Conseil Immo — by We Invest

Investissement immobilier en Belgique : faut-il acheter à Bruxelles ou à la campagne ?

🎯 Quiz Invest ! Testez vos connaissances avec ⁠⁠⁠ce petit quiz qui reprend les points clés abordés dans le podcast !⁠⁠⁠

Tout dépend de ton budget, de ton objectif de rendement locatif et de ta stratégie patrimoniale. Entre une maison à rénover dans le Hainaut et un appartement à Bruxelles, les opportunités, les risques et les perspectives de plus-value ne sont pas les mêmes.

Avec un budget de 250 000 €, que peux-tu réellement acheter ?

Dans cet épisode de Conseil Immo by We Invest, on compare les réalités du marché immobilier bruxellois et du Hainaut : prix d'achat, loyers, rentabilité, demande locative, risque de vacance et potentiel de valorisation.

On aborde aussi les critères à analyser avant d'investir : proximité des gares, transports en commun, évolution démographique, projets de rénovation urbaine et attractivité des quartiers. Sans oublier l'impact du crédit, des travaux, du PEB et de la gestion locative sur ta stratégie.

Au programme :

• Investir à Bruxelles ou dans le Hainaut : quelles différences de prix et de rentabilité ?
• Que peut-on acheter avec 250 000 € dans ces deux marchés ?
• Rendement locatif, cash-flow et plus-value : comment choisir sa stratégie ?
• Pourquoi une rentabilité brute élevée ne suffit pas à garantir un bon investissement.
• Demande locative et choix des locataires : les idées reçues sur les communes et les régions.
• Gares, écoles, commerces et projets urbains : les indicateurs à surveiller pour anticiper la valorisation.
• Premier investissement, patrimoine sur 20 ans ou gestion simplifiée : quelle localisation privilégier selon ton profil ?
• Immobilier neuf ou maison à rénover : quels compromis en matière de budget, de travaux et de tranquillité ?

🎙️ L'invité du jour : Deux professionnels de terrain confrontent leurs expériences. Geoffrey, directeur d'une agence We Invest dans le Hainaut, travaille dans l'immobilier depuis plus de dix ans et dirige son agence depuis près de dix ans. Maximilien, actif dans l'immobilier depuis seize ans, est responsable du département immobilier neuf pour Bruxelles chez We Invest et possède également une agence avec un associé, active notamment à Forest, Saint-Gilles et Anderlecht.

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Retrouvez notre livre blanc qui reprend les points clés de cet épisode et résume les informations essentielles du podcast

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CRM immobilier : comment mieux gérer ses données clients et améliorer son suivi commercial ? Multiplier les appels, les emails et les contacts ne suffit pas pour construire une relation client solide. Encore faut-il savoir récolter les bonnes informations, les organiser et les utiliser au bon moment.

Dans cet épisode de Conseil Immo by We Invest, Léa reçoit Arnaud, Head of Product chez We Invest, pour comprendre comment un CRM immobilier peut devenir un véritable allié pour les agents immobiliers.

Entre les appels, les visites, les emails et les échanges WhatsApp, les informations clients sont souvent dispersées. Comment les centraliser efficacement ? Quelles données conserver ? Et surtout, comment transformer une simple base de contacts en un outil de suivi personnalisé ?

Arnaud explique pourquoi il vaut mieux disposer d'une base de données plus petite mais active plutôt que d'accumuler des milliers de contacts inexploités. Il aborde également les automatisations, les rappels clients, l'évolution des besoins immobiliers et les possibilités offertes par l'intelligence artificielle pour simplifier le travail des agents.

L'épisode revient aussi sur un enjeu essentiel : la protection des données personnelles et les précautions à prendre lorsqu'on utilise des outils d'intelligence artificielle.

• Qu'est-ce qu'un CRM immobilier et à quoi sert-il ?

• Quelles données clients faut-il réellement récolter ?

• Comment centraliser les informations issues des visites, appels et emails ?

• Comment automatiser les rappels et améliorer le suivi commercial ?

• Pourquoi privilégier une base de données active plutôt qu'une grande quantité de contacts ?

• Comment adapter sa communication aux besoins de chaque client ?

• L'intelligence artificielle peut-elle remplacer un CRM ?

• Comment exploiter ses données tout en respectant leur confidentialité ?

Arnaud, Head of Product chez We Invest depuis plusieurs années, partage son expérience du développement des outils du réseau et de la gestion des données clients. Arrivé chez We Invest il y a sept ans, il a travaillé dans différents départements avant de se consacrer à la partie produit pour les agences belges.

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🏡 Une maison qui ne se vend pas, c’est forcément une maison invendable ? Spoiler alert : pas du tout ! 👀

Prix trop élevé, mauvaises photos, manque de visibilité ou encore travaux qui font peur aux acheteurs… Parfois, il suffit de quelques ajustements pour faire toute la différence. ✨

🎙️ Dans ce best of de notre podcast, on retrouve Sophie Pendeville, animatrice de l’émission Je vends ma maison sur RTL TVI, pour découvrir les coulisses de la vente immobilière et les astuces qui permettent de redonner une seconde chance à un bien qui peine à trouver preneur.

Au programme : des anecdotes de terrain, des conseils concrets, du home staging et surtout, les erreurs à éviter pour ne pas laisser votre maison prendre la poussière sur les sites immobiliers. 🦋

💡 Parce qu’une maison qui ne se vend pas n’a pas forcément besoin d’un miracle… mais de la bonne stratégie !

📖 Envie d’en savoir plus ? Retrouvez tous les conseils et astuces de cet épisode dans notre livre blanc gratuit, pour découvrir comment valoriser un bien immobilier difficile à vendre et le transformer en une véritable vente à succès ! 🏡✨

🎧 Découvrez les meilleurs moments de cet épisode et faites le plein de conseils pour transformer une vente compliquée en véritable succès.

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Les pires anecdotes d'agents immobiliers en Belgique : quand une simple visite tourne au cauchemar ! 👻

Vous pensez que le métier d'agent immobilier consiste simplement à ouvrir des portes et faire visiter des maisons ? Détrompez-vous. Entre découvertes improbables, situations d'urgence et expériences dignes d'un film d'horreur, certaines visites immobilières laissent des souvenirs inoubliables.

🎃 Pour cet épisode spécial Halloween de Conseil Immo by We Invest, trois professionnels de l'immobilier belge dévoilent les coulisses les plus insolites de leur métier.

Au fil de leurs expériences, ils racontent notamment une visite à Waterloo qui se termine à l'hôpital, un état des lieux dans une maison insalubre où plusieurs chats ont été abandonnés, ou encore un shooting immobilier dans un ancien funérarium qui prend une tournure inattendue.

Mais les surprises ne s'arrêtent pas là : animaux surgissant pendant les visites, objets de collection déroutants, phénomènes inexpliqués et même un agent coincé sur une terrasse au troisième étage !

Derrière ces histoires parfois drôles, parfois inquiétantes, se cache une réalité : le quotidien d'un agent immobilier est loin d'être toujours prévisible.

👀 Au programme :

•  Une visite immobilière qui se termine aux urgences.
•  Une maison insalubre et une découverte glaçante lors d'un état des lieux.
•  Des rencontres inattendues avec des animaux.
•  Un funérarium et une mauvaise blague aux allures paranormales.
•  Des maisons à l'atmosphère étrange et aux découvertes surprenantes.
•  Un agent immobilier enfermé sur une terrasse en plein hiver.
•  Un conflit entre propriétaire et locataire qui aurait coûté plusieurs dizaines de milliers d'euros à la vente.
•  Les coulisses d'une visite mémorable dans l'émission Je vends ma maison.

🎙️ Les invités

Pour cet épisode spécial Halloween, Laureline accueille Nicolas, Daniel et Félicien, trois professionnels de l'immobilier actifs en Belgique. Entre expériences de terrain, visites mémorables et anecdotes parfois difficiles à croire, ils partagent une autre facette de leur quotidien.

Les noms complets, fonctions exactes et agences des invités restent à confirmer avant publication.

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Off-market immobilier : comment transformer une vente discrète en véritable levier de performance pour votre agence ? 

Faut-il encore se contenter de publier une annonce sur les portails immobiliers et d'attendre les demandes ? Pour Michael, le off-market permet de reprendre le contrôle sur sa commercialisation grâce à une approche plus ciblée et proactive.

Le principe ? Proposer un bien à des acquéreurs sélectionnés avant d'envisager une diffusion plus large. Cette stratégie permet notamment de tester le prix de vente, de recueillir les premiers retours du marché et d'adapter la commercialisation en fonction du projet du vendeur.

Mais pour que le off-market immobilier fonctionne, encore faut-il disposer d'une base de données acquéreurs qualifiée, d'un CRM adapté et surtout d'un véritable suivi commercial. Car entre 3 visites qualifiées et 15 visites peu pertinentes, la quantité n'est pas toujours synonyme d'efficacité.

Dans cet épisode de Conseil Immo – by We Invest, découvrez comment intégrer le off-market dans votre stratégie immobilière, de la qualification des acheteurs à la gestion des objections des vendeurs, en passant par l'organisation des visites et l'exploitation des retours clients.

🎙️ Au programme :

• Qu'est-ce que le off-market immobilier et comment fonctionne-t-il ?
• Pourquoi le off-market et les portails immobiliers sont-ils complémentaires ?
• Comment une base de données qualifiée peut-elle améliorer la productivité d'un agent ?
• Pourquoi privilégier des visites qualifiées plutôt qu'un grand nombre de visites ?
• Comment tester le prix d'un bien avant sa diffusion publique ?
• Quels outils et bonnes pratiques utiliser pour réussir sa stratégie off-market ?
• Comment répondre aux objections des vendeurs et des acheteurs ?
• Quand passer du off-market à une commercialisation plus large ?

🎤 Notre invité

Michael, responsable d'une agence We Invest dans le secteur de Bruxelles-Ouest, partage son expérience de terrain et ses conseils pour structurer une stratégie off-market efficace. De la constitution d'une base de données au suivi des acquéreurs, il explique comment replacer le contact humain au cœur du métier d'agent immobilier.

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🎧 Retrouvez Conseil Immo – by We Invest en version audio sur toutes les plateformes de podcast.

À Liège, les prix de l'immobilier ont grimpé de 16 % en un an, largement au-dessus de la moyenne wallonne. Faut-il encore acheter, vendre ou investir dans la région liégeoise en 2026, et si oui, où ? Dans cet épisode de Conseil Immo, deux agentes immobilières du réseau We Invest comparent le centre-ville de Liège et sa périphérie, à Huy, pour vous aider à faire les bons choix.

Au programme :

• Le portrait comparé de Liège-ville et Huy : population, densité, prix au mètre carré
• Le profil des acheteurs et le budget nécessaire pour se lancer
• La hausse de 16 % des prix des appartements en province de Liège sur un an
• L'impact du tram sur des quartiers comme Fragnée, Sclessin ou Saint-Léonard
• Les quartiers à forte demande et les alternatives plus accessibles autour de Liège
• Les points de vigilance à l'achat : copropriété, travaux, PEB
• Les erreurs fréquentes des propriétaires vendeurs
• La rentabilité locative liégeoise, de l'investissement classique à la colocation

🎙️ Les invitées du jour :
Madi Lambron, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Liège, active sur le centre-ville. Elisa Romboux, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Huy, spécialiste du marché périphérique liégeois.

📚 Les ressources de l'épisode :

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Acheter ou vendre un bien déjà loué : bonne affaire ou piège ?
• Bruxelles, Liège ou Charleroi : où investir en immobilier ?
• Taux fixe ou variable : quelle formule de crédit hypothécaire choisir en période d'incertitude ?

Devenir rentier grâce à l'immobilier reste possible en Belgique, mais rarement aussi vite qu'on l'imagine. Laurent Schmitz a commencé en 2013, à 22 ans, avec une petite maison à rénover à Liège. Il lui a fallu sept ans. Il estime qu'aujourd'hui, il faudrait plutôt compter dix ans, parce que les banques exigent davantage de fonds propres qu'à l'époque.

Dans cet épisode, il détaille les montages qui l'ont porté, les erreurs qui coûtent le plus cher aux débutants et les chiffres qu'il applique encore à chacun de ses achats.

Au programme :

Le capital minimum pour se lancer : entre 15 000 et 25 000 € pour une première petite opération, 100 000 à 150 000 € pour un immeuble à 400 000 €

Ses deux règles d'achat : jamais plus de 50 000 € la chambre travaux compris, et toujours viser 20 % sous le prix du marché

PEB : comment il est passé d'un G à un C sur une maison à Seraing avec 16 000 € de travaux, et pourquoi moins de 10 000 € suffisent parfois à gagner trois lettres

Le poste travaux le plus sous-estimé, le chauffage, parce qu'on oublie les saignées, le plafonnage et la peinture qui viennent derrière le chauffagiste

La marge à prévoir sur un budget travaux : 15 % minimum, 25 % pour un premier projet

La question à se poser avant de signer : si tu prévois six mois de chantier, sais-tu payer un an de crédit sans le moindre loyer ?

La colocation comme porte d'entrée : trois chambres à 400 € face à un crédit de 860 €, en habitant sur place

Les trois illusions les plus dangereuses chez les débutants, dont une qui concerne directement le taux

Vrai ou faux : cash-flow négatif, crédit bullet, résidence principale d'abord, les (fausses) croyances passées au crible

Les trois logements qu'il conseille à chacun d'avoir dans une vie, et ce que chacun sert à financer

🎙️ L'invité du jour :

Laurent Schmitz, investisseur immobilier liégeois. Il forme aujourd'hui des investisseurs débutants et confirmés, et accompagne certains d'entre eux jusqu'à l'indépendance financière.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• ⁠Kots étudiants : bon plan immobilier ou investissement surestimé⁠⁠
• Colocation, nouvel eldorado immobilier ?⁠⁠
• Millionnaire à 30 ans grâce à l'immobilier : l'histoire de Laurent Schmitz

Le personal branding est partout. Mais derrière les vues, les likes et les abonnés, une question compte vraiment : est-ce que ça génère du business ?

Dans cet épisode, on ne parle pas de quoi poster, à quelle fréquence publier ou comment construire le Reel parfait. On s’intéresse à ce qui se passe après : quand une stratégie de personal branding bien pensée commence réellement à porter ses fruits.

Avec Louis Van Caesbroeck, agent immobilier chez We Invest, on parle résultats concrets et impact sur son activité.

✅ Au programme :

- Quels résultats peut-on réellement attendre du personal branding ?

- Combien de temps faut-il avant de voir les premiers contacts arriver ?

- Les réseaux sociaux peuvent-ils devenir un véritable canal de prospection ?

- Quel impact sur la relation avec un vendeur avant même le premier rendez-vous ?

- Faut-il des milliers d’abonnés pour générer du business ?

- Facebook, Instagram et TikTok jouent-ils le même rôle dans l’acquisition ?

🎙️ L’intervenant

Louis Van Caesbroeck est agent immobilier depuis 7 ans et actif principalement dans le Brabant wallon, il a décidé ces derniers mois de faire du personal branding un véritable levier de développement de son activité.

Son objectif : ne pas simplement être visible, mais transformer cette visibilité en opportunités business.

⚙️ Ressources

👉 Votre ebook sur le personal branding

👉 Suivre Louis Van Caesbroeck sur Instagram

👉 Rejoindre We Invest comme agent immobilier

👉 Ouvrir son agence We Invest

La déduction fiscale des intérêts immobiliers a disparu en Belgique, y compris pour les crédits déjà en cours. Pour certains propriétaires, cette nouvelle fiscalité peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires et remettre en question le rendement ou le cash-flow d’un investissement locatif. Alors, faut-il conserver, refinancer, passer en société ou vendre ? Dans cet épisode, on fait les calculs et on passe les différentes options en revue.

Au programme :

• Comment fonctionnait la déduction fiscale des intérêts immobiliers avant sa suppression
• Quels crédits et quelles propriétés sont concernés par la réforme
• L’impact concret sur l’impôt, le rendement et le cash-flow d’un investissement immobilier
• Le cas particulier des crédits bullet et leur exposition à la réforme
• Le refinancement d’un crédit : quand est-ce réellement intéressant ?
• Le passage du patrimoine immobilier en société, ses avantages mais aussi ses coûts
• La revente d’une propriété lorsque l’investissement ne tient plus la route
• La différence fiscale entre une location à un particulier et une location à un professionnel
• Les possibilités de contestation de l’impôt et les délais à respecter
• La question de la sécurité juridique lorsque les règles fiscales changent après l’investissement

🎙️ L'invité du jour :
On reçoit Hassan Hayed, fondateur de Catalyst, cabinet d’expertise comptable et fiscale spécialisé notamment dans l’optimisation et les montages immobiliers, ainsi que Bilal Ismail, juriste fiscaliste qui travaille en collaboration avec Catalyst. Ensemble, ils analysent les conséquences de la réforme et les différentes stratégies possibles selon le profil du propriétaire.

📚 Les ressources de l'épisode :
Livre blanc récapitulatif de l’épisode
ou contactez Catalyst

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

Comment éviter la taxation de ses loyers ?

Gouvernement Arizona : ce qui va changer pour l’immobilier

Fiscalité immobilière : les erreurs qui coûtent très cher aux agents

Bruxelles, Liège ou Charleroi : la réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Un appartement deux chambres se négocie autour de 350 000 € à Bruxelles et entre 100 000 et 120 000 € à Charleroi. À Liège, la valeur moyenne d'un logement tourne autour de 250 000 €, soit environ 2 200 € le m² hors neuf. Le rendement, lui, suit exactement la courbe inverse.

Ken, agent immobilier à Bruxelles, Thomas, directeur d'agence à Charleroi, et John, directeur d'agence à Liège, confrontent leurs chiffres et ce qu'ils voient passer sur le terrain.

Au programme :

• Cash-flow et rendement : deux indicateurs qu'on confond en permanence, et la formule que les agents utilisent pour calculer le second (loyer x 10, divisé par le prix d'achat)
• Les rendements annoncés ville par ville : 3,5 à 4,5 % à Bruxelles, 4,5 à 5 % à Liège, 6 à 6,5 % à Charleroi en location classique, et jusqu'à 8 ou 9 % sur les kots
• Pourquoi le rendement de l'existant se calcule sur 10 mois de loyer et celui du neuf sur 11
• Les fonds propres nécessaires pour un premier investissement quand on n'est pas déjà propriétaire : 50 000 à 60 000 €, contre environ 25 000 € quand on peut mobiliser une sûreté existante
• La règle des 80 % : ce que la banque accepte de financer sur un investissement locatif, travaux compris
• 75 % du parc immobilier carolo a plus de cent ans, et ce que ça implique sur un budget travaux
• Neuf ou ancien : l'écart entre 21 % de TVA sur le neuf et 3 % de droits d'enregistrement en Wallonie pour un premier logement, 12,5 % pour un investisseur
• Airbnb : encore praticable à Liège, quasi mort à Bruxelles entre les copropriétés et les communes
• La grille des loyers bruxelloise, et pourquoi deux rues d'écart pèsent plus lourd dans le calcul que la ville choisie
• Le seul point sur lequel les trois tombent d'accord : n'investis que là où tu connais

🎙️ Les intervenants :
Ken, agent immobilier à Bruxelles, investisseur et coach en investissement. Thomas, directeur des agences We Invest Charleroi et Chimay. John, directeur des agences We Invest Liège et Hout-en-Blève.

📚 Les ressources de l'épisode :
Tu veux investir dans l'immobilier ? Nos spécialistes t'accompagnent, région par région.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Comment financer son achat immobilier en 2026 ?
• Devenir rentier en 2026 : mythe ou réalité ?