愛莉說好室

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By 邱愛莉Business
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愛莉說好室 episodes

  • S4EP5 讓愛與財富不留遺憾：房產專家R姐廖嘉紅教你傳承規劃的魔術與眉角 來賓：R姐 廖嘉紅


    買房子很不容易，但資產傳承更是一門大學問，它不僅涉及複雜的稅務、法律，還經常挑戰人性和家人情感。今天我們非常榮幸邀請到不動產與保險傳承稅務規劃專家R姐廖嘉紅，來跟我們聊聊如何用專業規劃，確保我們打拼下來的房產能夠順利傳承，避免家庭糾紛。



    以下是本集對談的重點：

    1. 許多人誤以為將房子直接留給孩子就好，但實務操作時會發現，它涉及了稅務、法律及家人的意見，遠比想像中複雜。
    2. 若沒有事先規劃，可能導致房產由多位繼承人共有，造成兄妹鬧翻的情況很常見。
    3. 最常見的三種糾紛類型包括：財產分配不公平（例如三間房子位於南港、南和南投，價值差距巨大）；繼承人共有房產但只有一人居住，造成其他共有人不愉快且仍需繳稅；以及繼承的房產有長輩留下的貸款或繼承人本身有負債的問題。
    4. R姐分享，最大的迷思在於有人太早規劃導致老年生活沒保障，或有人甚至到 78 歲還覺得傳承規劃「不急，慢慢來」。
    5. 房地合一稅（105年實施）之後，舊制房產（105年以前取得）變得非常珍貴，因為未來出售時稅比較省。
    6. 若採用「不動產分年贈與」，雖然可以省贈與稅，但會導致子女取得成本（公告現值）過低，未來出售時可能面臨高達 45% 的房地合一稅，繳納數百萬元的冤枉錢。
    7. 若親屬間採買賣方式，必須注意買價不能只用公告現值再高一點點，否則無法達到節稅效果。
    8. 對於身為家庭經濟支柱且有房貸的青壯年，強烈建議利用房貸壽險、終身壽險或定期壽險，確保萬一發生無常，理賠金足以償還房貸，避免家人被迫賣房。
    9. 信託是一種更保全的資產管理方式，可用於「託孤」，確保資產被妥善管理，避免挑戰人性。信託可以設定期限，並可增加「監察人」來加強保全。
    10. 安養信託主要應用於老年階段，防止資產因長輩身體狀況不佳或子女周轉壓力而受到損害，以確保晚年生活費無虞。
    11. 房產繼承的稅務計算使用土地的公告現值和房屋的評定價值，可能只有市價的三成，因此是否需要繳納遺產稅必須個案檢視。
    12. 保險金不計入遺產，是一個非常彈性的傳承工具。它可用於預留遺產稅金（避免 1600 萬遺產稅分期繳納的壓力）、平衡房產價值落差，或指定給特定受益人，防止財產流向非預期的人（例如單身者想留給侄子，或原配想避免財產流向外面的家庭）。
    13. 若家裡資產較多、關係較多元（如重組家庭、單身頂客族），或擔心身後財產歸給國家，都建議尋求專業的傳承規劃協助。


      14. 透過R姐的專業分享，我們深刻體認到傳承規劃的核心價值是「我們能夠多想一點，下一代就可以少吵一點」，確保愛與心意能夠準確地傳遞給對的人。

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    14. S4EP4 小資族的翻身秘笈：用台美股黃金比例打造月月領現金流與資產爆發力 來賓：小資理財教主Dr. Selena & 美股夢想家施雅棠


      我們深知，在這個市場波動且薪水有限的時代，只靠努力賺錢是不夠的，今天我們有幸邀請到小資理財教主Dr. Selena與美股夢想家施雅棠老師，教大家如何從零開始，透過台美股的黃金比例配置，打造持續的月領現金流與資產爆發力。



      以下是本集對談的重點：

      1. 許多小資族因薪水少、通膨高而對投資感到焦慮，但施雅棠老師提到，即使每月僅投資5,000元，若能達到10%的年化報酬率，30年後也能累積1,000萬元。
      2. 投資的關鍵在於「開始」與「紀律」，即使每月投入3,000、5,000或10,000元都可起步。建議可遵循631理財法，將薪水的30%用於儲蓄和投資。
      3. Dr. Selena分享自身經驗，她在兩年多前申購的ETF（如00922），若計入配息，投資報酬率已達翻倍，證明長期來看複利效果驚人。
      4. 投資應採用台股搭配美股的雙軌策略，此舉有助於資產配置，並分散地緣政治風險與貨幣風險。
      5. 美股市場是全球最大的經濟體，擁有世界頂尖公司（如NVIDIA、Apple），且透過海外券商或副委託的門檻及手續費已大幅降低。
      6. 美股對於小資族更為友善，因其可購買「碎股」（Fractional Shares），例如僅需600元台幣即可購買0.1股的蘋果股票。
      7. 挑選美股標的應從日常生活中熟悉且年著度高的公司（如Google、Uber、微軟、iPhone）開始，並檢視其營收獲利狀況。
      8. 投資美股具備稅務優勢，股息或價差均屬海外所得，每年有高達750萬台幣的免稅門檻。
      9. 匯率波動屬於短期影響，台幣兌美元匯率長期多在28至33元區間波動，而優秀公司的股價長期成長幅度，會遠超過匯率波動的幅度。
      10. 台股市場擅長提供穩定現金流，投資工具包含債券型ETF（約5%至6%）及高股息ETF（約7%至10%），如0056、00878、00919等。
      11. 投資人可以透過搭配三檔不同配息月份的季配息ETF，組成簡單的「月配息」組合。
      12. 投資工具的選擇應符合個人目的，若以穩定現金流為目標，則應專注於高配息產品；若想追求成長，可將配息再投入市值型或主題型ETF，藉此達到股息與成長的平衡。
      13. 投資最大的挑戰是「與自己的心裡戰爭」，需想清楚自己的策略，避免因市場波動或「相對剝奪感」而輕易變動佈局。
      14. Dr. Selena以自身為例，透過全球資產配置（包含泰國房地產），每月定額投入台股與美股各4萬元，並將配息持續投入，創造每月超過20萬元的現金流。
      15. 投資理財越早開始越好，父母給予孩子最好的禮物是「富腦袋」，讓他們儘早透過投資學會讓錢為自己工作。


        16. 透過Selena老師和施雅棠老師的分享，我們了解到投資理財沒有所謂的「沒錢」或「太晚」，只要建立正確的資產配置思維，運用台美股優勢互補，即使是小資族也能讓全世界的好公司為你賺錢，為自己賺得更多人生的自由與選擇權。


        🌟 《環遊世界的秘密：月月領息收租術》🌟


        如果你是以下族群，這堂課非常適合你：
        • 想要月月領現金流的小資族、上班族、自由工作者
        • 已有台股基礎，但想了解如何從台股＋美股配息中穩健獲利
        • 重視資產配置穩定性，又同時追求成長性與爆發潛力
        • 想要建立被動收入來源，以期達到財務自由或未來能環遊世界的夢想
        • 不僅是「長期投資」，更是「現金流＋穩定收入」的思維轉變。粉絲若長期依賴薪水，這門課給他們另一條收入來源的可能性。


          • 課程重點：
          • 不僅是「長期投資」，更是「現金流＋穩定收入」的思維轉變。粉絲若長期依賴薪水，這門課給他們另一條收入來源的可能性。
          • 課程從零開始、也有適合小資與新手的入門設計，不會讓人被高門檻嚇退。
          • 可以同時兼顧「穩定配息」與「成長爆發」，滿足不同風險偏好者。
          • 附加工具與專屬社群支持，讓學習不只是一次性的資訊灌輸，而是真正能落地執行並持續追蹤


            • 課程推薦亮點：
            1. 月月領現金流
              • 學習如何建立現金流配置系統，讓資產「自己動起來」，每月都有現金入帳。
              • 利用股息股、ETF、債券等工具，自動化收息＋再平衡，追求穩定與可預期的現金收入。


                • 2.台股配息
                • 深入了解台股市場的配息機會與制度優勢，例如股息週期、稅制、殖利率、企業穩健性等。
                • 學會選出台股配息股、REITs 等工具，把台股作為現金流的基礎骨幹。


                  • 3.美股爆發潛力
                  • 除了穩定配息之外，也要抓住美股成長股帶來的爆發性獲利。
                  • 認識美股核心指數（如 S&P 500、Nasdaq）、挑選成長股關鍵指標（營收增長、本益比、市佔率、ROE 等）。
                  • 分析如何在美股中配置、風險控管、避免追高殺低，兼顧成長與穩定。


                    • 4.資產配置 × 抗震設計
                    • 台股 + 美股雙市場的黃金比例配置法，不用把所有雞蛋放同一籃子。
                    • ETF × 債券 × 配息股的混合運用，平衡報酬與風險。
                    • 再平衡機制與心理建設：市場大跌／匯率波動怎麼辦。


                      • 5.實戰可操作＋工具＋支持
                      • 課程共有 6 小時內容，手機電腦皆可學，課後可以永久回看。 股股學院
                      • 提供 課程專屬社群，讓學員可以互動、討論、追蹤進度。 股股學院
                      • 附贈投資工具包（例如 ETF 比較表、資產配置試算表、Excel 模板等）幫助把課程知識落實。


                        • 購課連結： https://www.gugufund.com/ellie

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                      • S4EP3 翻轉思維，活化資產：陳重銘老師教你小資族如何實現財務自由 來賓：財經作家 陳重銘


                        在這個努力工作卻常覺錢不夠用的時代，財務自由看似遙不可及的夢想。今天，我們非常榮幸邀請到不敗教主陳重銘老師，他將分享如何透過思維的翻轉和投資紀律，將房地產與股票這兩大資產工具活化運用，實現他提早退休的人生藍圖。



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                        以下是本集對談的重點：

                        1. 實現財富自由的關鍵，在於讓「錢滾出錢來」，而不應只靠雙手努力賺取，這需要靠思維的翻轉和投資紀律來達成。
                        2. 陳老師認為，房地產和股票對他而言都屬於資產，且買房子的理財心法與投資股市其實是相通的。
                        3. 年輕時應奉行「先苦後甘」的觀念，先住老公寓以減少公設比、擴大室內空間，同時將資金投入存股，等到資產穩定增長後，再考慮換新房或新車。
                        4. 許多人將自住的房子視為負債，但其實自住房屋若有增值，可以將其價值再貸款出來，做為投資理財的運用，重點在於如何「活化」資產。
                        5. 槓桿本身並非錯誤的工具，只要做好資金分配，並了解商品風險，例如房貸本身就是五倍槓桿，因此不需過度恐懼。
                        6. 陳老師以自身經歷分享，當大盤在低點時，他曾利用房產借貸的資金投入股市，兩三年內就多賺了一千萬，證明了善用房產活化資產的重要性。
                        7. 投資必須了解市場和商品，最大的風險在於「沒有進場」且「不認識市場」。
                        8. 對於股市投資，沒有最好的標的，只有最適合自己的方式：年輕小資族因本金較少，若不選個股，可多配置市值型ETF（有台積電）以追求較高成長報酬；年紀較長且資金雄厚者，則可多選高股息型ETF以追求穩定的現金流。
                        9. 陳老師特別建議，在股災的時候，因相信大盤不會歸零，反而是勇於使用槓桿型ETF，利用小資金來放大報酬的最佳時機。
                        10. 陳老師的「不敗教主」稱號，實質上是提醒自己「不敗家」，將錢省下來，投資在可以幫自己帶回金錢的資產上。
                        11. 投資的最終目的是先累積一筆資產，然後靠資產產生的收益來支付生活開銷或回饋社會，打造源源不絕的被動收入。


                          12. 透過陳老師的分享，我們知道不論是股市還是房市，建立正確的理財思維和投資紀律至關重要；只要先苦後甘地累積資產，就能逐步實現財務自由，讓錢成為為我們工作的得力助手。

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                        12. S3EP12 從記者到房產自媒體：掌握流量密碼與內容創作心法 來賓：前樂屋網發言人 安怡


                          這一集我們邀請到從主流媒體轉戰自媒體的安怡，來聊聊他如何從高壓的記者跑道轉向自由創作，並分享他如何獨自一人經營專業房產知識頻道、打造值得信賴的內容。


                          • 安怡過去擁有約六七年的記者經驗，之後也擔任過房地產公關，目前則經營自己的YouTube頻道「安怡聊房子」。
                          • 促使他離開主流跑道的原因包括新聞工作時間長、壓力大，且希望能將過去累積的文字和影音技能轉化到個人自媒體上，測試自己的能力極限。
                          • 在轉型過程中，最大的挑戰在於內容的切換：過去新聞慣用乾貨、硬核且偏向「震驚」的固定格式，但做影音更需要有趣，必須將瑣碎的知識內容包裝得引人入勝。
                          • 現今觀眾的注意力很短，因此要在影片前幾秒就獲得他們的注意力是非常大的挑戰。
                          • 安怡從前期的企劃、寫腳本到後期的拍攝、打燈、剪輯及上字幕，所有長短影音都由他獨自一人完成。
                          • 他認為最喜歡的環節是配樂，這讓他有種作品即將完成的興奮感；而最不喜歡且最花時間的是前期的資料收集與素材取得，因為自媒體必須自行處理畫面版權問題，不像大媒體有資料庫可用。
                          • 安怡曾在一開始周更（每週更新）時感到非常吃力，觀看數不佳曾讓他一度想自我放棄。
                          • 他曾製作一集探討房仲收入（月入百萬是否為真）的影片，意外在兩三天內衝到三四萬觀看數，並引起媒體引用與大量留言討論，這讓他意識到金錢相關的主題是流量密碼。
                          • 他認為選題雖然重要，但他承認自己沒有技巧，大多是將列管的大量題目按照排程慢慢清掉。
                          • 他給自己的心態是：將作品做到現階段能掌握的最好就好，不強求完美，也不要讓自己被數字綁架。當新影片數據不佳時，他會立刻轉移焦點，期許「還有下一集」。
                          • 安怡目前頻道的宗旨在於房地產知識的全面普及，希望用更輕鬆有趣的方式，系統性地傳播基礎知識，讓大家對房地產不會一知半解。
                          • 他的定位是資訊傳播者，在公開內容上，他會盡量保持客觀中立，避免過多的主觀推薦或判斷。
                          • 面對酸言酸語或負面留言，他現在能平常心看待，因為他知道自己在做什麼，最擔憂的則是資訊講錯或誤導，例如字卡與語音內容出現錯誤。
                          • 在轉職和經營自媒體的過程中，安怡最大的意外收穫是與受訪者之間產生了更深度的連結，他珍視每位願意花時間與個人品牌交流的機會，這是在大媒體保護傘下感受不到的。
                          • 安怡對有意斜槓或轉職的人建議：首先要做好財務計畫，釐清所需的被動收入與預期達成目標的時間，甚至可以與GPT等工具討論，以規劃清晰的職涯藍圖。
                          • 他提醒，創業者要釐清自己是需要還是想要做這件事，兩者必須並存，但要找到適合自己的比例，同時也要了解自己的個性和心態穩定性，才能面對前期的累積與挑戰。
                          • 相較於過去，經營自媒體的工作時間一定更長，因為你沒有辦法切割上下班的時間。


                            • 總而言之，不論是內容創作還是職涯轉折，最重要的是釐清動機、穩定心態，並持續將作品做到當前能掌握的最佳程度。希望安怡的經驗能為所有正在經歷轉折點的朋友，帶來勇氣與靈感，找到屬於自己的「斜槓黃金點」！

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                            33 min
                          • S3EP11 預售屋市場變天了！專家教你掌握買方時機，避開建商陷阱 來賓：前樂屋網發言人 安怡


                            你是否發現最近預售屋的廣告量變多，建商不僅開始讓利，甚至出現送家電、送車位或直接降價的消息？面對房市轉冷，買賣交易規則正在默默改寫，今天我們邀請到前線房地產觀察家安怡，一起來破解預售屋買方該如何抓住機會並避開潛在的合約與交屋地雷。


                            • 預售市場買氣確實變冷，從去年下半年中央銀行第三季理監事會打房之後，買氣一路冷到現在，中古屋與預售屋的狀況相似。
                            • 有大型重劃區的建案來客量變超少，有代銷坦言一週來客僅約三到五組。
                            • 房市降溫的反映在建商的價格調整上，現在建商只是不賣「未來價」了，而是回到現有的市場行情價，例如有些三重建案原預期賣到九字頭，實價登錄上實際成交約在七字頭。
                            • 建商為了維持房價，會以「讓利」方式提供贈品，常見手法包括：送SPC地板（因應噪音法規新規定）、輕裝潢（如衣櫃、櫥櫃）、送家電，甚至還會送驗屋服務，但建議要爭取多幾家驗屋公司讓買方自行挑選，避免球員兼裁判。
                            • 贈送的輕裝潢或家電多以提貨券方式兌換，但買方可能會遇到給予的選項不喜歡，或者是不一定會提供折讓金，不拿就沒有了。
                            • 對於首購族而言，預售屋最大的優勢是可分期付款，利用工程期慢慢繳款，順便當成存錢，能做更充分的財務規劃。
                            • 買預售屋時，務必注意資金規劃要抓寬鬆一點，因為央行限貸政策與規定趨嚴，銀行放款水位變高，導致公司貸不再寬鬆，如果貸款成數不如預期，買方需事先準備備案補足資金缺口，避免最後違約被建商沒收總價15%的違約金。
                            • 因應建商倒閉潮風險（檯面上近起碼三四間以上），買方應重視建商品牌與合約保障，建議交易安全機制選擇信託，會優於常見的同業擔保。
                            • 合約中，交屋保留款是買方驗屋時能握在手上的「最後武器」與籌碼。法規規定為總價的5%，但許多建案會利用搓商條款將此金額降為三萬或五萬，由於在驗屋前買方已繳交約95%的款項，因此務必堅持保留5%的交屋保留款，確保建商能順利完成瑕疵修繕。
                            • 買方需注意廣告不實的陷阱，這包括接待中心展示的樣品屋、模型與文宣。常見的糾紛如窗戶開口（低台度窗變一般窗）或鏡高被吃掉，建議在簽約前將樣品屋拍照存證，作為日後舉證的證據。
                            • 對購屋新手來說，應先進入市場，將接待中心當作累積對房市樣貌（重大建設、房價）知識的輪廓的起點，並透過實際看屋來了解自身需求排序，沒有完美的房子，只有符合自己能力與需求者。
                            • 若打算買外圍地區，可先在該區域租賃短期（如Airbnb）一週，實地體驗生活機能與通勤時間，來確認自己是否能接受。
                            • 現在房市冷清，代銷業者對買方非常友善，不再有過去高高在上或篩選看房客的態度，這正是新手進場看房做功課、累積經驗的好時機。


                              • 總而言之，現在買氣變冷，是首購族累積經驗與議價的絕佳機會。只要我們掌握市場知識，謹慎評估合約細節，並確認個人資金流動性，就能在這波房市轉變中，為自己找到最穩健的入門好宅！

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                              35 min
                            • S4EP2 包租代管是陷阱還是金礦？房產專家解析新租賃政策與房東三大痛點 來賓：全居共同創辦人Shawn周庠


                              許多房東都希望能靠收租創造被動收入，但現實中卻常遇到租金糾紛、房客欠繳甚至找不到人的煩惱。今天我們再次邀請到長期從事代租代管服務的全居資產共同創辦人 Shawn，來揭開專業包租代管產業的面貌，並分享如何避開新租賃政策的潛在風險。


                              • 包租代管產業在台灣正在逐漸普及，主要目的是解決房屋出租後房東遇到的各種痛點與糾紛。
                              • Shawn的公司始於2016/2017年，最初是從違法的日套房（日租轉租）轉型為合法的月租和長租服務。
                              • 早期許多屋主不了解「包租代管」服務，會誤認為是從事奇怪或非法的生意；但近年在政府大力推動下，房東已逐漸能接受這個服務的價值。
                              • 房東在選擇包租代管業者時，務必確認對方是要做社會住宅、一般租賃還是會動到隔間的 Share House（隔套轉租），若房源總價與業者包租的價格價差太小，可能業者就是要改隔間。
                              • 選擇業者，建議要確認對方有包租代管牌照並加入公會，且通常規模越大、經營越久的的公司會更愛惜羽毛、較不會「搞事」。
                              • 近期討論度極高的租賃新政中，最受爭議的是租期三年的提案，意指房客若無欠租或破壞等違規行為，房東必須續約兩次，總計租期達三年。
                              • 新制規定，續約的「原條件」不等於原租金（租金除外），但房東調整租金的漲幅必須依照租金指數，且須提前六個月通知房客。
                              • Shawn預測，未來住家租賃將普遍出現每年調整租金的「階梯式調整」，房東會避免三年後只能以較低的租金基準進行調整，反而與原先許多不漲租的房東心態相悖。
                              • 新制規定，房東若要收回自住，需提前六個月告知，且收回後一年內不得再出租。
                              • 對房客而言，若要續約，必須在前三個月告知房東，並在前兩個月完成續約，否則視同不續約。
                              • 若房客在租期內累積欠繳達三次，且經催告仍未繳付，房東可提前解約。Shawn認為這將造成嚴重的房東房客對立，房東可能在房客遲繳一天就立刻發存證信函以備未來行使解約權。
                              • 一個好的改變是：若使用公證租約，只要房客欠繳租金達兩個月（滿足終止要件），合約即視同終止，房東可直接申請強制搬遷，不必再冗長訴訟。
                              • 房東交由專業團隊管理，最大的價值是省力，因為收租並非被動收入，而是「勞力活」。
                              • 專業團隊最大的價值之一在於房客篩選。Shawn公司內部數據顯示，經他們篩選的房客欠繳率（超過兩個月）僅0.4%，而房東自行招租的欠繳率高達2.5%，相差約六倍。
                              • 房東自管面臨的三大痛點是：房客篩選、房客欠繳或是不搬走，以及維修處理搞不定。
                              • 要有效篩選房客，良民證只查刑事紀錄，多數租賃糾紛是民事，無從查起。
                              • 在台灣，房東難以查核房客的工作背景與信用紀錄，因為房客抗性大，認為隱私被侵犯。Shawn建議政府應設立第三方公正單位，協助房東查核房客背景，以增加房東租賃意願。
                              • 對房客而言，透過包租代管業者租屋，最大的好處是業者為公正的第三方，不會只偏袒房東，會依據法規要求房東履行維修義務（例如冷氣或熱水器），確保租賃品質與品牌形象。
                              • 有意投入包租代管業的人，需要具備基礎證照（租賃管理員、營業員），且若要包租轉租，必須事先告知房東。
                              • 從事此行業的特質：必須耐煩，願意面對大量的人際關係事務處理，常需扮演「心理諮商師」的角色，因應各種修繕與糾紛。
                              • 包租業（二房東）初期的風險在於包租成本太高，常因對租金行情過於樂觀，導致實際操作後賠錢甚至跑路。
                              • 包租代管是未來的黃金時代，政府大推此行業，希望效仿日本（80%房東交由業者管理）來規範市場、減少糾紛並增加稅收。
                              • 最後提醒房東，因應租金補貼與房客可抵稅的新趨勢，買房收租務必誠實報稅，不報稅的租屋市場在未來十年內恐將消失。


                                • 總而言之，包租代管是房東讓資產獲得「良好的照顧」與「高效率的使用」的關鍵，能大幅提升房產的資產價值與穩定現金流。希望今天的分享能讓大家在變動的租賃市場中，找到最穩健的資產管理方式！

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                              • S4EP1 房產投資如何規劃，讓報酬最大化？房產專家教你收租佈局與避雷指南 來賓：全居共同創辦人Shawn周庠


                                這一集，我們邀請到長期協助房東做代租代管服務的全居資產共同創辦人 Shawn，來教大家如何規劃收租物件，讓投資報酬極大化。


                                • 目前市場上房東偏好的收租物件包括：買來就隔好的隔套房，若結合老公寓頂加雖然總價低，但需注意法規和管理風險；其次是總價不高且管理成本低的獨立門牌小套房。
                                • 對於資金雄厚的投資人來說，Shawn個人更推薦精華區的商用不動產（如純辦），因為租賃單純、效益不錯，且未來有改建題材，加上政府相對管住不管商，貸款較有彈性。
                                • 現今店面因產業轉移與高總價，租金效益已不如從前，且屋主為了維持房價價值（透過租金投報率回推），寧願空置也不願大幅降租。
                                • 相較於傳統套房，市場上出現大量的小兩房預售屋，而兩房物件在租賃上租得快且穩定，因其受眾多為家庭客，生活變動性低，Shawn認為若預算足夠，買兩房出租甚至比套房好。
                                • 在裝修方面，錢一定要花在「刀口上」：廁所翻新是第一要務（約15萬以上），它能避免漏水問題並能大大提升房客的租屋舒適度與質感（如乾濕分離）。
                                • 其次是安全性，建議老屋升級總電安培數至75A以上並抽換線路。此外，可花小錢鋪設塑膠房地板並重新油漆，以提升賣相。
                                • 提供家具家電需視產品而定：套房最好全套，而兩房或小兩房則可提供部分家具，但冷氣和熱水器是必要的基本電器。
                                • 房東切記「不要愛上自己的投資」，過度高價裝潢（例如將老公寓裝成皇宮）並不能突破該區域的租金天花板。此外，兩房物件若缺少廚房，將嚴重影響出租速度與租金。
                                • 雖然隔套房能帶來高投報率（例如新北巷弄透天隔套可達6.7%投報率），但強烈建議新手房東不要碰日租或短租，因為違法風險極高，不僅會面臨觀傳局重罰，還可能因檢舉制度招致勒索，並引發工務局及消防檢查，導致需將違法隔間復原。
                                • 「共居」模式（雅房）在雙北等房價高、租賃「無奈指數」高的地區，能比整層出租創造更高的租金（最高可多出兩萬多元），但若區域租金低廉（如高雄），此模式則不具優勢。
                                • 篩選房客有兩大「徵兆」應避開：一是遲到且態度理所當然者；二是缺乏同理心與彈性，不願配合修繕時程的房客。
                                • 新手房東必須熟悉相關法規，並掌握「租金開價要漂亮」的原則。租金開價高於行情並不能有效篩選房客，反而會拉長空窗期，最終可能因心急而租給不理想的房客。


                                  • 總而言之，成功的收租規劃需要對市場物件類型有精準的判斷，並懂得利用專業知識將風險降到最低。希望今天的分享能幫助大家更精準地布局，讓你的房產成為穩定且高效率的現金流資產！

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                                • S3EP10 居家設計的「戀愛哲學」：打造人寵共好空間的專業心法 來賓：寵物友善的室內設計專家 閏年設計Lea


                                  上一集我們聊了毛小孩的居家設計，今天我們將更深入探討設計公司如何與業主建立深厚的關係，以及如何解決寵物帶來的挑戰，創造真正人寵共好的生活空間。這集我們從閏年設計的經營理念到實務操作，聽到了許多精采的分享：


                                  • 閏年設計將與業主的合作關係，比喻為一場長達半年甚至三五年的「戀愛」關係。他們強調如同談戀愛般，必須設立規則與底線，例如嚴格執行晚上八點後的禁撥電話規定，並將此條款明列於合約中，以確保設計師有充足的休息時間。此外，他們採團隊合作模式，確保業主的問題能在一小時內獲得專人回覆，即使負責設計的同仁在工地也無礙溝通。
                                  • 在設計溝通上，設計師需要具備讀懂業主「潛台詞」的敏銳度。業主口中的「簡約風」可能暗指「每個細節都要有設計感」，或是在上百種木皮中挑選出業主心儀的那一款，這都考驗著設計師對客戶喜好的深度理解與揣摩。
                                  • 來賓將室內設計的過程比喻為「看醫生」。如同醫生診斷疾病，設計師也需診斷居家問題，尤其像中古屋常見的漏水問題，原因複雜，沒有單一解方，設計師會像醫生調整藥方般隨機應變，並非所有事情都能預設完美，需共同面對解決。設計現場涉及許多人際互動（鄰居、工班師傅），充滿變數，設計師會盡力調整與解決問題，即使可能延遲時程，也希望業主能以正向態度共同協商。
                                  • 設計師在規劃時，必須將業主預算納入考量。除了極少數預算無上限的業主，一般情況下設計師會努力在預算範圍內實現最佳設計，這有時可能與業主對「最完美」設計的想像產生落差，需要雙方理解。
                                  • 閏年設計的客戶百分之百都養寵物。若客戶沒有養寵物但非常喜歡他們的設計，合約中甚至會要求客戶在三年內領養寵物。這個獨特的堅持，源於希望能有效降低台灣社會的寵物棄養率，因為許多棄養行為是源於居家環境不符需求或寵物行為問題。
                                  • 來賓分享她觀察到領養的寵物反而更容易被退養，而購買的寵物，特別是從小開始養的，因情感投入和金錢成本，主人反而更不容易棄養。她強調，無論領養或購買，「負責任的主人」才是核心，承諾將寵物從帶回家那天起，養到終老。
                                  • 來賓也分享了她與家中「惡魔犬」（邊境牧羊犬）的親身經歷，狗狗曾有嚴重的啃咬（高達30多副眼鏡和100多雙拖鞋）與追車問題。她透過提供長效玩具解決啃咬，而追車行為則在尋求專業訓練師協助後，發現是因主人自身的恐懼氛圍影響了狗狗，當主人克服恐懼後，狗狗便不再追車。
                                  • 在多寵家庭的導入上，她分享了成功讓狗狗與貓咪和平共處的經驗。她花了兩年嘗試領養貓咪未果，最終透過購買幼貓，並在訓練師指導下，進行長達一個半月的隔絕與漸進式接觸，先讓牠們習慣彼此氣味，再逐步見面，確保狗狗不感到資源被剝奪，成功讓牠們融洽相處。她甚至養出了一隻能聽指令「握手、坐下、趴下」甚至會「游泳」的「狗化貓」。
                                  • 由於設計師人力有限且重視設計品質與休息，閏年設計優先承接預售屋案件。因為在格局變更階段就能介入設計，可以避免破壞房屋結構，讓房子更耐久，同時也替業主省下時間與金錢，創造更理想的居住品質。


                                    • 今天的對談，不僅讓我們看到了設計如何為毛小孩創造更美好的生活，也深刻體會到專業設計公司對於客戶關係的經營，以及對設計師身心健康的重視。這一切都回歸到一個核心：用心與負責，才能真正打造出讓人與毛小孩都能幸福共居的理想家園。

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                                  • S3EP9 打造毛小孩的夢想家園：居家設計的寵物友善新思維 來賓：寵物友善的室內設計專家 閏年設計Lea


                                    我一直深信，家不只是一堆牆壁和屋頂的組合，更是讓人和毛小孩都能安心窩在一起、找到歸屬感的地方。今天，我們非常高興邀請到閏年設計的創辦人Lea，她專門為有毛小孩的家庭設計獨一無二的居住空間，將帶我們深入了解如何為我們的毛小孩打造最貼心、最舒適的家。這集Lea與我分享了許多寵物友善設計的精髓，相信能帶給各位聽眾滿滿的啟發：


                                    • 閏年設計的獨特之處在於他們只為有毛小孩的家庭提供設計服務，這源於創辦人Lea親身飼養邊境牧羊犬，發現許多主人面臨寵物破壞居家物品的困擾，希望能透過設計來解決這些問題，讓生活更和諧。
                                    • 設計的核心理念是實現人與寵物的共容，因為室內設計最終仍是為人服務，重點在於解決養寵物者的困擾，而非單純為寵物做設計。
                                    • 為了精準掌握寵物需求，設計前會請業主填寫一份詳細的Customer Journey Map (CJM) 表單，記錄寵物從早到晚在家中的活動、互動與情緒，這適用於貓狗，也包括鳥、綠鬆蜥等稀有寵物。
                                    • 針對狗狗啃咬牆角的行為，Lea建議採用圓弧或R角設計，因為尖銳的角落對狗狗來說是很大的誘惑。而狗狗吠叫問題常因缺乏安心的睡眠空間，設計師會提供一個三面有牆、上方有蓋的洞穴式睡窩（例如整合在櫃子下方），對狗狗的睡眠品質與情緒穩定至關重要。
                                    • 狗狗的用餐區應設在磁磚或防水地面（如廚房角落），避免人來人往的玄關，以確保牠們用餐時的安全感。如廁則建議帶出門，或在陽台/廁所設置狗門與尿布墊。
                                    • 在設計中，Lea常融入瓷磚、石材或鐵件等涼爽平台，作為狗狗的休憩區，因為狗狗透過腳掌與肚皮散熱。她也利用狗狗能辨識的藍色與黃色進行色彩引導，例如在不想讓狗啃咬的區域使用莫蘭迪色，並利用鮮豔的黃色引導狗狗在定點尿尿或玩耍。
                                    • 貓咪是垂直動物，需要良好的逃跑動線與高處躲藏空間（如貓洞、跳台），尤其在客人來訪時。同時，提供窗外景觀（鳥類等移動獵物）的刺激，能讓貓咪在白天消耗體力，減少夜晚的「跑酷」行為。
                                    • 設計也會考量貓咪個性，例如較為平面、懶散的布偶貓，會設計更多平面與舒適的軟墊區。
                                    • Lea分享了一個感人的案例：一位香港業主為其領養的土狗，不惜多次往返台港開會，甚至為了狗狗搬遷至昂貴的臨海社區（裝潢費加倍），展現了對毛小孩深厚的情感與承諾。
                                    • 裝潢前有三大關鍵建議：首先，徹底了解毛小孩的生活習性，觀察牠們的睡覺地點、對聲音的反應等。其次，精準測量毛小孩的尺寸，確保為牠們設計的設施尺寸合適。最後，依據毛小孩的需求選擇合適的建材，避免不必要的開銷。她也補充，房屋的動線規劃反而是最不重要的，只要能每天帶狗狗外出散步，即使只有短時間，也足夠牠們活動。


                                      • 今天的對談再次提醒我們，無論是人或毛小孩，一個能感到安全、舒適與被理解的家，是多麼重要。希望透過Lea的專業分享，各位聽眾都能為家中的毛小孩，打造出一個最美好的生活空間。感謝您的收聽，我們下週「愛莉說好室」再見！

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                                    • S3EP8 掌握財務選擇權，開啟安心退休生活！來賓：財經主持人 詹璇依


                                      今天，我們非常榮幸邀請到《翻轉月光焦慮的理財必修課》作者詹璇依，一同探討如何告別「月光族」焦慮，透過精準規劃，為自己創造一個有選擇權的退休生活。在這集節目中，璇依與我分享了許多關於退休規劃與理財心法的重要洞見，希望能帶給您實用的啟發：


                                      1. 退休並非年齡終點，而是「自由選擇的權利」：我們一致認為，退休的定義超越了單純的年齡數字，它更是一種能自由安排時間、地點，並掌控心境的選擇能力。這意味著能夠做自己喜歡且擅長的事，不被傳統的上班模式所束縛，甚至實現像數位游牧般的生活型態，而這份自由的背後，正需要強大的財務支持。
                                      2. 正視退休金缺口，積極打造「火箭帳戶」：多數人依賴的勞保與勞退金，即便以最高薪資和最長年資計算，每月總額也僅約23,000元左右。若想在退休後享有每月5萬元的開銷，我們自己需補足約25,000元的缺口。因此，璇依強調要跳脫僅靠國家養老的迷思，透過她的「火箭帳戶」三階段規劃，從累積型基金開始，逐步轉向平衡型，最終在需要現金流時轉為月配息，為自己打造充足的退休金。
                                      3. 擺脫「月光焦慮」的第一步：理清財務狀況與投資自我：在開始任何投資前，務必先理清自身的負債狀況和淨資產，才能知道有多少錢可以運用。同時，璇依也鼓勵大家提升自我專業能力，透過考證照、發展斜槓收入（如剪輯師、手寫卡片接案），創造多元的收入來源，這些都是寶貴的個人資源。
                                      4. 因應通膨，追求「年化報酬率8%」是目標：面對每年約3%的溫和通膨，若資金只放在定存，購買力會持續縮水。我們的目標是讓年化報酬率至少達到8%，扣除通膨後仍有5%的實質成長。這可透過市值型ETF長期投資來達成，或選擇主動型基金追求超額報酬。
                                      5. 不論年齡，只要開始永遠不嫌晚：即使是40、50歲以上，甚至已經65歲才意識到退休金的重要性，只要有意識並願意開始，都為時不晚。對於年長者，璇依建議善用現有資產（例如透過活化房產，這正是我們房產專家的強項），並謹慎選擇平衡型商品，確保現金流穩定，同時務必提防詐騙。
                                      6. 新手可從「平衡型商品」入手，追求穩健成長：對於不熟悉投資的「小白」，或身處相對高點的市場，璇依建議直接投入平衡型基金或ETF。這些商品由專業經理人根據市場狀況彈性調整股債比例，能幫助資產「追漲抗跌」，尤其在即將降息的環境下，債券部分也能發揮保護作用。
                                      7. 「母子基金」策略，實現退休金自動化累積：當資金達到一定規模時（例如每月有三到五萬可投資），璇依非常推薦「母子基金」策略。將大部分資金放在平衡型的「母基金」，小部分投入成長型的「子基金」，並設定停利點（如20%獲利後轉回母基金）和加碼點（如下跌15%後自動加碼），讓退休金累積過程完全自動化且省心。
                                      8. 重新審視「思維與認知」，決定財富的高度：最終，璇依強調，一個人能累積多少財富，取決於他的「思維與認知」。唯有不斷學習財商知識，走出舒適圈，不貪圖一時的方便，才能真正掌握自己的財務命運，讓所賺取的財富得以留下並持續增長。

                                        10. 這次與詹璇依的精彩對談，讓我更加確信，擁有財務上的選擇權，才能真正實踐我們對美好生活的想望，包括為自己和家人打造一個安心的家。希望今天的分享，能為您的退休規劃注入新的活力與方向。感謝您的收聽，我們下週「愛莉說好室」再見！

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