THE LAST 1 METER 尾張旭 elsの粘りの経営録

📄 今回の配信内容

岐阜県御嵩町の難あり戸建て編、ついに完結！

売り出し価格300万円超の物件に対し、家賃4万円・修繕費160万円・利回り20％から逆算した「50万円」の指値買付を提出した結末をお届けします。

メールで届いた結果は、「売主側業者と売主様との意思疎通が悪く、価格交渉はできませんでした」という、あっけない交渉決裂。

しかし、現場のリアルな空気感を確かめるべく電話を入れてみると、受話器の向こうから返ってきたのは怒りではなく、「あそこまで準備してもらったのに、元付業者が売主さんに説明しきれずダメになって本当に申し訳ない！」という、一人社長の熱い謝罪と悔しさでした。

なぜ、冷やかし寸前の無茶な指値を断られた買い手が、怒られるどころか「味方」として擁護されたのか？

それは、杉田塾長が説く「不動産業者こそが一番のお客さん」という敬意のもと、徹底的に手間を省き、動かぬ証拠（見積書）を揃えたことで、アル・ライズの『売れるもマーケ 当たるもマーケ』にある「知覚の法則」が働き、社長の頭の中のイメージが「無茶な客」から「計算できる本物のプロ事業家」へと書き換わっていたからです。

買えなかった結果に対し、私は一切の不満を言わず、「社長のお人柄に心から感謝しています。いつか必ず社長に仲介手数料をお支払いできるご縁を作りたいです」と相手本位の言葉をお伝えしました。

すると社長の口から、「ぜひ、今回のことの埋め合わせをさせてください！」という決定的な一言が返ってきたのです。

チャルディーニの『影響力の武器』（返報性の原理）、そしてナポレオン・ヒルの『思考は現実化する』（一時的な敗北の中にある利益の種子）。

物件は買えませんでしたが、それよりも遥かに価値のある「地域の一人社長との強固な信頼関係」という一生モノの仕入れルートを手に入れることができました。

「やれる手はすべて尽くした」と胸を撫で下ろし、眠りについたその日の夜中3時。

私の脳裏に、全身から血の気が引くような衝撃の事実がフラッシュバックします。

「……し、しまった……！！ JLTで杉田塾長から絶対に忘れるなと口酸っぱく言われていた“あの返済条件”を、T信金さんにもG信金さんにも、完全に言い忘れていた……！！」

焦り狂った翌朝の一本電話と、金融機関から告げられた「もときん均等」の業界用語、そして2信金の異例の審査状況とは……！？ 物語は緊迫の融資激闘編へと続きます。

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あと1メートル掘れば金鉱があるのに、その手前で諦めてしまった男の話を元に、私自身の泥臭いリアルな失敗ともがき、諦めないプロセスを公開するチャンネルです。

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📄 今回の配信内容

可児郡御嵩町にある、お寺の越境樹木と隣の廃墟に挟まれた「難あり物件」への挑戦・後編をお届けします。

早朝内覧後、可児市の一人社長から「売主さんからどうなっているか催促があった」と不意の電話が入ります。

不動産の現場で売主側から催促が入るのは、買い手が全くついていない証拠。

相手の心理構造を察知した私は、「土地の状況も厳しく指値せざるを得ない」と伝え、社長から「とりあえず買付出してみて」という実質的な指値のGOサインを引き出しました。

アッザレアを満室にしてくださった相場観抜群の賃貸仲介さんへ本音をぶつけると、「早く確実に決めるなら4万円。隣の廃墟もありネット写真で敬遠されやすい」というシビアな現実が返ってきました。

日頃からお菓子を手渡し、敬意を払い続けてきたからこそ、建前ではない真実を教えていただくことができました。

さらに、あえて2週間空けて相談した内装業者さんからは、「売主さんに出すなら証拠があった方がいい」と、外回りの清掃まで含めた「約160万円」の正式な見積書を作っていただく神対応を受けます。

手元に揃った数字は、想定家賃月額4万円（年間48万円）、修繕費約160万円、諸費用約50万円。

悪条件のリスクを背負う以上、妥協できない「利回り20％」から逆算した総投資枠は240万円。そこから修繕費と諸費用を引き算して導き出された適正物件価格は、なんと「30万円」でした。

売り値300万円超に対し、30万円。普通なら怒られるような数字ですが、『非常識な成功法則』の強い姿勢を胸に、行動経済学の「参照点効果」を活用した買付証明書を組み立てます。

「利回り20％から逆算すると本来は30万円。しかし、お待たせしたお詫びとして50万円にする。ただし現状有姿で境界も問わない」――。

相手を追い詰めず逃げ道とメリットを残す『孫子』の兵法を仕込んだ、人生初の大幅指値買付。送信ボタンを押した直後、果たして売主様と不動産会社社長から返ってきた「予想外の反応」とは……！？

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📄 今回の配信内容

T信金さんでの融資審査を待つ空白の時間を、次なる物件の開拓という「攻めの時間」に変えて挑んだ、可児郡御嵩町の戸建て物件への突撃録（前編）をお届けします。

融資審査の結果をただ祈って待つのは、自分でコントロールできない領域に時間を浪費すること。大家仲間のMさんからいただいた「一人で切り盛りする宅建業者さんは親身に交渉してくれる」というアドバイスを頼りに、約1年前に内覧でお世話になった可児市の一人社長へ連絡を入れました。

間取り図しかネットに掲載されていない御嵩町の物件に対し、一人社長の貴重な資源である「時間と手間」を奪わないよう、「早朝・ご案内不要・資料送付不要」を提案。相手の負担をゼロにする利他の配慮（ドラッカーの説く「他人の時間を浪費させない」マネジメント）により、社長から「土地の状況がよくないですよ」というリアルな本音を教えていただきつつ、早朝内覧を取り付けました。

早朝の現地で目にしたのは、お寺の越境樹木と大量の落ち葉、右隣の放置された廃墟平屋、道路境界の曖昧さ（謎の緑カーペット）、そして素人DIYによるガタガタの壁紙や危険な延長コード配線という、誰もが逃げ出すような過酷な現場でした。

しかし、「難ある所にこそ利がある」という杉田塾長のお言葉と、古代の戦略書『孫子』の「患を以て利と為す（障害を利益へ転換する）」の教えを胸に、知恵を絞って再生へ挑戦することを決断します。

まずはアッザレアを満室にしてくださった地元の賃貸仲介さんへ家賃相場の調査を先行依頼。そして内装見積もりについては、名著『行動経済学が最強の学問である』に登場する「時間をかけたものほど価値や正当性を感じる」という人間の行動心理（努力ヒューリスティック）を応用し、あえて2週間の時間を空けてから内装業者さんへ精査を依頼する戦略的な布石を打ちました。

次回後編は、届いたシビアな査定家賃と見積もり額、「常識破りの指値買付」の舞台裏へと繋がっていきます。

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難攻不落とされた「T信金」さんでの面談後半戦。数字と事実で当社の財務基盤を解き明かし、ついに融資審査の扉をこじ開けた瞬間をお届けします。

前半戦の経営理念と当社が優れている点の説明に続き、後半戦では第3期決算書の構造をロジカルに解説。アッザレア単体では黒字であること、法人全体の経費先行は将来の売却時における税負担を抑える「繰越欠損金を活用したタックスシールド」として戦略的に機能していることを説明します。

さらに、不測のリスクに対する実務対応を開示。

夜逃げ同然の退去における保証会社の活用や、凍結破損時の火災保険の迅速な請求により、原状回復費用を「手出しゼロ」で抑え込んだ実績を提示しました。

杉田塾長が説く「保険は自分のお金を出さないための最強の盾」という教えは、名著『バビロンの大富豪』にある元本保全の知恵そのものです。

そして、「収支シミュレーション」で、10年先までの減価償却切れや税金を見据えた「税引後キャッシュフロー（ATCF）」で確実に手元資金が回る盤石な事業計画を提示しました。

加えて盤石な財務基盤を説明。

具体性と誠実な開示を受け、次長の方の口からついに「融資審査のテーブル（検討の土台）には十分に乗る」という待望の言葉が飛び出します。

ぜひお聞きください！

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今回の放送に関わる詳細（役員借入金、ATCF、簿外資産、タックスシールド、火災保険）を学びたい方はJLTまで！

難易度は高いですが、それだけに学ぶことが多く、私は入会して3年超ですが、いまだにノートに記録し、杉田塾長の名言等を記録しています。

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📄 今回の配信内容

築古3物件のまとめての購入に向け、信組さんでの不都合な融資お断りの結果を売主様へ正直にお伝えしたことから始まった、

新たな活路と面談の舞台裏（前編）をお届けします。

自分にとって都合の悪い事実を即座に開示したことで、売主様から深い信頼をいただいたのか、

売主様のメイン行である「T信金」さんへの紹介という思いがけないご提案をいただきました。

T信金さんは、法人設立初期に「3期分の決算を終えるまでは難しい」とお断りされた経緯があり、

大家仲間からも審査の厳しさで有名な難攻不落の壁でした。

しかし私には、杉田塾長から教わった「金融機関は、自行で貸している優良なローンを他行に抜かれることを最も嫌がる」という知識、

そして、「難しい場所にこそ利がある」という塾長の言葉を胸に、デジタル補助金で導入したモバイルモニタを携えて尾張旭支店へ乗り込みます。

面談では、杉田塾長の「金融機関には徹底的な差別化を見せなアカン」という教え通り、主導権を握って自社の姿勢を語りました。

地域のことなど考えず家を蔑み、危険な自作改修をして電話一本で横柄に振る舞う「世間の身勝手な投資家」と、

地元の職人さんへ適正な発注を行い、10ギガ光や女優ミラーで安心安全な住環境を提供し、

感謝のお菓子を手に足を運ぶ「我が社の八方よし経営」との圧倒的な違いを説明します。

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築古3物件（生活保護・外国人）のまとめての引き受けに向け、同期のMさんの紹介から繋がった信用組合「信組S」さんとの初面談のお話をお届けします。

面談前によろず支援拠点のコーディネーターさんや地元の不動産業者さんとの意外な人脈の重なりが判明したこともあり、当日は最初から非常に和やかな雰囲気で進行。「地域の空き家化を防ぎ、困っている人を助ける」という事業理念に深く共感していただき、手ごたえ十分で面談を終えます。

しかし1週間後、届いたのは「ワンオーナー制度」という金融機関内部の独自の規定によるお断りの電話でした。自身の法人の属性や事業内容以前の不可抗力の壁。

そこで一喜一憂して足を止めるのではなく、「どうやったらできるか」を即座に考えた私が選んだ次の一手は、信用金庫「信金G」さんでした。

第3回でお伝えした通り、初心者の私を正しく導いてくださった恩人である信金Gさんへ、私は決算のたびに淡々と定期報告を通い続けていました。まさにこの物件の話が舞い込む直前の7月頭、決算内容を誠実にお伝えした際に「今後、具体的に検討される物件が出てきたら本部にも見てもらいますので、ぜひ真っ先に資料を持ってきてくださいね」と温かい言葉をかけていただいていたのです。

1つの扉が閉ざされた瞬間に、日頃から信頼口座を残高で満たしておいたもう1つの扉が音を立てて開いた瞬間でした。

杉田塾長の「失敗したときに、ただ『やらなきゃよかった』と後悔するやつには次がない。でもな、失敗を『反省して工夫するやつ』は必ず成長し、最後には成功する」という教えや、東洋の古典『易経』の言葉に支えられ、考えてから動くのではなく、考えながら泥臭く動き続ける「考動」の重要性を紐解きます。

そして、信金Gさんへ資料を提出し、今回のダメだった結果をあの築古3物件の売主様へ飾らず正直に報告した時、事態は想像もしなかった「まさかの展開」へと動き出します。

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第1号物件「アッザレア」の客付けが無事に完了したあとに起きた、感謝の気持ちが引き寄せた「まさかの築古3物件」との出会いのドキュメンタリーをお届けします。

現地で自社アピールをした際に笑顔で受け止めてくださった女性担当者さんからの内覧打診、ついに申し込み（満室）の実益を手に入れました。

無事に契約締結まで進んだあと、私は施工やクリーニングを担当してくださった職人さんたちへ「おかげさまで決まりました」と感謝を込めてお菓子を贈る基本原則を実行に移しました。

杉田塾長から学んだ「『ありがとう』は『有る』ことが『難しい』から感謝なのだ。やってもらったことへのお礼をカタチにすること」の実践です。

すると、お礼を受け取ったクリーニング業者さんから思わぬ返信が届きました。

泥臭い誠実な行動のすべてが一本の美しく強い鎖となって繋がり、次の大勝負の舞台を用意してくれたプロセスを詳しく紐解きます。

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Sさんが主宰する学びの場のグループで流れてきた、築70年という超激安のボロ物件。これまで内覧すらしてこなかった築年数ですが、「打席に立って現場を見ること」「業者さんとの繋がりを作ること」を目的に、真っ先に「資料をもらいます！」と手を挙げたところから物語が始まります。

同時期に仲間となったMさんと早朝5時30分に現地集合して見たのは、雨漏りで床が腐り果て、倒れたタンスが床を突き破っている凄絶な光景でした。

ここで感情や価格の安さに流されず、即座にロジックと数字による検証に入ります。JLTの仲間であるstar89さんへ写真をお送りして具体的な床の張替え費用を伺い、経営相談所で不動産会社の理事から建築確認申請に伴う費用リスクを学び、さらに顧問税理士から税務上のリスクの指摘を受けました。

自分一人の知恵に頼らず、プロのネットワークを総動員して「正しく退く（撤退する）」決断を下すことの大切さをお伝えします。

そして、この現場を共にしたMさんとコメダ珈琲店で自己紹介スライドをお見せしながら誠実に向き合った結果、2戸目拡大に向けた「ある金融機関の支店長さんの紹介」という、物件購入以上の巨大な果実が手に入りました。

杉田塾長の「こけても立ち上がればいい。動くことによって初めて運やチャンスの波を引き寄せられる」という言葉の真意を紐解きます。

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「土曜日は動けない」という大きな制約を抱えながらも、杉田塾長の「言うだけはタダ」精神と「どうやったらできるかを考える」思考で送った一通の直談判メール。そこから始まった、多治見の偉大な大家・Sさんとの緊張の初面談のリアルなドキュメンタリーをお届けします。

メールへの即答でいただいた「平日の朝、お会いしましょう」という言葉を胸に向かった多治見の喫茶店。戸建て数十戸を所有し運用する圧倒的な規模でありながら、非常におだやかで温かいSさんに対し、私はモバイルモニターで自己紹介スライドをお見せしながら、これまでの歩みをお話ししました。

過去の失敗、法人でのアッザレア再生、そして会社員であり父親であり経営者であるという自身の泥臭い事実を包み隠さずお伝えしたことで、Sさんは笑顔で「面接は合格です」と迎え入れてくださいました。

なぜSさんは「1回直接会って人柄を確認すること」にこだわるのか。

杉田塾長が寓話「ウサギと亀」で語るように、一人で全てをこなすのではなく、互いの強みを活かして人と組むこと（Teamの力）がなぜ経営において最大のテコになるのか。

1人では到底成し得なかった人脈形成と知恵の修得を実現した、誠実な対話の裏側を詳しく紐解きます。

また、杉田塾長のウサギと亀の話のYouTube動画はこちらです。

https://youtu.be/dMW5Ag-FhQo?si=IAvM7aQm3kg_gv7c

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2戸目の仕入れに向けて動きつつ、第1号物件（アッザレア）の退去後で空室が埋まらないという、まさに必死にあがいていた時期に起きた「人脈の交差点」の事実をお話しします 。

JLT（Japan Landlord Team）の仲間であるエヌサワーさんとの面談での対話 、そして造園業の奥様からのご紹介でお会いした先輩大家さんご夫婦との情報交換 。

全く別の場所、全く別のルートでお会いした方々の口から、なぜか同じ多治見の大家「Sさん」という存在が同時に浮かび上がりました 。

ブログやご著書を拝見し、その圧倒的な運営規模と「関わる人の利益を逆算して考える」という高潔なWin-Winの経営哲学に強くシビれ、「どうしても直接学びたい」という情熱が湧き上がります 。

しかし、そこで立ちはだかったのが「週末は三女のケアをして家族を支える」というルールでした 。

土曜の勉強会に行けないもどかしさに悶絶する中、背中を押してくれたのは杉田塾長から教わった「言うだけはタダ」というシンプルな原則でした 。

環境や事情を言い訳に足を止めるのをやめ、飾らない自分の事実と熱意を込めて送った直談判メールの裏側を詳しく紐解きます 。

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