Grâce à VOUS, ClubDeal fête son 50ème épisode. Vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à l’immobilier et l’investissement et surtout à écouter CludDeal. Un ENORME MERCI pour votre fidélité.

Voici le top 5 des épisodes qui vont ont le + inspiré :

- #43-Votre rentabilité garantie avec BERNIE-Gaëtan MATHEY

- #39 RAPHAËL VULLIERME - CEO LUKO: LA NEO ASSURANCE, LEVE 50M€ POUR CONQUERIR L’EUROPE

- #33 François ROTH- COLONIES – Le pionnier du coliving Français. L’histoire d’une incroyable aventure à +180Md’€

- #10 Camille, l'investisseuse éclair: 26 ans et 2 immeubles en partant de Zéro

- #01 Charly GOSTIN - ARTEMIS COURTAGE - FINANCEMENT: Comment plaire à son banquier en 2020?

Jeu concours :

1/Rdv sur la page Instagram de ClubDeal: clubdealpodcast

2/ Likez la dernière publication et taguez au moins 2 de vos amis qui s'intéressent à l'immobilier et l'investissement locatif.

3/ En + de ça ça sera l'occasion pour vous de vous exprimer et de me dire en quoi je pourrais vous aider à l'occasion de notre future rencontre.

Tirage au sort prévu Jeudi 01 avril => ce n’est pas une blague ;)

Covid, durcissement des conditions de financement, pertes d’emplois, difficulté des banques à se digitaliser…2020 sera une année à oublier pour le financement bancaire.

Après les annonces de Bruno LE MAIRE visant à ré assouplir les conditions d’accès au crédit (33% de taux d’endettement passant à 35% et durée maximum passant de 25 à 27 ans), l’année 2021 serait à priori un bien meilleur cru. Charly GOSTIN, que j’ai eu l’occasion de recevoir dans le tout premier épisode de ClubDeal, nous donne son analyse et toutes ses astuces pour réussir son futur projet de financement.

Si vous souhaitez contacter directement Charly vous pouvez lui envoyer un mail de ma part

La vraie rentabilité n’est pas une prévision affichée sur papier glacée, elle se calcule en fin d’année. Dans l’épisode 46, nous avons vu l’incidence de la tension locative qui peut booster ou anéantir votre rentabilité. Penchons-nous aujourd’hui sur le loyer.

Le loyer c’est votre chiffre d’affaire brut, sans lui pas de rentabilité. Trop faible, vous aurez incontestablement un manque à gagner. Trop haut, vous risquez la vacance locative, les dossiers atypiques ou pire ne pas louer du tout. Votre réflexe : baisser le loyer, mais combien vous à coûter ce coup d’essai ?

Petit calcul : Pour un bien acheter tout compris à 250 000 euros avec un objectif de loyer à 1090 euros par mois nous donne une rentabilité de 5,32%

Scénario 1 : Mise en location au prix, puis 1,5 mois de carence locative => 4,58% 

Scénario 2 : Mise en location à 999 euros louer en 7 jours => 4,70%

Dans le S1, les dossiers seront moins nombreux, moins qualitatifs et plus volatiles. Les rotations seront plus nombreuses et potentiellement coûteuses si vous faîtes appel à un gestionnaire.

Conseils pour fixer le bon loyer :

1. Etudier le marché local sur les sites d’annonces en ligne

Conseils pour optimiser son loyer

1. Viser des biens présentant des charges de copro limitées 

L’investissement locatif est un marathon, pensez long terme.

Plus que jamais l’immobilier est devenu LA valeur refuge par excellence. Si l’investissement locatif est votre passion et que vous souhaitez en faire votre métier, Immocitiz recrute à Paris et en région 30 chasseurs de rentabilité. N’hésitez pas à me contacter sur mon linkedin : Loïc AUDET

 Leboncoin, Seloger, PAP,Orpi, Century21 … Pour rechercher la perle rare, ça prend du temps, et ça peut s’avérer parfois très compliqué. Comment chercher intelligemment son futur investissement locatif rentable ? Oubliez votre tableau excel ringard et bienvenu chez Lybox.

Thomas et Mathieu sont deux frères à la fois ingénieurs en data science et investisseurs immobilier. Pour leur besoin perso, ils ont codé une petite extension permettant de rajouter des infos essentielles (prix au m2, population) aux annonces leboncoin. 

De fil en aiguille, ce sont ajouté un ensemble de datas et de fonctionnalités permettant à chaque investisseur de gagner un temps précieux. Une vraie fusée de l’investissement à 3 étages comprenant l’extension navigateur permettant de trier et enrichir toutes les annonces directement sur les plateformes habituelles. En naviguant sur Lybox, un outil maison permettant de calculer par défaut la rentabilité et le cash-flow à l’aide des données récoltées par Lybox, avec la possibilité de personnaliser les montants que vous avez-vous-même demandé (honoraires, charges de copro, TF) afin d’obtenir une « vraie » rentabilité.

Enfin, vous avez la possibilité de manager par vous-même vos investissements et de pousser à fond votre analyse en ajoutant la partie travaux et fiscalité. Vous l’avez compris, j’ai adoré cet echange en compagnie de Thomas et Mathieu. Pour tous les auditeurs ClubDeal, en plus de 14 jours gratuits, un code promo de 10% sur tous les abonnements vous est proposé. Pour l’utiliser rdv sur www.lybox.fr et inscrivez le code promo CLUBDEAL au moment d’arriver sur votre panier.

La tension locative def : il s’agit du niveau de la demande pour un type de logement donné Vs l’offre disponible sur le marché. Plus la demande est supérieure à l’offre, plus le marché est considéré comme tendu, et plus il vous sera facile de trouver un locataire. 

Certains marchés de province, proposent des rentabilités très élevés, mais 12% de rentabilité sur papier, c’est bien, encore faut-il louer 12mois/12.

Ex : Total investi=> 200 000 euros Loyer net de toutes charges => 1700 euros/ Mois = 10% de rentabilité. 

Si location 8 mois avec perte de charges de 200 euros par mois et remboursement du crédit de 978 euros par mois= <5% de rentabilité

Conseils pour vérifier la tension locative :

1/ Enquête de voisinage :

-Ecoles, Fac, grandes entreprises...

-Demander à des agences locales

2/ Vérifier les annonces immobilières comparable

-trop d’offres anciennes = No Go

-Pas d’offre= risqué

-astuce : balance annonce location Vs vente 

<1,2 : Tension faible, 

= 1,4 : Tension locative ok, 

>1,6 : Tension locative très forte

3/ tester le marché en sous-marin auprès des bailleurs et en publiant une fausse annonce (à éviter). Avantage : les remontés d’informations sont quantitatives et qualitatives

4/ simulateur de tension : https://www.locservice.fr/tensiometre/

Depuis fin 2016, Checkmyguest aide les investisseurs à transformer des locaux commerciaux en hébergement hôtelier pour les proposer légalement toute l’année sur les plateformes type Airbnb. Mais comment gérer, un volume grandissant lorsqu’on devient un véritable « hôtelier horizontal ».

 Copropriété def : un immeuble est en copropriété s'il est divisé en, au moins, deux lots appartenant chacun à des personnes différentes. Il existe également des «copropriétés horizontales». La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 10 mars 1967.

Les biens en pleine propriété sont généralement plus chers qu’un bien en copropriété (10 à 15%). Sans doute le prix de la liberté.

Si vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif, c’est tout d’abord pour l’aversion au risque relativement maîtrisée de ce support. En fonction de votre profil, vous pourrez investir dans des biens à forte rentabilité => location saisonnière, coliving ou dans des biens moins risqués et plus patrimoniaux => studio ou 2 pièces.

Et si vraiment vous ne souhaitez prendre aucun risque, la solution BERNIE est faîte pour vous. Adieu la peur de la vacance et de la carence locative, La société BERNIE devient votre locataire et vous assure votre loyer quoi qu’il arrive. Concernant le coup de la tranquillité, comptez 7% sachant que vous n’aurez pas de frais supplémentaires pour les éventuelles remises en location. Après quelques calculs cela ne revient pas plus cher qu’un gestionnaire classique. Merci à Gaëtan pour ce super épisode.

 Avant de vous lancer vérifier bien la solidité de votre couple et mettez-vous d’accord en avance sur les futures tâches de chacun.

Les points de frictions sont partout :

-choix du bien

-conception et suivi des travaux

-l’entretien courant

-la gestion

-la revente

D’un point de vue légal comment ça se passe :

Si vous êtes mariés :

Sous le régime de la communauté / sans contrat :

C’est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts qui s’applique. 

Les acquisitions qui précèdent le mariage reste la propriété de celui qui les a acquis. En revanche, après le mariage, le bien sera automatiquement commun. Idem pour les loyers.

Néanmoins si l’un ou l’autre des époux souhaite sortir le futur investissement locatif de la communauté, il faut rédiger chez le notaire une déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte d’achat.

Sous le régime de la séparation de biens :

Vous êtes libres de choisir d’acheter seul, à deux proportionnellement à l’effort d’épargne de chacun ou non.

Pour le Pacs : 

idem régime de la séparation de biens (par défaut).

En étant en concubinage :

-on peut acheter en indivision, SCI, ou SAS.

 Pour les plus jeunes, ou pour s’essayer à l’investissement locatif acheter des parkings peut s’avérer être une bonne solution. Même si cet investissement parait peu sexy au premier abord, il n’en demeure pas moins efficace.

Avantages :

-finançable facilement

-forte demande :70K places de stationnement vont disparaitre à Paris d’ici 2026

-Bail flexible, pas de trêve hivernale, gestion rigoureuse mais simple

-Possibilité de colocation entre motards

Inconvénients :

-les frais de notaires sont proportionnellement + chers qu’une habitation

-la fiscalité est – avantageuse en nom propre

-il faut être bien organisé pour gérer X locataires

Astuces & idées reçues :

-les parkings en sous-sol mal conçus seront moins cher à l’achat, mais pas moins rentables

-inutile de chercher un box car plus cher à l’achat et à entretenir

-attention aux charges de copropriété

-il y a une forte demande locative pour les places de stationnement électriques