『實價登錄』有三個法源依據，被簡稱為『地政三法』，分別是「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」，並催生出「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢辦法實價登錄」；101年8月實價登錄政策正式上路，至今將屆滿10幾年了，實價登錄制度上路，當時條文規定，土地房屋所有權轉移登記時，向縣市主管機關申報交易資訊，主管機關可以把個資之外的資料用「區段化、去識別化」的方式提供查詢，但這種做法長年遭批「做半套」、「不夠透明也即時」。
所以內政部109年7月1日起修法完成並公告實施新的「實價登錄2.0」，除了將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易炒作，健全市場發展。
這次修法後將門牌、地號完整揭露（即不隱藏地號建號門牌方式）
預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。
銷售前備查：
銷售預售屋者應於銷售前，將預售屋建案名稱等資訊報請備查、並於銷售前，將預售屋買賣定型化契約報請備查。；代銷業應於委託代銷契約簽訂、變更或終止後 30 日內報請備查。
交易後申報：
銷售預售屋或代銷業者，應於簽訂買賣契約書日起 30 日內申報。
將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易哄抬炒作行為，健全市場發展，若登錄不實的累犯者，最重可開罰新台幣100萬元。
新的不動產買賣『實價登錄』辦法，將申報責任回歸買賣雙方、申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報。內政部表示行政院新制發布施行後，對於價格資訊如有申報不實，將直接處3萬至15萬元罰鍰，請民眾申報時務必詳加確認，以免受罰。以前不動產買賣申報登錄責任，依序由地政士、不動產經紀業或權利人，於登記完畢後30日內申報登錄；從新制日起，將改由買賣雙方於申請買賣移轉登記時一併申報登錄，所謂的買賣雙方，當然可以是委託「地政士代書、仲介經紀人囉」，但是代書經紀人是受託人，不是以前法律規定的義務人哦，不要搞錯（責任不同）。
在此要特別聲明的。並不是地政士代書要推卸責任。而是一種務實的做法。全國地政士公會全聯會參與修法建議時，特別闡述說明實價登錄的內容，並非如外界想像只有交易價格，而是其中包括很多地政士對於產權外的極難查證的細項，若應對於實質交易內容應體驗的義務人權利人最清楚，若義務人權利人或仲介提供資料有誤或配合不良時，地政士就不應該成為代罪羔羊，申報登錄新制透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊，可提升資訊的正確性；並將申報登錄時間提前至申請登記時一併辦理，可簡化行政流程，提高資訊揭露的時效。 故報義務人為改由買賣雙方，但申報人是會委託地政士代書代為申報。
內政部指出，新制施行後為便利買賣雙方自行申報，已修正簡化申報書格式，由現行19欄縮減為11欄。目前買賣雙方於登記案件送件前，可先於「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」系統登打列印申報書，亦可選擇以手寫方式填寫紙本申報書。填寫完畢後，必須由買賣雙方共同簽章，並於辦理買賣移轉登記時一併送交，才算申報完成。
今天就來談談，以不實的買賣契約交易價格進行『實價登錄，會有什麼刑責呢？如有建商或代銷業者為了幫你提高貸款成數，而讓你簽所謂的二份合約，再來向銀行貸到更高的金額，這樣可以嗎？有違法嗎？
一、實價登錄申報內容
(1)申報價格資訊：
(2)交易面積資訊：
二、常見不實內容
交易總價不實，例如實際交易總價為800萬元，但在契約上載1300萬元。三、小心成為共犯
輕者罰款 依地政三法
平均地權條例
權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。。
違反第四十七條第二項規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。
不動產經紀業管理條例
經營仲介業務者，對於居間或代理成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。
經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內，將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查；並應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。
前二項申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。
第29條： 經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
一、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
二、違反第二十四條之一第二項規定，未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。
三、違反第二十四條之一第二項規定，未依限將委託代銷契約相關書件報備查，或違反第二十四條之一第六項規定，規避、妨礙或拒絕查核，或違反第二十四條之二規定，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
四、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
不動產經紀業管理條例施行細則
本條例第二十九條所定之處罰，由經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關為之；經紀業分設之營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地，與經紀業所在地非屬同一行政管轄區域而有本條例第二十九條第一項第一款、第二款或第二項規定情事之一者，由該營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地之直轄市或縣（市）主管機關查明後，移請經紀業所在地之直轄市或縣（市）主管機關為之。
地政士法
第26條及第26條之1：地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。
地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
嚴重的刑責：
使公務員登載不實罪，公務員僅形式審查，非實質審查。詐欺罪。以少報多、人頭借款、虛假之買賣契約為據。別以為只有三年以下。詐貸銀行一億元以上屬重罪。以不實的交易價格向銀行辦理貸款，如獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑。
（相關條文）
刑法第 214 條
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
刑法第 339 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑…。
銀行法第 125-3 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使銀行將銀行或第三人之財物交付，或以不正方法將虛偽資料或不正指令輸入銀行電腦或其相關設備，製作財產權之得喪、變更紀錄而取得他人財產，其因犯罪獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。
希望這樣的制度實行後，可促進不動產交易資訊更透明即時正確，發展健全的交易市場。焦點地產法律話題….
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