Según CBRE España ha batido un nuevo récord de inversión inmobiliaria, con 14.196 millones de euros de inversión entre enero y septiembre. Es el mejor dato desde el inicio de la serie histórica: supera el registro de 2018, cuando se recogieron 14.000 millones de euros. Solo en el tercer trimestre el volumen inversor alcanzó los 4.298 millones de euros. "La foto fija de estos primeros nueve meses es muy buena. Venimos, además, de meses donde ha habido una contención inversora", explica José María Gómez-Acebo. "Superada la crisis covid, hubo una avalancha de operaciones que se ha traducido en las cifras" que se ha traducido en el récord que señala CBRE.

Ahora bien, el futuro inmediato plantea sus propias complicaciones. Como explica el director de Clientes Institucionales de Urbanitae, en el último trimestre de 2022 "anticipamos una mucho mayor cautela, que es consecuencia de un contexto macroeconómico más complicado, volátil e incierto".

Estos días se está hablando de la reactivación de la Operación Campamento en Madrid, un proyecto que comprende la construcción de 12.000 viviendas, el 60% de ellas protegidas. "Hemos recibido proyectos de vivienda social en la plataforma, pero no se ha dado todavía", señala Diego Bestard. "La tipología de vivienda social y protegida es relativamente pequeña y es normal que nos lleguen menos casos para estudiar", explica el CEO de Urbanitae. A ello se suma que este tipo de proyectos suele contar con ayudas públicas que hacen menos necesario el recurso a la financiación alternativa.

El interés por la inversión inmobiliaria no descansa. "Al final, lo que estamos viendo es que ante la incertidumbre económica que hay, la gente tiende a refugiar su dinero, y el valor refugio por excelencia", comenta Bestard. Ello a pesar de que los proyectos suelen durar unos dos años, en los que pueden ocurrir muchas cosas... "La gente tiende a pensar que el riesgo comercial es hacia el final del proyecto, cuando es justo al principio. Es decir, los promotores tienen que vender un mínimo del 50% de la promoción antes de empezar a construir, porque si no el banco no financia la obra. Al final, lo que el inversor tiene que pensar es: ahora mismo, ¿tiene sentido comprar esos pisos?".

Barcelona celebra entre el 18 y el 20 de octubre la primera edición del salón inmobiliario The District. Se tratar de un nuevo evento de referencia internacional en el sector inmobiliario cuyo impacto se cifra en 12 millones de euros y que espera atraer a más de 7.000 visitantes. "Es de los mejores eventos en los que estado en los últimos años", señala Diego Bestard en directo desde Fira de Barcelona. "Juan Velayos y compañía han traído a todo el mundo de la inversión inmobiliaria, muchos promotores de primer nivel, consultoras... pero muy focalizado a grandes inversores inmobiliarios", explica el CEO de Urbanitae. Entre los temas más abordados, el proptech, la inversión "pura y dura" y las perspectivas a 12-18 meses. Un panorama que Urbanitae aborda fortalecida por haber logrado la licencia para operar en la Unión Europea.

Según Idealista la oferta de pisos en alquiler se redujo un 25% anual en el tercer trimestre de 2022. El stock de vivienda usada en venta también cae: es hoy un 7% inferior al de hace un año. ¿A qué se debe? "La producción de obra nueva no está manteniendo el ritmo de la demanda estructural que hay en España", apunta Diego Bestard. "Lo vemos en la caída de los stocks", apunta el CEO de Urbanitae, y en el alza de los precios, que ha sido "la tónica general en los últimos cinco años". ¿Cómo se comportará el sector inmobiliario en el medio plazo?

2022 está siendo un año histórico para el inmobiliario. Lo reflejan las cifras de inversión, las compraventa de viviendas... Pero todo indica que 2022 será un año bastante más complicado. "Lo que estamos viendo es que el apetito inversor sigue muy activo", explica Diego Bestard, para quien es normal esperar cierta moderación. "Llevamos cuatro o cinco años con una tendencia muy positiva y se prevé que en 2023 haya crecimiento muy moderados", comenta el CEO de Urbanitae. Algo que puede ser "muy positivo para los inversores, a fin de evitar el sobrecalentamiento del mercado".

Entre enero y septiembre, las operaciones de inversión en el sector inmobiliario español totalizaron 10.800 millones de euros, según JLL. Oficinas, logístico y retail lideran los avances, con un alza del 80%, y el sector living crece un 42% interanual. En el sector retail, la compra por BBVA de la cartera de oficinas de Merlin condiciona los números. "No sé si es un buen síntoma, porque la subida de los tipos de interés, la guerra de Ucrania, la inflación puede hacer que las transacciones se resientan", explica José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae.

Los hoteles atestiguan la pujanza de la inversión. Hasta septiembre acumulan 2.000 millones, que es la cifra más alta desde 2018, como recoge EY. "Tras meses de contención ante la incertidumbre sobre el turismo pospandemia, se cierran las transacciones, especialmente en el sector del lujo".

La inversión inmobiliaria residencial en Europa ha batido récords en el primer semestre del año. Nada menos que 27.300 millones de euros, según un informe de la consultora Savills. España es el segundo mercado que mayor incremento registra respecto al mismo periodo de 2021: un 48% más. El residencial en alquiler sigue siendo el producto estrella. "Antes casi todo ese capital iba a Alemania –explica José María Gómez-Acebo–, y ahora se está considerando otros países, entre ellos España, porque también ofrece mejores rentabilidades".

El entusiasmo no se agota en el segmento multifamily: la logística es el segundo segmento que más crece, y las oficinas han consolidado su recuperación tras la pandemia.

Cuando hablamos del ladrillo a veces se nos escapa la variedad del sector inmobiliario. Y su capacidad de innovación. Por ejemplo, en el ámbito del trabajo. Hace unos días Utopicus abría las puertas de un espacio de coworking en Madrid. Nada menos que 1.800 metros cuadrados de oficinas flexibles en pleno Barrio de Salamanca.

Algo parecido ocurre con el coliving, "un modelo que los países nórdicos tenían implementado desde hace décadas", explica Diego Bestard. El atractivo de estos proyectos no se limita a las personas que vivien y trabajan en ellos, sino a los inversores. Como explica el CEO de Urbanitae, "generan unas rentabilidades bastante razonables, sin algunos de los problemas que tiene el alquiler tradicional de larga duración". Además, cubren un nicho de mercado al alza, el de los nómadas digitales.

Los datos del sector inmobiliario siguen dando buenas noticias. Según la consultora CBRE, España ocupa un lugar destacado en la inversión inmobiliaria europea. Dos ciudades españolas, Madrid y Barcelona, entran en el podio. La primera de ellas, Madrid, registró en el primer semestre 1.107 millones de euros. La siguen Berlín y Barcelona, que empata con Londres en el ranking.

Las cifras contrastan sobremanera con lo visto en 2021: la pandemia lastró las operaciones por debajo de los 4.000 millones de euros en los seis primeros meses del año. En el mismo periodo de 2022, el volumen supera los 16.000 millones. Como explica José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, la inversión "se está beneficiando de la fortaleza del dólar frente al euro y, por tanto, está habiendo mucho interés transfronterizo no solo de Estados Unidos sino de otros mercados".

El sector inmobiliario sigue muy bien considerado por los inversores. Tendemos a identificar ladrillo con vivienda, pero hay más segmentos que pasan un buen momento. Por ejemplo, los data centers. Hace poco, el fondo alemán Aquila anunciaba un proyecto de este tipo en Barcelona. "Es un tipo de activo que da mucha rentabilidad –explica Diego Bestard–, así que no lo descartamos. Si pudiéramos coinvertir con algún player grande del sector lo haríamos, porque nuestra intención siempre es traer toda la tipología de la inversión inmobiliaria al pequeño inversor"

Todo ello en un contexto de dificultad, que al encarecimiento de los materiales y la energía suma la falta de mano de obra en la construcción. El CEO de Urbanitae explica que ello no ha supuesto hasta la fecha más que alguna "dificultad de ralentización, pero nada serio". Pero ¿qué ocurriría con el dinero de los inversores si un proyecto no saliera adelante?