Cada mes, los registros constatan nuevos récords en las alzas del precio de la vivienda, e incluso de la firma de hipotecas para la compra. ¿Estamos incurriendo en la confianza ciega que llevó a los excesos del pasado? La última gran bajada de precios en la vivienda se produjo en la crisis de 2008, "en un contexto en el que se hacían 600.000 viviendas al año con una demanda de entre 125-150.000. Evidentemente ese equilibrio se rompió generando que toda la vivienda que se había construido en zonas donde no había suficiente demanda cayó de precio", explica José María Gómez-Acebo. "¿Qué está pasando ahora? Que los precios están subiendo mucho pero no se está construyendo allí donde no hay demanda, porque los bancos, a diferencia de entonces, son mucho más restrictivos. No se puede construir en cualquier sitio, y hay que construir en los sitios donde hay demanda, pero ya se encargan los bancos de limitar eso", apunta el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae.

De hecho, se construye menos de lo que se necesita, por una mezcla de fallas que se retroalimentan. "Hay una combinación de falta de suelo finalista y también de falta de financiación para ese suelo, porque los procesos de desarrollo son tan largos que pocos vehículos de inversión apuestan por ese desarrollo si son operaciones que no van a dar rendimiento hasta dentro de 5, 10, o 15 años".

Todos los indicadores hacen presumir que el acceso a la vivienda no será más sencillo en los próximos meses e incluso años. Una de las razones tiene que ver, precisamente, con el tiempo. "El proceso de construir una vivienda es un proceso que lleva su tiempo, y, desde que empiezas a excavar hasta que tienes el producto terminado pasan de media 24 meses. Si a eso le añades 12 meses antes de poder mover tierras... Estás solucionando en tres años un problema que tienes hoy", explica Juan Mínguez, director del Área de Deuda en Urbanitae. Por eso, "todo lo que ayude a reducir este proceso de licitación, de obtención de licencias y que acorte estos plazos sería muy bienvenido", señala Mínguez.

Las recientes declaraciones del presidente del Gobierno sobre la vivienda no han dejado a nadie indiferente. En este debate, Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, explica lo erróneo del diagnóstico. "El principal cuello de botella para la vivienda es la Administración". Al hilo de la apreciación de Jorge Ginés, director general de Asprima, sobre que "el 25% del coste de una vivienda nueva se va en impuestos", Arana añade que el porcentaje puede ser mayor si se tienen en cuenta cosas como "el IRPF de todos los intervinientes" o las cesiones de suelo, "impuesto en especie". Ahora bien, "tienen dos medidas muy fáciles: obligar por ley a agilizar los plazos y mejorar la fiscalidad", concluye Arana en conversación con Miguel Rodríguez, director de Innovación de Tecnitasa y Ferran Font, director de Estudios de pisos.com precio de la vivienda.

¿Por qué es interesante invertir en inmobiliario con Urbanitae? "La primera ventaja es la diversificación: trabajamos distintas zonas geográficas –Costa del Sol, Madrid, Cataluña, Portugal, Francia...– y luego, pues, rentabilidad atractiva con un riesgo controlado". Como explica el Senior Wealth Advisor en Urbanitae, la compra del suelo en operaciones de equity y las garantías de primer rango en deuda hacen de la coinversión inmobiliaria con Urbanitae ofrecen una combinación atractiva.

Queda la recta final del año, ese último cuatrimestre donde la actividad suele acelerarse, y no solo en el inmobiliario. ¿Cómo afronta Urbanitae este último tramo del 2025? "Estamos viendo muchísimo apetito inversor. El inmobiliario está en boca de todo el mundo, y eso no es una novedad este año", apunta Diego Bestard. El CEO de Urbanitae añade que "esperamos mucha actividad, lanzando países nuevos. Esperamos tener varios proyectos en Italia, Francia y estamos explorando Alemania, donde creemos que hay buenas oportunidades de inversión después de varios años de mercados bastante planos o incluso decrecientes".

Esta diversificación geográfica y de producto, con el lanzamiento de Direct Investments para la compra directa de propiedades a través y con el asesoramiento de Urbanitae, no es óbice para seguir creciendo. "Este año, más que en el crecimiento –que siempre es un factor importante– estamos enfocándonos en sembrar para el futuro. Aun así, esperamos cerrar el año con un crecimiento en financiación de entre el 50 y el 60%".

El primer semestre ha sido razonablemente positivo para el sector inmobiliario. Las cifras de inversión en España contrastan con las caídas en el entorno europeo. El sector hotelero es el motor, pero el atractivo de España se basa en la diversificación en sectores como el residencial, oficinas o residencias de estudiantes.

"Hemos seguido mucho con el residencial. Estamos haciendo muchas cosas en costa, que, lamentablemente van mucho más enfocadas al comprador internacional. Pero es donde realmente hay valor ahora", apunta José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. "Cada vez ampliaremos el espectro, también fuera de España", apunta Gómez-Acebo en un animado debate con Jorge Ginés, director general de Asprima; Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de Amadei (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias) y Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal.

Uno de los puntos de debate, las previsiones para el segundo semestre y si, como implicó la ministra de Vivienda con ocasión del próximo Plan Estatal de Vivienda, "para gestionar o promover vivienda no es necesario especular".

El sector de lujo atraviesa un buen momento en España. La Costa del Sol y localizaciones como Marbella, Estepona o Benalmádena tienen mucho tirón entre los compradores extranjeros, con mayor poder adquisitivo. Así se refleja en los proyectos de Urbanitae, que ha financiado más de 150 millones de euros en este segmento. "En proyectos de lujo, solemos financiar nosotros la construcción, porque al banco 'le gusta ver la cara del comprador' antes de dar el préstamo promotor, y en este caso las viviendas se venden cuando están acabadas", explica José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae.

Pero ¿tiene alguna ventaja el lujo para el inversor inmobiliario? "En este momento el lujo tiene más margen y más recorrido. El comprador de lujo es menos sensible al precio, y eso nos permite jugar más con los precios y sacar un poco más de rentabilidad. El comprador de residencial medio en primera residencia va más apurado en precio, y, con la subida de costes, no hay mucho recorrido al alza. Vas con márgenes más ajustados y menos capacidad de maniobra", explica Gómez-Acebo.

Después de más de cinco años de operaciones, Urbanitae tiene un track record contrastado. Así lo demuestra la cartera de proyectos devueltos, 63 de los más de 200 que ha financiado hasta la fecha. "Eso signfica haber reembolsado más de 88 millones de euros a más de 35.000 inversores", explica José María Gómez-Acebo. ¿Con qué resultados? Una rentabilidad que promedia el 13%, "que, teniendo en cuenta que muchos de esos inversores entraron en escenarios con tipos cero, pues hemos sacado mucha más rentabilidad de la que habría obtenido la renta fija normal", explica el director de Relaciones Institucionales de la compañía.

Y en un plazo competitivo, dentro de las inversiones alternativas: "En el private equity sabemos que tenemos que esperar 7, 8, 10 años. Aquí lo normal es que no tengamos que esperar más de cuatro para recuperar la inversión", apunta Gómez-Acebo.

El último informe sobre inversión hotelera en España de Colliers, referido a la primera mitad de 2025, no deja lugar a dudas. El peso del turismo se nota en las cifras. "Para sorpresa de nadie el sector hotelero está tirando con más fuerza que ninguno", adelanta José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae"

El sector ha sido líder en el primer semestre, con un crecimiento interanual del 20% y cerca de 1.800 millones de euros de inversión. El segmento vacacional domina. "Las reuniones vía Zoom o Meet han hecho que el hotelero de negocios no tenga tanta demanda, pero el vacacional está creciendo a un ritmo alto", señala Gómez-Acebo. Además, "sigue siendo la modalidad preferida los hoteles de 4 y 5 estrellas, que son las tres cuartas partes del total invertido en julio. Es decir, que los fondos confían más en el turista de poder adquisitivo alto", lo que favorece a España por el tipo de turista al que se orienta.

Las branded residences, inmuebles residenciales o turísticos de alta gama asociadas a marcas de lujo, viven un momento de expansión en España. Surge la duda de si su auge perjudicará una oferta de vivienda estándar ya bastante escasa. "Como toda inversión, tiene sus ventajas y sus efectos colaterales. Este tipo de operaciones nos trae mucho turista premium, nos pone en el mapa del turismo de lujo", explica Siso Amigó de Bonet, Senior Wealth Advisor en Urbanitae. "Pero, obviamente, desplaza la vivienda asequible. Creo que tiene que haber políticas públicas que eviten la distorsión de los precios y la deslocalización de la vivienda asequible".