Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast

Heute unterhalten sich Swen Jansen (Vorstandsmitglied VDV NRW) und Wolfgang Dötsch (Richter am Oberlandesgericht in Köln) über die Entwicklungen der digitalen Möglichkeiten bei Eigentümerversammlungen.

Entscheidungen, die früher Wochen verschlungen haben, lassen sich heute in einer Stunde online treffen – wenn die Regeln stimmen. Wir nehmen dich mit in die Praxis der digitalen Eigentümerversammlung und zeigen, wo Recht, Technik und Moderation sauber ineinandergreifen. Wir sprechen über die aktuelle Rechtsprechung zur hybriden Teilnahme, der Einstieg in die vollvirtuelle Versammlung und klare Leitplanken für Identität, Vergleichbarkeit und Fairness.

Wir ordnen hybride und vollvirtuelle Eigentümerversammlungen ein und zeigen, wie Technik, Moderation und Fairness zusammengehen. Klare Regeln, schlanke Beschlüsse und smarte Tools machen Entscheidungen schneller und sicherer.

Wir starten mit der Hybridwelt: Warum ein schlanker Beschluss reicht, wie der BGH die Einladungspflichten entlastet und weshalb Teilhabe per Zuschaltung nicht doppelt stresst.
Aus der Gerichtspraxis kommt der Blick fürs Machbare und gleichzeitig ziehen wir eine rote Linie: Die Chatfunktion gehört nicht in die Beschlussarena. Vollmachten besser in Textform vorab, Wortmeldungen ausschließlich per Audio und Video.

Dann der Schritt zur Vollvirtuellen: 3/4-Mehrheit, drei Jahre Geltung und bis Ende 2028 mindestens ein Präsenztermin, sofern nicht einstimmig verzichtet wird. Entscheidendes Kriterium ist die Vergleichbarkeit mit der Präsenzveranstaltung: transparente Zugänge, stabile Plattform, klare Rollen, nachvollziehbare Worterteilung. Wir sprechen über Rücksicht auf weniger flexible Berufsgruppen, frühzeitige Terminplanung und pragmatische Unterstützung für ältere Eigentümer. 
Am Ende bleibt ein klares Bild: Digitale Versammlungen sind kein Kompromiss, sondern eines von vielen Werkzeugen. 

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In dieser Folge geht die digitale Reise weiter, Swen Jansen (Vorstandsmitglied VDV NRW) und Wolfgang Dötsch (Richter am Oberlandesgericht in Köln) beleuchten die Möglichkeiten digitaler Umlaufbeschlüsse.

Entscheidungen sollen schnell fallen, aber bitte ohne Bauchweh: Wir nehmen dich mit in die Praxis des digitalen Umlaufbeschlusses und zeigen, wie du Tempo gewinnst, ohne die Rechtssicherheit zu verlieren.

Wir erläutern klar, was die Textform wirklich verlangt und weshalb der simple App-Klick nicht genügt, solange keine lesbare Erklärung mit Name erzeugt wird. Dazu besprechen wir, wie ein Absenkungsbeschluss funktioniert, warum er nur für einzelne, konkret benannte Punkte gilt und wie du diese Punkte von der Versammlung ins Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit schiebst.

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf Verfahrenstreue: Annahmedatum festlegen, Verkündungstermin bestimmen, Beschluss feststellen und dokumentieren. Mit einer kurzen Niederschrift und dem Beirat als Zeugen hast du einen belastbaren Nachweis – auch gegenüber Behörden oder Banken. Wir sprechen offen über Grauzonen bei WhatsApp und Sprachnachrichten, grenzen ab, wann ein Emoji nicht reicht, und geben dir eine klare Checkliste für rechtssichere Zustimmungen an die Hand. Außerdem zeigen wir, wie du das Ganze fair im modularen Verwaltervertrag abbildest, damit Zusatzaufwand vergütet wird, statt in Extra-Versammlungen zu verpuffen.

Ob fehlende Angebote, unklare Statik oder kleine bauliche Veränderungen: Der digitale Umlaufbeschluss wird zum stärksten Werkzeug im Werkzeugkasten, wenn Textform, Timing und Transparenz stimmen. 

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Wer sorgt dafür, dass aus Ideen greifbarer Nutzen für Verwalter wird? Wir nehmen dich mit hinter die Kulissen unserer Geschäftsstelle NRW und sprechen mit Steffi Kaldenbach darüber, wie aus 120 über fast 900 Mitgliedsunternehmen wurden und warum Nähe, Tempo und klare Inhalte den Unterschied machen. Steffi erzählt, wie ihr Weg zur Leiterin der Geschäftsstelle verlief, was gute Veranstaltungsorganisation ausmacht und wie sich ein Verband aufstellt, der echten Mehrwert liefert: von Rechtsberatungshotline und Technik-Hotline über Musterverträge bis zu ausgebuchten Quereinsteigerkursen.

Wir zeigen, welche Fragen Mitglieder stellen, sprechen offen über Missverständnisse rund um die Rolle der Immobilienverwalter und warum es so wichtig ist, die Profession sichtbarer zu machen. Wir sprechen über Präsenzformate wie das Kölner Verwalterforum und das Wuppertaler Winterseminar, Online-Seminare und neue Ausbildungsmodule. Der direkte Draht zwischen Vorstand und Geschäftsstelle sorgt dafür, dass Themen exakt dort ansetzen, wo sie brennen: praktikabel, schnell und verlässlich.

Steffis persönlicher Höhepunkt bleibt aber der Moment, in dem ein Event reibungslos läuft und Feedback zeigt, dass Aufwand Wirkung hat. Höre gerne rein.
 
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In dieser Folge tauschen sich Swen Jansen (Vorstandsmitglied VDV NRW) und Wolfgang Dötsch (Richter am Oberlandesgericht in Köln) über ein interessantes Urteil des BGH zu einem Glatteisfall in einer GdWE aus.

Ein Sturz auf vereistem Weg, 12.000 Euro Schmerzensgeld und ein Urteil mit Wucht: Wir nehmen euch mit in den Winterdienst-Alltag zwischen Vermieter, GdWE, Verwalter und Dienstleister. Warum haftet der Vermieter, obwohl die Gemeinschaft einen Winterdienst beauftragt hat? 
 
Wir legen offen, wie die 7-Uhr-Regel aus vielen kommunalen Satzungen den Takt vorgibt und diskutieren heikle Regressfragen: vom Gesamtschuldnerausgleich gegen den Dienstleister bis zu den Grenzen von Drittschadensliquidation – und warum manche Antworten noch fehlen.
 
Zum Schluss wird es konkret: kompakte Praxisempfehlungen für Verwalter und Eigentümer. Von der Auswahl verlässlicher Winterdienste über klare Zeitfenster nach Ortssatzung, Gefahrenstellen-Priorisierung und stichprobenartige Kontrollen bis hin zu sauberer Dokumentation und realistischen Eskalationswegen. 

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Versicherungsfragen bringen Eigentümer und Verwalter immer wieder ins Grübeln - besonders dann, wenn sich durch neue Gerichtsurteile plötzlich Spielregeln ändern.

In dieser Folge spricht Michael De Iaco, Vorstandsvorsitzender des VDIV NRW, mit Frank Nußbaum LL.M., Prokurist bei Pantaenius Versicherungsmakler GmbH mit über 35 Jahren Erfahrung in der Versicherungsbranche. Gemeinsam mit Kay Hildebrandt baute er ab 2008 den Kundenbestand in Nordrhein-Westfalen auf und leitet heute die Pantaenius Niederlassung Düsseldorf. 

Sie sprechen über aktuelle BGH-Entscheidungen, die ganz konkrete Auswirkungen auf Versicherungsschutz, Pflichten und Risiken in der Immobilienpraxis haben.

Darum geht’s:

• Selbstbehalte in der Wohngebäudeversicherung: Warum sie immer wichtiger werden – vor allem bei Mietshäusern
• Steigende Prämien: Wie Eigentümer und Verwalter mit Selbstbehalten Kosten dämpfen können
• Überraschende Rechtsprechung: Verkäufer müssen Käufer nicht über fehlenden Versicherungsschutz informieren – ein Risiko für unerfahrene Käufer
• Leerstand & Versicherung: Strenge Obliegenheitspflichten – wöchentliche Kontrollen, besondere Wintermaßnahmen
• Die berüchtigte „Fugenentscheidung“ des BGH: Welche Schäden jetzt plötzlich nicht mehr versichert sind – und wie unterschiedlich Versicherer damit umgehen

Es geht um praktische Tipps für den Alltag in der Immobilienverwaltung – vom optimalen Umgang mit Versicherern bis zur Risikoprävention bei Leerstand.

Versicherungen sind das Rückgrat eines soliden Risikomanagements für Immobilienverwalter und Eigentümer – doch welche Policen sind wirklich unverzichtbar?

Michael de Iaco (Vorstandsvorsitzender des VDIV NRW) spricht in dieser Episode mit Frank Nußbaum LL.M. von der Pantaenius Versicherungsgruppe, Experte für immobilienbezogene Versicherungen. Mit über 35 Jahren Erfahrung in der Versicherungsbranche ist er seit 1997 bei Pantaenius Versicherungsmakler GmbH tätig, wo er heute als Prokurist die Niederlassung Düsseldorf leitet. Gemeinsam mit Kay Hildebrandt baute er ab 2008 den Kundenbestand in Nordrhein-Westfalen auf. Seine Karriere begann beim Gerling Konzern in Wuppertal. Fest im Ruhrgebiet verwurzelt, lebt er heute in Herne. 

Gemeinsam beleuchten wir die wichtigsten Versicherungsthemen rund um die Immobilienverwaltung. Praxisnah, kritisch und mit Blick auf deren Notwendigkeit, praktische Anwendungsfälle und aktuelle Entwicklungen. 

Einige der Highlights:

• Wohngebäudeversicherung, Pflicht? Ja oder nein – aber unverzichtbar 
• Die Vermögensschadenhaftpflicht was deckt sie wirklich ab?
• Rechtsschutz-, Cyber- und Elementarschadenversicherungen im Faktencheck: Was braucht man wirklich – und wo wird es teuer oder kritisch?
• Photovoltaik & E-Ladestationen: Meldepflichten? Was muss abgesichert sein?
• Der Hausmeister  hat er Auswirkungen auf die Versicherungslage 
• Versicherungsprämien explodieren – Bedeutung für Eigentümer und Verwalter

Frank Nußbaum teilt nicht nur Fachwissen, sondern auch klare Meinungen – etwa zur Zukunft einer möglichen Elementarschaden-Pflichtversicherung oder zur Absicherung gegen Cyberrisiken. 

Diese Folge ist ein Muss für alle, die Immobilien verantwortungsvoll verwalten oder als Eigentümer optimal absichern wollen.

Mit leidenschaftlicher Überzeugung tauchen Michael de Iaco und Irina Schellschmidt in die Herausforderungen des Personalmanagements in der Immobilienverwaltung ein. Frau Schellschmidt, seit 17 Jahren in der Branche und Geschäftsführerin der GRUVA in Düsseldorf, teilt ihre wertvollen Erfahrungen in diesem aus Ihrer Sicht unterschätzten Berufsfeld.  
  
Der Fachkräftemangel wird als existenzielles Problem identifiziert, dessen Lösung bei der Ausbildung beginnt. Die beiden kritisieren, dass nur etwa 20-25% der Ausbildungsinhalte zum Immobilienkaufmann/-frau sich mit Verwaltungsthemen beschäftigen. Sie betonen die Notwendigkeit, den eigenen Nachwuchs zu fördern und diskutieren die “Zertifizierung” zum Verwalter als wichtigen, aber nicht ausreichenden Schritt zur Professionalisierung.  
  
Besonders wertvoll ist Frau Schellschmidts Einblick zu Quereinsteigern, die mit Lebenserfahrung und Organisationstalent die Teams bereichern. Die Digitalisierung spielt dabei eine zentrale Rolle - trotz der Herausforderung, sie neben dem anspruchsvollen Tagesgeschäft zu implementieren.   
  

Herr De Iaco und Frau Schellschmidt laden dazu ein, die Immobilienverwaltung als spannenden Karriereweg zu entdecken. Sie beleuchten die Vielseitigkeit des Berufs mit juristischen, technischen und kaufmännischen Facetten.  

  
Hören Sie rein und erfahren Sie, warum dieser Beruf mehr bietet als sein Ruf vermuten lässt.   
  
Teilen Sie diese Episode mit jemandem, der eine berufliche Neuorientierung sucht - die Immobilienverwaltung könnte genau das Richtige sein! 

Michael De Iaco hat heute zu Gast Frau Irina Schellschmidt, Geschäftsführerin der GRUVA Grundverwaltung GmbH in Düsseldorf und seinen Vorstandskollegen im VDIV NRW Herrn Swen Jansen. 

 
Die Drei diskutieren die Welt der Eigentümerversammlungen. Sie tauchen tief in die Welt der Eigentümerversammlung ein und räumen mit einigen Vorurteilen auf. Sie zeigen, wie gut vorbereitete Versammlungen zum konstruktiven Austausch mit Eigentümern werden und entkräften das Bild des „Querulanten“. Beleuchtet werden die Vor- und Nachteile von Präsenz-, Online- und Hybrid-Formaten, ebenso wie deren Potenzial, den Verwaltungsberuf attraktiver zu machen. 

Hören Sie rein und tauchen ein in diese ehrliche Diskussion über die Zukunft der Eigentümerversammlung und entdecken Sie wie Eigentümerversammlungen zum Highlight werden, die Gemeinschaft stärken und warum eine Eigentümerin kürzlich sagte:  
"Es ist auch eine Wertschätzung der Gemeinschaft gegenüber, wenn man sich aufmacht und sich die Zeit nimmt für die Präsenzversammlung."  

Die Energiewende macht auch vor Wohnungseigentümergemeinschaften nicht Halt. Richter Wolfgang Dötsch vom OLG Köln gibt im Gespräch mit Michael de Iaco, Vorstandsvorsitzender des VDV NRW, wertvolle Einblicke in die neuen Vorschriften zur Solarpflicht in Nordrhein-Westfalen.

Eine entscheidende Neuerung betrifft alle Eigentümer und Verwalter: Ab dem 1. Januar 2026 müssen bei einer vollständigen Dacherneuerung zwingend Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen installiert werden. Diese in §42a der Landesbauordnung NRW und der SanVO NRW verankerte Pflicht stellt Verwalter vor rechtliche und praktische Herausforderungen. Besonders die Frage der Kostenverteilung zwischen einer notwendigen Erhaltungsmaßnahme (Dacherneuerung) und der nun verpflichtenden Modernisierung (Solaranlage) wird detailliert beleuchtet.

Auch für neu errichtete Parkplätze mit mehr als 35 Stellplätzen bei Nicht-Wohngebäuden gelten künftig Solaranlagenpflichten, während unterirdische Stellplätze ausgenommen sind. Wolfgang Dötsch erklärt anschaulich, welche Gebäude betroffen sind und welche Ausnahmen es gibt.

Trotz anfänglicher Skepsis betonen die Gesprächspartner die wirtschaftlichen Chancen: großzügige Fördermittel und langfristige Einsparungen können die Investitionen attraktiv machen. Der Podcast liefert praktische Handlungsempfehlungen für Verwalter: frühzeitige Information der Eigentümer, rechtzeitige Planung und die Berücksichtigung der neuen Pflichten bereits in aktuellen Sanierungsbeschlüssen.

Entdecken Sie, wie Sie als Verwalter rechtssicher durch diese Veränderungen navigieren und welche Synergien sich zwischen Dachdeckern und Solaranlagenbauern ergeben. Erfahren Sie auch, welche weiteren gesetzlichen Änderungen im Bereich Elektromobilität auf WEGs zukommen werden.

In dieser Gesprächsrunde tauschen sich Michael de Iaco (Vorstandsvorsitzender des VDV NRW), Wolfgang Dötsch (OLG-Richter) und Swen Jansen (Vorstandsmitglied VDV NRW) über verschiedene Themen aus. 

Unter anderem sprechen sie über die gestiegene Anzahl der BGH-Entscheidungen im WEG-Bereich als direkte Folge der WEG-Reform oder auch die zunehmende Praxisnähe der BGH-Urteile. 
Auch weitere Herausforderungen wie, juristische Fachsprache in verständliche Handlungsanweisungen für Verwalter zu übersetzen oder der Fachkräftemangel in der Branche als ein weiteres drängendes Problem werden in lockerer Atmosphäre und ehrlich besprochen.
Zum Abschluss diskutieren die Experten den Einsatz künstlicher Intelligenz im Verwaltungsalltag. Sie begeistern sich für die Möglichkeiten, sprechen jedoch auch von Risiken bei der Nutzung. 
 
Diese Diskussion ist spontane entstanden und bietet intereassante Einblicke für alle, die in der Hausverwaltung tätig sind. 
Hören Sie rein und profitieren Sie von der Expertise unserer Gäste zu den aktuellen Herausforderungen der Branche!