In dieser Folge kläre ich eine der meistgestellten Fragen rund um Restnutzungsdauer-Gutachten: Was passiert mit der Restnutzungsdauer, wenn ich nach dem Kauf meiner Immobilie umfangreich saniere – vor allem im Hinblick auf die 15%-Regel?

Wir schauen uns Schritt für Schritt an, was passiert, wenn du in den ersten drei Jahren nach Anschaffung über die 15 % der Gebäudekosten hinaus investierst, wie daraus nachträgliche Herstellkosten werden und ob dadurch deine verkürzte Restnutzungsdauer „kaputtgeht“.

Ich erkläre dir, was dazu ganz konkret in der Einkommensteuerrichtlinie steht, warum das Finanzamt hier weniger Spielraum hat, als viele glauben, und wieso die verkürzte Restnutzungsdauer in der Regel auch auf diese nachträglichen Kosten angewendet werden darf – inklusive einem praxisnahen Beispiel mit Zahlen.

Außerdem zeige ich dir, wie ich persönlich vorgehen würde (Stichwort: Kauf, Gutachten und Sanierung nicht im selben Veranlagungszeitraum) und wo die Grenze verläuft, etwa wenn durch Aufstockung oder Anbau ein neues Wirtschaftsgut entsteht.

Wenn du mit Sanierungen planst und Angst hast, dir dein Restnutzungsdauergutachten damit zu „zerschießen“, ist diese Folge Pflichtprogramm. Fragen dazu?

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In dieser Folge räume ich mit einem Klassiker unter den Untergangspropheten auf: dem Gerücht, dass der steuerfreie Immobilienverkauf nach zehn Jahren „bald abgeschafft“ wird. Seit Jahren wird darüber spekuliert – passiert ist bisher: nichts. Statt Panik zu schieben, schauen wir uns an, wie eine wirklich sinnvolle und gerechte Lösung aussehen könnte. Mein Vorschlag: eine konsequente Grunderwerbsteuer auf jeden Eigentums- und Übertragungsvorgang – egal ob Erbe, Ehegattenschaukel, Übertragungen in eine KG oder große Immobilienvermögen.

Ich erkläre, warum dadurch viele Steuergestaltungen (Ehegattenschaukel, KG-Step-Up & Co.) eingedämmt würden, der Staat direkte Einnahmen hätte und wir uns die ewigen Gerechtigkeitsdebatten rund um „Reiche vs. Kleine Eigentümer“ weitgehend sparen könnten – ohne den Immobilienmarkt zusätzlich zu schädigen. Außerdem spreche ich darüber, warum ich aktuell nicht daran glaube, dass die 10-Jahres-Frist zeitnah gestrichen wird und was das Ganze mit Themen wie Abschreibung, Erbschaft, 6b-Rücklage und Wohnungsmarkt zu tun hat. Wenn dich Immobilien und Steuern wirklich interessieren und du keine Angstparolen, sondern durchdachte Ansätze hören willst, ist diese Folge genau für dich.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In dieser Folge erkläre ich dir, wie ich mit einem Lombardkredit mein komplettes Immobilien-Game aufziehe und warum diese Finanzierungsform ein brutaler Wettbewerbsvorteil sein kann.

Du erfährst, was ein Lombardkredit eigentlich ist, wie er historisch entstanden ist und warum du damit – im Gegensatz zu klassischen Bankfinanzierungen – extrem flexibel agieren kannst, ohne jedes Mal eine Finanzierung durchkauen zu müssen. Ich zeige dir, wie ich damit unter Marktpreis einkaufe, Objekte entwickle (z. B. durch Mietanpassungen, Modernisierungen oder Dachgeschossausbau), sie anschließend nachhaltig bei der Bank finanziere und meinen Lombardkredit wieder zurückführe – ohne mein Eigenkapital zu verbrennen. Außerdem sprechen wir über Zinsänderungs- und Marktrisiken, den Unterschied zu Kontokorrent- und Mezzanine-Kapital, und warum genau diese Speed- und Finance-Power mich bei Verkäufern so attraktiv macht. Wenn du verstehen willst, wie man mit kluger Finanzierung bessere Deals macht, schneller abschließt und seinen Bestand oder Handel systematisch ausbaut, ist diese Folge genau das Richtige für dich.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

Tilgung gilt oft als sicherer Weg im Immobilieninvestment – doch genau hier steckt der „Rendite-Killer im Schafspelz“. In diesem Video erkläre ich, warum hohe Tilgung deine Eigenkapitalrendite massiv drückt und weshalb geringe oder sogar keine Tilgung für Investoren oft deutlich sinnvoller ist. Wir schauen auf die aktuellen Zinsen, vergleichen eindrucksvoll die Rendite mit und ohne Tilgung und klären, weshalb Banken Tilgung lieben, Investoren aber vorsichtig sein sollten. Außerdem zeige ich einen Mittelweg, wie du Sicherheit und Rendite kombinieren kannst, ohne unnötig Kapital zu binden. Wenn du verstehen möchtest, wie Tilgung wirklich wirkt und wie du dein Investment effizienter aufstellst, ist dieses Video genau für dich.

In dieser Folge von Ton Steine Steuern erzähle ich die ganze Story hinter einem Haus in der Bremer Neustadt, das erst durch Wasserschaden und Schimmel zu Kernschrott geworden ist – und jetzt auch noch besetzt wurde.

Ausgehend von einem Instagram-Reel, das zum Schlachtfeld zwischen „Kapitalisten“ und „Sozialisten“ geworden ist, spreche ich darüber,

Dabei geht es nicht darum, „Profitgier vs. gute Menschen“ zu spielen, sondern um Ergebnisse: sicheren, passenden Wohnraum schaffen, Verantwortung übernehmen und wirtschaftliche Realität anerkennen – ohne das Herz zu verlieren.

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Hier geht’s um die Psychologie der Mieterhöhung – fernab von Paragraphen und blanken Zahlen. Ausgehend von meiner eigenen 4,14-€-Erhöhung (und warum sie mich trotzdem wütend gemacht hat) wechsle ich die Perspektive: Wie fühlen sich Mieter:innen, was passiert emotional, und wie können wir als Vermieter:innen klug, fair und wirksam kommunizieren?

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Mythen zur Restnutzungsdauer – was wirklich gilt!

Ich war beim Immocation Festival und habe mir einen Vortrag zum Thema Restnutzungsdauergutachten angehört – mit spannenden, aber auch fragwürdigen Aussagen. In dieser Folge räume ich mit den größten Mythen rund um die Restnutzungsdauer und deren Verkürzung auf und zeige dir, wie du rechtssicher Steuern sparst, ohne dich vom Finanzamt verunsichern zu lassen.

Darum geht’s:

Warum Gutachten auf künftige Zustände absolut tabu sind

12 statt 15 Jahre – was die ImmoWertV wirklich vorgibt

Warum eine höhere Restnutzungsdauer keine bessere Anerkennung bringt

Wie BMF-Schreiben & Finanzämter tatsächlich entscheiden

Und: warum eine niedrige RND nicht Abriss bedeutet, sondern wirtschaftliche Realität

Fazit: Nur eine ehrliche, unabhängige Bewertung zum Bewertungsstichtag zählt. Wer sauber arbeitet, spart legal und clever Steuern.

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Immocation Festival 2025 – Mein ehrliches Fazit aus Leipzig 🎤🏠

Ich war wieder beim Immocation Festival – diesmal in Leipzig statt München, mit rund 5.000 Teilnehmenden und einem ganz neuen Setup. In dieser Folge erzähle ich, warum ich eigentlich nicht mehr hin wollte, was mich dann doch begeistert hat – und was ich mir fürs nächste Jahr wünsche.

Themen im Video:

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Der Bundesrat kippt Verschärfung – was das für Immobilieninvestoren bedeutet

Der Versuch, die Verkürzung der Restnutzungsdauer massiv einzuschränken, ist erneut gescheitert – ein echter Erfolg für alle Immobilieninvestoren! In diesem Video erkläre ich, was im Bundesrat passiert ist, warum die geplanten Änderungen nicht umgesetzt werden konnten und was das konkret für dich bedeutet.

Ich zeige, wie die bisherigen Gesetzesvorstöße in 2022 und 2024 gescheitert sind, was der neue Referentenentwurf 2025 vorsah und weshalb die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige rechtlich kaum haltbar war. Außerdem geht es um das Thema Kaufpreisaufteilung, die Rolle der Finanzverwaltung und warum es keine objektiven Qualitätskriterien für Restnutzungsdauer-Gutachten gibt – vermutlich ganz bewusst.

Zum Schluss erfährst du, wie du weiterhin rechtssicher mit verkürzter Restnutzungsdauer arbeitest und worauf du achten solltest, um steuerliche Vorteile zu sichern.

Ich bin Jasper von Tonsteine Steuern, Geschäftsführer von gutachten-nutzungsdauer.com und selbst leidenschaftlicher Immobilieninvestor. Wenn du Fragen hast, kommentiere gern unter dem Video oder schreib mir direkt – und schau auch auf Instagram (Steine und Steuern) vorbei.

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Unfinanzierbar? Die Zukunft der Immobilienfinanzierung!

In dieser Folge von Ton Steine Steuern spreche ich darüber, warum viele Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schon bald nicht mehr finanzierbar sein könnten. Städte wie Hamburg, die bereits bis 2040 klimaneutral werden wollen, verändern den Markt – und die Banken ziehen nach. Für Objekte mit roten Energieklassen werden heute schon Zinsaufschläge verlangt, und künftig werden viele Immobilien wohl nur noch mit umfangreicher Sanierung finanziert.

Ich erkläre, was das für mich und andere Investoren bedeutet, warum die Anschlussfinanzierung zur echten Herausforderung werden kann und wie man sich darauf vorbereitet. Gleichzeitig zeige ich, welche Chancen entstehen – denn wer bereit ist, in energetische Sanierungen, Wärmepumpen und Aufwertung zu investieren, kann in den nächsten Jahren echten Mehrwert schaffen.

Ich sehe darin nicht nur ein Risiko, sondern auch ein riesiges Marktpotenzial für alle, die vorausschauend handeln und Immobilien wieder bankengängig machen wollen.

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