杜律师说法

【导读】由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。以上海市为例，根据沪房管市【2010】375号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险，以及产权人拒不履行合同如何维权等问题将是本文阐述的重点。

一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险

曾经，购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，拆迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下，买方担心产权人“一房二卖”，可以申请“预告登记”。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：

1、尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；

2、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；

3、在合同中，设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑。

三、需要澄清的三个误解

1、买卖合同经过公证就不可以违约

首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。

2、只要赔偿违约金即可毁约

通常情况下，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难。

3、有一种办法，能让卖家无法违约、必须履行合同

工作中，有些买家认为，合同如果写得好，就能够阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但是，买家向法院提起诉讼，作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如何卖家还是不配合过户，法院可以向房管部门发协助执行通知书，卖家不签字也可以过户。

【结语】硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”，毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）

【导读】有过买房经历的人都知道，买房的过程简直就像经历了一场战争，有朋友说买了一次房，瘦了好几斤。这确实没有夸大，毕竟房产少则上百万，多则上千万。作为买家，不仅要面对卖家，还要提防不诚信中介的陷阱。虽然房产中介行业，大多数从业人员都是好的，但是由于利益的驱使，不诚信的中介也频繁出现。笔者工作中，接到过各种当事人的咨询和诉讼代理，总结起来，少数不诚信中介的陷阱可以概括为以下6招。掌握之后，基本上可以避开中介的陷阱。

一、签合同，买卖双方不见面，不给合同正本

这种情况多发生在签订居间协议的时候。这时候中介通常会说，要等另一方签字后再将合同给你。由于居间协议多为中介预先印制的条款，空白处较多，随后中介由于某种原因，可能会擅自在合同的空白处加上一些文字。这样，一旦产生争议将难以举证添加部分非自己真实的意思表示。更有甚者，有的中介只签一份正本，保存在在中介处，这样可能方便中介随时修改或增添内容。

破解之法：签完合同后，务必让中介复印一份，并加盖中介的公章，并写明“此复印件与原件一致”。如果中介不配合，就拒绝签合同，或者将已经签字的合同拿走或撕掉。

二、中介工作人员私自收中介费却人间蒸发

部分中介从业人员，打着优惠的幌子，甚至在没有签订居间协议的情况下，就向当事人收取中介费。或者虽已签订居间协议，但给付中介费不开发票，或者只是以中介人员个人的名义打了个收条。而当这个工作人员一走了之的时候，维权的难度很大。

破解之法：实务中，确实很多中介公司收取中介费都不开具发票。如果要求开具发票确有难度，可以要求对方提供加盖有中介公司公章或财务专用章的收据，这样可以确保费用是中介公司收取的，一旦产生争议，也有助于维权。

三、约定不得通过其他中介成交

中介往往约定，签订居间之日起一定时间内，不得再通过其他中介公司与出售方签订该房屋的买卖合同，否则承担房屋总价2%的违约金。

破解之法：卖方往往会委托多家中介出售房屋。根据最高人民法院第一批指导案例确定的裁判要点：“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”也就是说，只要房东通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买家分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立的情况并没有利用原中介公司的信息、机会，故不构成违约，不需要承担违约责任。

四、欺瞒买卖双方，吃差价

利用第一招，不让买卖双方见面，故意向买家抬高房价，签正式买卖合同时再设法将房价写低，并告知写低点可以少缴税，其实差价进了中介的腰包。

破解之法：首先，可以向主管部门投诉，行政部门会进行处理。同时注意收集证据，协商不成的，可能向法院起诉要求退回差价。

五、催定金，揽生意

这是中介最常用的一招，毕竟买家交了定金，这笔生意就有希望达成了。通常中介会强调现在房价上涨很快，如果不支付定金，很可能其他人会捷足先登。这样，一种情况是，买家甚至没有签订定金合同和居间合同的情况下，就交付了一笔定金，只是出具了一个定金收据；另一种情况是，含有定金条款的居间协议并没有经过双方的充分沟通，最后导致合同无法继续履行。

对于第一种情况，如果在双方没有对任何条款进行磋商的情况，即交付了定金，如果双方谈不拢而反悔的情况，只需要退还金额即可，收取定金一方不需要任何赔偿；对于第二种情况，在条款没有深入了解的情况，即贸然签订合同，对于主要条款已经确定的情况下，收取定金的一方如果违约，要双倍返还定金，给付定金一方违约，定金要被没收。

破解之法：即使你真的想快速达成交易，也要对合同的主要条款进行充分的沟通，并签署书面的买卖合同或者居间协议。而不要贸然地交付定金。

六、隐瞒房屋的实际情况

实务中，有的中介登记的信息时并没有拿到房东的产证，对于房屋的面积等信息，很有可能是按照房东口述所登记的，因此，很可能由于种种原因导致与实际不符。另外，还有可能涉及房屋的抵押、司法查封以及户口迁移等情况。

破解之法：在签署买卖合同（居间协议）之前，务必要求中介或者自行前往房产登记中心调取房屋的登记信息，以了解房屋的真实状况。至于户口问题，可以与房东一起与辖区派出所查询。

【结语】以上为实务中最常见的问题，供买房的朋友参考。房屋交易程序是比较复杂的，除本文所列内容之外，还有很多方面也应予以注意。而对于交易中可能产生的其他陷阱，可以参考笔者的另一篇文章《5招让您远离二手房交易陷阱》。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）

【话题简介】

本期话题聚焦用人单位辞退员工是否合法的案例讨论，欢迎收听。

近日，大家对王宝强离婚消息的关注度甚至超过奥运会。其中倍受关注的是，假如宝强有确凿的证据证明女方出轨，能否多分财产，甚至让女方净身出户？许多专业人士发表了意见，绝大多数的意见是，女方出轨并不影响财产分割，因为《婚姻法》里并无相应的规定。上海杜继业律师结合司法实践经过研究后认为宝强应该多分财产是有法律依据的，今日将重点讨论这个问题。

工作中，经常会接到当事人有关各类合同中的押金、保证金退还争议的咨询，主要表现在工程分包、物流运输等合同中。由于此类合同的发包人处于强势地位，双方在签合同时，强势方通常会要求缴纳几十万甚至数百万的所谓押金或保证金。而个人发包方收到押金或保证金后，并没有将工程或业务实际交给对方，更有甚者，有时候这个工程或业务根本就不存在或者还只是处于策划阶段，这时所谓的押金和保证金甚至成了敛财的一种方式，进而演化成了非法集资或者合同诈骗。另外，这类协议往往并不规定具体的履行期限，也没有违约责任条款，更无退还押金或保证金的条件，极易产生争议。本文将重点解答上述情况的解决之法。