נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

בפרק 51 של D9 נדל״ן אנחנו נכנסים לאחת השאלות שהולכות ונעשות רלוונטיות ביותר למשפחות בישראל: איך הורים יכולים לעזור לילדים לגייס מאות אלפי שקלים להון עצמי לדירה, גם כשהכסף לא יושב בחשבון הבנק אלא נמצא בנכס שבבעלותם.

אנחנו מפרקים בצורה פשוטה וברורה את האפשרות של משכנתה הפוכה: כמה כסף באמת אפשר לחלץ מהבית, כמה זה עולה לאורך השנים, מה ההבדל בין תשלום חודשי לבין מצב שבו לא מחזירים כלום, ואיך 500 אלף שקל שלוקחים היום יכולים להפוך לחוב גדול משמעותית בעתיד.

אבל זה לא רק פרק על משכנתאות. דיברנו גם על השאלות הקשות יותר: האם נכון לשעבד את הבית של ההורים כדי לעזור לילד לקנות דירה, מה קורה אם יש עוד אחים, האם זו מתנה, הלוואה או למעשה ירושה מוקדמת, ומה עלול לקרות אם לא מסדירים את הדברים מראש.

וגם על האלטרנטיבות: מתי עדיף למכור ולעבור לדירה קטנה יותר, מתי בכלל לא נכון לגעת בבית של ההורים, ומתי משכנתה הפוכה יכולה להיות כלי מצוין שמאפשר להעביר הון לדור הבא בדיוק בזמן שבו הוא הכי צריך אותו.

פרק על כסף, משפחה, ירושה והחלטה אחת שיכולה לפתוח לילדים את הדלת לדירה אבל חייבים להבין את המחיר שלה לפני שפותחים את הדלת.

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

כולם מדברים על הכנסה פסיבית, אבל השאלה האמיתית היא אחרת: כמה הון צריך כדי שהכסף יתחיל לשלם לכם משכורת ולא תהיו תלויים רק בעבודה?

בפרק 50 של D9 נדל״ן אנחנו עוברים משלב צבירת ההון לשלב שבו מתחילים ליהנות מהפירות: כמה כסף צריך כדי לייצר 5,000, 10,000 או 20,000 ש״ח בחודש, מתי בכלל נכון להתחיל למשוך מהתיק, ואילו מכשירים יכולים לייצר תזרים בזמן שהכסף ממשיך לעבוד.

דיברנו על פוליסת חיסכון ואנונה (קצבה חודשית), נדל״ן בחו״ל, אג״ח, קרנות REIT, פיקדונות, קרנות כספיות, אשראי פרטי ומשכנתה הפוכה ועל היתרונות, החסרונות והסיכונים של כל אחד.

ובעיקר על ההבדל בין לרדוף אחרי תשואה גבוהה לבין לבנות מערכת פיננסית שמאפשרת לכם לעבוד כי אתם רוצים ולא כי אתם חייבים.

פרק 50 - יובל קטן בשבילנו ושאלה גדולה לכל מי שבונה הון: מתי מגיע הרגע להתחיל לחיות ממנו?

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/

ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

מחירי הדירות יורדים בחלק מהאזורים, השכירות ממשיכה לעלות, מלאי הדירות החדשות חוצה את ה־84 אלף ובמקביל משקיעים מצמצמים פעילות וחלק מהרוכשים מנסים לצאת מעסקאות הפריסייל שנחתמו בשנים האחרונות. אז מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל״ן הישראלי?

בפרק 49 אנחנו עושים סקירת מצב מקיפה של השוק ומחברים בין הנתונים הרשמיים לבין מה שאנחנו רואים בפועל בעסקאות: מחירי הדירות, היקף העסקאות, מצב הקבלנים, שוק היד השנייה, המשקיעים, דמי השכירות, הריבית והמשכנתאות.

דיברנו גם על הפער בין נתוני הלמ״ס למה שרואים ברמת השטח, למה היקף המשכנתאות גבוה למרות שמספר העסקאות עדיין נמוך, העלייה במחזורי המשכנתאות, השינוי המשמעותי בחישוב יחס ההחזר שנכנס באוקטובר ואיפה אנחנו חושבים שעשויות להיפתח ההזדמנויות הבאות.

ובעיקר ניסינו לענות על השאלה שכל מי שנמצא היום בשוק שואל: האם זה הזמן לקנות, לחכות או פשוט להתחיל לחפש הרבה יותר טוב?

פרק של נתונים, ניסיון מהשטח והרבה פחות רעש.

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/

ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

זוג בני 30, שני ילדים, הכנסה של כ-22 אלף ש״ח נטו ו-1.4 מיליון ש״ח זמינים. על הנייר, אפשר פשוט לקחת את כל הכסף, לשים אותו כהון עצמי ולקנות דירה.

אבל האם זו באמת הדרך הנכונה?

בפרק הזה אני יושב עם מיכאל על מקרה אמיתי של משפחה שהוא ליווה, ומפרק איתו את התוכנית שבנה להם: במקום לרכז את כל ההון בנכס אחד, לחלק אותו לשני מנועי צמיחה שעובדים במקביל - שוק ההון ונדל״ן.

דיברנו על למה 700 אלף ש״ח נשארו לעבוד בשוק ההון, איך 700 אלף ש״ח נוספים יכולים לשמש לרכישת נדל״ן, איך קרן חירום, ביטוחים, פנסיה וקרנות השתלמות משתלבים בתמונה ואיך כל זה מתחבר למטרה אחת: להגיע בעוד כמה שנים לדירת המגורים שהם באמת רוצים, עם הרבה יותר הון עצמי ופחות תלות במשכנתה כבדה.

זה לא פרק על איפה להשקיע 1.4 מיליון, זה פרק על איך מסתכלים על משפחה כמו על מערכת כלכלית שלמה, מגדירים יעד, מחברים את כל הכסף לתוכנית אחת ונותנים לזמן ולכמה מנועים לעבוד יחד.

בלי הבטחות לתשואה ובלי נוסחאות קסם.
מקרה אמיתי, מספרים אמיתיים ותהליך שאפשר לקחת ממנו הרבה מאוד גם למשפחה שלכם.

ליצירת קשר עם נאור או מיכאל השתמשו באחד מהקישורים הבאים:

לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/

נייד נאור: 050-9710600

לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/

נייד מיכאל: 054-4297371

רוב הרוכשים חושבים שהשלב החשוב הוא החתימה על החוזה. בפועל, הטעויות עלולות להתחיל כבר בבקשת הרכישה.

בפרק 47 אנחנו מסבירים אילו שלושה תנאים חייבים להכניס כבר בתחילת הדרך, איך מתגוננים מאיחור במסירה, מי משלם את הריבית על הלוואת הקבלן, מה חשוב לדעת על הצמדה וערבות בנקאית ולמה עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם.

אם אתם לפני רכישת דירה מקבלן, כבר חתמתם, או שהמסירה שלכם מתעכבת, זה פרק שאתם חייבים לשמוע.

רוב האנשים בטוחים שכדי לבצע את ההשקעה הבאה שלהם הם צריכים קודם לחסוך עוד כמה שנים, לקבל ירושה, או לחכות שייפול עליהם סכום כסף גדול. אבל במקרים רבים, הכסף כבר נמצא ממש מתחת לאף, בתוך הבית, המשכנתא, קרן ההשתלמות, החסכונות או יכולת ההחזר שלכם.

בפרק הזה אנחנו חושפים חמישה מקורות מימון שיכולים לפתוח אפשרויות חדשות למשקיעים, מסבירים כמה כל מקור באמת עולה, מה היתרונות והחסרונות שלו, ואיך אפשר לשלב ביניהם בצורה חכמה.

נדבר גם על הטעויות שעלולות להפוך מינוף איכותי לבור כלכלי, למה הלוואה זולה לא תמיד באמת זולה, ואיך בודקים שההשקעה מסוגלת לשרת את המימון ולא להפך.זה פרק למי שמרגיש שיש לו יכולת להתקדם, אבל חסר לו ההון העצמי. ייתכן שהבעיה היא לא שאין לכם כסף, אלא שעדיין לא הסתכלתם במקום הנכון.

אנשים רבים נמצאים בשותפות נדל״נית בלי שהם בכלל מגדירים אותה כך. קניתם דירה עם בן או בת הזוג? אתם שותפים. ירשתם נכס יחד עם האחים? אתם שותפים. רכשתם דירה, מגרש או קרקע עם חברים כדי לחלק את ההון העצמי? גם זו שותפות.

שותפות בנדל״ן יכולה להיות מהלך כלכלי חכם מאוד. היא יכולה לאפשר לצעירים להיכנס לשוק מוקדם יותר, לחלק סיכון, לרכוש נכס שלא היו יכולים לקנות לבד ואפילו ליהנות במקרים מסוימים מיתרונות מיסוי כאשר כל אחד מחזיק עד שליש מהנכס.

אבל שותפות היא לא רק עסקה כלכלית, היא מערכת יחסים עם הרבה מאוד כסף באמצע. כל עוד הנכס מושכר, ההכנסות נכנסות וכולם מסכימים הכול נראה פשוט. הסכסוכים מתחילים כשאחד השותפים רוצה למכור, כשהשני רוצה להחזיק, כשצריך להשקיע כסף בשיפוץ, כששותף נקלע לקושי כלכלי, כשהוא מתחתן, מתגרש, נפטר או פשוט משנה את התוכניות שלו.

בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנכנסים לשותפות בנדל״ן.

דיברנו על המצבים שבהם שותפות יכולה להיות החלטה נכונה ולמה ברירת המחדל צריכה להיות שאם אתם מסוגלים לקנות לבד - עדיף לקנות לבד. הסברנו למה דווקא בין אחים, חברים ובני משפחה חשוב במיוחד לערוך הסכם מסודר ולמה הסכם אינו סימן לחוסר אמון אלא הדרךלשמור על האמון גם כשהחיים משתנים.

עברנו על הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם שותפות: מי מנהל את הנכס ומקבל החלטות שוטפות, כיצד מתחלקות ההכנסות וההוצאות, האם פותחים חשבון בנק משותף, כמה כסף משאירים בקרן חירום, מתי מותר לכל שותף לצאת, מהי זכות קדימה, ומה עושים במקרה של פטירה, פשיטת רגל או כניסה של יורשים חדשים לתמונה.

דיברנו גם על הנקודה שרוב האנשים דוחים עד שכבר מאוחר מדי: מה קורה כשאחד רוצה למכור והאחרים מסרבים.

כשאין הסכם ואין שיתוף פעולה, החוק מאפשר לפנות לבית המשפט בהליך של פירוק שיתוף. אלא שההליך הזה יכול להימשך שנה ויותר, להוביל למינוי כונס נכסים שגובה עד כ־5% מסכום המכירה ולהסתיים במכירת הנכס לצד שלישי במכרז, בדרך היקרה, המתישה והכואבת ביותר.

לכן הסכם טוב צריך להיכתב לפני שמוצאים את העסקה, כשהכול רגוע וכשכולם עדיין רוצים בטובת השותפות. הוא צריך לקבוע מראש איך מקבלים החלטות, איך יוצאים מהעסקה ואיך פותרים מחלוקת, רצוי באמצעות מנגנון בוררות שמונע שנים של הליכים בבית המשפט.

השורה התחתונה פשוטה: אל תבחרו שותף רק לפי הצד הטוב שלו. תבחרו מישהו שאתם יודעים איך הוא מתנהל גם תחת לחץ, כשיש כסף על השולחן וכשהאינטרסים כבר אינם זהים.

שותפות נכונה יכולה לבנות הון, שותפות לא נכונה יכולה לפרק חברות,משפחות ונכסים.

אם אתם מתכננים לקנות נכס עם חבר, אח, בן זוג או משקיעים נוספים או שכבר ירשתם נכס במשותף, זה פרק שאתם חייבים לשמוע לפני שמתקבלת ההחלטה הבאה.

שלחו אותו גם לשותפים שלכם. עדיף לנהל את השיחה הזאת עכשיו ולא במסדרון של בית המשפט.

ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600

לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/

ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371

לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/

קניתם דירה ראשונה, מה עכשיו?בפרק הזה אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות לבעלי דירה בישראל: האם הצעד הבא הוא באמת לקנות עוד דירה, או שאולי הגיע הזמן לחשוב אחרת?נדבר על ההבדל בין דירה ראשונה לדירה שנייה, למה הרבה מהיתרונות נעלמים ברגע שעוברים להשקעה, ואילו אלטרנטיבות יכולות להיות רלוונטיות יותר, כמו שוק ההון, נדל״ן בחו״ל, קרקעות ודירות חליפיות.אם גם אתם שואלים את עצמכם מה הצעד הכלכלי הבא הנכון עבורכם, זה פרק שאתם לא רוצים לפספס.ליצירת קשר : מיכאל - 0544297371 נאור- 0509710600

ישראל עומדת בפני אחד מפרויקטי התשתית הגדולים בהיסטוריה שלה. מרכבת תת-קרקעית של מאה ועשרים עד מאה חמישים תחנות שתחבר את רעננה לרחובות, ועלות שכבר מדברים על מאתיים מיליארד שקל ויותר. הציבור חושב על הכרטיס ועל הנסיעה. אבל מי שמכיר את התוכנית לעומק יודע שהמטרו הוא קודם כל אירוע נדל"ני, וכרגע הוא מתרחש בלי שרוב בעלי הנכסים מבינים מה קורה מתחת לרגליהם.

בפרק הזה אירחנו את גולן שבי שמאי מקרקעין עם שלוש עשרה שנות הוראה בתחום, מייסד האקדמיה למטרו ומחבר ספר המטרו. גולן מסביר את ההבדל בין תמ"א שבעים לתוכניות פרטניות, מה זה רצפת חלקי קרקע ולמה זכויות הבנייה שמגיעות מהמטרו הן לא בכיס עד שיש תוכנית מפורטת. הוא מפרט על שלוש הטבעות סביב כל תחנה, על מתחמי הדיפו ועל ההפקעות שכבר מתבצעות בסגולה בפתח תקווה. הוא מדבר גם על מס המטרו ושבעים ושתיים אחוז מיסוי כולל שיכול לאכול את כל הרווח שחשבת שעשית.

מי שמאזין לפרק הזה יצא עם כלים מעשיים: איך בודקים במפת מנהל התכנון אם נכס נמצא בתחום ההשפעה, מה עושים כשמגיע מכתב הפקעה מנת"ע, למה חשוב לתבוע בתוך שלוש שנים, ולמה התאגדות של בעלי נכסים היא שם המשחק כשמתמודדים מול מדינה.

אם אתם בעלי דירה, קרקע, מסחר או כל נכס אחר שנמצא בין רעננה לרחובות, ואפילו אם אתם פשוט שוקלים לקנות נדל"ן באזור הזה – הפרק הזה הוא קריאת חובה. הפרטים של גולן נמצאים בביו, ומי שרוצה ללמוד על המטרו לעומק מוזמן לפנות לאקדמיה למטרו שהוא מנהל.

גולן שבי 050-6344314

אתר האקדמיה למטרו: https://metro-academy.co.il/

בפרק מיוחד התארחנו אצל אבי צבאג בפודקאסט "הפאזל"  לשיחה פתוחה, עמוקה ופרקטית על כסף, השקעות, נדל״ן, שוק ההון והמיינדסט שמאחורי כל החלטה פיננסית אמיתית.

הרבה אנשים יודעים שהם צריכים לעשות משהו עם הכסף שלהם.
הם יודעים שכסף שיושב בעובר ושב נשחק, הם יודעים שהאינפלציה אוכלת את כוח הקנייה, הם יודעים שצריך לתכנן קדימה, ועדיין הםלא עושים את הצעד הראשון.

בפרק הזה דיברנו בדיוק על המקום הזה: הפחד מהפסד, הפחד מהחלטה, הפחד מלהוציא כסף מהחשבון ולהכניס אותו להשקעה שמרגישה פחות בשליטה. הסברנו למה הרבה פעמים מה שעוצר אנשים הוא לא באמת חוסר ידע ולא באמת חוסר כסף אלא החשש לעשות פעולה.

דיברנו על למה תכנון פיננסי חייב לבוא לפני כל השקעה, איך מגדירים מטרה אמיתית, למה בלי תכנון אנשים מגיבים לכותרות, לאינסטגרם ולפחדים רגעיים, ואיך תוכנית ברורה משנה לגמרי את הדרך שבה מקבלים החלטות.

נכנסנו גם לשוק הנדל״ן בישראל של 2026: האם התקופה הנוכחית היא הזדמנות או מלכודת, למה הכוח חזר במידה מסוימת לקונים, איפה עדיין צריך להיזהר, ולמה לא כל עסקה שנראית טובה היא באמת עסקה טובה.

דיברנו על תיק השקעות נכון, על המקום של דירה ראשונה בישראל, על החשיבות של פיזור, על שילוב בין נדל״ן לשוק ההון, על האפשרות לחשיפה לנדל״ן בחו״ל, ועל הטעות הגדולה של מי שמחפש קיצורי דרך במקום לבנות הון בסבלנות.

זה פרק על כסף אבל לא רק על כסף.
זה פרק על פחד, החלטות, תכנון,סבלנות, ואיך מתחילים לשחק את המשחק הכלכלי בצורה חכמה יותר.

אם יש לכם כסף בצד ואתם לא בטוחים מה לעשות איתו, אם אתם מתלבטים בין נדל״ן לשוק ההון, אם אתם מחכים "לרגע הנכון", או אם אתם פשוט מרגישים שאתם צריכים להתחיל להתנהל אחרת, זה פרק שכדאי מאוד לשמוע.