Wer ohne Eigenkapital kauft, hat angeblich die Lizenz zum Gelddrucken. Ex-Bankvorstand Michael Schumann hat über 25 Jahre in der S-Finanzgruppe genau solche Kreditanträge entschieden und auch abgelehnt. Sein Urteil: Es ist kein Gelddrucken, sondern ein Immobiliendeal mit Risiko, denn Geld ist liquide, Immobilien sind es nicht.

Du erfährst, warum Eigenkapital ein scheues Reh ist und wie du es im Garten behältst, wie der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag funktioniert und was die Bank dazu sagt, warum ein Verkäuferdarlehen Fremdkapital bleibt und nur über eine GmbH-Struktur mit qualifiziertem Rangrücktritt als Eigenkapital zählt, und welche Ersatzsicherheiten der Kreditausschuss wirklich akzeptiert. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Verhandle bei jedem Deal mit, nach welchen Bedingungen dein Eigenkapital zu dir zurückkommt, und zwar deutlich vor zehn Jahren.

Mach die Strukturierung der Nebenkosten von Anfang an transparent, informiere Bank und Banker offen, denn nicht zu kommunizieren ist keine Option.

Frag bei größeren Deals 10 bis 20 Banken an und arbeite heraus, welche Bank deine Variante mitgeht.

Timestamps

0:00 Lizenz zum Gelddrucken oder Guru-Märchen

0:45 Warum Michael das viel zu risikoreich findet

1:53 Unendliche Eigenkapitalrentabilität

2:09 Eigenkapital ist ein scheues Reh

3:31 Gib dein Eigenkapital nicht beim ersten Deal raus

4:20 Rollierendes Eigenkapital und was die Bank davon hält

4:58 Der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag

5:37 Wie Banken auf die Nebenkosten reagieren

7:17 Warum du mehrere Banken brauchst

7:39 Verkäuferdarlehen ist kein Eigenkapital

8:45 Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt

10:21 Ersatzsicherheiten, unbelastete Immobilie und Aktiendepot

11:54 Family and Friends und vorweggenommene Erbfolge

12:27 Vom Bittsteller zum Wunschkunden

13:35 Der Tresor und der persönliche Zoom

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Mit leeren Taschen zur Bank, wirst du da ausgelacht? Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt klar: Nein. Du wirst wertschätzend behandelt, es werden saubere Gespräche geführt. Was passiert, wenn dein Pitch-Deck zu dünn ist: Du wirst aus dem Prozess herausberaten.

Du erfährst, warum es weiterhin Banken gibt, die 100% und sogar 110% Finanzierung machen, welche Bruttomietrendite und welche DSCR dein Deal dafür braucht, wie du die Kaufnebenkosten über den Verkäufer in den Kaufvertrag bekommst, warum ein Ratenkredit deine Bonität zerlegt, wie du Kapital über ETF oder Tagesgeld aufbaust und was beim Mahnstatus wirklich passiert. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Prüfe ehrlich, ob du wirklich kein Eigenkapital hast oder Depot und Bausparvertrag nur nicht liquidieren willst. Guthaben zeigen zu können zählt.

Verhandle mit dem Verkäufer, dass er die Kaufnebenkosten übernimmt, und lass das im Kaufvertrag integrieren.

Finger weg vom Ratenkredit als Eigenkapitalersatz. Er steht in der Schufa und fällt dir bei den Folgedeals auf die Füße.

Timestamps

0:00 Mit leeren Taschen zur Bank

1:00 Wirst du ausgelacht oder herausberaten

1:45 100% Finanzierung gibt es noch

2:38 Der Deal muss sich rechnen, 7 bis 8% Bruttomietrendite

3:35 DSCR, wann die Bank mitgeht

4:10 Hast du wirklich kein Eigenkapital

5:19 110% Finanzierung und saubere Bonität

6:08 Substanz und Standort entscheiden

6:49 Der Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten

7:50 Warum der Ratenkredit dich teuer zu stehen kommt

9:46 Eigenkapital über ETF ansparen

11:13 Politische Börsen und Volatilität

12:31 Die konservative Variante Tagesgeld

12:57 Das unterschätzte Risiko Anschlussfinanzierung

14:13 Mahnstatus 1 bis 4 und Darlehenskündigung

16:03 Der fatale Denkfehler ohne Eigenkapital

16:36 Portfolio gesund aufbauen statt blind skalieren

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Alle jagen den Niedrigstzins. Genau diese Jagd kostet dich am Ende Geld. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir, warum die Nachkommastelle beim Zinssatz nicht darüber entscheidet, ob deine Finanzierung gut oder schlecht ist.

Du erfährst, warum die Strukturierung wichtiger ist als der Zins, wie Finanzierungsvolumen und Zinssatz zusammenhängen und warum die Bank dir bei reiner Zins-Optimierung das Eigenkapital aus der Tasche zieht. Michael zeigt dir, wann sich eine tilgungsfreie Anlaufzeit lohnt, welche Zinsbindung zu deinem Investment Case passt, wie hoch deine Anfangstilgung sein sollte, wann du auf die Sondertilgung verzichten kannst und wie du mit Banken und Vermittlern auf Augenhöhe verhandelst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Akzeptiere 0,1 Prozent mehr Zins, wenn du dafür 18 Monate tilgungsfreie Anlaufzeit bekommst, das ist direkte Liquidität auf deinem Konto.

Als Kapitalanleger schließt du besser 1,1 bis 1,3 Prozent Anfangstilgung ab statt 2 Prozent, damit der Überschuss bei dir bleibt und nicht bei der Bank.

Hol dir mehrere Angebote und leg sie offen auf den Tisch, statt Geschäftspartner gegeneinander auszuspielen.

Timestamps

0:00 Warum Zins-Jäger am Ende draufzahlen

0:46 Alle reden vom Zins, was ist wirklich wichtig

1:32 Strukturierung schlägt Nachkommastelle

1:55 Finanzierungsvolumen und dein Eigenkapital

2:56 Tilgung und tilgungsfreie Anlaufzeit

3:50 Zinsbindung, wie lange schließt du ab

4:35 15 Jahre für den strammen Buy-and-Holder

5:46 Dein Investment Case entscheidet das Laufzeitband

6:38 Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

7:25 Ritt auf der Zinsstrukturkurve und sein Risiko

8:36 Reichen 2 Prozent Anfangstilgung

9:15 Eigennutzer, warum du hier hoch tilgst

10:40 Sondertilgung, brauchst du sie wirklich

12:07 Hausbank gegen Vermittler, fair verhandeln

14:24 Mehrfamilienhäuser und deine Erstberatung

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Die meisten glauben, beim Immobilienkauf gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital. Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt: absolut falsch. Es gewinnt der, der ein paar Zahlen versteht und die Ergebnisse richtig anwendet.

Du erfährst, warum der intransparente Immobilienmarkt deine Chance ist und wie aus 2,6 Millionen Angebotspreis ein Kaufpreis von 1,3 Millionen wurde. Michael rechnet vor, warum eine Brutto-Mietrendite von 5 Prozent gegen eine Annuität von 5,5 Prozent verliert, wie die Bank deinen Beleihungswert ermittelt, warum München und Gelsenkirchen verschiedene Deals sind und wie du aus 30.000 Euro ein Asset von 300.000 Euro machst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

Rechne im Ankauf nur Objekte durch, die am Tag des Ankaufs mindestens 6 Prozent Brutto-Mietrendite bringen, sonst zahlst du die Annuität nicht sauber.

Kaufe Immobilien nicht mit Eigenkapital, sondern nutze den Hebel der Bank, denn bei 5 Prozent Eigenkapitalrendite bist du mit einem ETF besser dran.

Prüfe vor dem Kauf den Mieter, die Zahlungsmoral und die Nebenkostenabrechnung beim Voreigentümer, denn Kauf bricht nicht Miete.

Timestamps

0:00 Gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital?

0:46 Warum der Immobilienmarkt intransparent ist

1:47 Einkaufsgewinn: 2,6 Millionen angeboten, 1,3 gezahlt

2:37 Brutto-Mietrendite richtig rechnen

3:33 Annuität aus Zins und Tilgung

4:08 Warum du 6 Prozent Mietrendite brauchst

4:58 Wie die Bank den Beleihungswert ermittelt

6:11 Eigenkapitalrendite beim Cash-Kauf

7:15 München oder Gelsenkirchen

8:50 Risikoertragskorrelation

9:44 Wertentwicklung schlägt Cashflow

10:08 Der Leverage-Effekt

12:26 Warum Banken Immobilien finanzieren

14:19 Kauf bricht nicht Miete

16:52 Wie du den Wert deiner Immobilie hebst

17:49 Die stille Reserve

18:29 30 Prozent Eigenkapitalrendite über zehn Jahre

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Buy and Hold ist König, aber alleine funktioniert dieser Satz nicht. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, warum ein reines Halteportfolio gerade am Anfang deine Liquidität auffrisst und wie der richtige Mix aus Halten und gezieltem Abverkaufen dich finanziell stark und dauerhaft bankenready macht.

Du erfährst, warum junge Portfolios selten rentabel sind, wie Neuvermietung und Leerstand deine Jahresmarge fressen, warum Immobilien Geld trinken und wie du mit einer 80/20-Strategie stille Reserven realisierst, Bonität aufbaust und unabhängiger von Banken wirst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

• Rechne dein Portfolio durch: Finde die rentabelsten Einheiten und die mit hoher stiller Reserve, die du besser abverkaufst als hältst.
• Strukturiere deine Finanzierung so, dass du verkaufen kannst: Vereinbare Sondertilgungen, damit du stille Reserven flexibel realisieren kannst.
• Bau dir einen Liquiditätspuffer aus realisierten Gewinnen auf, das stärkt deine Bonität und schafft Rücklagen für Instandhaltung.

Timestamps

0:00 Warum Buy and Hold allein nicht reicht

1:01 Warum eine reine Haltestrategie scheitert

1:47 Die unterschätzte Kostenstruktur

2:39 Wie Leerstand und Neuvermietung die Marge fressen

3:16 Warum Buy-and-Holder eng in der Liquidität sind

4:26 Immobilien trinken Geld

5:32 Praxisbeispiel: Der Mix macht den Unterschied

7:24 Die 80/20-Quote aus Halten und Handeln

9:23 Portfolio sauber halten, sonst sinkt der Cashflow

11:26 Stille Reserven realisieren und reinvestieren

14:25 Die Lehre: Kombination aus Halten und Verkaufen

15:16 Dein Auftrag für die nächste Woche

15:36 Der Tresor: dein Inner Circle

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Die ersten Deals laufen, es geht steil nach oben und plötzlich macht die Bank zu. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir in dieser Folge, warum gerade schnell wachsende Immobilien-GmbHs bei der Bank gegen die Wand laufen und wie du genau das auflöst.

Du erfährst, warum junge Projekt-GmbHs im ersten und zweiten Jahr fast zwangsläufig einen Jahresfehlbetrag ausweisen, wie der Stichtag 31.12. dein Bild bei der Bank verzerrt, warum du mit einer rollierenden 12-Monats-Planung punktest und weshalb du von Anfang an mit mehreren Banken wachsen musst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

• Plane rollierend über 12 Monate ab Vollvermietung statt nur auf den 31.12., damit die Bank deinen echten Track Record sieht.
• Liefere zu jeder Bilanz eine Story und eine Fortführungsprognose: erklär die Anlaufverluste und zeig die Planung nach vorne.
• Arbeite von Anfang an mit mehreren Banken, damit du nicht ausgebremst wirst, wenn eine Bank beim Volumen zumacht.

Timestamps

0:00 Zu schnell zu groß: Wenn die Bank plötzlich zumacht

1:11 Warum die Bilanz schlechter aussieht als dein Track Record

1:21 Anlaufkosten und Leerstand in der Projektierungsphase

2:53 Der Stichtag 31.12. und der Jahresfehlbetrag

5:56 Wenn das Eigenkapital den Fehlbetrag nicht deckt

6:43 Auch im zweiten Jahr droht der Verlust

10:26 Die Lösung: rollierende 12-Monats-Planung

12:32 Strategie, Planung und Umsetzung für die Bank

14:01 Warum zu schnelles Wachstum in die Sanierung führt

15:54 Wachse mit mehreren Banken

18:37 Deine Story für die Anlaufverluste

19:04 Der Tresor: dein Finanzierungs-Netzwerk

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Meine Hausbank kennt mich, die macht das schon. Genau dieser Satz kostet dich als Immobilien-Investor richtig Geld. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir, warum die Treue zur Hausbank dich zum Bittsteller macht und dir oft die schlechtesten Konditionen beschert.

Du erfährst, wie Banken über den Deckungsbeitrag kalkulieren, warum du mindestens drei Vergleichsangebote brauchst (echtes Beispiel: von 5,2 auf 4,4 Prozent gedrückt) und wie du mit dem Risiko beim Wachsen umgehst, wenn du für die Bank zum Klumpenrisiko wirst. Ausserdem zeigt dir Michael, wie ein sauberer Bankenpitch funktioniert, der intern bis zum Regionalleiter durchgereicht wird. Jetzt reinhören.

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Nächste Bankenready-Termine laut Folge: 27.06. (Mehrfamilienhäuser) und 08.07. (Wohnungen).

3 konkrete Tipps aus der Folge:

• Hol dir vor jeder Finanzierung mindestens drei Vergleichsangebote und spiel die Konditionen gegeneinander aus, nur so kennst du den realistischen Zins.
• Arbeite bewusst mit mehreren Banken, frag nach dem Kompetenzträger und deinem Obligo-Anteil an der Bilanzsumme, damit du nicht zum Klumpenrisiko wirst und in langsame Gremien gerätst.
• Bereite einen sauberen Bankenpitch vor, kontaktiere den Ansprechpartner, mach einen Termin und liefere ab, dann entscheidest du, mit welcher Bank du arbeitest.

Timestamps

0:00 Meine Hausbank macht das schon

0:16 Wer ist Michael Schumann

1:00 Warum Treue zur Hausbank dich Geld kostet

1:52 Vom Partner zum Bittsteller

3:48 Wie Banken über den Deckungsbeitrag kalkulieren

4:54 Die Lösung: mehrere Angebote holen

5:04 Echtes Beispiel: Sparkasse gegen Commerzbank

6:32 Verhandeln nur mit Vergleichsangeboten

7:29 Das Risiko beim Wachsen

9:44 Wenn du zum Klumpenrisiko wirst

11:24 Der saubere Bankenpitch

14:34 Du entscheidest, mit welcher Bank du arbeitest

15:08 Dein Auftrag für die nächste Woche

15:43 Bankenready und Bankentisch

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Wo stehst du in zehn Jahren und was muss die Bank heute genau dafür tun? In dieser Mindset-Folge baust du gemeinsam mit Ex-Bankvorstand Michael Schumann dein persönliches 10-Jahres-Zielbild für dein Immobilien-Portfolio. Du erfährst, warum ohne klare Vision keine Bank dich auf grosse Ziele begleitet und wie du vom Traum über die Strategie in die konkrete Umsetzung kommst.

Michael zeigt dir, welche Kennzahlen dein Banker wirklich sehen will (Einheiten, Quadratmeter, Rentabilität, Cashflow), warum du rückwärts vom Ziel rechnen musst und weshalb 50 Euro Cashflow pro Einheit langfristig nicht reichen. Ausserdem: warum du nie nur auf eine Bank setzen solltest und eine Absage oft gar nichts mit dir zu tun hat. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

• Bau dein 10-Jahres-Vision-Board: Schreib dein Zielbild auf, visualisiere es und häng es sichtbar auf, damit es nicht in Vergessenheit gerät.
• Übersetze die Vision in harte Zahlen: Einheiten, Quadratmeter, Rentabilität und monatlicher Cashflow, und rechne vom Ziel rückwärts auf heute.
• Nimm mehrere Banken mit: Präsentiere Vision, Strategie und Finanzplan, denn eine Absage liegt oft an Lage oder Strategie, nicht an dir.

Timestamps

0:00 Wo stehst du in 10 Jahren?

0:24 Wer ist Michael Schumann

0:55 Augen zu: dein Zielbild in 10 Jahren

2:23 Bau dir ein Vision Board

3:01 Die Bank als Ressource und der Hebel (Leverage)

4:00 Vision, Strategie, Umsetzung

5:05 Warum der Banker dein Zielbild verstehen muss

5:23 Die Kennzahlen deines Portfolios

5:57 Der Bankenpitch: Strategie und Umsetzung

6:50 Persönliche Kreditwürdigkeit

8:12 Warum Banken seit 2025 restriktiver sind

8:55 Warum du mehrere Banken brauchst

9:40 Rückwärts rechnen vom Cashflow-Ziel

10:17 Warum 50 Euro pro Einheit nicht reichen

11:24 Du brauchst Menschen, die dasselbe sehen

11:49 Die Community Zins und Ziegel

13:11 Einladung und Verabschiedung

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Wer 100.000 Euro in eine Immobilie steckt und glaubt, das Geld ist für zehn Jahre weg, denkt wie ein Sparer, nicht wie ein Investor. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge die 3 plus 7 Strategie, mit der dein Eigenkapital rolliert und immer wieder für neue Deals frei wird.

Du erfährst, warum die ersten drei Jahre über deine Wertentwicklung entscheiden, wie du dein Kapital nach der Entwicklungsphase per Cash-Out wieder herausziehst, ohne zu verkaufen, und wie du die Finanzierung über drei plus sieben Jahre sauber strukturierst. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

• Strukturiere die ersten drei Jahre tilgungsarm und nutze sie aktiv für Wertsteigerung durch Renovierung und Mietentwicklung.
• Lass nach drei Jahren neu bewerten und refinanzieren, damit dein Eigenkapital per Cash-Out zu dir zurückkommt.
• Dokumentiere jede wertschöpfende Maßnahme mit Vorher-Nachher-Bildern und Mietspiegel, damit du dem Gutachter den höheren Wert sauber belegen kannst.

Timestamps

0:00 Sparer oder Investor: der entscheidende Unterschied

0:33 Die 3 plus 7 Strategie erklärt

1:40 Warum dein Eigenkapital rollieren muss

2:20 Phase 1: die ersten drei Jahre Wertentwicklung

3:12 Cash-Out: dein Eigenkapital kommt zurück

3:36 Phase 2: Ausfinanzierung über sieben Jahre

5:09 Warum du in Phase 1 wenig tilgen solltest

6:49 Der ganze Hebel liegt in den ersten drei Jahren

8:24 Mietentwicklung als zweiter Werthebel

10:14 Wertsteigerung für die Bank dokumentieren

11:31 Rollierendes Eigenkapital sauber verhandeln

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Wie holst du Investoren sauber in deinen Immobilien-Deal? Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, wie OPM – Other People Money – wirklich funktioniert. Du erfährst, warum ein normaler Darlehensvertrag von der Bank NICHT als Eigenkapital anerkannt wird, was die Nachrangabrede bzw. der qualifizierte Rangrücktritt damit zu tun hat und wie du mit nur 500.000 € Eigenkapital einen 10-Millionen-Deal stemmen kannst.

Du lernst, wie du Investoren als stille Partner einbindest, was du ihnen konkret anbieten musst und warum du nicht suchen, sondern Tickets anbieten solltest. Wenn du das einmal sauber strukturierst, kaufst du mit dem Faktor 20 statt mit deinem eigenen Geld. Jetzt reinhören.

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3 konkrete Tipps aus der Folge:

1. Nachrangabrede & qualifizierten Rangrücktritt von Anfang an schriftlich und insolvenzfest aufsetzen
2. Fachanwalt für Gesellschaftsrecht + Steuerberater frühzeitig einbinden – sonst kippt der Eigenkapital-Status
3. Nicht nach Investoren suchen, sondern Tickets anbieten – verändert deine Verhandlungsposition komplett

Timestamps

0:00 OPM – das schönste Geld der Welt

0:43 Wie OPM überhaupt funktioniert

1:54 500.000 € EK für einen 10-Mio-Deal

4:03 Der Standard-Denkfehler vieler Investoren

5:11 Nachrangabrede & qualifizierter Rangrücktritt

7:55 Warum OPM privat schwieriger ist als in der GmbH

9:01 Was Investoren wirklich von dir wissen wollen

10:47 Investoren finden? Nein – Tickets anbieten!

11:27 Der Faktor 20 Hebel für Immobilienunternehmer

14:25 Zusammenfassung & saubere Strukturierung

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