En este episodio, José María Gómez-Acebo analiza el panorama actual del mercado inmobiliario y cómo la financiación participativa (crowdfunding inmobiliario) está ofreciendo nuevas oportunidades de inversión. Hablamos sobre la caída de la inversión en build to rent, el auge del flexible living y cómo se están adaptando los proyectos para garantizar seguridad y rentabilidad a los inversores, tanto institucionales como particulares.

En este episodio, Juan Mingues, director de deuda de Urbanitae, nos explica cómo la financiación alternativa está transformando el mercado inmobiliario en España. Descubre cómo se seleccionan los proyectos de lujo y prime, por qué esta modalidad ofrece ventajas frente a la banca tradicional, y cómo se gestionan los riesgos y oportunidades para los inversores. Una conversación sobre equity, deuda y la historia detrás de cada inversión.

En este episodio, José María Gómez-Acebo, director de clientes institucionales de Urbanitae, nos cuenta cómo la digitalización, la inversión colectiva y los cambios fiscales están transformando el sector inmobiliario de lujo en España. Descubre por qué Madrid, Lisboa y otras ciudades españolas se han convertido en destinos preferidos para grandes patrimonios internacionales, y cómo surgen oportunidades de inversión únicas en proyectos de alta gama, desde villas en Marbella hasta desarrollos urbanos en Bilbao.

"Está bien intentar parar los precios, pero no se soluciona el problema si no se ponen más viviendas en el mercado”, advierte José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales en Urbanitae. Analiza la falta de suelo y mano de obra, el impacto de la burocracia y las políticas del Gobierno, y explica cómo atraer inversión estable en un mercado marcado por la escasez de oferta. Una conversación que invita a escuchar el debate completo sobre el futuro de la vivienda en España.

“El problema de la vivienda no se va a resolver pronto ni con una única solución”, advierten desde Urbanitae. El esfuerzo de compra supera ya el 50% de la renta en ciudades como Madrid y Barcelona, mientras la escasez de suelo y la presión económica mantienen los precios en récords. En este episodio, analizamos cómo estas tensiones impactan en el mercado y en qué proyectos e inversiones todavía hay oportunidades. Una conversación que invita a escuchar el debate completo sobre el futuro de la vivienda en España.

Cada mes, los registros constatan nuevos récords en las alzas del precio de la vivienda, e incluso de la firma de hipotecas para la compra. ¿Estamos incurriendo en la confianza ciega que llevó a los excesos del pasado? La última gran bajada de precios en la vivienda se produjo en la crisis de 2008, "en un contexto en el que se hacían 600.000 viviendas al año con una demanda de entre 125-150.000. Evidentemente ese equilibrio se rompió generando que toda la vivienda que se había construido en zonas donde no había suficiente demanda cayó de precio", explica José María Gómez-Acebo. "¿Qué está pasando ahora? Que los precios están subiendo mucho pero no se está construyendo allí donde no hay demanda, porque los bancos, a diferencia de entonces, son mucho más restrictivos. No se puede construir en cualquier sitio, y hay que construir en los sitios donde hay demanda, pero ya se encargan los bancos de limitar eso", apunta el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae.

De hecho, se construye menos de lo que se necesita, por una mezcla de fallas que se retroalimentan. "Hay una combinación de falta de suelo finalista y también de falta de financiación para ese suelo, porque los procesos de desarrollo son tan largos que pocos vehículos de inversión apuestan por ese desarrollo si son operaciones que no van a dar rendimiento hasta dentro de 5, 10, o 15 años".

Todos los indicadores hacen presumir que el acceso a la vivienda no será más sencillo en los próximos meses e incluso años. Una de las razones tiene que ver, precisamente, con el tiempo. "El proceso de construir una vivienda es un proceso que lleva su tiempo, y, desde que empiezas a excavar hasta que tienes el producto terminado pasan de media 24 meses. Si a eso le añades 12 meses antes de poder mover tierras... Estás solucionando en tres años un problema que tienes hoy", explica Juan Mínguez, director del Área de Deuda en Urbanitae. Por eso, "todo lo que ayude a reducir este proceso de licitación, de obtención de licencias y que acorte estos plazos sería muy bienvenido", señala Mínguez.

Las recientes declaraciones del presidente del Gobierno sobre la vivienda no han dejado a nadie indiferente. En este debate, Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, explica lo erróneo del diagnóstico. "El principal cuello de botella para la vivienda es la Administración". Al hilo de la apreciación de Jorge Ginés, director general de Asprima, sobre que "el 25% del coste de una vivienda nueva se va en impuestos", Arana añade que el porcentaje puede ser mayor si se tienen en cuenta cosas como "el IRPF de todos los intervinientes" o las cesiones de suelo, "impuesto en especie". Ahora bien, "tienen dos medidas muy fáciles: obligar por ley a agilizar los plazos y mejorar la fiscalidad", concluye Arana en conversación con Miguel Rodríguez, director de Innovación de Tecnitasa y Ferran Font, director de Estudios de pisos.com precio de la vivienda.

¿Por qué es interesante invertir en inmobiliario con Urbanitae? "La primera ventaja es la diversificación: trabajamos distintas zonas geográficas –Costa del Sol, Madrid, Cataluña, Portugal, Francia...– y luego, pues, rentabilidad atractiva con un riesgo controlado". Como explica el Senior Wealth Advisor en Urbanitae, la compra del suelo en operaciones de equity y las garantías de primer rango en deuda hacen de la coinversión inmobiliaria con Urbanitae ofrecen una combinación atractiva.

Queda la recta final del año, ese último cuatrimestre donde la actividad suele acelerarse, y no solo en el inmobiliario. ¿Cómo afronta Urbanitae este último tramo del 2025? "Estamos viendo muchísimo apetito inversor. El inmobiliario está en boca de todo el mundo, y eso no es una novedad este año", apunta Diego Bestard. El CEO de Urbanitae añade que "esperamos mucha actividad, lanzando países nuevos. Esperamos tener varios proyectos en Italia, Francia y estamos explorando Alemania, donde creemos que hay buenas oportunidades de inversión después de varios años de mercados bastante planos o incluso decrecientes".

Esta diversificación geográfica y de producto, con el lanzamiento de Direct Investments para la compra directa de propiedades a través y con el asesoramiento de Urbanitae, no es óbice para seguir creciendo. "Este año, más que en el crecimiento –que siempre es un factor importante– estamos enfocándonos en sembrar para el futuro. Aun así, esperamos cerrar el año con un crecimiento en financiación de entre el 50 y el 60%".