愛莉說好室

愛莉說好室

By 邱愛莉Business
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愛莉說好室 episodes

  • S1EP11 房屋健檢新趨勢，從好房開始過好日子 來賓：好日子科技驗屋營運長 周昱存


    你是否擔心買房後才發現漏水或施工瑕疵？今天我們邀請到好日子科技驗屋的創辦人周昱存，一同來聊聊如何透過科技化的驗屋系統，幫大家在交屋前做好房屋健檢！



    本集重點：

    •內政部的調查顯示，房屋漏水與施工瑕疵是常見的房屋糾紛，且多數在交屋後才發現。

    •好日子科技驗屋獲得國家品牌玉山獎最佳產品獎，是台灣第一家獲此殊榮的厭污公司。

    •好日子科技驗屋是591房屋交易指定的特約公司。

    •創辦人周昱存過去在電商與線上課程領域有豐富經驗，將數位化概念導入傳統的驗屋產業。

    •傳統驗屋多憑師徒經驗傳承，好日子科技厭污則致力於將知識內容系統化與數位化.

    •好日子科技驗屋開發了師傅專用的APP，能將驗屋流程標準化，並提升效率與報告一致性.

    •透過APP，驗屋師能依據房屋格局圖逐步檢測，系統也會記錄細節與問題.

    •屋主可透過LINE即時收到驗屋進度與結果通知.

    •好日子科技驗屋未來目標是將驗屋報告轉為3D實景圖，讓屋主更容易理解房屋狀況.

    •早期買方驗屋可能被建商視為刁鑽，但現在驗屋的接受度已大幅提升.

    •國外驗屋多以中古屋為主，台灣則以新成屋為多.

    •中古屋驗屋的重點與新成屋不同，更著重在水電、漏水與結構安全.

    •中古屋驗屋能幫助買方了解屋況，評估後續裝修需求，或作為與原屋主協商的依據.

    •驗屋時常發現屋主容易忽略的滲漏水與電線迴路問題.

    •曾有預售屋在驗屋時發現整層天花板嚴重漏水，顯示交屋前的檢查非常重要.

    •驗屋就像是房屋的健康檢查，能幫助大家安心入住，從住好房開始過好日子.


    透過今天的對談，相信大家對於科技化的房屋厭污有了更深入的了解。為了避免交屋後的紛紛擾擾，別忘了在入住新家前，為你的愛屋做一次全面的健康檢查喔！

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    34 min
  • S1EP10 買房不怕，首購族必聽！保險專家的預售屋購買全攻略 來賓：大誠保險經紀人 菁菁經理


    在上一集中，我們請菁菁經理分享了透過保險轉嫁不動產風險的專業見解，而今天，我們將聚焦於她個人的購屋實戰經驗，相信她的分享一定能給正在尋找夢想家園的朋友們帶來寶貴的啟發！



    本集重點：

    •驗屋時，她聘請了專業的驗屋公司，並在0403地震後驗屋，發現一些潛在問題.

    •貸款方面，身為保險業務的她，一度擔心收入不穩定會影響貸款，但透過提供車產、稅單和保單價值等證明，最終順利透過建商配合的銀行辦理了貸款.

    •裝潢時，她進行了客變，增加了更衣室和儲藏室，並考慮了風水因素.

    •目前入住剛滿一個月，整體而言非常滿意，唯一的小遺憾是當初未考量順熱飲水機的220V電源需求.

    •她認為整個購屋過程中，辦理房貸是最具挑戰性的環節.

    •而最滿意的事情是透過客變將房子改造成符合自己理想的樣子.

    •她也提醒聽眾，在購買預售屋或新成屋時，除了關注自身戶別，也應留意上下樓層的格局.


    聽完菁菁經理鉅細靡遺的分享，相信大家都對首購族可能面臨的種種考驗與應對方式有了更深入的了解。買房是人生大事，每一個環節都充滿學問，希望菁菁的經驗能幫助大家在購屋路上更加順利！我們下集再見！

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    22 min
  • S1EP9 買房後的保護傘，房貸、火險、地震險全攻略！ 來賓：大誠保險經紀人 菁菁經理


    買房是人生大事，但買了房之後的保障您都了解嗎？今天我們請到了保險達人菁菁經理，來為我們深入剖析房地產相關的保險知識，讓您買得安心，住得更放心！



    •許多人在辦理房貸時可能被推銷房貸壽險，其概念是「留愛不留債」，當房貸借款人不幸身故，保險理賠金會優先償還剩餘房貸，讓家人可以繼續居住。

    •房貸壽險的要保人與被保險人通常都是房貸借款人。

    •房貸壽險有平準型與遞減型兩種，平準型在保險期間內保額固定，遞減型保額則隨房貸餘額減少而降低。

    •若已有足夠額度的一般壽險，可能不需額外購買房貸壽險。建議可透過保險存摺檢視現有保單的保障額度。

    •辦理房貸時通常會被要求投保住宅火險，但基本保額可能不足以涵蓋房屋價值及損失。

    •除了基本的住宅火險，還可以考慮加保超額地震險以提高房屋本身的保障額度。

    •擴大地震險則可理賠房屋內裝潢的損失。

    •住宅火災險的附加條款甚至可以保障房屋內的家具及家電。

    •若擔心出租房屋變成凶宅導致房價下跌，可以考慮投保特定事故房屋跌價險。凶宅的定義通常指屋內發生自殺或他殺等非自然死亡事件。

    •投保前可透過詢問鄰居、警察或查詢台灣凶宅網等方式初步了解房屋狀況。

    •以投資為目的購屋者，建議優先考慮一般壽險及附加居家綜合險的住宅火險.


    透過今天的節目，相信大家對於房地產相關的保險有了更近一步的認識。買房不僅是實現居住夢想，更要懂得運用保險工具為自己和家人建立堅固的保護網。再次感謝菁菁經理的專業分享，我們下集再會！

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    17 min
  • S1EP8 居家風水實用指南，從入住吉時到客臥擺設全攻略 來賓：瞧瞧宇宙在幹嘛 王子喬


    在今天的節目中，紫喬老師針對居家風水提供了許多寶貴的建議，非常多乾貨！快來收藏～



    本集重點整理：

    •房屋入住的「啟動」時機非常重要，需要根據房屋的坐向擇日擇時，這與通用的農民曆有所不同，且會考量屋主的生辰八字。

    •玄關是氣場的緩衝點，應保持整潔與通風，鞋子等物品應妥善收納。即使沒有對外窗，也要維持氣流暢通，並可利用屏障避免開門見廳。商業空間有時則不需阻擋，以利人潮進入。

    •客廳沙發後方最好有實牆作為依靠，若無實牆可用屏風等物代替，營造安定感。

    •住家不宜擺放紫晶洞，因其磁場能量過強。建議可考慮使用鹽燈等較溫和的物品.

    •餐廚空間相連尚可，但廚房的位置非常重要，因為廚房屬火，影響房屋的安定性，應設置在合適的位置。

    •水火不宜太近，廚房和廁所的位置應考慮房屋的整體方位是否相容，不一定相鄰就不好。

    •瓦斯爐後方不宜有臥房，避免過於活躍的能量互相影響。

    •房屋中央不宜設置廁所，會影響整個家庭的氛圍。

    •浴室最好有窗戶以利通風，若位置不佳可能影響健康，可考慮加裝金屬風扇或風鈴調整氣場。

    •臥室的土元素過多可能不利健康，若臥室位於土的方位，不宜擺放鹽燈。可利用金元素化解，如擺放金屬飾品或使用白色裝潢。

    •臥室不宜擺放電視等電器產品，因其屬火，容易使人亢奮，不利休息。

    •睡床上方應盡量避免頭部正對樑柱。

    •床頭後方最好有實牆依靠，避免直接對著低矮的窗戶。

    •房門對房門的影響不大，可用門簾等方式化解，門簾長度最好蓋過門的上緣並接近地面.

    •臥室應是家中安定的區域。

    •家中地勢氣流混亂時，可策略性地墊高地板，約一寸即可。墊高地板也有助於鞏固家中長輩的權力.

    •夫妻房間不宜擺放過於雜亂或火性能量過強的物品，並應避免尖銳物品. 鮮花比乾燥花好，圓葉植物比尖銳葉片的植物好.


    今天子喬老師從房屋的啟用到各個空間的擺設，都給了我們非常實用的風水建議。希望大家都能運用這些知識，打造一個舒適又開運的家！

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    25 min
  • S1EP7 買房租房裝潢必聽！風水專家教你打造好運宅 來賓：瞧瞧宇宙在幹嘛 王子喬


    今天我們邀請到一位非常特別的來賓，要來聊聊買房、租房甚至裝潢時，


    許多人心裡在意卻又不敢大聲說出來的秘密——風水！

    本集重點整理：

    • 好的風水像是能量通暢的場域，能讓人感到舒適。
    • 風水評估結合肉眼可見與不可見的能量狀態。
    • 應順應房屋本身的能量來配置空間，例如廚房和主臥的位置。
    • 房屋周圍環境的風水也很重要。
    • 應盡量避免居住在圓環上凸出的地點，因為氣場不穩定。
    • 靠近水流或車流較為湍急的區域，凸出的地點也較不適合。
    • 好的風水格局像是房屋背後有靠山。
    • 選擇靜巷的馬路也是不錯的考量，因其較為安定。
    • 針對風水問題，可利用會動的金屬物品來調整氣場流動。
    • 不同的風水流派有不同的道具和處理方式。
    • 不方正的房屋格局，缺角代表該方位能量的薄弱。
    • 三角形或刀型的房屋格局屬於不好用的格局。
    • 選擇集合住宅時，應先看整體大樓的方位，再看個別戶的坐向。
    • 採光非常重要，尤其是廁所最好有窗戶。

      • 透過今天的對談，相信大家對於風水在房地產中的影響有更深入的了解。

      再次感謝子喬老師的精彩分享，讓我們在追求好房的路上，又多了一層智慧的考量。


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      34 min
    • S1EP6 聰明規劃房產移轉！掌握賣房、贈與、繼承的節稅關鍵 來賓：資深會計師 李盈瑩


      上一集我們邀請到盈瑩會計師和我們聊了買房和持有期間的稅務注意事項，


      今天呢，我們繼續來幫大家深入剖析賣房子的稅務，以及將房產傳承給下一代時，

      有哪些稅務是我們需要特別留意的，保證讓大家對房地產的稅務有更全面的了解喔！


      本集重點整理：

      • 賣房子時主要會面臨到的兩個稅是土地增值稅和房地合一稅。
      • 土地增值稅的稅率採累進制，依土地漲價幅度在100%以內課徵20%的稅，超過100%到200%的部分課徵30%，超過200%的部分則課徵40%。
      • 長期持有土地有租稅優惠，持有滿20年可減免20%，30年減免30%，40年可減免40%。
      • 符合自用住宅條件的土地在出售時，土地增值稅率可適用最低的10%. 提醒大家買房或賣房時都要記得去登錄自用住宅。
      • 賣房時若符合一生一次或一生一屋的條件，也可享有租稅優惠。一生一次使用後，還可以適用一生一屋。
      • 房地合一稅適用於2016年後取得的房產。
      • 房地合一稅的稅率依持有期間而異，兩年內處分稅率為45%，2-5年為35%，超過5年未達10年為20%，超過10年為15%。
      • 自用住宅的房地合一稅也有優惠，持有期間達六年且沒有出租或營業使用，稅率可降至10%，且有400萬的免稅額，超過部分僅以90%計算。必須連續持有六年才符合資格。
      • 重購退稅是一個重要的節稅方法，在兩年內先賣後買或先買後賣自用住宅，符合條件者可以申請退回原出售房屋所繳納的土地增值稅與房地合一稅。
      • 以大換小時，重購退稅會依照新房子的價值比例計算退稅金額。以小換大原則上可以全部退回。
      • 重購退稅後，新房必須持有滿五年，否則會有被追繳稅款的問題。
      • 申報房地合一稅時，裝潢費用在符合特定條件下可以列舉扣抵。
      • 可抵扣的裝潢必須是不可移動、對房屋有長期價值的裝修，如水電工程或格局變動。家具、家電或可拆除的系統櫃等不可抵扣。
      • 申請裝潢費用抵扣時，需提供完整的合約、估價單、發票及匯款紀錄等證明文件，且匯款日期應與發票日期相符。
      • 將房地產交給下一代常見的方式有買賣、贈與及繼承。
      • 二親等以內的買賣，國稅局通常會先以贈與方式認定。若要主張是買賣，需舉證有正當的金流，且房屋過戶價格需與市價相當。避免父母先將錢轉給子女再由子女購回，這會被視為雙重贈與。
      • 贈與不動產是以房屋的評定現值和土地的公告現值計算贈與稅，每年有免稅額度（目前為244萬）。可以分年贈與。但若房屋價值過高，需耗時多年才能贈與完畢，可能需考量其他方式。
      • 贈與過戶仍會產生代書費和規費等費用，可能需要評估是否一次繳納贈與稅較划算。
      • 親屬間買賣不採用贈與的原因之一是未來出售時的房地合一稅計算，贈與取得的成本是以贈與時的公告現值計算，可能導致未來出售時稅負較高。可以考慮再次使用重購退稅。
      • 繼承享有較高的免稅額與扣除額，若無特殊考量，通常是一個好方法。
      • 繼承取得的房產，未來出售時的房地合一稅成本認定，是以繼承當時的房屋及土地公告現值為準。若繼承的房產在2016年後取得，出售時仍適用房地合一新制。
      • 若繼承的房產本身有房貸，該貸款金額在遺產稅上可以先抵扣，未來出售時，房地合一稅的成本也可能以貸款金額認定。
      • 無論選擇買賣、贈與或繼承，沒有絕對最好的方案，需考量個人及家庭狀況、財務狀況等因素。建議在進行規劃前諮詢專業人士。
      • 長輩的心理感受也很重要，應在長輩感到安心和舒適的前提下進行資產的規劃。


        • 今天的分享是不是讓大家對於賣房及房產傳承的稅務有了更清晰的認識了呢？

        再次感謝盈瑩會計師深入淺出的解說，我們下週見！


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        33 min
      • S1EP5 買房必知的稅務眉角！會計師幫你看緊荷包少走冤枉路. 來賓：資深會計師 李盈瑩


        買房是人生大事，但稅務細節更是不能忽略，一不小心就會讓荷包大失血！


        我們請到資深會計師李盈瑩，來跟大家聊聊房地產稅務的眉眉角角。


        重點整理如下：

        •房屋評定限值是由各地的地方政府透過不動產評議委員會審議後公告，並作為國稅局課徵契稅的依據。

        •房屋的建造方式（如鋼構、鋼造、磚造等）、耐用年限以及屋齡都會影響房屋評定限值。

        •購買房屋時主要會產生兩種稅賦：契稅與印花稅。

        •契稅原則上是在房屋買賣過戶時，由國稅局依照房屋評定現值乘以買賣契稅稅率來課徵。目前的契稅稅率大家多是用 6% 。

        •印花稅則是貼附在房屋買賣合同上 ，買賣的印花稅稅率大概是合約總價的 千分之一 。其他的採購合約或委任合約也可能需要印花稅 。

        •持有房屋期間需要繳納房屋稅與地價稅 。

        •房屋稅的稅基是房屋現值 ，稅率會因為房屋的使用用途（住宅、營業等）以及是否登記為自用住宅而有所不同 。

        •符合自用住宅規定並向地方稅捐處申請登記後 ，房屋稅率最低可能到 1%，最高約 1.2% 。

        •非自用住宅的房屋稅率，國家有設定區間，但實際稅率由各地方政府制定 ，大約在 1.5% 到 4.8% 之間 ，不同縣市可能不同 。營業用的房屋稅率則可能在 3-5% 。

        •地價稅會分為一般的稅率與特別的稅率 。自用住宅的地價稅也有特別的優惠稅率 。

        •申請自用住宅需要符合相關條件，且現在國稅局對於是否實際居住查核趨於嚴格，可能會參考水電費等資訊 。

        •都市更新後，房屋評定限值可能提高 ，導致房屋稅與地價稅增加，但政府為了推動都更，通常提供房屋稅與地價稅兩年減半課徵的優惠 。

        •買房時需留意房屋的用途是否能登記為自用住宅，例如工業宅就不能 。若有出租或營業使用卻登記自用住宅，一旦被查獲可能會被追繳稅款甚至罰款 。

        •若房屋部分作為營業使用，可以考慮部分登記為營業用，其餘維持自用住宅，以保留大部分的稅率優惠 。


        買房的稅務眉角真的很多，一不注意可能就會踩到地雷！希望盈瑩會計師深入淺出的解說，讓大家對房地產稅務有更清楚的認識。希望今天的節目能幫助大家在購屋路上更順利，聰明節稅！我們下集再見！


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        30 min
      • S1EP4 房貸申請後還有變數？ 專家教你如何避開撥款地雷！來賓：喬王的投資理財筆記 喬王


        歡迎收聽愛莉說好室！房貸申請通過後，別以為就沒事了！


        撥款前還是有可能出現變數喔！今天邀請到喬王，來跟大家分享房貸申請後的注意事項，

        以及如何避開撥款地雷，讓資金順利到位！


        本集重點整理：

        •銀行在撥款前會進行徵信回查，確認申貸人是否同時申請其他信貸，或信用記錄出現瑕疵。因此，同時申請房貸和信貸的策略，現在可能不再適用。

        •央行政策變動可能影響貸款成數。

        •銀行放款水位也會影響撥款，若銀行額度已滿，可能會限制撥款，或要求申貸人成為 VIP 或購買理財商品。

        •對保後仍需排隊撥款，可能需要等待額度.

        •撥款前，切勿為了順便申辦其他信貸， 應在真正撥款完成後再進行。

        •央行會嚴格管控資金流向，避免資金流入房市，房屋增貸或信貸資金，不可用於購買房產。銀行系統會偵測資金是否流向非本人帳戶，若發現異常，可能會追回款項。

        •若發現貸款利率太高，撥款前可考慮找其他銀行。撥款後，轉貸可能產生違約金、政府規費、銀行手續費、代書費等成本。建議半年或一年後再考慮轉貸。

        •若想透過增貸進行投資理財，建議一年後再向銀行詢問房屋估價，評估增貸空間。

        •若每月還款壓力太大，可考慮提前償還部分本金、延長還款年限（先向原銀行詢問）、申請理財型貸款（隨借隨還，只需繳交利息）、申請寬限期、轉貸等方式，降低資金壓力。

        •若因工作或意外導致還款困難，應在進入債務協商前，主動與銀行協商，爭取延緩期限、寬限期、或分期償還等方案。

        •房貸還完後，不一定要塗銷抵押權設定，可節省未來再次申請房貸的設定費，並增加詐騙集團倒賣房產的困難度。建議可申請地籍異動即時通，若房屋有過戶或設定等異動，可收到簡訊通知。



        提醒大家，隨時留意自身財務狀況，與銀行保持良好溝通，才能聰明貸款，安心購屋！ 我們下集再見！


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      • S1E03 別讓貸款毀了你的購屋夢，帶你擺脫貸款困境，晉升有房一族！來賓：喬王的投資理財筆記 喬王


        買房是許多人的夢想，但貸款問題卻成為實現夢想的絆腳石。


        別擔心，今天的愛莉說好室，就請到喬王來為大家指點迷津，教你如何突破貸款難關！


        本集Podcast重點：

        •貸款困境的時間點：去年七月央行開始要求銀行自主管理後，貸款開始變得困難，許多銀行都需要排隊等候。

        •銀行眼中的優質客戶：銀行會根據五個原則評估客戶，包括借款人的職業狀況（穩定的公司或軍公教人員較佳）、信用狀況、借款目的（自住優於投資）、還款能力（固定收入優於非固定收入），以及債權的擔保（房屋地段很重要，市區優於郊區）。

        •如何應對銀行要求購買投資型保單：業務可能會鼓勵購買投資型保單以爭取較好的貸款條件，可以自行評估是否划算。

        •熱門產業的加分效果：傳統上三師（律師、會計師、醫師）和軍公教較受銀行青睞，但現在有些銀行也會將高收入的行業（如引水人）列為好的等級。

        •如何優化貸款條件：如果收入不穩定，可以多提供財力證明，例如股票、基金等，並持續累積存款。

        •申請貸款的注意事項：不要密集詢問多家銀行，以免影響信用評分。可以先口頭詢問，確認條件OK後再提出申請。

        •被銀行拒絕貸款怎麼辦：先確認原因，如果是信用問題，就要先養好信用。如果不是信用問題，可以多提供財力證明，或找保證人。

        •如何節省房貸利息：可以加速還款，例如選擇本金攤還、雙週繳等方式。也可以將年終獎金等額外收入拿去繳房貸。

        •善用銀行資源：事先詢問銀行估價，除了確保價格外，也可以多看看有沒有漏掉的資訊，例如房屋是否有瑕疵。

        •新青安貸款：可以評估是否符合新青安的條件，但要注意其限制，例如家庭成員名下不能有房產，以及貸款額度可能不足。


        掌握以上重點，讓你在貸款路上少走冤枉路，順利買到理想的家！

        別忘了訂閱愛莉說好室，我們下集再見！


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        30 min
      • S1E02 海外置產不踩雷！告別台幣思維，珊迪兔的海外置產心路歷程 來賓：精算媽咪的家計簿 珊迪兔


        如何分散資產風險，聰明投資海外房地產？


        這集愛莉說好室，邀請到我的好朋友珊迪兔，來分享她的海外置產經驗，

        教你如何在海外置產的同時，兼顧風險分散和實現夢想！


        重點整理：

        • 分散風險是海外置產的主要考量。Sandy 認為，若投資都集中在台幣商品，風險相對較高，因此開始考慮將資產配置到海外。
        • 英國房地產：Sandy 因為去英國探望妹妹，發現當地房價與台灣相近，但租金收入卻有三倍之多。不過，英國的房屋貸款利率高達 7% 左右，且貸款額度是依年薪計算，約為年薪的四倍。
        • 瑞典房地產：瑞典的房貸甚至可以長達 100 多年，讓 Sandy 直呼不可思議。
        • 現金為王：由於在海外沒有工作，無法貸款，Sandy 發現許多台灣人會將台灣的房產抵押貸款，再用現金到海外置產。
        • 杜拜房地產：在杜拜的朋友分享，當地有許多國際人才，且房產投報率高達 9% 到 10%。
        • 泰國房地產：Sandy 因為小時候常去泰國，對當地有熟悉感，加上考量到未來子女可能到曼谷的國際學校唸書，因此選擇在泰國置產。她也提醒大家，若要到海外置產，最好選擇自己熟悉或有地緣關係的地方。
        • 海外置產注意事項：Sandy 提醒，海外置產前務必先了解自己的資產負債狀況。此外，也要了解當地的房地產狀況，不要盲目跟從網紅推薦。投報率、地點、物業管理、經濟發展、人口紅利、醫療環境、生活環境、匯率穩定性等，都是需要考量的因素.
        • 分散風險的方式：除了海外買房，投資美股也是分散風險的方式之一。


          • 總之，海外置產是分散風險、實現資產配置的好方法，但務必做好功課，才能讓你的投資更穩健！


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