neutros y cálidos para darle un aire de hogar o que puede ser personalizado por los nuevos compradores.
Planificar la Reforma del Inmueble.
Seamos inversores o no al empezar o pensar en una reformar un inmueble, tenemos muchas dudas o preguntas que nos llegan a la cabeza, sobre todo dudamos si podemos repercutir los gastos en la rentabilidad o si nos pasaremos en los gastos sino somos inversores, estas preguntas son muy comunes.
Tipos de Preguntas.
¿Pido un Préstamo Bancario?
¿Puedo Solicitar Ayudas a la Comunidad Autónoma para a Reforma?
¿Se puede abaratar los costes de la Reforma del inmueble?
¿Cuál Coste de la Reforma de una comunidad a Otra?
¿Cuánto tiempo puede tardar una Reforma?
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Los inversores que están empezando en este mundo tienen muchas inquietudes y una de ellas es el riesgo de invertir, aunque todas las inversiones llevan un riesgo asociado, el temor de que la operación no salga bien hace que muchos desistan de empezar a invertir, pero es algo natural cuando no se tiene todas las herramientas Para lograr minimizar estos riesgos.
La inversión en inmueble que es un mercado seguro que aumenta de valor no esta exento de riesgos, aunque es considerado un activo refugio, pero debemos tomar las mejores decisiones.
Nota: Debes Responderte estas preguntas si el dinero fuese sin intereses cuanto dinero pedirías al banco.
Es innegable que la inversión inmobiliaria es una forma de generar patrimonio y riquezas, pero como toda inversión tiene riesgos.
El simple hecho de comprar y poseer propiedades de inversión nos permitirá obtener ingresos pasivos por el alquiler, pero es de mencionar que no todos los inversores inmobiliarios consiguen lograr el éxito en los mercados.
Por eso a los inversores Nobeles deben tener en cuenta múltiples riesgos asociados a la inversión inmobiliaria que se destacan y así poder tener éxito en el mercado con este negocio.
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El Property Manager: es un administrador de propiedades que actualmente en España ha ido creciendo en vista de la demanda de inmuebles de muchos extranjeros que solo quieren invertir en este país, pero no puede quedarse para la administración de los inmuebles, motivo por el cual ameritan estos servicios de administración.
Si crees que adquirir un piso dejarlo a punto y alquilarlo es cuesta arriba y no quieres hacer frente a estos trámites, antes, durante y después de alquilarlo, un Property Manager es la solución para Ti.
Principales Desafíos de los Property Manager.
La administración de propiedades por parte de los dueños de los inmuebles puede ser considerada difícil, especialmente si estas comenzando, pero los desafíos comunes los puedes resolver con un Property Manager.
- Mantener propiedades en buen estado.
- Reparaciones oportunas.
- Gestión el flujo de inquilinos.
- Gestión de impuestos y costos asociados.
- Minimizar el tiempo de desocupación del inmueble.
- Mantener el inmueble siempre con inquilinos.
- Estar al día con las leyes y lo cambios políticos del país o la zona.
- Adoptar tecnologías acordes a los inmuebles.
- Manejar las relaciones con los vecinos de comunidades e inquilino.
- Garantizar la seguridad de la propiedad y los inquilinos.
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Inversiones Modernas.
Con los cambios acentuados en viviendas actualmente en España ha hecho que los inversores no les queden más que empezar a diversificar sus inmuebles e incluso con el auge de las nuevas tecnologías, el creciente y el aumento de los nómadas digitales con la migración a las grandes ciudades en busca de mejores condiciones y la rápida rotación de inquilinos surgieron modalidades de alquiler muy diversas en España con términos traídos de los países anglosajones que comentaremos a continuación.
El Coliving.
El Coliving, es una tendencia actual, aunque en España es muy nuevo en USA hace una década en la ciudad de San Francisco con los conocidos nómadas digitales que trajo consigo el boom tecnológico de Silicon Valley, hasta allí se desplazaron miles de profesionales del sector que demandaban viviendas que fueron cada vez más escasas, siendo el Coliving la formula perfecta que soluciono este problema.
El Cohousing.
No es más que una convivencia intencional compuesta por de casa privadas completamente agrupadas con extensos espacios comunitarios, es una comunidad de coviviendas que está planeada y manejada por sus residentes propietarios o usuarios que puede interaccionar con sus vecinos.
El House Hacking.
Es un término anglosajón que hace referencia a “Hackear” tu vivienda, no es más que una estrategia financiera que involucra la compra de una propiedad residencia unifamiliar o multifamiliar para explotarlo como unidades siendo el propietario un residente más del mismo.
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Ubicación
Para la inversión en Bienes Raíces es un factor crítico y puede influir en el precio tanto en la compra y venta como en el alquiler, la alta demanda de calidad de vida y por su puesto la rentabilidad del inmueble.
Como elegir la Ubicación del Inmueble.
Para esto es esencial investigar las zonas donde nos interesa comprar haciéndonos las siguientes preguntas:
- ¿Qué comodidades ofrece la zona?
- ¿Cómo es el crecimiento poblacional?
- ¿Hay zonas de comercios como supermercados – tiendas o locales comerciales?
- ¿Cómo se proyecta la zona con nuevos inmuebles?
- Tengo Centros de salud / Hospitales / Universidades / Sitios de ocio cerca.
- Tengo acceso a los servicios básicos de transporte público (metro – estación de bus).
- Hay colegios públicos o privados e incluso entidades públicas cerca.
La Ubicación es el Éxito en la Inversión en Bienes Raíces.
Esta es una frase que se repite muchas veces “Ubicación – Ubicación – Ubicación” en esta máxima se refleja la importancia fundamental ya sea estes buscando para vivir o para invertir, siendo el punto esencial para todos los que quieren comprar un inmueble.
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Viviendas de Protección Oficial en España.
Es aquella que la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble verifica que cumple con una serie de características sobre:
- Dimensiones Máximas.
- Diseño.
- Habitabilidad.
- Destino.
- Uso.
- Calidad.
- Precio Maximo de venta y renta.
Por medio de la calificación provisional del proyecto y posterior calificación definitiva de la vivienda terminada, con la finalidad de que sean adquiridas de forma asequibles por personas vulnerables.
El objetivo de las Viviendas Protegidas; es que puedan ser habitadas por personas con escasos recursos económicos, que no tengan acceso a facilidades para comprar otro tipo de inmuebles o que posean necesidades especiales y tener acceso a un hogar digno.
Características de las Viviendas de Protección Oficial.
- Precios inferiores al precio de mercado de los inmuebles en la comunidad autónoma donde está ubicada.
- Generalmente no superan los 90 m2 o 108 m2 para personas con discapacidad.
- Para familias numerosas podrían tener hasta 120 m2.
- Solo se destinan para uso residencial permanentemente.
- Este tipo de viviendas reciben subvenciones por parte del estado y siguiendo las directrices o requisitos del plan de vivienda de la comunidad autónoma.
- Son construidos por promotores inmobiliarios que llegan a acuerdos con el estado.
- Las promotoras reciben financiación estatal y entregan en compensación un numero limitado de pisos para que sean adjudicadas como viviendas de protección oficial.
- Cada comunidad evaluara los inmuebles que entraran en esta categoría y los pondrá a disposición de los habitantes que estén demandando vivienda.
- El coste de una vivienda de protección oficial y la diferencia del precio que tendrían en el mercado general lo costea el estado y la comunidad autónoma.
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Actualmente acceder a una vivienda se ha convertido en una odisea tanto para alquiler como para la compra, especialmente para los jóvenes, hace unos años se vivió en España una burbuja que disparo los precios y actualmente la falta de inmuebles en el mercado hace menos accesibles los inmuebles para las personas que se quieren emancipar de sus padres.
Por ello surgió, como una de las facilidades para los posibles compradores de inmuebles, aquellos que desean ser propietarios pero no cuentan con la liquidez necesaria a corto plazo, surge el Alquiler con Opción a Compra; permite que lo abonado en el alquiler no se disperse solo en ello sino que sirve para ir abonando al precio de compra final del inmueble y una prima inicial, para que el culminar el plazo podamos deber menos del precio pactado y solicitar una hipoteca o hacer el pago sin necesidad de financiación.
En que consiste el Alquiler con Opción a Compra.
Esta modalidad implica un contrato doble; uno de alquiler y otro de compraventa o incluso, fijando otras clausulas como el subarrendamiento de las habitaciones, una vez estipulado el periodo pactado, el inquilino tiene derecho a hacer efectiva la compra del inmueble por el precio estipulado o incluso ceder la compraventa a otra persona si se dejó por escrito en el contrato de alquiler con opción a compra.
Esta es una opción muy válida y atractiva para aquellas personas que no disponen ahorros suficientes para afrontar la compraventa, pero no se quiere perder la oportunidad de un buen inmueble para familias o inversores.
Cabe destacar, que la mayoría de los propietarios, que, aunque el alquiler por la LAU sea de 5 años como máximo legalmente, pero por estadística estos contratos se realizan de dos a tres años y esto hay que tenerlo en cuenta para saber los pasos a seguir y la financiación que se va a utilizar para la compraventa.
Ejemplo de Ahorro u Operación de Adquirir el Inmueble:
- Inmueble de 80.000 euros
- Inquilino alquila por 03 años con opción a compra.
- Alquiler 400 euros por 12 meses.
- Total 4.800euros/año por 03 años 14.400 euros.
- Prima de Contrato 8.000 euros.
- Porcentaje del Alquiler 80% = 11.520 + 8.000 euros un tota: 19.520 euros.
- Solo restaría por pagar 60.000euros aproximadamente.
- Acudiría al banco para solicitar una hipoteca por el monto restante, sabiendo que ha disfrutado del inmueble por el tiempo que estuvo allí y su alquiler le ha servido para ir abonando al precio de compra.
- Incluso si alquilo las habitaciones pudo obtener una rentabilidad del inmueble.
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En las grandes ciudades capitalinas españolas las propiedades de bienes Raíces, están a precios exorbitantes, para muchos ciudadanos o inversores nuevos que no poseen el capital necesario para la compra de inmuebles para explotación y generación de ingresos pasivos, por esto llega a España el Rent to Rent, como una nueva modalidad de obtener ingreso sin la compra de estos inmuebles que trae beneficios a ambas partes de los actores de este modelo.
El Rent to Rent es una forma de inversión en el sector inmobiliario que consiste en alquilar una vivienda y subarrendar las habitaciones a diferentes inquilinos para obtener beneficios. Este modelo de negocios rentables y legal en España, siempre y cuando cumpla con los requisitos necesarios.
En Resumen: es un sistema de Alquiler en que el arrendatario alquila una propiedad a un propietario y luego subarrienda la propiedad a inquilinos secundarios, generalmente por habitaciones.
El Rent To Rent, puede ser una forma rentable de generar ingresos en el mercado inmobiliario sin tener que comprar una propiedad y adquirir una hipoteca.
Ej: Puedes alquilar una propiedad por un precio fijo mensual, luego subarrendar las habitaciones a inquilinos a un precio más alto, generando así un margen de beneficios recuperando tu inversión inicial.
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Los nuevos inversores en bienes raíces o los ahorradores que quieren rentabilizar su dinero en activos tangible, no solo nacionales sino también extranjeros que ven a España como una oportunidad de comprar inmuebles a buenos precios, porque en otros países de Europa posiblemente estén por encima del precio de salida de España y siendo este un país de servicios turísticos.
Estos inversores, cada vez más usan la figura del Personal Shopper Inmobiliario o PSI; que no es más que un experto inmobiliario que generalmente ya es un inversor de una zona específica o de varias que te acompañará, te guiará, te asesora en el proceso de comprar un inmueble para rentabilizarlo en un mercado inmobiliario especifico (House Flipping – Turismo – Tradicional – Habitacional o Comercial).
El PSI llego a España aproximadamente en el 2010, como la persona que se encarga de proteger una de las partes en una compraventa de un inmueble: EL COMPRADOR.
Por tal motivo, este se encarga de buscar el inmueble que le interesa al comprador que le contrata y vela por sus intereses entre ellos; seria Negociar el precio de compra, y cerrar la mejor opción en cuanto agilizando el proceso de adquisición del inmueble.
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La mayoría de los inversores inmobiliarios, al decidir comprar un piso una de las opciones que le viene a la mente son piso de bancos en vista de que algunos tienen una amplia cartera de inmuebles, dispuestos a vender por precios accesibles.
Pero debemos saber que la mayoría de estos inmuebles proceden de ejecuciones hipotecarias o de la crisis inmobiliaria del 2008, otras pertenecen a los fondos de inversiones o la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria (Sareb)
Pros de Comprar un Inmueble de Banco.
- Precio del Inmueble.
- Financiación.
- Plazos Hipotecarios.
- Tasación del Inmueble.
- No hay Comisiones.
Contras de Comprar un Inmueble de Banco.
- Hay poca Información del Inmueble.
- Reformas.
- Proceso Burocratico.
- Desaparecen Rapido.
- Oferta Limitada.
Proceso de Compra de Inmuebles de Banco.
- Paso 1: Encontrar el Inmueble.
- Paso 2: Visitar el Inmueble.
- Paso 3: Ofertar por el Inmueble.
- Paso 4: Facilitar los Documentos al Banco.
- Paso 5: Formalizar la Compra-Venta del Inmueble.
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