Pretto : le podcast qui décrypte l'immobilier

Et si votre logement pouvait s’agrandir sans que vous ayez à déménager, simplement en rachetant une pièce chez votre voisin ? Dans cet épisode de Sans Compromis, Philippe reçoit Florent Lemaire, directeur d’Arkéa Flex, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, qui accompagne promoteurs et bailleurs sociaux dans la conception de bâtiments évolutifs. Un concept qui a un petit côté magique, et qu’il explique très concrètement.

Ici, le logement évolutif n’est pas celui de la réglementation sur l’accessibilité : on parle d’un bâtiment pensé dès le départ pour que la taille des logements puisse varier avec les besoins de ses occupants, et même pour que tout l’immeuble puisse changer d’usage. Une résidence étudiante qui devient résidence senior, un T5 qui se transforme en T3 et T2 quand les enfants partent, une chambre d’ado qui devient un studio indépendant ou un logement pour accueillir ses parents.

Comment ça marche ? Florent Lemaire détaille les trois règles de conception : un plateau libre sans murs porteurs entre les logements, des réseaux d’eau et d’électricité sortis de la dalle et logés dans un plancher technique, et des alvéoles, l’espace élémentaire de vie (un studio, c’est une alvéole, un T5 en compte cinq), chacune capable de devenir indépendante. Côté propriétaire, chaque alvéole est un lot de copropriété à part entière : racheter ou vendre une alvéole se fait de gré à gré avec son voisin, sans vote en assemblée générale, avec un droit de préférence possible inscrit dans le règlement de copropriété.

Et ça coûte combien ? Selon lui, environ 50 € de plus par mètre carré à la construction, soit de 0,5 % à 1 % du prix de vente selon les villes. Transformer un bâtiment classique, lui, reviendrait à 2 000 à 2 500 € le mètre carré, contre environ 500 € pour un bâtiment conçu pour évoluer. Au passage, il rappelle que 70 % du parc immobilier français est sous-occupé, alors que la vacance n’en concerne que 8 %.

On revient aussi sur la crise du logement (construit-on assez, et surtout construit-on bien ?), sur l’exemple du village olympique, sur l’opération de 114 logements livrée à Tours, sur les besoins de logement des ouvriers et salariés autour de Dunkerque, et sur les villes dont le PLU commence à exiger des bâtiments capables d’évoluer, comme Rennes, Paris, Dunkerque ou Toulouse. Peut-on rendre évolutif un logement existant ? Pourquoi les promoteurs ne construisent-ils pas déjà comme ça ?

Enfin, la question rituelle : si Florent Lemaire était ministre du Logement, que ferait-il en premier ? Sa réponse tient en deux mesures, des résidences étudiantes évolutives dès aujourd’hui, avant la baisse de la population étudiante attendue après 2033, et des plénums techniques prévus dès la construction pour accueillir demain des réseaux de refroidissement collectif après les épisodes de canicule.

Sans Compromis, ce sont des échanges avec des experts, des entrepreneurs et des propriétaires, pour mieux comprendre le logement et vous aider à devenir propriétaire.

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Hériter de la maison de ses parents ou la transmettre un jour à ses enfants : c'est le genre de sujet qu'on repousse. On y parle d'argent, de mort, et les règles ont l'air illisibles. Pourtant, plus on s'y prend tôt, moins la facture est salée.

Philippe reçoit Frédéric Fortier, notaire à Paris depuis 17 ans, pour tout remettre à plat sans jargon. Que se passe-t-il au décès ? Ce que la loi réserve aux enfants (on ne peut pas les déshériter), les droits du conjoint survivant entre usufruit et quart en pleine propriété, le rôle du testament et de la donation entre époux.

Côté fiscalité, l'épisode suit un exemple chiffré : un couple marié, deux enfants, un bien à 500 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, on découvre ce que coûtent vraiment les droits de succession, et pourquoi la fameuse tranche à 45 % ne concerne qu'une minorité de patrimoines.

Pour transmettre un bien immobilier de son vivant, Frédéric Fortier passe en revue les outils, avec leurs avantages et leurs limites : la donation en nue-propriété et le démembrement de propriété (qui permet de donner sa maison à ses enfants tout en continuant d'y vivre), la SCI, l'assurance vie. Il parle aussi de ce qu'on oublie souvent : les familles recomposées, les dettes et le crédit immobilier qu'on transmet avec le bien, l'importance des quotités d'assurance emprunteur, et ces donations qu'on ne peut plus reprendre.

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Avant de devenir 2boys1house, Lilian et Valentin ont acheté une maison sur un coup de cœur, sans rien connaître aux travaux. Pour le tout premier épisode de Mursmurs, ils s'installent sur le canapé pour raconter leur histoire à travers les lieux qui l'ont façonnée, de la chambre de leur enfance au chantier de leur troisième maison.

Mursmurs, c'est le nouveau format de Pretto : une conversation sans jargon, où l'on parle d'immobilier à travers la vie de nos invités. Le couple derrière le compte @2boys1house y revient sur ses souvenirs de maison d'enfance, sur les séries TV qui l'ont inspiré, puis sur le déclic du premier appartement, quand le goût des travaux a commencé à s'installer.

On remonte ensuite le fil de leur premier achat immobilier. Le coup de cœur absolu pour une maison à rénover, le premier coup de marteau, les débuts sur les réseaux sociaux… et la question que beaucoup se posent avant de se lancer, celle du financement de l'achat et de la rénovation. Lilian et Valentin racontent aussi leur deuxième maison, pensée comme un investissement locatif, et nous ouvrent les portes de la troisième, en plein chantier au moment du tournage.

Entre l'objet mystère et la carte à piocher, ils parlent de ce que ça change de rénover en couple au quotidien, décrivent le logement de leurs rêves et partagent leurs réussites comme les réalités du terrain. Ils évoquent enfin leur projet de livre, un guide de la rénovation, et glissent un conseil à celles et ceux qui n'osent pas encore sauter le pas.

Retrouvez l'univers de 2boys1house :

YouTube : https://www.youtube.com/@2boys1house-

Instagram : https://www.instagram.com/2boys1house/

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Quitter Paris pour la campagne tout en continuant d'y travailler tous les jours : pari réussi ou casse-tête au quotidien ? Dans ce nouvel épisode de Sans Compromis, on reçoit Matthieu, qui raconte sans filtre sa nouvelle vie à 30 km de la capitale.

Habiter un hameau de 300 habitants au milieu des champs, travailler au centre de Paris, et élever deux jeunes enfants entre les deux : c'est le choix qu'ont fait Matthieu et sa femme. Grâce au Transilien à proximité, ils ont trouvé leur compromis entre vie citadine et grand air, sans tomber dans l'exode urbain radical.

Matthieu revient sur sa recherche, ses critères et le coup de cœur pour sa maison, puis détaille sa semaine type et l'organisation qu'impose ce choix avec deux enfants en bas âge. Le bilan est honnête : une surface 2,5 fois plus grande qu'à Paris, un jardin, l'école accessible à vélo et des week-ends entre amis à la campagne d'un côté ; la fin des verres improvisés entre collègues, un budget transport à intégrer, les déserts médicaux et une offre culturelle plus limitée de l'autre.

L'épisode se termine par les conseils de Matthieu pour tous ceux qui hésitent encore entre rester à Paris ou s'installer en grande banlieue.

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Chaque été, la même question revient : votre logement va-t-il tenir la canicule ? Dans ce nouvel épisode de Sans Compromis, on reçoit Vincent Callebaut, architecte spécialisé en architecture bioclimatique, pour comprendre ce qui distingue un logement qui reste frais d'une vraie passoire thermique.

Vincent Callebaut revient d'abord sur la place des architectes dans le débat public, avant de décrypter les fondements de l'architecture bioclimatique et de livrer les 3 piliers à vérifier absolument avant de choisir un logement pour éviter la fameuse "bouilloire thermique" en plein été. Un point d'autant plus utile qu'une étude récente montre qu'un tiers des logements pourtant bien notés au DPE ne tiennent pas la chaleur : l'indicateur de confort d'été, séparé de la note énergie, reste largement méconnu des acheteurs.

L'échange revient aussi sur le manque de nature en ville, qui amplifie les canicules urbaines, et sur "Les Jardins Secrets", le projet de logements bioclimatiques que Vincent Callebaut a livré à Montpellier. Construire vert coûte-t-il vraiment plus cher ? Le DPE est-il réellement adapté aux fortes chaleurs ? Comment la pénurie de matériaux pèse-t-elle sur la transition écologique du bâtiment ? Et que ferait Vincent Callebaut s'il était ministre du Logement ? Autant de questions abordées sans détour dans cet épisode.

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Acheter un bien à rénover, c'est souvent le meilleur moyen de se créer le cocon de ses rêves tout en visant une belle plus-value. Mais entre les mauvaises surprises en visite, le choix des artisans et la peur du dépassement de budget, la rénovation peut vite tourner au casse-tête. Dans cet épisode de Sans Compromis, Julie, de Little Worker, livre son guide complet pour imaginer, chiffrer et concrétiser un projet de rénovation en toute sérénité.

Elle détaille comment repérer les red flags dès la visite d'un bien, à quel moment il devient indispensable de faire intervenir un professionnel, comment estimer un prix de travaux au mètre carré et distinguer un bon devis d'un mauvais. Julie explique aussi comment choisir entre artisans tous corps d'état ou spécialisés, dans quels cas faire appel à un architecte d'intérieur, et quelles aides financières solliciter pour alléger la facture.

Enfin, elle présente deux chantiers d'exception (Calathea et Atlas) et raconte, avec beaucoup d'honnêteté, la pire galère de chantier qu'elle ait connue, avant de livrer ses conseils d'experte pour éviter les mêmes écueils.

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Votre taxe foncière augmente encore cette année et vous ne savez pas vraiment pourquoi ? Vous n'êtes sans doute pas seul à payer trop : dans cet épisode de Sans Compromis, Maître Manon Bellin, avocate fiscaliste et cofondatrice d'Orka.tax, décortique les coulisses d'un impôt calculé... sur des loyers de 1970, jamais révisés depuis 55 ans.

Elle explique comment se construit la fameuse valeur locative cadastrale (surface, catégorie de 1 à 8, éléments de confort), pourquoi des équipements disparus - vide-ordures, bidets - comptent encore dans le calcul aujourd'hui, et raconte le cas le plus loufoque qu'elle ait eu à traiter : un propriétaire taxé sur ses appartements et... 12 greniers à blé. Elle détaille aussi pourquoi la suppression de la taxe d'habitation a fait peser tout le poids de la fiscalité locale sur les seuls propriétaires, et pourquoi cet impôt ne tient absolument aucun compte des revenus.

Sur Orka.tax, une simulation permet de vérifier en quelques minutes si vous payez trop - l'économie moyenne constatée est de 260 € par an, remboursable sur les deux dernières années si la démarche est faite avant le 31 décembre. Maître Bellin nuance toutefois elle-même le chiffre souvent cité de 87% de surévaluations : il concerne les personnes qui avaient déjà des doutes en lançant leur simulation, pas l'ensemble des propriétaires français.

Simulez votre taxe foncière : https://orka.tax/

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Lionel Causse, député des Landes et ancien banquier, est l'invité de ce nouvel épisode de Sans Compromis. Face à Philippe Mineur, il revient sans détour sur son combat de plusieurs années pour réformer le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), cette instance non élue qui a limité le taux d'endettement à 35% et qui, selon les chiffres remontés par les banques elles-mêmes, empêche chaque année environ 100 000 ménages français d'accéder à un crédit immobilier qu'ils auraient pourtant les moyens de rembourser - dont 55 000 primo-accédants.

Dans cet échange, Lionel Causse détaille pourquoi il propose, sans succès pour l'instant, qu'un député et un sénateur siègent au sein du HCSF aux côtés des professionnels, et revient sur l'épisode marquant où une ministre a lu en pleine séance à l'Assemblée nationale un communiqué de la Banque centrale européenne pour torpiller sa proposition de loi. Il pointe une incohérence qu'il juge criante : on tolère qu'un locataire consacre jusqu'à 50% de ses revenus à son loyer, mais on interdit à un futur propriétaire de dépasser 35% d'endettement.

L'échange aborde aussi la fiscalité de l'immobilier (92 milliards de recettes contre 38 milliards d'aides), les limites du BRS (bail réel solidaire) selon lui, la question des frais de notaire et de la taxe foncière, et sa conviction que l'accession à la propriété reste le meilleur rempart social pour les générations à venir, notamment face à l'incertitude sur les retraites.

Soyez prévenu à chaque sortie d'épisode : https://podcast.ausha.co/sans-compromis-pretto?s=1

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Des arrondissements entiers qui se vident, 300 000 logements vacants et des prix au mètre carré hors de portée : la mairie de Paris a-t-elle la solution ? 🏛️

Dans ce nouvel épisode de "Sans Compromis", Philippe reçoit Jacques Baudrier, adjoint au maire de Paris chargé du logement et initiateur du Bail Réel Solidaire (BRS). Face à l'explosion des résidences secondaires et de la spéculation, il dresse un constat alarmant et dévoile la méthode offensive de la capitale pour loger les Parisiens de manière abordable.

Au programme de cette confrontation sans langue de bois :

• Le constat choc : Pourquoi le 7e et le 8e arrondissement perdent leurs habitants et le scandale des logements laissés vides.

• La méthode forte : Rachat d'immeubles, préemption de passoires thermiques et transformation massive en logements sociaux.

• Encadrement des loyers : Quel est le bilan réel de cette mesure sur le marché parisien ?

• Budget ANAH : Deux propositions inédites et sans coût pour les contribuables pour financer la rénovation énergétique.

• Devenir propriétaire à Paris : Est-ce encore un objectif réaliste ou une utopie ?
  

Un échange captivant pour comprendre le bras de fer entre la mairie, les propriétaires et le marché immobilier au cœur de la capitale.

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Qui n'a jamais rêvé, au moins une fois, d'acheter un château ? 🏰✨

Dans le tout premier épisode de notre nouvelle série dédiée aux projets immobiliers extraordinaires, Philippe reçoit Luis Buendia. Son pari fou ? Acquérir le magnifique Château Sainte-Anne à Fiac, près de Toulouse. Un domaine d'exception affiché à 1,9 million d'euros, qu'il a réussi à négocier après de longs mois de recherche.

Mais signer la promesse de vente n'était que la première étape... Aujourd'hui, Luis fait face au défi ultime : monter le financement bancaire et intégrer un budget travaux colossal.

Au programme de ce premier épisode de la série :

• La genèse du projet : Comment transformer un rêve d'enfant en business plan crédible.

• Les coulisses des visites : À quoi ressemble réellement la recherche d'un château en France ?

• La négociation : Comment faire baisser le prix pour intégrer le coût de la rénovation.

• La rentabilité : Événementiel, hôtellerie, espaces partagés... Comment faire vivre un domaine historique en 2026.

• L'investissement participatif : Le concept novateur de Luis pour ouvrir son capital et vous permettre de devenir co-châtelain dès 5000€

Une aventure humaine, entrepreneuriale et immobilière palpitante à suivre étape par étape !

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