Вторичка. Покупаем квартиру безопасно. Продаем дорого

Разбираем решения судов по еще одному (пока незаконченному) делу о "ведомости" продавца квартиры. 
Два вывода и информация для размышления покупателям квартир на вторичном рынке.

Ссылки на текст аппеляционного определения по рассматриваемому делу:


Google Drive - https://drive.google.com/file/d/1udsMRcghmX3bPYj_04efch-V2zH41gpp/view?usp=sharing
Яндекс.Диск - https://disk.yandex.ru/d/qiAU8_t99bt-0w

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №11 (необязательный). Страхование титула

Что делаем
Решаем надо ли нам дополнительная страховка на случай потери права собственности на квартиру

Как делаем 
Выбираем СК по полноте рисков и размеру страховой премии.
Методы, которые работают и реально страхуют покупателя:
– титульное страхование на случай утраты права, по рискам ст. 177,178,179 ГК РФ;
– обязательно по всем банкротным рискам (должно быть прямо прописано в правилах страхования или в полисе).
Пример:
3.3.1. риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на недвижимое имущество (страхование права собственности) по причине:
  3.3.1.1. признания недействительной сделки, в результате которой Страхователь (Выгодоприобретатель) приобрел указанное право на недвижимое имущество;
  3.3.1.2. признания недействительными каких-либо из сделок, предшествовавших сделке, в результате которой Страхователь (Выгодоприобретатель) приобрел указанное право на недвижимое имущество;
  3.3.1.3. истребования у Страхователя (Выгодоприобретателя) (добросовестного приобретателя) возмездно приобретенного им недвижимого имущества из чужого незаконного владения;

Итог
Ваше жилье застраховано как минимум от риска потери права собственности по рискам связанных с ведомостью продавца или его банкротством. 

Мастер класс «ПРОВЕРКА ПОКУПАТЕЛЕМ КВАРТИРЫ  НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ И ЕЁ СОБСТВЕННИКА» – пошаговый алгоритм самостоятельной проверки покупателем своего будущего жилья и ее владельца –  https://teletype.in/@no_realtor/check_flat

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №9. После сделки. Документы забираем
Что делаем
 Получаем документы в МФЦ.Тут же Внимательно проверяем документы на наличие ошибок.
Если все ок - делаем необходимое количество копий для продавца. 
Договариваемся с продавцом о плане дальнейших действий. 
Если не ок - тут же отдаем на повторную регистрацию.


Итог
У вас документ (Выписка из ЕГРН), подтверждающие ваше право собственности на квартиру вашей мечты. 
Или
Документы ушли в Росреестр на исправление.

Шаг №10. После сделки 2. Финальные штрихи 
Что делаем 
Принимаем квартиру правильно.

Как делаем

1. Проверка состояние квартиры на текущий момент.
2. Показаний счетчиков и получение денег за потраченные с даты гос регистрации перехода права собственности.
3. Проверка счетчиков
4. Проверка паспортов на счетчики и актов поверки на них.
5. Получение (всех) комплектов ключей
6. Подписание передаточного акта по квартире
7. Замена личинки замков во входной двери.
8. Перевести лицеой счет на себя.

Итог
Вы стали полноправными собственниками квартиры и готовы вступить в права. 
Поздравляю вас!



Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №8. Сделка 

Что делаем Проводим расчеты, подписываем ДКП и прочие документы и отдаем документы на регистрацию.

Как делаем
Накануне сделки
Проверить свои документы.
Проверить наличие согласованных документов для доступа на сделке.
Проверить деньги по ДКП и на расходы. 

В день сделки  Прийти в банк за 15-30 минут до назначенного времени

На сделке 
Порядок проведения сделки
1) Расчеты + расписка в получении денег.
2) Подписание ДКП и прочих бумаг.
3) Сдача документов на регистрацию.

Итоги
Расчет между сторонами сделки произведены полностью, деньги ни у покупателя, ни у продавца. 
Правильно заполненные документы в полном объем передана на регистрацию перехода права собственности.

Важно
Расчет пос сделки означают передачу денег «на ответственное хранение» банку. И только банку.
Сверяйте то, что вам дают на сделке с тем, что вы согласовали до нее.
Не подписывайте бумаг, которые не понимаете зачем, почему надо подписать именно вам и именно на сделке.
Новые документы на сделке должны приводить либо к задержке, либо к переносу сделки либо к полной ее отмене!
Изменения условий сделки на самой сделке чаще приводит к отмене сделке. 
Набирайте свою команду, если на другой стороне будут (или вы только это предполагаете) больше людей, чем у вас.  

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №7. Подготовка к сделке 

Что делаем Готовимся к сделке так, что она прошла быстро, гладко без эксцессов.

Как делаем
1) Определяем/подтверждаем дату, время и место проведения сделки, форму расчетов. 
2) Связываемся с банком, где будут проводиться расчеты. 
3) Получаем образцы документы из банка, которе будете подписывать. 
4) Разрабатываете /получаете от другой стороны/нотариуса драфт договора купил продажи (ДКП) и других документов по сделке.
5) Согласовываете ДКП и другие документы с другой стороной сделки.
6) Получаете прочие необходимые документы для сделки (согласие супруги(а), новую выписку из домой книги, обновленную выписку из ЕГРН и т.д.).
7) Готовите свои документы для сделки (пример: согласие своего(ей) супруга(и)).
8) Готовите деньги на покупку квартиры исходя из формы расчетов.
9) Готовите сумму на доп расходы
10) Накануне сделки созваниваетесь с продавцом и выясняете кто будет на сделки с его стороны. 

Итог
Накануне сделки у вас: 

• согласованы ДКП квартиры и все остальные документы;
• согласован дата время и место сделки;
• согласован банк для расчетов;
• согласована форма расчетов;
• у вас готовы деньги в необходимом размере;
• вы и сторона продавца обеспечиваете прихода всех необходимых участников сделки. 

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Бонусный каст про главную проблему покупателей квартиры на вторички посление 2 года. 

Мастер классе - «ПРОВЕРКА ПОКУПАТЕЛЕМ КВАРТИРЫ  НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ И ЕЁ СОБСТВЕННИКА» – https://teletype.in/@no_realtor/check_flat

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №6. Проверка на дорогах 
Что делаем 
Проверяем собственника и квартиру Задача — понять какие риски принимаем в случае покупки и принять решение.

Как делаем
1) Нанимаем юриста/компанию. 
Специализация - проверки квартиры и собственника
Получить пример отчета 
Напрямую спросить о формате указания рисков

2) Проверяем сами
Запрашиваем все документы по квартире 
Запрашиваем выписку из БКИ 
Проверяем собственников и их супруг(ов) по онлайн базам должников, банкротов. 
Задаем любые - в том числе неудобные – вопросы.

3) Соотносим результаты двух проверок
Что общего?
В чем результаты проверок отличаются?

4) Понимаем риски
Какие  насколько они вероятны?
Какие по степени испуга риски для вас?

5) Принимаем решение
1)Да, я готов(а) купить эту квартиру и нести вот эти конкретные риски в будущем.
2) Да я готов(а) купить эту квартиру и нести вот эти конкретные риски в будущем, но только если продавец сделает мне вот такие уступки.
3) Нет, я не готов(а) 

Итог
Вы приняли (почти) окончательное решение о покупке данной квартиры с учетом известных вам рисков, вероятности их наступления. 

Важно!
Проверять надо всегда! Даже когда кажется, что проверять-то и нечего. 
Юристы тоже могут ошибаться. Особенно в определении степени того или иного риска.
Риски покупки квартиры всегда есть и всегда будут.
Лучше заплатить деньги, проверить и не купить, чем не проверять, сэкономить деньги и купить. 

Как проверить вторичное жилье и ее владельца самостоятельно, так, чтобы спать спокойно после сделки,  в какие еще реестры стоит заглянуть и как правильно оценивать будущие риски владения квартирой я подробно рассказал в мастер-классе - «ПРОВЕРКА ПОКУПАТЕЛЕМ КВАРТИРЫ  НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ И ЕЁ СОБСТВЕННИКА» 

Там я рабозрал пошагово проверку покупателем  своего будущего жилья. Материалы постоянно обновляются и скоро будет новый update.

Ссылку на подробное описание мастер-класса и его содержание:
 https://teletype.in/@no_realtor/check_flat

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

6 лет несостоявшаяся покупательница пытается забрать свой задаток у почти продавца гаража и участка под ним. 
Что могло пойти не так - слушайте и читайте в этом выпуске подскаста Вторичка.
 
Ссылки на определение Верховного суда РФ по данному делу:
прямая - https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2555876
Google Docs - тут

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Что делаем
1. Просим друзей, коллег, знакомых родственников, прикинувшись потенциальными покупателями позвонить рекламе квартиры, за которую вы внесли аванс/задаток. И напроситься на ее просмотр.

2. Мониторить рынок квартир в поисках
– квартир, которы намного лучше или дешевле, или лучше и дешевле той, за которую вы внесли аванс/задаток;  
– общего понимания, что еще есть на рынке, если вдруг не получится купить квартиру, за которую вы внесли аванс/задаток


Итог
Узнаете, обманывает ли вам продавец квартиры, за которую вы внесли аванс/задаток.

Готовите - или даже смотрите - «запасные варианты» с двумя целями:
  1) знать рынок, если не купите квартиру, за которую вы внесли аванс/задаток;
   2) вдруг появится квартира, которая намного лучше или дешевле, или лучше и дешевле той, за которую вы внесли аванс/задаток.

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .

Шаг №5. Отдаем деньги в первый раз

Что делаем  Вносим аванс задаток
 
1) Что выгоднее для вас: аванс или задаток Если хотите привязать продавца к себе или быть вам обязанным или вы готовы если что потерять деньги, то подписывайте договор задатка  Если хотите свободу (она же будет и у собственника), тогда соглашение об авансе.

2) Что должно быть в договоре
Паспортные данные + СНИЛС + ИНН сторон данного договора/соглашения 

Если сторона выступает по доверенности, то и ее данные + реквизиты доверенности

Если за вас вносит аванс третье лицо - указать в тексте права покупателя по данному договору/соглашению передавать свои права третьим лицам (можно указать ваши ФИО + паспортные или без конкретики) 

Точный адрес квартиры как в выписке из ЕГРН 

Цена квартиры в ДКП

Сумма аванса/задатка

Кто зарегистрирован в квартире на момент подписания

Срок физического освобождения

Срок юридического освобождения

Дата, время и место сделки

Каким образом происходят расчеты по сделке

Заверение сторон, что они действуют осознавая свои действия,  без принуждения, никто не вводит их в заблуждение и так далее.

Какие документы, когда и какой форме предоставляет собственник покупателю до сделки.

Какие документы, когда и какой форме предоставляет покупатель продавцу квартир до сделки. 

Согласие продавца и/или покупателя на проведение его психиатрической экспертизы на сделке. 

Запрет на показы квартиры (продавец может прописать свое право продолжать рекламировать квартиру с пометкой в тексте рекламы «Квартира под авансом/задатком до ХХ.ХХ.ХХХХ»).

Условия возврата аванса/ задатка покупателю квартиры.

Расписка в получении денег по данному договору аванса/задатка.


3) Что всегда важно помнить Аванс — не более чем «рамочное соглашение»
Внести аванс или даже задаток за квартиру – еще не купить ее даже на 50%!

Итог
Подписанный договор/соглашение об авансе/задатке, в котором прописаны устраивающие вас условия сделки и поведения другой стороны сделки до и после сделки.

Аудиокурс "11 точек контроля при покупке квартиры" - вы рулите вашей покупкой вашей квартиры на лучших из возомжных для вас условиях - https://buyer-control.tilda.ws .

Поддержать проект -  Карта Сбера  4276 3800 3989 4774.

Нужна консультация? Пиши в ТГ - @RomanKh_Ar .