Real Assets - 1er podcast francophone sur les RWA (Real World Assets)

Il est 23h47 quand la nouvelle tombe. Une plateforme européenne de tokenisation immobilière vient de suspendre toutes ses opérations. Des milliers d'investisseurs se réveillent avec le même message dans leur boîte mail "Suite à des difficultés opérationnelles majeures, la plateforme TokenaRE suspend l'ensemble de ses services jusqu'à nouvel ordre."

Leur argent est là-dedans. Leurs tokens représentent des immeubles réels. Et personne ne sait exactement ce qui va se passer maintenant.

Cet épisode est un exercice de pensée. TokenaRE n'existe pas. Mais ce scénario, lui, est parfaitement plausible. Et le dérouler heure par heure, ce qui se passe sur la blockchain, ce qui se passe en droit, ce que l'investisseur peut faire et ne peut pas faire, c'est la meilleure façon de comprendre ce qui sépare un produit RWA solide d'une promesse creuse.

À la fin de cet épisode, vous saurez exactement quoi vérifier avant d'investir dans un actif tokenisé. Et pourquoi la technologie, seule, ne suffit jamais.

David HUBERT - RealAssets.fr

On vous a peut-être dit que les actifs tokenisés vivent dans une zone grise, un far west juridique. C'est faux. Profondément faux. Et cet épisode démonte ce malentendu, carte du monde à l'appui.

Vous découvrirez pourquoi MiCA, ce règlement européen dont tout le monde parle, ne gouverne en réalité presque pas les RWA, exclus de son champ par l'article 2.4 et renvoyés au droit financier classique. Pourquoi les États-Unis, longtemps hésitants, vivent une clarification décisive avec le GENIUS Act voté et le CLARITY Act en dernière ligne droite. Comment Singapour a fait de Project Guardian un laboratoire mondial. Pourquoi Dubaï tokenise directement ses titres de propriété. Et ce qui se joue en France en ce mois de juillet 2026, avec la fin de la période transitoire PSAN et le passage au statut européen CASP.

Un principe traverse tout ! la tokenisation ne change pas la nature d'un actif, elle change son support. Un titre reste un titre. Le droit qui le protégeait continue de le protéger.

Contenu à jour de juillet 2026.

David HUBERT - realassets.fr

Vous écoutez Real Assets depuis quelques épisodes. Vous avez découvert ce que sont les RWA, comment fonctionne la blockchain, pourquoi la tokenisation va changer la face de la finance mondiale. Mais vous ne savez peut-être pas grand-chose de celui qui vous parle chaque semaine.

Cet épisode, c'est le mien. Mon parcours. Ma conviction. Mon entreprise.

Vingt-cinq ans dans l'immobilier. Mille trois cents transactions. Deux cent vingt millions d'euros de volume. Mille sept cents lots livrés dans les Alpes françaises. Et puis un jour, la rencontre avec une technologie qui allait tout changer.

Je suis David Hubert, cofondateur de RHEOS Capital, la première société française spécialisée dans la tokenisation immobilière. Ce que nous construisons, personne ne l'a construit avant nous en France. Ni en Europe de cette façon. Et nous nous apprêtons à lancer les premiers actifs tokenisés en septembre 2026.

Bienvenue dans les coulisses.

David HUBERT - RealAssets.fr

On ne tokenise pas un immeuble comme on numérise une photographie. Entre la pierre et le token, il existe toute une architecture de droit, de confiance et de garanties, que cet épisode démonte pièce par pièce.

Vous découvrirez le rôle du véhicule juridique, cette société dédiée qui donne au token sa valeur réelle, celui du custodian qui veille sur l'actif physique, la fonction des auditeurs qui attestent de la réalité des choses, et la place des oracles dans la chaîne. Vous suivrez le parcours complet, acteur par acteur, depuis le propriétaire initial jusqu'à l'investisseur final.

Et surtout, vous obtiendrez une réponse claire à la question que tout le monde se pose "lorsque vous détenez un token adossé à un actif réel, que possédez-vous vraiment, en droit ?" C'est là que se joue toute la crédibilité de la révolution RWA, et c'est là que se sépare le solide du fragile.

Une plongée exigeante et limpide dans les coulisses de la tokenisation, pour investir demain en connaissance de cause.

David HUBERT - RealAssets.fr

Pendant cinquante ans, les SCPI ont été le véhicule roi de l'immobilier accessible en France. Quatre-vingt-neuf milliards d'euros de capitalisation. Un marché ancré, rassurant, estampillé AMF. La pierre-papier dans toute sa noblesse.

Et pourtant. Dix à douze pour cent de frais à l'entrée. Une fiscalité qui ronge le rendement. Un délai de jouissance de six mois avant de toucher le premier euro de loyer. Une liquidité souvent illusoire. Et un rendement moyen qui plafonne à 4,91% brut en 2025, avant imposition.

En face, une nouvelle architecture d'investissement émerge, la tokenisation des actifs réels. Ticket d'entrée à cinquante dollars. Distribution automatique chaque semaine dans votre wallet. Marché secondaire actif vingt-quatre heures sur vingt-quatre. Zéro notaire, zéro délai, zéro commission d'intermédiaire.

Alors, faut-il passer du vieux monde au nouveau ? Ce n'est pas si simple. Mais les chiffres, eux, ne mentent pas. Décryptage.

David HUBERT - Animateur RealAssets.fr et CEO RheosCapital.com

On entend beaucoup parler de tokenisation. Mais comment ça marche, vraiment ?

Dans cet épisode, on entre dans les rouages, sans jargon inutile, sans cours d'informatique. La blockchain d'abord en tant que registre que personne ne possède et que tout le monde peut vérifier, et pourquoi c'est une rupture radicale avec cinq siècles d'intermédiation financière. Les smart contracts ensuite qui sont des programmes qui s'exécutent seuls, sans avocat, sans banque, sans délai et qui permettent de distribuer des loyers à dix mille investisseurs simultanément en quelques secondes. Les oracles enfin comme systèmes faisant le lien entre le monde physique et la blockchain, et sans lesquels aucun actif réel ne pourrait jamais vivre on-chain.

On termine par un tour d'horizon des grandes blockchains sur lesquelles les RWA s'inscrivent aujourd'hui tels qu'Ethereum, Polygon, Stellar, Solana et des raisons profondes qui guident ces choix.

Trois piliers. Une infrastructure. Et à l'arrivée, la compréhension de ce qui rend cette révolution techniquement irréversible.

David HUBERT - Animateur RealAssets.fr & CEO RheosCapital.com

RealT, pionnier mondial de la tokenisation immobilière, est au cœur d'un scandale retentissant à Detroit avec des centaines de propriétés délabrées, une ville en procès, des loyers gelés. Une histoire qui fait du mal à l'image des RWA ... mais à tort.

Car ce que révèle l'affaire RealT, c'est une défaillance de gestion humaine, pas un échec de la technologie blockchain. Et c'est précisément cette distinction que chaque investisseur et chaque décideur doit comprendre aujourd'hui. Dans cet épisode bonus, on remonte le fil et allons explorer qui sont les Jacobson, comment fonctionnait leur modèle, qu'est-ce qui a déraillé, et ce que cette crise dit, et ne dit pas, de l'avenir des actifs réels tokenisés.

David HUBERT - Animateur RealAssets.fr & CEO RheosCapital.com

Les révolutions ne naissent jamais du vide. Celle des Real World Assets non plus.

Dans cet épisode, on remonte le fil d'une histoire longue de cinquante ans, de l'invention de la titrisation dans les années 70, première tentative de rendre liquide l'illiquide, jusqu'à l'entrée fracassante de BlackRock sur Ethereum en 2024. Entre les deux, la crise de 2008 qui brise la confiance dans le système, la naissance de Bitcoin comme réponse à cette rupture, Ethereum et l'invention des smart contracts qui changent tout, les pionniers de 2017 qui essuient les plâtres, et la grande accélération que nous vivons aujourd'hui.

Ce que vous allez comprendre : pourquoi ce moment précis est unique dans l'histoire de la finance. Pas parce que la technologie est soudainement parfaite. Mais parce que toutes les conditions, technologiques, réglementaires, institutionnelles, convergent pour la première fois ensemble.

Une généalogie passionnante, racontée sans jargon, pour comprendre d'où vient cette révolution et jusqu'où elle peut aller.

David HUBERT - Animateur RealAssets.fr & CEO RheosCapital.com

Imaginez un instant. Vous avez 500 euros de côté. Pas 500 000. Pas 50 000. Cinq cents euros. Et quelqu'un vous dit, avec cette somme, vous pouvez aujourd'hui détenir une fraction d'un immeuble à Miami, une part d'une obligation du Trésor américain, un morceau d'un lingot d'or stocké dans un coffre à Zurich, ou une infime portion des droits musicaux d'un artiste que vous aimez.

Vous répondriez probablement : c'est impossible. Ce genre d'investissement, c'est pour les banques, pour les fonds, pour les gens qui ont déjà beaucoup d'argent. Pas pour vous.

Et pourtant. Pourtant, c'est exactement ce qui est en train de se construire. Maintenant. Pas dans dix ans. Maintenant.

Bienvenue dans Real Assets. Le podcast qui décrypte l'une des transformations les plus profondes de l'histoire de la finance moderne. Une révolution qui se passe sous nos yeux, sans bruit, sans grands discours, sans une une dans les journaux grand public et qui va pourtant changer la manière dont le monde entier détient, échange et valorise les actifs réels.

Je suis David, fondateur de Rheos Capital, actif dans l'immobilier et l'asset management depuis de nombreuses années. Et dans ce premier épisode, je veux vous donner le tableau d'ensemble. Pas les détails techniques, on y viendra dans les épisodes suivants, mais le grand angle. La vision. Le pourquoi profond de cette révolution. Et pourquoi vous, quel que soit votre niveau en finance, vous avez intérêt à comprendre ce qui se passe.

Alors installez-vous confortablement. On a des choses importantes à se dire.

David HUBERT - Animateur RealAssets.fr & CEO RheosCapital.com