杜律师说法

前言：先买房后结婚已经成了常态，而婚前购买房屋，又由于限购政策等原因登记在一方名下的情况也很多。而一旦双方离婚，婚前购买的房产如何分割，就成了一个争议问题。以下通过一个真实的案例来讨论这个问题。

一、案例简介（真实案例改编，有删改，所涉人物为化名）

李女士和王先生2011年5月结婚，婚前3个月购买了一套二手房，房屋登记在李女士名下。婚后2年，两人生了一个女儿小王。有了孩子之后，两人开始因为生活琐事争吵，并开始分居。孩子满一周岁之后，李女士向法院起诉离婚，王先生也同意离婚，主要争议为房屋的分割。

关于房屋的争议问题：

李女士认为房屋为婚前购买，且登记在其一人名下，婚后贷款也是李女士及其父亲老李在偿还，故该房产与王先生无关。

王先生辩称：房屋系双方共同购买，且买房前曾向李女士汇款80万。房屋登记在李女士一人名下，只是限于当时的房贷政策，房屋应属于夫妻共同财产。

二、法院对事实的认定

1、王先生汇款80万给李女士

对于王先生汇款80万给李女士一事，李女士回应称该80万元为聘礼和结婚的花费，但没有提供相应的证据。对此，法院查明该笔款汇款的时间为购房合同签订的前三天，且该笔款进入李女士账户两天后就分别由李女士的父亲老李代李女士开出本票取出。法院结合双方举办婚礼的情形以及该笔款的支取方式，对李女士的有关80万元去向的表述不予采信，该笔款应该认定为购房款。

2、李女士用婚前及婚后的公积金的认定

李女士用婚前公积金还贷部分，视为其个人财产偿还；用婚后公积金还贷部分，视为夫妻共同财产偿还。

3、李女士的父亲老王帮助还贷行为认定

对于该行为，李女士认为老李的行为是属于帮助其个人偿还贷款；而王先生却表示应属于对双方的赠与。

而法院认为，根据李女士及老李的陈述，老李一直不认可房产系夫妻二人的共同财产，而是李女士一人的房产，故老李还贷部分并非对双方的赠与，而应视作对系争房屋的贡献。

4、李女士一次性还贷434,600元的认定

对此，法院认为，当时双方结婚时间仅一个月，应认定该笔款项中无夫妻共同财产。

三、法院对房产分割的法律适用意见

关于该房产分割，法院认为综合考虑房屋的来源、双方的贡献大小，以及李女士抚养年幼孩子的需要，该房屋应判归李女士所有，房屋剩余的贷款亦应由李女士，同时李女士应该给王先生折价款。关于折价款，综合考虑房屋现值、双方对房屋的实际贡献等因素，结合照顾子女及女方权益的原则，酌定为1,250,000元。

注：为了便于理解法院酌定折价款的思路，附本案与房产有关的其他相关信息如下：房屋购买合同价210万元；首付90万元；商业贷款90万元，公积金贷款30万元。审理时，系争房屋评估价为330万元，总共归还贷款本息1，034，804.54元，还剩余贷款本金262,706.09元。

结语：司法实践中，针对婚前购房但出资不一的房屋，房屋分割的方式一般存在以下三种情形： 一是对于婚姻存续时间以及共同生活时间比较长且出资差不多的情形，多不考虑购房的时的各自出资情况，均等分割；二是对于婚姻存续时间较长，但购房时使用一方婚前财产较多的情况，以分割时房屋的市场价扣除各自双方婚前财产部分，余额再均等分割；三是对于婚姻关系存续时间较短的情形，按照双方的出资比例进行分割。本案就是按照第三者情形进行分割的。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，电话/微信：13611980805）

前言：在万众创业的时代，夫妻离婚财产分割已经不仅局限于房产，时常遇到股权分割，而对于公司股权价值和利润的确定主要是通过审计来确定。如果持股方拒不提供公司账册，不配合审计，该怎么办呢？本文通过一个真实的案例来讨论这个问题。

一、案例简介（真实案例改编，有删改，所涉人物均为化名）

王先生和马女士婚后以夫妻共同财产设立了某工程有限公司。后来两人感情破裂，后达成一致意见，在法院调解离婚，但是协议离婚时并没有对该公司的股权进行分割。故马某提起诉讼要求分割该公司的股权，包括盈利1100多万元和注册资金699万元。

对此，王先生认为，两人离婚后，已对财产进行了分割，马女士分得了3000多万元的财产，王先生本人仅分得600多万元的财产。鉴于马女士已分得大部分的夫妻共同财产，且在调解书中明确双方就本案纠纷无其他争议，故马女士要求分割公司股权无事实和法律依据。

争议的焦点问题：

1、法院调解离婚时，双方已经对财产进行了分割，马女士是否还能起诉要求分割夫妻共同财产？

2、持股方王先生不配合司法审计，该如何认定股权的价值？

二、法院的裁判意见

对于上述焦点问题，法院认为：

1、原被告在离婚时对房产、家具、家用电器及船只进行了分割，但对某工程有限公司的股权及经营期间的利润未做分割，现原告要求分割，并无不当。

2、审计期间被告未予配合提供某工程有限公司的账册，应承担不利后果，故审计机构按该公司的工商、税务资料及银行往来账作出的审计报告，法院予以确认。

三、评析

1、婚姻法司法解释三第18条规定, 离婚后，一方尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

虽然双方离婚调解书中写明“双方就本案纠纷无其他争议”，但这样的表述不能表示双方没有其他的夫妻共同财产，而诉争的公司股权之前并没有处理，故应该予以重新分割。

需要指出的是，双方协议离婚或者调解离婚的时候，调解书或协议书通常还习惯写上另外一句话: “其他财产归各自所有”，而这样的约定，从司法判决结果来看，往往会倾向于认定其他财产也已经分割完毕。

2、民事诉讼证据规定第7条规定，在法律没有具体规定，以本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。

本案被告是公司的经营者，司法审计所依据的公司财务账册等资料必然在被告控制之下，根据上述规定，被告应该依照法院的要求提供上述资料。而被告拒绝提供上述资料，因此应该承担相应的不利后果，故审计机构按该公司的工商、税务资料及银行往来账作出的审计报告法院予以确认。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，电话/微信：13611980805）

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，电话/微信：13611980805）

【导读】离婚案件主要涉及三种协议，包括到婚姻登记处登记离婚时备案的离婚协议、双方以协议离婚或者到法院调解离婚为目的而签署的财产分割协议以及夫妻婚内就财产的归属所签的协议，这三种协议的法律效果并不相同，一般人通常都弄不清楚他们之间的区别，因此导致损失。我们下面就来讨论一下，这三种协议。

一、到婚姻登记处登记离婚时备案的离婚协议

该协议对双方均有约束力。如果双方履行该协议发生纠纷，可以向法院提起诉讼，法院应予以受理。

如果该协议存在显失公平或者在欺诈、胁迫的情况下所签，一方可以请求变更、撤销该协议，但必须在一年内提出，否则将丧失该权利。这一年的期限不适用中止、中断和延长，为除斥期间。法院查明不存在上述情形的，将会驳回当事人的诉讼请求。

二、双方以协议离婚或者到法院调解离婚为目的而签署的财产分割协议

由于该协议以离婚为目的所签署，如果双方协议离婚未成，或者一方在离婚诉讼中反悔，法院一般会认为该协议属附条件协议，当所附的条件即双方离婚，没有达成时，该协议约定的内容即使双方已经签字，也并不生效。仍然要按照相关法律的规定，对双方财产进行分割。

三、夫妻婚内就财产的归属所签的协议

该协议一般为为夫妻双方对夫妻财产权属的约定，如果协议不违反法律的强制性规定，一般应认定为有效。但是，对于不动产的约定，如房屋，在一方将个人房产全部或部分赠与另一方，但没有变更登记的情况下，根据婚姻法司法解释三的相关规定，在不动产过户之前，赠与人均可撤销赠与。

【结语】实务中，除了上述三种协议，还可能涉及到忠诚协议、青春补偿费等内容的协议，这类协议实务中争议较大，同案不同判的现象也比较突出，但明显的趋势是不认可该类协议的法律效力。

夫妻共同购房，登记在未成年子女名下，离婚如何分割？

【导语】实务中，一些夫妻由于种种原因将夫妻共同出资购买的房产登记在未成年子女一人的名下，或者将房产登记为与未成年子女共同共有，而一旦夫妻感情破裂，就会涉及该房产分割的问题，本文重点讨论该问题。

一、如何认定夫妻将房屋登记在未成年子女名下的行为的法律性质

如果查明，夫妻双方真实的意思表示是将购买的房屋赠与未成年子女，则该房屋应属于该未成年人子女的财产，将暂由直接抚养该未成年子女的一方管理；如果夫妻是出于其他目的，并没有将房屋完全赠与未成年子女的真实意思表示，则该房屋仍然应认定为夫妻共同财产。

当然，夫妻离婚都到了法庭，一般是很难意见一致的。这种情况下，夫妻一方认为是赠与，而另一方否认的，法庭一般会认定为赠与。但即使房产登记在未成年子女一方名下，也并不视为将全部的房产均赠与未成年子女，而只是属于夫妻与子女共同共有。

二、房屋会如何分割及其相应的裁判依据

当夫妻共同购买的房屋涉及案外人，即使该案外人是当事人的子女，由于要保障该案外人的诉权，法院一般不会对该房屋进行分割。而是等离婚诉讼结束之后，另行通过共有物分割之诉另行解决。

1、夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权如何确定？

对此问题，上海市高院的内部文件的规定如下：（详见《上海市高级人民法院民事法律适用问答》2005年第3期）

实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着该房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女的共有财产。但是，对于房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。

2、分割时，如何确定房屋的具体比例

对此，上海市高院内部文件《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》规定，夫妻双方婚后共同出资购买产权房，无论登记为双方或一方，均为夫妻共同财产。若财产登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。

但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。

在司法实践中，法院一般调整的比例并不完全一致，有的法官调整的比例为夫妻各占35%，子女占30%；也有的法官调整为夫妻各占40%，子女占20%。

【结语】以上内容属于对上海市司法实践的总结，并不一定适用每个具体案件，仅供参考。另外，关于夫妻买方到底加上未成年子女的名字到底还不好的讨论，可参阅笔者2015年所写的另一篇文章《夫妻买房时孩子名字上产证到底好不好》。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）

【导读】根据上海市房管部门的要求，房产交易必须使用示范文本并通过网签备案才能顺利实现过户。因此，房屋买卖合同示范文本并不仅仅涉及到买卖双方权利、义务的约定，还关系到房管部门的行政管理。于是，实务中就会出现以下情况，即使买卖双方使用了官方的示范文本，甚至也进行了网签备案，最终去房产交易中心过户的时候，还是会被要求重新签订房屋买卖合同。

一、动迁安置房尚处于限售期时所签的房屋买卖合同

对于上海市的动迁安置房，有三年的限售期。尚在限售期内的动迁安置房，所签订的房屋买卖合同，即使使用了官方的示范文本，也进行了网签备案，则房产交易中心也不会接受此合同，也不能用该合同进行审税。

由于动迁安置房存在限售期，因此到可以过户的时候，房价一般都会增长了几百万。这时候，卖方大多不会配合重新签订房屋买卖合同，由此会产生诸多争议。因此，在最初签订动迁房买卖合同时，有经验的房产中介一般都会设置一个条款，要求卖方在限售期过后，配合买方按照房管局的要求重新签订房屋买卖合同的示范文本，这样有明确的约定，可能争议会少一些。当然，即使没有此约定，卖方也有义务配合买方重新签订房屋买卖合同，这一点在下文中将会重点解读。

二、买方尚处于限购对象时所签订的房屋买卖合同

房产交易中心审查购房资格是按照网签时间为节点的，因此如果网签备案的时候，买方的社保还没有达到要求的年限，即使房产过户的时候已经满足了购房条件，则房屋买卖合同还是要重新签订。

除了以上两种常见情况需要重新签订房屋买卖合同，实务中还出现过网签由于没有使用官方专用纸张而被交易中心拒绝过户。

三、卖方是否义务配合买方重新签订房屋买卖合同

这个问题存在争议。有观点认为：重签的合同是一份独立的新的合同，合同订立自由，卖方有权利决定是否继续签订该份合同，不愿重新签订合同无可厚非。从目前上海的司法实践来看，是倾向支持卖方有义务配合重新签订合同这个观点的。支持卖方应该配合重新网签的观点认为：买卖双方所签署的合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。动迁安置房存在限制销售期的因素，不属无法消除之因素，可随期间届满而消除。在系争房屋已经处于可交易的状态下，如果卖方仍然拒绝交易，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。

我们也认为，卖方配合重签合同应属于其履行合同义务的一部分，既然房屋买卖合同约定，卖方有配合买方过户的义务，在不损害或加重卖方义务的情况下，卖方有义务按照行政机关的要求配合将房产过户到买方的名下。如《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

四、重签房屋买卖合同是有限制的

必须要提出的是，这里所谓的重新网签，绝不是可以任意修改合同条款。原则上，凡是有可能影响卖方权益的条款都不能擅自修改。

【结语】签订房屋买卖合同应该考虑周全，万一由于考虑不周，房屋过户时被要求重新签订房屋买卖合同的情况时，要具体问题具体分析，凡是属于卖方应该配合的，则买方应首先尽量协商，协商不成的，可以尽快提起诉讼。一旦诉讼请求得到法院的支持，则无需卖方配合即可完成过户，无需担心。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）

【导读】

生活中，男女双方在婚前共同出资购房，婚后共同还贷的情况比较普遍；而一旦双方感情破裂，该如何分割房产，将成为争议焦点。尤其双方同居时间较长的情况下，由于财产混同，难于举证双方婚前具体的出资额的情况该如何处理等是本文讨论的重点。

【以案说法】

李先生和王女士，婚前共同出资购房，首付40万元，其中李先生出资30万元，王女士出资10万元。婚后，李先生收入较高，由其作为主贷人。王女士后来发现李先生与女同事有不正当关系，并收集到了李先生的短息记录和开房记录，向李先生索赔100万精神损失费。（以上人物为化名，案情也作了适当处理）

一、争议焦点

李先生主张自己婚前出资较多，且婚后自己还贷较多，综合出资和还贷情况，要求分得75%的份额；而王女士认为房屋为婚前共同出资购买，双方出资金额虽不相同，但购房时间已超过8年，故离婚后应各平均分割。另由于男方出轨并长期与异性同居，故要求其赔偿精神损失费100万元。

二、案件简析

1、法院判决

对于以上争议焦点，法院在分割时考虑双方各自的婚前出资、还贷等情况，被告李先生可适当多分，最终酌定李先生可分得65%的份额，王女士可分得35%的份额。对于原告王女士主张，被告出轨并长期与异性同居，要求原告给付精神补偿100万元的请求。据此，法院认为，我国《婚姻法》第四十六条规定，重婚、有配偶者与他人同居的、实施家庭暴力、虐待遗弃家庭成员导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。本案中，原告提供的短信记录、住宿开房记录不足证明被告有上述行为，故原告要求赔偿精神损失之请求，本院难以支持。

2、本案简析

对于婚后购房，无论登记在哪方名下，也无论两人的出资多少，分割时，一般均是平等分割。而对于婚前出资购买的房屋，虽然登记为双方共有，但根据《物权法》的规定，婚前的出资在没有特别约定的情况下，应为按份共有；而婚后部分却属于共同共有。虽然在理论上，此种情况的分割还存在一定的争议，有人认为该案的情况，也应该平等分割。理由是，即使婚前出资不等，由于双方购房的目的为结婚，有明确的共同共有的意思表示。而首付多的一方应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经通过登记完成，不得撤销。以上说法虽然有一定的道理，但目前上海市的司法实践尚未采纳该种观点。

同时，需要指出的是，类似本案在实践中法官的自由裁量权较大，同案不同判的现象也比较突出。另外，如果双方婚前虽然出资不同，但是出资较多的一方无法举证的，一般还是要平等分割。

【结语】 以上分析可以看出，对于婚前共同出资购房的夫妻，从法律角度来看，务必保留出资凭证，另一方面一旦离婚涉及房屋分割，应该制定合理的应对方案，积极举证，争取到有利于己方的判决结果。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）