Conseil Immo — by We Invest

Off-market immobilier : comment transformer une vente discrète en véritable levier de performance pour votre agence ? 

Faut-il encore se contenter de publier une annonce sur les portails immobiliers et d'attendre les demandes ? Pour Michael, le off-market permet de reprendre le contrôle sur sa commercialisation grâce à une approche plus ciblée et proactive.

Le principe ? Proposer un bien à des acquéreurs sélectionnés avant d'envisager une diffusion plus large. Cette stratégie permet notamment de tester le prix de vente, de recueillir les premiers retours du marché et d'adapter la commercialisation en fonction du projet du vendeur.

Mais pour que le off-market immobilier fonctionne, encore faut-il disposer d'une base de données acquéreurs qualifiée, d'un CRM adapté et surtout d'un véritable suivi commercial. Car entre 3 visites qualifiées et 15 visites peu pertinentes, la quantité n'est pas toujours synonyme d'efficacité.

Dans cet épisode de Conseil Immo – by We Invest, découvrez comment intégrer le off-market dans votre stratégie immobilière, de la qualification des acheteurs à la gestion des objections des vendeurs, en passant par l'organisation des visites et l'exploitation des retours clients.

🎙️ Au programme :

• Qu'est-ce que le off-market immobilier et comment fonctionne-t-il ?
• Pourquoi le off-market et les portails immobiliers sont-ils complémentaires ?
• Comment une base de données qualifiée peut-elle améliorer la productivité d'un agent ?
• Pourquoi privilégier des visites qualifiées plutôt qu'un grand nombre de visites ?
• Comment tester le prix d'un bien avant sa diffusion publique ?
• Quels outils et bonnes pratiques utiliser pour réussir sa stratégie off-market ?
• Comment répondre aux objections des vendeurs et des acheteurs ?
• Quand passer du off-market à une commercialisation plus large ?

🎤 Notre invité

Michael, responsable d'une agence We Invest dans le secteur de Bruxelles-Ouest, partage son expérience de terrain et ses conseils pour structurer une stratégie off-market efficace. De la constitution d'une base de données au suivi des acquéreurs, il explique comment replacer le contact humain au cœur du métier d'agent immobilier.

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À Liège, les prix de l'immobilier ont grimpé de 16 % en un an, largement au-dessus de la moyenne wallonne. Faut-il encore acheter, vendre ou investir dans la région liégeoise en 2026, et si oui, où ? Dans cet épisode de Conseil Immo, deux agentes immobilières du réseau We Invest comparent le centre-ville de Liège et sa périphérie, à Huy, pour vous aider à faire les bons choix.

Au programme :

• Le portrait comparé de Liège-ville et Huy : population, densité, prix au mètre carré
• Le profil des acheteurs et le budget nécessaire pour se lancer
• La hausse de 16 % des prix des appartements en province de Liège sur un an
• L'impact du tram sur des quartiers comme Fragnée, Sclessin ou Saint-Léonard
• Les quartiers à forte demande et les alternatives plus accessibles autour de Liège
• Les points de vigilance à l'achat : copropriété, travaux, PEB
• Les erreurs fréquentes des propriétaires vendeurs
• La rentabilité locative liégeoise, de l'investissement classique à la colocation

🎙️ Les invitées du jour :
Madi Lambron, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Liège, active sur le centre-ville. Elisa Romboux, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Huy, spécialiste du marché périphérique liégeois.

📚 Les ressources de l'épisode :

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Acheter ou vendre un bien déjà loué : bonne affaire ou piège ?
• Bruxelles, Liège ou Charleroi : où investir en immobilier ?
• Taux fixe ou variable : quelle formule de crédit hypothécaire choisir en période d'incertitude ?

Devenir rentier grâce à l'immobilier reste possible en Belgique, mais rarement aussi vite qu'on l'imagine. Laurent Schmitz a commencé en 2013, à 22 ans, avec une petite maison à rénover à Liège. Il lui a fallu sept ans. Il estime qu'aujourd'hui, il faudrait plutôt compter dix ans, parce que les banques exigent davantage de fonds propres qu'à l'époque.

Dans cet épisode, il détaille les montages qui l'ont porté, les erreurs qui coûtent le plus cher aux débutants et les chiffres qu'il applique encore à chacun de ses achats.

Au programme :

Le capital minimum pour se lancer : entre 15 000 et 25 000 € pour une première petite opération, 100 000 à 150 000 € pour un immeuble à 400 000 €

Ses deux règles d'achat : jamais plus de 50 000 € la chambre travaux compris, et toujours viser 20 % sous le prix du marché

PEB : comment il est passé d'un G à un C sur une maison à Seraing avec 16 000 € de travaux, et pourquoi moins de 10 000 € suffisent parfois à gagner trois lettres

Le poste travaux le plus sous-estimé, le chauffage, parce qu'on oublie les saignées, le plafonnage et la peinture qui viennent derrière le chauffagiste

La marge à prévoir sur un budget travaux : 15 % minimum, 25 % pour un premier projet

La question à se poser avant de signer : si tu prévois six mois de chantier, sais-tu payer un an de crédit sans le moindre loyer ?

La colocation comme porte d'entrée : trois chambres à 400 € face à un crédit de 860 €, en habitant sur place

Les trois illusions les plus dangereuses chez les débutants, dont une qui concerne directement le taux

Vrai ou faux : cash-flow négatif, crédit bullet, résidence principale d'abord, les (fausses) croyances passées au crible

Les trois logements qu'il conseille à chacun d'avoir dans une vie, et ce que chacun sert à financer

🎙️ L'invité du jour :

Laurent Schmitz, investisseur immobilier liégeois. Il forme aujourd'hui des investisseurs débutants et confirmés, et accompagne certains d'entre eux jusqu'à l'indépendance financière.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• ⁠Kots étudiants : bon plan immobilier ou investissement surestimé⁠⁠
• Colocation, nouvel eldorado immobilier ?⁠⁠
• Millionnaire à 30 ans grâce à l'immobilier : l'histoire de Laurent Schmitz

Le personal branding est partout. Mais derrière les vues, les likes et les abonnés, une question compte vraiment : est-ce que ça génère du business ?

Dans cet épisode, on ne parle pas de quoi poster, à quelle fréquence publier ou comment construire le Reel parfait. On s’intéresse à ce qui se passe après : quand une stratégie de personal branding bien pensée commence réellement à porter ses fruits.

Avec Louis Van Caesbroeck, agent immobilier chez We Invest, on parle résultats concrets et impact sur son activité.

✅ Au programme :

- Quels résultats peut-on réellement attendre du personal branding ?

- Combien de temps faut-il avant de voir les premiers contacts arriver ?

- Les réseaux sociaux peuvent-ils devenir un véritable canal de prospection ?

- Quel impact sur la relation avec un vendeur avant même le premier rendez-vous ?

- Faut-il des milliers d’abonnés pour générer du business ?

- Facebook, Instagram et TikTok jouent-ils le même rôle dans l’acquisition ?

🎙️ L’intervenant

Louis Van Caesbroeck est agent immobilier depuis 7 ans et actif principalement dans le Brabant wallon, il a décidé ces derniers mois de faire du personal branding un véritable levier de développement de son activité.

Son objectif : ne pas simplement être visible, mais transformer cette visibilité en opportunités business.

⚙️ Ressources

👉 Votre ebook sur le personal branding

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👉 Rejoindre We Invest comme agent immobilier

👉 Ouvrir son agence We Invest

La déduction fiscale des intérêts immobiliers a disparu en Belgique, y compris pour les crédits déjà en cours. Pour certains propriétaires, cette nouvelle fiscalité peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires et remettre en question le rendement ou le cash-flow d’un investissement locatif. Alors, faut-il conserver, refinancer, passer en société ou vendre ? Dans cet épisode, on fait les calculs et on passe les différentes options en revue.

Au programme :

• Comment fonctionnait la déduction fiscale des intérêts immobiliers avant sa suppression
• Quels crédits et quelles propriétés sont concernés par la réforme
• L’impact concret sur l’impôt, le rendement et le cash-flow d’un investissement immobilier
• Le cas particulier des crédits bullet et leur exposition à la réforme
• Le refinancement d’un crédit : quand est-ce réellement intéressant ?
• Le passage du patrimoine immobilier en société, ses avantages mais aussi ses coûts
• La revente d’une propriété lorsque l’investissement ne tient plus la route
• La différence fiscale entre une location à un particulier et une location à un professionnel
• Les possibilités de contestation de l’impôt et les délais à respecter
• La question de la sécurité juridique lorsque les règles fiscales changent après l’investissement

🎙️ L'invité du jour :
On reçoit Hassan Hayed, fondateur de Catalyst, cabinet d’expertise comptable et fiscale spécialisé notamment dans l’optimisation et les montages immobiliers, ainsi que Bilal Ismail, juriste fiscaliste qui travaille en collaboration avec Catalyst. Ensemble, ils analysent les conséquences de la réforme et les différentes stratégies possibles selon le profil du propriétaire.

📚 Les ressources de l'épisode :
Livre blanc récapitulatif de l’épisode
ou contactez Catalyst

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

Comment éviter la taxation de ses loyers ?

Gouvernement Arizona : ce qui va changer pour l’immobilier

Fiscalité immobilière : les erreurs qui coûtent très cher aux agents

Bruxelles, Liège ou Charleroi : la réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Un appartement deux chambres se négocie autour de 350 000 € à Bruxelles et entre 100 000 et 120 000 € à Charleroi. À Liège, la valeur moyenne d'un logement tourne autour de 250 000 €, soit environ 2 200 € le m² hors neuf. Le rendement, lui, suit exactement la courbe inverse.

Ken, agent immobilier à Bruxelles, Thomas, directeur d'agence à Charleroi, et John, directeur d'agence à Liège, confrontent leurs chiffres et ce qu'ils voient passer sur le terrain.

Au programme :

• Cash-flow et rendement : deux indicateurs qu'on confond en permanence, et la formule que les agents utilisent pour calculer le second (loyer x 10, divisé par le prix d'achat)
• Les rendements annoncés ville par ville : 3,5 à 4,5 % à Bruxelles, 4,5 à 5 % à Liège, 6 à 6,5 % à Charleroi en location classique, et jusqu'à 8 ou 9 % sur les kots
• Pourquoi le rendement de l'existant se calcule sur 10 mois de loyer et celui du neuf sur 11
• Les fonds propres nécessaires pour un premier investissement quand on n'est pas déjà propriétaire : 50 000 à 60 000 €, contre environ 25 000 € quand on peut mobiliser une sûreté existante
• La règle des 80 % : ce que la banque accepte de financer sur un investissement locatif, travaux compris
• 75 % du parc immobilier carolo a plus de cent ans, et ce que ça implique sur un budget travaux
• Neuf ou ancien : l'écart entre 21 % de TVA sur le neuf et 3 % de droits d'enregistrement en Wallonie pour un premier logement, 12,5 % pour un investisseur
• Airbnb : encore praticable à Liège, quasi mort à Bruxelles entre les copropriétés et les communes
• La grille des loyers bruxelloise, et pourquoi deux rues d'écart pèsent plus lourd dans le calcul que la ville choisie
• Le seul point sur lequel les trois tombent d'accord : n'investis que là où tu connais

🎙️ Les intervenants :
Ken, agent immobilier à Bruxelles, investisseur et coach en investissement. Thomas, directeur des agences We Invest Charleroi et Chimay. John, directeur des agences We Invest Liège et Hout-en-Blève.

📚 Les ressources de l'épisode :
Tu veux investir dans l'immobilier ? Nos spécialistes t'accompagnent, région par région.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Comment financer son achat immobilier en 2026 ?
• Devenir rentier en 2026 : mythe ou réalité ?

L’IA peut vous faire gagner du temps, améliorer vos contenus et renforcer votre marketing immobilier. Mais elle peut aussi vous faire perdre la confiance d’un acheteur… ou d’un vendeur.

Home staging irréaliste, contenus produits sans véritable stratégie, confiance aveugle dans les outils… À mesure que l’intelligence artificielle s’installe dans le quotidien des professionnels de l’immobilier, de nouvelles erreurs apparaissent.

Dans cet épisode, on ne vous explique pas pourquoi « l’IA va révolutionner l’immobilier ». On s’intéresse plutôt à une question beaucoup plus concrète : comment bien l’utiliser pour qu’elle serve réellement votre métier ?

Avec Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, on revient sur les erreurs que les professionnels de l’immobilier ne devraient plus commettre et surtout sur les bonnes pratiques à adopter.

💡 Au programme

✅ Embellir au point de tromper : jusqu’où peut-on aller avec le home staging IA ? Comment valoriser un bien sans modifier ses volumes, sa luminosité, sa structure ou son environnement ?

✅ Utiliser l’IA comme un gadget : produire plus de contenus ne sert à rien s’ils ne répondent à aucun objectif. On parle stratégie, cible, diffusion multicanale et régularité.

✅ Rester spectateur… ou tout déléguer à l’IA : pourquoi attendre peut devenir un handicap, mais aussi pourquoi l’œil et l’expertise de l’agent restent indispensables.

✅ Trouver le bon équilibre entre IA et humain : automatiser la production pour réinvestir le temps gagné là où l’agent apporte le plus de valeur : le conseil, la négociation et la relation client.Une discussion très concrète pour utiliser l’IA comme un véritable outil métier, plutôt que comme un simple effet “waouh”.

🤝 L’intervenant

Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, une solution dédiée au marketing visuel des professionnels de l’immobilier.

🔗 Ressources

→ Fiche récapitulative : https://forms.zohopublic.eu/weinvest-belgium/form/VotrefichercapitulativeErreursIAquonneveutplusvoir/formperma/n2V3SGYqZ-lgQxJDrl9mZDdZ5vTr0n_Olsp4_zZ8GJE

→ Thomas Lepelaars sur Linkedin : https://www.linkedin.com/in/thomaslepelaars/

→ We Invest recrute des agents : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agent

→ We Invest recrute des directeurs d'agence : https://weinvest.be/fr-BE/open-agency

Une propriété louée se vend-elle moins cher qu'un logement vide ? Peut-on augmenter un loyer resté trop bas pendant des années ? Dans cet épisode de Conseil Immo, Matthieu Goffin et Julien Cocq, agents immobiliers chez We Invest à Bruxelles, répondent à ces questions à partir de situations vécues sur le terrain. De quoi acheter ou vendre une propriété occupée en toute sérénité.

Au programme :

• Les avantages d'acheter une propriété déjà louée pour un investisseur
• Ce que l'acheteur ne peut pas changer dans un bail repris
• Les documents indispensables à demander avant une offre
• Le droit de préférence à Bruxelles et ses délais
• Les conditions pour donner congé à un locataire
• Les bons réflexes pour organiser des visites avec un locataire en place

🎙️ Les invités du jour :
Matthieu Goffin et Julien Cocq sont agents immobiliers chez We Invest à Bruxelles, où ils travaillent en binôme sur le département vente de l'agence Bruxelles Est.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Comment repérer une bonne opportunité en immobilier ?
• Taux fixe ou variable : quelle formule de crédit choisir en période d'incertitude ?
• Peut-on faire confiance à ChatGPT pour estimer sa maison ?

Tu veux investir dans l'immobilier belge, mais tu ne sais pas vraiment comment reconnaître une vraie opportunité ? Cashflow, rendement, off-market, biens mal présentés... les concepts ne manquent pas, mais les bonnes questions non plus. Dans cet épisode, Ken Van Peteghem partage les méthodes concrètes qu'il utilise lui-même pour analyser, se positionner et passer à l'action, sans attendre la perle rare qui n'existe pas.

Au programme :

• La vraie définition d'une bonne affaire : et pourquoi l'inaction est souvent la pire erreur
• Rentabilité brute vs cashflow : les deux indicateurs à maîtriser avant tout achat
• Comment calculer le coût total d'un investissement : prix d'achat, travaux, frais de copropriété, droits d'enregistrement
• Le crédit travaux : une stratégie concrète pour générer du cashflow positif dès les premières années
• Où chercher un investissement immobilier : plateformes, chasseurs de biens, réseaux de formateurs
• Off-market : pourquoi c'est (presque toujours) un mythe sur le marché bruxellois
• Successions, biens mal présentés, immeubles de rapport en mauvais état : là où se cachent vraiment les opportunités
• Les biens "brûlés" : ce qu'ils révèlent sur le propriétaire et comment les aborder
• Saisonnalité du marché : la période de l'année où la négociation devient plus favorable
• Clause suspensive de crédit : ce que ça change vraiment, et ce que la loi Arizona a modifié
• Les erreurs classiques dans l'analyse d'un immeuble de rapport en copropriété
• Syndic, PV d'AG, renseignements urbanistiques : les vérifications à ne jamais sauter
• Bail emphytéotique : comment une situation perçue comme complexe peut devenir un avantage fiscal réel
• L'effet levier : comment un premier achat permet d'en financer un deuxième, puis un troisième
• 3 conseils concrets pour trouver, analyser et financer son premier investissement immobilier

🎙️ L'invité du jour : Ken Van Peteghem est agent immobilier, investisseur et formateur. Dans cet épisode, il partage son expérience et les méthodes qu'il utilise pour identifier les opportunités immobilières et analyser la rentabilité d'un investissement.

🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin :

• Les 10 questions de l'investisseur immobilier
• Investir sans sortir de cash : ce que la banque ne t'explique pas
• Comment augmenter la rentabilité de ses biens ? Les erreurs à ne pas faire

« ChatGPT n’est pas encore capable de remplacer l’expertise d’un agent immobilier. »

Vraiment ? Et pour combien de temps ?

👉 Télécharger l'ebook récapitulatif : https://zfrmz.eu/0gJWDwleCLJ4rLf0tl8P

Pour le savoir, Xavier Bruyninckx, Directeur d’agence We Invest Bruxelles Sud, s’est prêté à une investigation terrain : confronter son expertise à une estimation immobilière réalisée par ChatGPT.

Il partage ses conclusions dans cet épisode. Mais surtout, il pose une question qui va bien au-delà du résultat : avec la vitesse à laquelle l’intelligence artificielle évolue, ces conclusions seront-elles encore valables dans quelques mois ?

Car se rassurer en constatant que l’IA n’est « pas encore assez bonne » aujourd’hui serait une erreur.

L’enjeu n’est plus de savoir si l’IA va transformer le métier d’agent immobilier, mais comment l’agent doit se repositionner face à cette transformation.

Conseil, expertise terrain, compréhension du marché, accompagnement, relation humaine… À l’heure où l’IA pousse le secteur à se réinventer, il est temps de remettre sa véritable valeur ajoutée au cœur du métier.

🔗 Ressources

👉 Rejoindre We Invest : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agent

👉 Ouvrir son agence We Invest : https://weinvest.be/fr-BE/open-agency

👉 Contact Xavier Bruyninckx : https://www.linkedin.com/in/xavierbruyninckx/

👉 Télécharger l'ebook récapitulatif : https://zfrmz.eu/0gJWDwleCLJ4rLf0tl8P