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By Mr BuzimoBusiness Investing

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February 24, 2021 Optimiser le rendement de son investissement immobilier !
Optimiser le rendement
Récemment, au détour d’une balade sur le web…
Sur un forum, je suis tombé sur l’histoire d’un petit jeune qui désirait se lancer dans l’investissement immobilier.
Dans la tartine qu’il a pondue sur ce forum, à un moment donné il pose une question fort intéressante :
” Ma copine étant toujours aux études jusqu’à l’année prochaine, les banquent nous accordent un crédit avec un taux de 2 %. Si nous attendions l’année prochaine (donc avec deux revenus), nous pourrions avoir 1,4 %.
Faut-il considérer cette différence comme négligeable ? (à terme, ça fait 8500€ de différence, soit tout de même 5 % de l’investissement total…) “
Eeeehh
C’est vrai que 8 500€, c’est un joli petit paquet de pièces jaunes non ?
La question mérite donc qu’on s’y attarde…
Comment approcher une décision d’investissement immobilier ?
Et si un jour ce cas de figure se dresse devant vous, vous serez content d’avoir lu l’e-mail du jour dans lequel Buzimo va ramener ses trois grammes de science nucléo-immobilière.
Voilà ce que je pense :
En fait, selon votre tempérament, ce genre de cas de figure peut être affronté de deux façons possibles…

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3 min
February 17, 2021 Le belge a une brique dans le ventre !
Vous l’avez déjà entendue des centaines de fois :
Le belge a une brique dans le ventre !
Eh oui, investir dans la pierre…
…c’est quand même et toujours, au 21ème siècle… L’une des meilleures façons de garantir un futur qui soit financièrement solide.
Beaucoup l’ont compris.
Un appartement bien situé, en ville, à un prix correct, ne traine jamais à trouver locataire.
Comme 1 et 1 font 2.
C’est véritablement le côté « rassurant » et « intéressant » de la chose.
Enfin, ça… c’est quand tout est rose et violette.
Parce que de temps en temps, vous tombez sur une pomme pourrie.
Et un appartement d’apparence « en bon état » peut parfois s’avérer être un nid à problèmes.
Dans cet article, nous allons voir comment blinder les deux facettes les plus importantes de l’investissement immobilier : la sécurité et le rendement !

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3 min
February 10, 2021 Négociation immobilière, Quand, Quoi, Comment
La technique que vous pouvez appliquer pour négocier le prix de vente (à la hausse si vous vendez ou à la baisse si vous achetez) est la suivante :
Admettons que vous soyez acheteur (c’est pour l’exemple).
Et que vous souhaitez acquérir une maison dont le prix demandé est 200 000 euros. Elle vous plait, mais vous ne pouvez pas aller au-dessus de 185 000 euros.
Ce que vous pouvez faire dans un premier temps, c’est une proposition choc… en annonçant 65 % du prix que vous souhaitez. Donc… 120 250 EUR.
Est-ce qu’on va vous rire au nez ?
Oui, on va vous rire au nez !
C’est le but recherché, mais restez calme et montrez votre sérieux. Votre interlocuteur va tempérer et vous dire que c’est juste pas possible.
Mais vous continuez.
Tâtez le terrain, le vendeur va peut-être commencer à réfléchir de son côté…
Et là, vous sortez une nouvelle carte. Vous annoncez cette fois 85 % du prix que vous souhaitez payer.
85 % de 185 000, ça fait 157 250 EUR.
Votre vendeur va commencer à se rendre compte que vous faites des efforts, mais ça ne veut pas dire pour autant qu’il sera content.
Continuez à discuter de manière détendue… changez de sujet… parlez des petits détails qui vous plaisent… ceux qui ne vous plaisent pas…
Et au bon moment, faites une troisième proposition.
Cette fois, proposez 95 % du prix que vous souhaitez payer. À savoir, dans le cas de notre exemple : 175 750 EUR.
On se rapproche tout doucement du prix que votre vendeur souhaite (200 000) et du prix que vous pouvez vous permettre (185 000).
Encore une fois, c’est un exemple que je vous donne… Et je ne sais pas comment ce genre de situation peut évoluer dans votre contexte à vous.
Mais ce qu’il est important de démontrer à ce stade, c’est que tous les montants que vous proposez sont réfléchis… qu’ils sont le fruit d’une réflexion profonde
Votre dernière carte pour une négociation immobilière parfaite
Enfin… le coup de grâce.
Ça passe ou ça casse. :
« Monsieur, j’aime beaucoup votre bien et c’est la raison pour laquelle je me suis déplacé. Je vais vous faire ma dernière proposition… Ça me semble être un prix juste et très correct pour cette maison… je vous propose 185 000 EUR ».
Vous avez lâché la bête.
Le montant limite que vous vous êtes fixé.
Logiquement, à ce stade, vous avez fait 4 propositions.
Votre vendeur, s’il n’est pas rigide comme une corde à linge de Moscou devra donner un peu de mou et baisser son prix.
C’est tout le mal que je vous souhaite.
Une astuce en plus ?
Proposez des compensations en nature… C’est-à-dire qui n’ont pas réellement de valeur financière.
Proposez-lui par exemple de débarrasser le jardin à sa place, de donner un coup de main pour le déménagement, etc. Ces petits services anodins vont peser dans la balance.
Soyez créatif sur cette partie-là.
Mais ne proposez ça qu’après avoir fait votre ultime proposition.
OK !
Vous voilà avec un solide plan de négociation, on dirait bien.

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5 min
February 03, 2021 Le bon “angle” de vente immobilière !
Lors d’une fête de famille ou lors d’une soirée entre amis, y a un truc qu’on fait souvent, c’est sortir nos plus beaux sourires pleins de dents pour immortaliser nos portraits et faire de belles photos pour la postérité.
Et vous avez remarqué ?
La première chose qu’on regarde une fois que la photo est prise et que tout le monde la regarde… … c’est notre tête !
On a besoin de savoir si on n’est pas trop vilain, pour une fois… ou même si on est un peu beau. Mais à ce petit jeu-là, on ne part pas tous avec les mêmes armes à la naissance.
Certaines personnes sont hyper-photogéniques.
Et d’autres peuvent faire ce qu’elles veulent, elles auront, quoiqu’il arrive, toujours la tête d’E.T. sur les photos.
Je vous fais une confidence ? C’est mon cas !
Par contre… quand il s’agit de faire des photos pour rendre une maison toute belle et bien photogénique, là je ne bégaye pas ! Loin d’être un artiste photographe, je connais une petite combine pour afficher une maison sous son meilleur jour.
Et ce petit truc, c’est un appareil photo « grand angle ».
Le principe physique ne va pas forcément vous intéresser et honnêtement, ce n’est pas ma spécialité, mais en gros, ce que ce genre d’appareil photo réalise, c’est une prise d’image éloignée même si l’espace est réduit.
Vous comprenez ?
Si je suis dans votre cuisine et que je prends une photo avec un appareil traditionnel, je ne pourrai pas capter toute l’image.
En revanche, si j’utilise un appareil grand angle, mon cliché va avoir le « recul » et va pouvoir incorporer tous les éléments dans l’image.
C’est particulièrement utile si vous avez un bien à vendre.
Aujourd’hui, sur internet, les photos soulèvent à elles seules la moitié de la vente…
Si vous souhaitez mettre une maison, un appartement ou un terrain à vendre, vous pouvez faire ça vous-même (photos comprises) et conduire cette machine administrative pendant quelques mois…
…ou vous pouvez aussi par exemple faire appel à une agence compétente.
Ça tombe bien !
Dans mon réseau de confiance, je compte plusieurs agences de confiance dans toute la Wallonie.
Vous souhaitez entrer en contact avec l’une d’elles ? Jetez un coup d’oeil à notre Annuaire des Professionnels de l’immobilier
À très vite,
Buzimo le photographe

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2 min
January 27, 2021 L'immobilier c'était mieux avant
Je tombe par hasard sur une discussion entre deux personnes…
Le sujet portait sur comment trouver la maison de ses rêves en Wallonie… la personne disait qu’elle avait du mal à trouver son bonheur et qu’à part sur Immoweb, elle ne savait pas réellement où trouver les bons plans.
Et c’est la réponse que son interlocuteur lui a donnée qui m’a fait tiquer.
Cette personne lui a dit (à peu de choses près) ceci :
” Arrête un peu de chouiner… tu veux que je te fasse la liste de tous les sites d’annonces en Belgique ?”
(note : c’est vrai qu’il y en a une petite dizaine, facilement).
Mais s’arrêter là serait incomplet et peu correct, je trouve.
Parce qu’il y a également des biens merveilleux qui sont vendus, chaque jour dans notre beau pays, sans être jamais publiés sur le moindre site d’annonce.
Quand une agence immobilière fait bien son boulot, elle a à cœur de satisfaire tout le monde : le propriétaire qui se sépare de sa bicoque et l’acheteur qui veut s’offrir un nouveau toit.
Et l’une des techniques utilisées par les agences est justement de se constituer une petite liste d’acheteurs potentiels et de les mettre au parfum, dès que l’occasion se présente, les biens fraichement mis en vente.
Ni Immoweb, ni Immovlan, ni Zimmo (ou tous les autres gros annonceurs) n’ont la capacité de vous proposer des petites perles dans ce genre-là !
Vous voulez un bon conseil ?
Si vous êtes actuellement à la recherche de la maison de vos rêves, allez frapper à la porte d’au moins cinq ou six agences. Minimum.
Faites-leur part de vos critères (vous voulez par exemple une maison rose avec un toit violet et une piscine en forme de lapin dans le jardin… pourquoi pas).
Et demandez-leur de vous tenir au courant dès qu’une maison s’apparentant à vos critères est mise en vente.
De cette manière, vous allez potentiellement dénicher des biens qui vous seraient passés sous le pif si vous aviez continué à éplucher les petites annonces !
Et pour en revenir à la fameuse idée comme quoi Buzimo aurait dit que « l’immo, c’était mieux et moins cher avant »…
… c’est notamment parce qu’en Belgique la brique n’a jamais cessé d’avoir le vent en poupe, année après année !
Et de ce fait-là ?
Des listes secrètes de maisons à vendre ont vu le jour dans les agences immobilières.
Contactez ces agences et demandez-leur de vous inscrire sur ces fameuses listes pour être mis au courant, avant 99 % des gens, des opportunités qui sortent de nulle-part et ainsi peut-être trouver la maison de vos rêves.

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3 min
January 20, 2021 La confiance de votre futur acheteur est un trésor
Une petite histoire, vous êtes d’accord ?
J’ai eu un jour un gentil monsieur qui est venu me voir dans mon bureau, avec à peu près ça dans la bouche :
Mr Buzimo, je voudrais vendre ma maison… ça fait plus d’un an que je l’ai mise en vente mais RIEN ! Quelques visites, mais aucun acquéreur vraiment intéressé. Est-ce que vous pouvez m’aider ?
Je cherche à creuser un peu :
Vous avez entrepris quelles démarches au juste pour essayer de vendre votre maison ?
Il m’explique le truc (et je vous épargne les détails…) et là je comprends…
Pensant ÉCONOMISER de l’argent en frais « accessoires », il a voulu vendre tout seul sa maison, comme un grand, sans agence ni notaire.
Alors, oui, y a plein de monde qui parvient à vendre sa maison sans aide extérieure. Heureusement d’ailleurs ! C’est pas la mafia, l’immobilier.
Mais il y a aussi beaucoup de propriétaires qui rament à contre-courant parce qu’ils sont mal informés, mal préparés et qu’ils improvisent complètement (*freestyle total* un peu comme quand mon chien Pitou joue avec mes chaussettes – bazar et désordre apocalyptique) !
C’est une réalité : les formalités de vente peuvent être un fardeau et tourner rapidement au vinaigre.
Le gros rocher en travers de leur chemin ?
C’est qu’ils augmentent le risque d’échec de la vente. Ils sont contre-productifs. Et leur manque d’organisation peut… oui… on y vient… brûler à petit feu la confiance des acheteurs potentiels qui s’intéressent pourtant réellement à leur bicoque.
Y a plusieurs raisons.
En voici quelques-unes :
Par exemple, un vendeur solitaire n’a pas le carnet d’adresse d’un professionnel. Il part donc de zéro.
Il ne pourra peut-être pas non plus optimiser ses annonces.
Ou réceptionner correctement tous les appels téléphoniques.
Ni se charger des négociations comme un professionnel aguerri le ferait.
Mais encore une fois, je le répète (et c’est important)… l’un n’empêche pas l’autre.
Des tas de personnes se passent des services des professionnels de l’immobilier. Mais une énorme organisation est de mise.
Y a d’autres exemples des contrariétés qui me viennent en tête :
Les dossiers incomplets, c’est une perte de temps pour tout le monde et ça peut faire fuir un acheteur potentiel.
L’absence de certains documents, parfois c’est une amende qui peut aller jusqu’à 5.000 € (l’État ne rigole pas avec ses petits papiers).
Une maison qui reste trop longtemps invendue (c’est probablement le truc qui mine le plus la confiance des acheteurs potentiels)
Bref !
Je pense qu’on s’est compris sur ce coup.
Si vous êtes bien armé, allez-y et vendez seul… une vente réussie c’est tout le mal que je vous souhaite ! Sincèrement !
Et si vous pensez avoir besoin d’un coup de pouce, y a pas de honte à ça (au contraire, je pense que c’est un choix intelligent)… vous pouvez faire la meilleure première étape qui soit : demander l’estimation d’un professionnel qui connait votre commune sur le bout des doigts.
Pour ce faire, rendez-vous ici :
La Bonne Estimation : https://buzimo.com/estimation
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3 min
January 13, 2021 Comment certains propriétaires ralentissent la vente de leur bien immobilier
Je comprends :
Vous avez un bien à vendre et vous souhaitez en retirer… hum hum… un MAXX.
C’est bien ça ? Et celui qui ne pense pas comme ça… ment comme un arracheur de dents.
C’est dit.
Mais parfois, certains vendeurs ralentissent la vente de leur bien immobilier… sans même s’en rendre compte. Et c’est exactement ce qu’on va voir dans ce court article.
Bon.
Là-dessus, un truc important :
Si les 30 ans d’immobilier que j’ai dans les pattes ont pu m’apprendre une chose, c’est ceci…
Aucun acheteur n’est prêt à rédiger une offre s’il n’est pas en TOTALE confiance.
Vous y avez déjà pensé à ça ?
Il y a par exemple un truc que vous devez savoir quand vous affichez votre prix et qui peut avoir un impact presque cataclysmique sur l’humeur et la confiance de votre candidat acheteur… et donc compromettre une potentielle vente.
Bon, OK « cataclysmique » est peut-être un peu fort… mais quand je suis passionné, je m’emballe !! Et là, on parle d’un truc ‘achement important, si vous voulez mon avis.
La question du prix, c’est la question qui fâche tout le monde.
Je ne vous apprends rien : si l’argent disparaissait de cette planète, on résoudrait probablement 85 % des problèmes.
Mais, je m’égare…
Dans l’affichage de votre prix, l’appât du gain peut pousser à…
Certaines pratiques détestables
L’une d’entre elles est la fameuse utilisation du « Faire offre à partir de… »
En plus d’énerver vos acheteurs potentiels comme un bouchon de 6 km sur l’autoroute, ça peut les faire fuir !
Ça parait bête comme ça.
Mais dans la tête de l’acheteur qui lit « faire offre à partir de 200 000 EUR », qu’est-ce qui se passe ?
C’est sa confiance qui prend une balle dans la cuisse.
Pourquoi ?
Tout simplement, parce qu’il n’a aucune visibilité transparente sur le prix réel que vous en attendez.
Lui, il a besoin de savoir où il met les pieds.
Et il se dira peut-être que vous voulez juste aller au bluff et que votre seul but est de faire monter les enchères. Il pensera aussi que vous êtes du genre à faire mousser le bain en prétextant que vous avez déjà reçu l’une ou l’autre « offre très sérieuse ».
Bref, l’acheteur préfère quand les choses sont claires !
Facilitez-lui la tâche.
Affichez un prix fixe, même s’il est dans une tranche élevée.
En faisant ça, vous allez mettre les acquéreurs potentiels en totale confiance pour avancer dans les discussions qui vous mèneront peut-être à boucler la vente.
Oui…
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3 min
January 06, 2021 Une Maison En Échange D’un Trombone !
Busy-Buzimo n’est pas souvent impressionné…
Mais là, y en a un qui a toute mon admiration ! De qui est-ce que je cause ?
D’un certain Kyle McDonald (un Canadien, originaire de Vancouver). Ce type a acheté une maison pour quelques centimes en s’attirant la sympathie du monde entier.
Que dites-vous ? Où est l’astuce ?
Aahha, j’aime votre curiosité…
L’astuce, c’est que Kyle a tout bonnement fait du troc pour obtenir sa maison. Mais il ne l’a pas fait de manière classique, on va dire… Il a préparé son coup soigneusement en jouant sur le buzz.
Ceci dit, je pense que sa démarche peut nous apprendre une petite leçounette toute sympa pour celui ou celle qui se décide à vendre une maison.
Je vous détaille le bazar :
Kyle McDonald avait un trombone dans sa poche.
Un simple trombone. Pas celui qui fait de la musique… Un pauvre trombone dont la seule et unique mission sur terre est de clipser plusieurs feuilles entre elles.
Et il s’est demandé (probablement avec un accent canadien à couper au couteau) :
Si j’échangeais ce trombone avec quelqu’un, qu’est-ce que je pourrais obtenir en échange ?
Alors, il a testé.
Et contre son trombone, il a reçu un stylo en forme de poisson.
Mais il ne s’est pas arrêté là.
Il a ensuite troqué son stylo contre un bouton de porte… Puis, le bouton de porte contre un barbecue…
Puis, il a obtenu un générateur électrique…
Une pompe à bière…
Une motoneige…
Etcétéra, etcétéra jusqu’à ce qu’on lui propose une maison !
C’est un joli coup ou pas ?
C’est un coup bien fumant, vous voulez dire !
Mais la petite morale de cette histoire c’est qu’avec des petites choses on peut en faire des grandes !
Tenez par exemple :
On va revenir sur le thème de la maison.
Il est carrément possible de donner 10 ou 15 mille euros de valeur en plus à une maison avant de la mettre en vente si on y apporte des petites touches de fraicheur qui ne coûtent que quelques centaines d’euros tout au plus.
Un coup de peinture.
Reboucher des fissures.
Changer les ampoules.
Installer de nouveaux robinets.
Faire une petite déco tendance.
Installer des poignées de porte (et de placards) plus tendance…
C’est la science du homestaging.
Des petites retouches (et un faible investissement) pour une vente à un prix plus élevé et plus rapidement.
Si vous avez une maison ou un appartement à mettre en vente… par exemple après l’acquisition d’un nouveau bien, vous aurez peut-être envie de refourguer la torture administrative à une agence.
Si tel est le cas, vous pouvez me contacter en répondant à cet e-mail.
Je peux vous aiguiller vers un agent de confiance (un agent qualifié qui connait son métier et qui œuvre avant tout pour le bien ses clients !)
À la revoyure,
Buzimo

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December 16, 2020Un dossier immobilier complet pour un achat ou une vente efficace !
Un dossier immobilier complet pour un achat ou une vente efficace !
Vous avez peut-être encore en tête ce sketch des Inconnus et ce passage mythique : quelle est la différence entre un bon chasseur et un mauvais chasseur ?
Bah le mauvais chasseur… il entend un bruit… il tire…
Et le bon chasseur… il entend un truc… bah il tire… mais c’est un bon chasseur quoi…
La même question pourrait bien entendu se poser à n’importe qui et dans n’importe quel contexte. Prenons le cas d’une personne qui vendrait sa maison par exemple !
Quelle est la différence entre un bon vendeur et un mauvais vendeur ? Tout réside dans la préparation méticuleuse…
Je dirais que le mauvais vendeur, il a un bien à vendre… il fait quelques photos… il fait appel à une agence ou il vole de ses propres ailes… et il publie une annonce sur le web en attendant les coups de fil.
Mais le bon vendeur est comme le bûcheron averti ! Il passe plus de temps à aiguiser sa hache qu’à taper dans l’arbre. Le bon vendeur va rafraichir sa maison, réfléchir à toutes les questions qu’un acheteur pourrait lui poser, réfléchir à son prix de vente… et préparer un dossier béton !

En parlant de dossier…
Voici ce que doit contenir, dans l’idéal, un dossier de vente complet et soigné :
Les plans de la maison (et éventuelles modifications), avec le nombre de m2 pour chaque pièce. Les factures de consommation courantes (eau, élec, gaz, etc.)

Les factures des éventuels travaux effectués

Les éventuelles autorisations administratives

Le certificat de contrôle des installations électriques

Le certificat énergétique PEB

Une copie du titre de propriété (le prix d’achat précédent peut toutefois être masqué)
En prenant ce genre de départ, le candidat vendeur augmente drastiquement ses chances de vivre une vente réussie et sans accrocs.
Et si à l’inverse, vous avez la casquette de l’acheteur et vous êtes en négociation avec un vendeur pour acheter son bien, assurez-vous qu’il joue dans l’équipe des bons vendeurs ! Le dossier complet est un indicateur fiable du sérieux de votre interlocuteur et c’est le signe d’une vente sans entrave.

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December 09, 2020 Acheter Ou Louer. Et Toi Tu Creuses ?
En matière de films, c’est quoi votre dada ?
Moi, c’est les bon vieux Westerns : le soleil brûlant, les cavalcades entre les cactus géants et les coups de feu de Clint Eastwood pour rétablir l’ordre.
Hehe.
Tenez, en voilà un plus que correct que vous pouvez zieuter à l’occasion : Le bon, la brute et le truand...
Il est célèbre pour sa bande son mythique.
Mais moi je l’aime notamment pour cette réplique :
Tu vois... le monde se divise en deux catégories. Ceux qui ont un pistolet chargé. Et ceux qui creusent... Toi, tu creuses.
Wohh, quel charisme.
Cette réplique est tellement remplie de bon sens.
Enfin... pour celui ou celle qui a les antennes bien reliées au satellite !

Est-ce que le locataire creuse sa tombe ?
On a le même ordre d’idée dans l’immobilier... Avec les propriétaires et les éternels locataires.
Ceux qui ont un patrimoine chargé. Et ceux qui creusent et qui creusent... et qui creusent dans leurs économies.
Après, faut bien savoir une chose !
Tout le monde ne veut pas forcément devenir propriétaire. Un tas de personnes ont une liste de bonnes raisons (valables pour ces gens-là, à leur échelle) pour ne pas devenir propriétaire d’un bien.
Et je ne porte aucun jugement là-dessus.
Mais honnêtement, quand vous comparez deux couples du même âge, qui évoluent chacun sur une trajectoire différente... l’un se contenant de payer des loyers et l’autre investissant dans la pierre... depuis leurs 30 ans, jusqu’à atteindre l’âge de 85 ans... vous vous rendez compte qu’au bout du périple, c’est plus du tout la même chanson.
Être locataire coute presque deux fois plus cher sur une vie
On a vraiment deux histoires bien différentes.
Le couple de locataires aura craché en moyenne 650 000 eu-ros. Et n’aura rien au bout du compte (à léguer ou à vendre).
Et le couple de propriétaires aura sorti en moyenne 350 000 eu-ros.
Quasiment le double !
Je ne peux que conseiller à mes amis qui n’ont pas encore franchi le pas de ne pas laisser les années passer. Le confort d’être propriétaire d’une maison et de ne plus avoir à la rembourser à 45, 50 ou 55 ans, c’est quand même quelque chose...
Westernement vôtre,
Buzi-bang-bang

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