物业遗留问题处理

未完工程处理对策

（1）水、电未完工处理对策

承接查验时抄录水电表底数，明确计算施工使用水电应单独计量明确单价和结算周期。

《公共电能分类分项系统图》

电应完善至一级子项；

水完善至分项；

集中供热、供冷可以只分类；

地下停车场、中央空调、供暖系统、中水系统、温泉系统单独设置计量表。

地下停车场单独安装计量装置

中央空调 单独安装计量装置

供暖系统单独安装计量装置

温泉系统单独设置计量表

中水系统单独安装计量装置

（2）垃圾中转房设立

（3）其他弱电的未完工程遗留问题

要求建设单位给出完善的时间计划并公示

物业常见未完工程遗留问题

（1）水电未完工程

供水未通或被移交计量装置不完善；使用临时用电计量装置不完善；电未通或配电室未移交；民用或商业用水、用电指标比例不合理；

（2）配套设施未完工程

垃圾中转房未设置；公共垃圾桶未配备；小区绿化未施工完毕；物业管理用房、生活用房未确定和装修到位；社区娱乐设施未配备；物业项目VI标识缺失；围墙大门未完工封地；地下停车场未启用。

（3）弱电未完工程

闭路监控系统未完成施工；社区门禁系统未完成施工；可视对讲系统未完成施工。

车辆停放管理（4）

停车场突发事件管理

1.车损事件处置流程

(1)现场确认车辆损毁情况，拍照取证；

(2)比对进场车辆记录，核实车损前后车辆对比状况；

(3)确认车损，并按车场保险申报流程提请赔偿；

(4)支付车主赔偿款，并总结车损发生原因，吸取教训；

 2.车位占用处置流程

(1)现场确认车位占用情况，拍照取证；

(2)联系占用车位车主开走占用车辆，如无法联系上应张贴温馨提示条；

(3)在占用车辆开走之前，应及时提供车位给固定车位车主临时停放；

(4)占用情况处理完毕后，应及时将占用车位的车辆列入重点监控对象

   停放时尽量给予引导，如属经常行为者应列入车场黑名单禁止进入车场；

(5)必要时可建议固定车主安装车位锁控制占用情况。

3.拥堵处置流程

(1)车场巡逻岗现场确认拥堵情况；

(2)通知进出口岗控制车流，必要时安排其他巡逻岗进行车辆分流控制；

(3)现场指引拥堵处车辆逐辆疏散；

(4)疏散后，应在拥堵点继续指挥车辆有序行驶，直至车流高峰时段结束。

（六）停车收费管理

1.停车场的类型

按收费等级划分，一般停车场分为三类：   

(1)住宅类停车场

(2)社会公共类、临时类停车场

(3)商业场所配套停车场 

2.停车服务费用标准的制定

 (1)根据价格主管部门发布的《机动车停放服务收费管理办法》制定停放标准；

 (2)设定的停放服务费用上限不得超出政府定价标准；

 (3)停放服务费用车型分为四类：摩托车、小车、大车、超大型车；

 (4)停放服务费用标准制定后应报价格主管部门备案后方可执行。

 (5)物业服务企业按法规在车场出入口处设立停放服务费标准公示牌，以便车主查询。

3.停车收费方法
(1)人工收费

(2)系统收费

(3)中央收费

车辆停放管理应注意哪些事项？

（1）车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷；

 (2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。

(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。

车辆停放管理（3）

（四）车辆出入管理

（1）出入卡证管理

 （2）业主办理年卡月卡

 （3）外来车辆发放临时卡

（4）未带卡业主登记

（5）公、检、法车辆登记放行

（6）货车检查是否有危险品

车辆停放管理（2）

（一）建立健全车辆管理队伍 

1.车辆的交通疏导及管理人员；

2.停车场秩序维护人员；

3.车辆收费管理人员；

（二）建立停车场制度

内部制度：

《停车场管理规定》
《出入口管理规定》
《交接班管理规定》
《工作考核管理规定》
《停车场标准》
《停车场车位分配办法》

（三）停车场规划

1.动线规划

（1）了解物业项目的人流车流布置情况

（2）确定车辆区域内流动的动向

2.车位规划与分配

3.标识系统规划

一、车辆停放管理的工作内容

（一）车位规划与分配

（二）车辆停放管理

停放有序    车道畅通

（三）停车收费管理

 备案许可

设立完整的停车费账目

（四）停车出入管理

 制定车辆出入管理制度