Serge Fautré dirige AG Real Estate depuis 14 ans. Environ 6 milliards d'euros
d'immobilier, 300 personnes, et deux filiales que tout le monde croise sans
savoir à qui elles appartiennent : Interparking et Anima. Il quitte la maison le
31 décembre. Avant ça, il a accepté de passer 1h15 à expliquer comment on place
l'argent qui finance la pension d'un Belge sur trois.
Ce qui ressort de l'épisode, c'est d'abord une méthode. AG regarde ses rendements
avant levier, autour de 6%, parce qu'une compagnie d'assurance est déjà endettée
par nature : un contrat d'assurance-vie, c'est une dette au passif. Pas question
d'empiler un deuxième levier par-dessus.
Il raconte aussi ce qui n'a pas marché. Le 70 Pine Street à New York, immeuble
Art déco superbe, trois étoiles Michelin dans le bâtiment, et peu d'argent gagné
au bout du compte. Sa conclusion tient en une phrase : nous n'étions pas chez
nous. Le projet de Nice, avec un architecte de Miami et un entrepreneur belge qui
n'était pas dans son environnement. Interparking pendant le Covid, avec un
parking à Venise qui a fait 1 000 euros de chiffre d'affaires sur une journée.
Il défend aussi des positions qui vont faire réagir. Sur la financiarisation de
l'immobilier, qu'il trouve mal nommée et mal attaquée. Sur le taux de cap, qu'il
juge "pauvre, très pauvre, indigent" comme méthode de valorisation, face à un
vrai cash-flow actualisé au WACC. Sur les recours, le facadisme et cette manie
de vouloir tout figer. Sur les investisseurs qui se disaient couverts contre la
remontée des taux : ils avaient un chapeau, dit-il, parfois trop petit, alors
qu'il fallait un imperméable.
La séquence sur les maisons de repos vaut le détour. La sécurité sociale belge
verse environ 60 euros par jour et par résident, contre 210 aux Pays-Bas. Le prix
hôtelier moyen tourne autour de 65 à 70 euros. Sa question : vous connaissez un
hôtel cinq étoiles à ce tarif ?
Au programme :
• Comment se répartissent les 65 milliards d'actifs d'AG Insurance, et pourquoi
10% partent dans l'immobilier
• Interparking, né du parking 58 construit pour l'Expo universelle, aujourd'hui
4 milliards d'actifs et 1,5 milliard de dette
• Pourquoi AG a racheté l'opérateur Anima plutôt que seulement les murs
• Les PPP et DBFM : 182 écoles avec Scholen van Morgen, les hangars A400M de
Melsbroek, le futur centre d'entraînement des pilotes de F-35
• Le logement social, et ce qui bloque encore côté public
• La tour Alto à La Défense : terrain acheté le matin, contrat de construction
signé à midi, tour vendue l'après-midi
• L'état du bureau bruxellois, du retail et du healthcare
Value Add, c'est le podcast d'Abraham de Bettencourt, 20 ans d'immobilier. On y
parle technique, financement et marché, sans vulgarisation inutile.
Abonnez-vous, et dites-nous en commentaire quelle classe d'actifs vous voulez
qu'on décortique ensuite.
Chapitres :
00:00 Introduction
02:27 AG Real Estate, le bras immobilier d'AG Insurance
06:30 Interparking : du parking 58 à 4 milliards d'actifs
13:44 Anima : acheter l'opérateur, pas seulement les murs
20:44 New York et Nice : les limites de l'international
27:22 PPP et DBFM : écoles, prisons et logement social
37:37 24 ans d'immobilier : ce qui a vraiment changé
51:00 La tour Alto, achetée et revendue en une journée
55:47 Bureau et retail : un marché à deux vitesses
01:04:27 Maisons de repos : 65 euros par jour, jusqu'à quand ?
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