The REAL Pain

The REAL Pain

By Alexander Budasch und Sandra HochleitnerBusinessInvestingManagement
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The REAL Pain episodes

  • TRP #4 - Barbara Freiler über Resilienz in der Baubranche

    In dieser Folge sprechen Sandra und Alex über die „rosarote Brille“ von Investoren. Es wird diskutiert, wie Investoren häufig mit simplifizierten Finanzmodellen, wie der Berechnung über 100 Jahre, arbeiten, während Gutachter detailliert die Restnutzungsdauer von Gebäuden und Instandhaltungskosten berücksichtigen müssen.

    Ein weiteres Thema ist die Baupreisentwicklung – unter anderem dazu hat Barbara Freiler, CFO und Geschäftsführerin bei Handler als Interviewgast Rede und Antwort gestanden. Zudem wird der Fachkräftemangel und die Vernachlässigung von Klimarisiken als aktuelle „Pains“ der Baubranche angesprochen, wobei die Notwendigkeit von nachhaltigem und flexiblem und kooperativem Bauen für die Zukunft betont wird.

    Kontaktadresse: [email protected]

    37 min
  • TRP #3 - Peter Ulm über Transformation in der Immobilienwirtschaft

    Peter Ulms langjährige und vielseitige Erfahrungen in der Immobilienbranche, die er 1993 begann, haben seine aktuelle Sichtweise auf die Marktumwandlung maßgeblich geprägt. Er hat verschiedene Bereiche der Branche durchlaufen, darunter die Immobilienfinanzierungsseite in den ersten sieben Jahren, die Immobilienentwicklungsseite, das Investment Management und ist dann wieder zur Entwicklerseite zurückgekehrt.

    Diese vielfältige Erfahrung ermöglicht es ihm, die aktuellen "Pain Points" des Marktes als Teil einer tiefgreifenden Transformation zu verstehen:
    • Wandel der Immobilien als Anlageprodukt: Er hat miterlebt, wie Immobilien sich von einem wertbeständigen Anlageprodukt, in das man nachhaltig Geld investierte, zu einer "Handelsware" entwickelten, besonders extrem in den Jahren von 2010 bis 2022. Aktuell sieht er eine "Rücktransformation" zur langfristigen Investmentkategorie. Diese Erfahrung prägt seine Überzeugung, dass Investoren wieder lernen müssen, Immobilien zur langfristigen Kapitalerhaltung und Absicherung der Geldentwertung zu kaufen, und nicht mit der Erwartung schneller, spekulativer Gewinne.
    • Veränderungen bei der Finanzierung: Ulm hat den drastischen Wandel von Zeiten erlebt, in denen Banken fast 100% eines Investments finanzierten, hin zu heutigen Anforderungen von 30%, 40% oder 50% Eigenkapital. Er bemerkt auch die derzeit sehr eingeschränkte Bereitschaft der Banken, Immobilienentwickler zu unterstützen, da viele Banken nur noch Cashflow-produzierende Assets finanzieren und Development als schwer oder gar nicht finanzierbar ansehen. Auch Mezzanine-Kapital ist post-2022 aus dem Markt gewichen oder kaum leistbar, was zu einem Shift zurück zu echtem, hartem Eigenkapital führt und den Markt verlangsamt. Diese Beobachtungen unterstreichen für ihn, dass Kapital wieder der limitierende Faktor in der Immobilienwirtschaft geworden ist, was über 10-20 Jahre nicht der Fall war.
    • Herausforderungen durch politische und behördliche Rahmenbedingungen: Durch seine Erfahrungen sieht er die steigenden Baupreise, den Kapitalabfluss im Immobilieninvestmentmarkt und eine politische Einstellung, die er als irrtümlich empfindet, als große Herausforderungen. Er kritisiert, dass politische "terroristische Manöver" und Rückfälle in "sozialistische und kommunistische Gedankenmuster" den Markt beherrschen, anstatt Anreize für mehr Bau und Angebotssteigerung zu schaffen. Seine Tätigkeit im Interessenverband (Verein der österreichischen Projektentwickler – Filpe) zeigt seine Überzeugung, dass staatliche Mietpreisregulierung selten den gewünschten Effekt erzielt und dass "kluge Vorschriften" und kürzere Verfahren entscheidend wären, um das Bauen zu verbilligen und leistbar zu machen. Er betont die Notwendigkeit von Kooperation zwischen Markt und Politik, wofür er die Novellierung der Wiener Bauordnung (2022/2023) als positives Beispiel nennt, bei der Stellplatzvorschriften gesenkt wurden, was ein großer Kostenfaktor im Wohnbau war.
    • Transformation der Büroimmobilien: Ulm erkennt, dass das Büro der Zukunft anders aussehen wird, mit geringerem Flächenbedarf und einem irreversiblen Prozess der Reduzierung von Büroplätzen. Er sieht den Büromarkt als massiven Transformationsmarkt von "alt, outdated" zu "modern, nachhaltig und günstigen Betriebskosten". Seine Erfahrung lässt ihn voraussagen, dass das Büro immer mehr zu einer "Betreiberimmobilie" wird, die Firmen mehr Flexibilität bietet, da Unternehmen nicht mehr große Flächen mieten, sondern "tiefer da sind".
    • Zwang zur Professionalisierung: Angesichts der veränderten Marktbedingungen und dem Ende der Zeiten, in denen Preissteigerungen Bau-Kostenüberschreitungen ausgleichen konnten, betont Ulm die Notwendigkeit extremer Professionalität. Seine Erfahrung zeigt ihm, dass professionelle Planung, Bauausführung, Kostenkontrolle und Nutzerkenntnis unerlässlich sind. Er beobachtet, dass die Branche kleiner, aber professioneller werden wird, auch dank hochqualifiziertem Nachwuchs.
    • Schwierigkeiten bei der Immobilienbewertung: Die fehlenden Referenztransaktionen im aktuellen Markt stellen eine große Herausforderung dar, was seine Perspektive als jemand, der den Markt über Jahrzehnte beobachtet hat, zusätzlich schärft.

    Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Peter Ulms tiefe und vielseitige Kenntnis der Immobilienbranche über Jahrzehnte hinweg es ihm ermöglicht, die aktuellen Herausforderungen und "Schmerzpunkte" des Marktes nicht als isolierte Probleme zu sehen, sondern als Teil einer umfassenden und tiefgreifenden Transformation hin zu einer professionelleren, langfristiger orientierten und kapitalintensiveren Branche.

    32 min
  • TRP #2 - Kapitalmarkt & Immobilien - Wie hängt das zusammen?
    Was bedeutet das Kapitalmarktumfeld für die Immobilienwirtschaft? Sandra und Alex sprechen über Investoren, Bewertungen, Zinsen – und was aktuell wirklich zählt.

    In dieser Folge sprechen Sandra und Alex über das Kapitalmarktumfeld und dessen Bedeutung für die Immobilienwirtschaft.

    Der erste Teil beschäftigt sich mit der Relevanz des Kapitalmarktumfelds für Investoren:

    Welche Arten von Investoren gibt es und welche Erwartungen stellen sie – je nachdem, ob sie überwiegend mit Eigenkapital oder Fremdkapital agieren?
    Welche Bedeutung haben die Renditen alternativer Veranlagungsmöglichkeiten und welche Auswirkungen ergeben sich daraus für das Investorenverhalten?
    Wie sieht eine typische Finanzierungsstruktur aus und mit welchen Zinssätzen ist dabei zu rechnen?

    Im zweiten Teil wird das Spannungsfeld zwischen der Sichtweise von Investoren und Immobilienbewertern im Kontext des Kapitalmarktumfelds beleuchtet:

    Welche Rolle spielt das Zinsniveau bei der Immobilienbewertung?
    Welchen Einfluss hat die individuelle Einschätzung von Investoren auf die Bewertung?
    Und sind aufgrund der aktuellen Kapitalmarktsituation besondere Annahmen zu treffen?

    Abschließend geht es um Risikoklassen, den „Highest and Best Use“ sowie die Frage, welche Investorengruppen aktuell am Markt aktiv sind.

    Für Themenvorschläge, Interview-Bewerbungen und Feedback: [email protected]

    20 min
  • TRP #1 - Krisen und Learnings

    Kurzzusammenfassung:

    Inhalt des Podcasts: Immobilieninvestments in Krisenzeiten
    Dieser Podcast, The Real Pain, widmet sich der Realität von Immobilieninvestitionen, die entgegen verbreiteter Mythen harte Arbeit und finanzielle Herausforderungen erfordern, statt schneller finanzieller Freiheit. Die Moderatoren, langjährige Bekannte aus der Immobilienbranche, reflektieren dabei die Auswirkungen von Wirtschaftskrisen auf den Immobilienmarkt, insbesondere die Finanzkrise 2008/2009 und die aktuelle Situation seit 2022. Ein zentrales Thema ist die Bewertung von Immobilien in Krisenzeiten, wobei die Diskussion um angemessene Verwertungszeiträume und die Notwendigkeit einer unabhängigen Bewertung, die nicht von den Interessen des Auftraggebers beeinflusst wird, im Vordergrund steht. Der Podcast kündigt weitere Episoden mit Interviewpartnern an und lädt die Zuhörer ein, Themenvorschläge einzureichen.

    Kontaktadresse: [email protected]

    23 min
  • Trailer
    Wer, was und warum

    2 Immobilien-Experten (Alexander Budasch & Sandra Hochleitner) mit über 20 Jahren Erfahrung - aus Bewertungs- sowie Investorenperspektive - teilen ihr Wissen und ihre Meinung mit den Hörerinnen und Hörern.

    Der Podcast beinhaltet KEINE Anlageempfehlung!

    Kontaktadresse: [email protected]

    3 min

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The REAL Pain – der Podcast für alle, die wissen, dass Immobilien mehr mit Schweiß, guten Nerven und Finanzamt zu tun haben als mit „finanzieller Freiheit in 3 Monaten“.