耳で覚える宅建ラジオ

特別議論編の第62回！今回のテーマは【本番戦略編】「合否を分ける『解く順番』と『模試の本当の使い方』」です。

今回は、知識だけでは乗り切れない「試験本番の立ち回り」について、ホスト同士が徹底討論します！

【テーマ①：問1から馬鹿正直に解くのは罠！？】
宅建試験は問1の「権利関係（民法）」からスタートしますが、ここから解き始めるのは実は危険！？「問50（5問免除科目）から遡って解く戦略」のメリットについて議論します［270］。さらに、報酬額などの「計算問題」は、ハマってしまうと時間を大量に失い、焦りからケアレスミスを連発する原因になるため「計算問題は絶対に最後に回す」という鉄則の本音に迫ります［270, 271］。

【テーマ②：模試の判定で一喜一憂するな！】
「模試で30点だった…」「判定がAだったから安心！」と点数や判定だけで一喜一憂していませんか？実はそれ、模試の使い方として半分間違っています［300］。模試の本当の役割は「点数を競う場」ではなく、「自分の弱点のあぶり出し」と、120分という限られた「時間配分の検証」です［298, 300, 333］。難問に時間をかけずに見切る「捨てる勇気」を練習する場としての模試の正しい活用法を語り合います。

【今回のハイライト】

• 解く順番の極意：問50から遡って解く！権利関係の沼にハマらず、取れる問題を先に確保する戦略［270］。
• 計算問題の罠：計算問題もたかが1点。時間を奪われて焦るくらいなら最後に回すのがマスト！［271］
• 模試の本当の目的：模試はイベントではなく「検証ツール」。点数ではなく「どの科目で何点取れたか」「時間配分は守れたか」を見るのが正解［298, 300］。
• 弱点発見ツールとしての模試：間違えた問題から自分の弱点をあぶり出し、本番までに確実な得点源へと変える方法［333］。

試験直前の模試の復習方法や、本番での時間配分に悩むすべての受験生に贈る、必聴のディベート回です。知識を「得点」に変えるための戦略を身につけましょう！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

第61回は、通常講義から趣向を変えた特別議論編！テーマは「難問・奇問の真実と、本番力の磨き方」です。

今回は、試験本番で必ず直面する「見たこともない問題」や「受験生を惑わす都市伝説」について、ホスト同士が徹底討論します！

【テーマ①：予備校も間違える超難問との向き合い方】
2022年（令和4年）の問37「広告開始時期の制限」では、なんとプロである予備校の解答速報すら割れる事態に［345, 347, 348］。宅建業法のガイドラインまで問われるような、受験生の8割が間違える超難問に出会ったとき、私たちはどう対処すべきなのか？「深追いせず捨てる勇気」の重要性について議論します［349］。

【テーマ②：判決文問題は国語力？法律力？】
毎年出題される長い「判決文問題」。これは単なる読解力テストなのか、それとも法律の論点を知らないと解けないのか？［457, 459］「時間を奪われるくらいなら後回し（または捨てる）戦略もアリ」というシビアな本音にも切り込みます［458］。

【テーマ③：「迷ったら〇番」の都市伝説を検証！】
「宅建試験は迷ったら4番（または3番）が正解しやすい」という噂、聞いたことはありませんか？過去10年間のデータを集計した結果、確かに「3番」が一番多いものの、実はその差はごくわずかな誤差に過ぎないという真実を暴露！［296, 297, 299, 303］オカルトに頼らず、正攻法で戦うことの大切さを再確認します。

【テーマ④：本番で正解を引き寄せる「本番力」】
「天空率」や「死のガイドライン」など、全く知らないワードが選択肢に出たとき、あなたはどうしますか？「分からない選択肢」に惑わされず、自分が確信を持てる「明らかな正解・不正解の選択肢」を軸にして消去法で答えを導き出す「本番の意地」について語り合います［357, 358, 360］。

【今回のハイライト】

• 超難問の真実：8割が間違える問題は合否に影響しない！基礎問題の取りこぼしこそが命取り［349］。
• 都市伝説の嘘：「迷ったら3番」は誤差の範囲。オカルトより消去法を信じろ！［303］
• 本番力の極意：知らない用語（天空率など）が出ても焦らない。自分の知っている基礎知識で「明らかに間違っている肢」を見抜く力［360］。
• 解く順番の戦略：本番は50問目から遡って解く？計算問題は最後に回す？本番で実力を出し切るための工夫［358］。

試験直前のメンタルコントロールや、本番での立ち回りに悩むすべての受験生に贈る、必聴のディベート回です！

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「耳で覚える宅建ラジオ」第60回、ついに最終回！今回は「2026年最新の法改正まとめ」をお届けします！

宅建試験では、毎年「法改正」に関する問題が頻出します。今回は、2026年（令和8年）試験で絶対に見逃せない4つの超重要改正ポイントを一気に総ざらいします！［2］

① 拘禁刑の創設（宅建業法）
「懲役」と「禁錮」が廃止され、「拘禁刑（こうきんけい）」に一本化されました。宅建業法の欠格事由や罰則の用語もこれに合わせて読み替えられますが、欠格となる期間（執行終了から5年）などの仕組み自体に変更はありません［4］。

② 区分所有法の大幅改正（権利関係）
マンションの老朽化対策として大改正が行われました。集会の通常決議が「出席者の過半数」に緩和されたり、耐震不足等のマンションの「建替え決議」が4/5以上から3/4以上に緩和された点、さらに「国内管理人制度」の創設など、試験で狙われやすいポイントが目白押しです［2, 4］。

③ 住所等変更登記の義務化（不動産登記法）
所有権の登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、「変更の日から2年以内」の登記が義務化されました。違反すると過料の対象となるため注意が必要です［2, 4］。

④ 公正証書遺言のオンライン化（権利関係）
Web会議システム等を利用したリモート方式での公正証書遺言の作成が可能になりました［2, 4］。

• 宅建業法の改正：懲役・禁錮が「拘禁刑」に一本化。欠格事由の仕組みは変わらず用語変更のみ［4］。
• 区分所有法の改正：建替え決議要件の緩和（3/4以上）や、国内管理人制度の創設など大幅見直し［2, 4］。
• 不動産登記法の改正：住所・氏名の変更登記が「2年以内」に義務化［2, 4］。
• 民法の改正：公正証書遺言のオンライン作成が可能に［2, 4］。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

これにて全60回のカリキュラムが完結です！日々の「耳学」の積み重ねは、必ず本試験での大きな力になります。皆さんの宅建試験合格を、心より応援しております！

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「耳で覚える宅建ラジオ」第59回は、税・その他（5問免除科目）から「統計データ」についてお届けします！

今回は、宅建試験で毎年必ず1問出題される「統計データ」の攻略法です。
地価公示（全国の地価の変動）、建築着工統計（新築住宅の着工戸数）、法人企業統計（不動産業の売上高や経常利益）、国土交通白書（指定流通機構の登録件数など）といった最新の数値が問われます。

統計問題の最大のポイントは、「直前期の暗記で確実に対応できる」という点です。早くから数字を覚えても本試験までに忘れてしまったり、データが更新されてしまう可能性があるため、試験の1ヶ月前〜直前に最新の数値を一気に詰め込むのが最も効率的な学習法です。
「前年より増加したか・減少したか」「何年連続の上昇（下落）か」といったトレンドを押さえることが得点のカギとなります。

• 統計データの出題傾向：毎年必ず1問出題。直前期の学習で確実に1点をもぎ取る！
• 押さえるべき主要データ：地価公示、建築着工統計、法人企業統計、指定流通機構の動向など。
• 学習のコツ：細かい数字の丸暗記よりも、「増加か減少か」「何年連続か」というトレンドの把握に注力する。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や試験会場に向かう直前の「耳学」で、統計データのトレンドをサクッと確認しましょう！

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「耳で覚える宅建ラジオ」第58回は、税・その他から最終回となる「土地・建物」についてお届けします！

今回は、5問免除科目から確実にもぎ取りたい「土地の安全性」と「建物の構造」のルールを徹底解剖！
まずは「土地」について。宅地として最も適しているのは、水はけが良く地盤が安定している「台地」や「段丘」です［82, 86］。一方で、周辺より低い「低地」や、過去に川だった「旧河道」、自然堤防の裏側にある「背後湿地」などは、洪水や地震時の「液状化」の危険性が高いため住宅地には不向きであるという基本を押さえましょう［82, 86］。また、海面より低い干拓地に比べれば、飛行（高さ）がある埋立地の方が災害リスクは低いといった比較問題も頻出です［88］。

そして後半は「建物」の構造について。
試験で毎年狙われるのが「鉄骨造（S造）」の引っかけです。鉄骨造は不燃構造ですが、熱には弱いため火災に耐えるには「耐火被覆」が必要です［92］。また、錆びやすいため「防錆処理」も必須となります［89］。自重が軽く靭性（粘り強さ）があるため、高層建築や大空間の建築に適している点も網羅しましょう［90, 94］。

さらに、地震対策の3つの違いも整理します。
・耐震：建物の強度や粘り強さで揺れに「耐える」技術［94］
・制震：ダンパーなどを設置して揺れを「制御（吸収）」する技術［94］
・免震：ゴムなどを設置して建物に揺れを「伝えない（減らす）」技術［94］
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 住宅地に適した土地：台地、段丘（水はけが良く、地盤が安定）［86］。
• 液状化の危険が高い土地：旧河道、低湿地、背後湿地、埋立地など地下水位が高い場所［82, 86］。
• 埋立地と干拓地の違い：干拓地（海面以下）より埋立地（海面以上）の方が水害リスクは低い［88］。
• 木造の基本：湿気に弱いため、腐敗を防ぐために地盤面から基礎の立ち上がりを設ける必要がある［95］。
• 鉄骨造の引っかけ：耐火構造にするには「耐火被覆」が必要。また「防錆処理」も必須。自重が軽く高層建築向き［89, 90, 92, 94］。
• 地震対策：制震は「ダンパー」、免震は「ゴム」がキーワード［94］。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、5問免除科目の総仕上げを確実に行いましょう。これで全58回のカリキュラムが完結です。本試験での合格を心より応援しております！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

「耳で覚える宅建ラジオ」第57回は、税・その他から「住宅金融支援機構・景品表示法」についてお届けします！

今回は、5問免除科目から毎年必ず出題される2つのテーマを徹底解剖！
まずは「住宅金融支援機構」からスタートします。民間金融機関の住宅ローンを支援する「証券化支援事業」では、新築住宅だけでなく一定の要件を満たす中古住宅も対象になりますが、「賃貸住宅の建設・購入」は対象外となる引っかけポイントを整理します［60, 64, 66］。また、バリアフリー性や省エネ性に優れた住宅の金利を引き下げる制度（フラット35S）や、災害で家を失った人への融資で「元金据置期間」を設けられる特例も網羅しています［60, 65, 66］。

そして後半は、不動産広告のルール「景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）」について。
試験で毎年狙われる頻出の数字ルールを一気に攻略しましょう！
・徒歩所要時間：道路距離80mにつき1分で計算。1分未満の端数は切り上げます（※実測時間や直線距離は不可！）［74, 80］。
・新築の定義：建築工事完了後1年未満、かつ、誰も住んだことがない（未入居）物件に限ります［72, 82］。
・管理費や修繕積立金：住戸によって金額が異なり全て表示できない場合は、平均額ではなく「最低額及び最高額のみ」を表示します［75, 79］。
・商業施設：スーパー等は「現に利用できるもの」を表示しますが、工事中など将来確実に利用できる場合は「整備予定時期」を明示すれば表示可能です［79］。
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 住宅金融支援機構の基本：証券化支援事業は中古住宅も対象。ただし賃貸住宅は対象外［60, 64, 66］。
• 直接融資業務：高齢者のバリアフリー工事で「死亡時に一括償還する制度」がある［64］。
• 団体信用生命保険：死亡時だけでなく、重度障害となった場合も保険金がローンの弁済に充てられる［62］。
• おとり広告の禁止：実在していても取引する意思がない物件を掲載するのはNG。故意・過失を問わず不当表示になる［75, 77, 82］。
• 広告の数字ルール：徒歩は80m＝1分（端数切り上げ）［74, 80］。管理費・修繕積立金は「最低額・最高額」を表示（平均額は不可）［75, 79］。
• 路地状部分の表示：敷地の概ね30%以上を占める場合は、その旨と面積（割合）を明示する［74］。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、確実に得点源にしたい5問免除科目の頻出論点をマスターしましょう！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

「耳で覚える宅建ラジオ」第56回は、税・その他から「価格評定②（不動産鑑定評価基準）」についてお届けします！

今回は、不動産の適正な価格を求めるためのルール「不動産鑑定評価基準」を徹底解剖！
まずは基本となる「最有効使用の原則」から。不動産の価格は「その効用が最高度に発揮される使い方」を前提に形成されますが、現実の使い方が必ずしも最有効使用とは限らないという引っかけポイントからスタートします［87, 89］。また、工事が完了していない未竣工の建物でも、完成を前提として評価できる点も頻出です［89］。

試験で毎年狙われるのが、価格を求める「3つの鑑定評価の手法」です。実際の鑑定ではこれらを原則として複数併用しなければなりません［88］。
①原価法：もう一度作ったらいくらになるか（再調達原価）から、古くなった分（減価修正）を差し引いて求める手法。建物だけでなく、再調達原価が把握できれば「土地のみ」にも適用可能です［85, 90］。
②取引事例比較法：似た物件の取引事例と比較する手法。売り急ぎなどの特殊な事情があっても、事情補正ができるなら採用してよいという例外ルールを整理します［85, 90］。
③収益還元法：将来生み出す純収益から価格を求める手法。賃貸用だけでなく、自用の不動産（自分で使っている不動産）にも適用できる点が最大の引っかけです［88］。

そして後半では、求める価格の種類について。
文化財など市場性がない不動産の「特殊価格」や、民事再生法など社会的要請に基づく「特定価格」、隣の土地を買うなど市場が限定される「限定価格」の違いを分かりやすく解説します［87, 89, 90］。
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 最有効使用の原則：不動産は最高に価値が出る使い方を前提に評価するが、現実の使われ方がそうだとは限らない［87, 89］。
• 未竣工建物の評価：工事が未完成でも、完成を前提とした鑑定評価が可能［89］。
• 原価法の引っかけ：建物だけでなく、土地のみであっても適用できる場合がある［85, 90］。
• 取引事例比較法の引っかけ：特殊事情がある事例でも、適切に「事情補正」できれば採用可能［85, 90］。
• 収益還元法の引っかけ：賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産にも適用できる［88］。
• 価格の種類の違い：市場性がない文化財などは「特殊価格」。民事再生法などの早期売却は「特定価格」［89］。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、言葉の引っかけが多い不動産鑑定評価基準のルールを確実にマスターしましょう！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

「耳で覚える宅建ラジオ」第55回は、税・その他から「価格評定①（地価公示法）」についてお届けします！

今回は、国が土地の適正な価格を示すためのルール「地価公示法」を徹底解剖！
まずは、価格の基準となる「標準地」の選定からスタートします。標準地は、利用状況や環境が「特に良好」な場所ではなく、「通常」と認められる場所から選ばれます[2]。また、都市計画区域「外」からも選定されることがある点に注意が必要です（※ただし規制区域内からは選定されません）[1]。

試験で毎年狙われるのが、「正常な価格」の定義と「鑑定評価のルール」です。
標準地に建物が建っていたり、地上権が設定されていたりする場合、それらが「存在しないもの（更地）」として評価します[2, 4]。そして、土地鑑定委員会は、2人以上の不動産鑑定士に評価を求めますが、鑑定士は連名ではなく「それぞれ独立して（別々に）」評価書を提出するという引っかけポイントを整理します[2]。

さらに、確実に得点したい最大のヤマ場「地価公示の効力（言葉の引っかけ）」も網羅！
一般の人が土地の取引を行う際は、公示価格を「指標」とするよう「努めなければならない（努力義務）」とされています[1]。しかし、公共事業で土地を収用する企業者や、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際は、公示価格を「規準」としなければならない（同額にするという意味ではない）という、絶対落とせない言葉の違いを分かりやすく解説します[3, 4]。
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 標準地の選定：利用状況や環境が「通常」と認められる一団の土地から選定（「特に良好」ではない）[2]。
• 正常な価格の定義：標準地に建物や地上権があっても、それらが「存在しないもの」として評価する[2, 4]。
• 鑑定評価の提出：2人以上の不動産鑑定士が、連名ではなく「それぞれ独立して」評価書を提出する[2]。
• 公示事項の引っかけ：官報で公示されるのは「単位面積あたりの価格」であり、総額ではない。また、地積や形状も公示される[2, 4]。
• 地価公示の効力①（指標）：一般の土地取引では、公示価格を「指標」として取引を行うよう努める義務がある[1]。
• 地価公示の効力②（規準）：土地を収用する事業を行う者や、不動産鑑定士が評価を行う際は、公示価格を「規準」としなければならない[3, 4]。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、言葉の引っかけが多い地価公示法の基本ルールを確実にマスターしましょう！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

「耳で覚える宅建ラジオ」第54回は、税・その他から「国税②（譲渡所得、住宅ローン控除）」についてお届けします！

今回は、不動産を売って利益が出た場合にかかる「譲渡所得」と、マイホームを買った際の強い味方「住宅ローン控除」のルールを徹底解剖！
まずは譲渡所得の計算から。売った金額から差し引くことができる「取得費」には、購入代金だけでなく「設備費や改良費」も含まれます［86］。また、相続で取得した不動産を売る場合は、「亡くなった人（被相続人）が買った時の取得費を引き継ぐ」という絶対に落とせない基本ルールからスタートします［88］。

試験で毎年狙われるのが、マイホームを売った際の「居住用財産の3000万円特別控除」と「軽減税率」です。
3000万円特別控除は、「配偶者や直系血族（子供や孫）、生計を一にする親族」に売った場合には適用されないという超頻出の引っかけポイントを整理します［90］。また、この3000万円控除は、所有期間10年超の軽減税率の特例と併用することができます。

そして後半では、「住宅ローン控除」との併用ルールを網羅！
住宅ローン控除（償還期間が10年以上、取得から6ヶ月以内に住むことなどが条件）［89］を利用する場合、前年などに「3000万円特別控除」や「軽減税率の特例」を受けていると併用できません［89］。しかし、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは例外的に併用できるという最大の引っかけを分かりやすく解説します［89］。
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 譲渡所得の基本：取得費には設備費や改良費も含まれる。相続による取得は、前の所有者の取得費を引き継ぐ［86, 88］。
• 3000万円特別控除の引っかけ：配偶者や直系血族（孫など）への譲渡では適用されない［90］！
• 特例の併用ルール①：「3000万円特別控除」と「10年超の軽減税率の特例」は併用できる。
• 住宅ローン控除の条件：償還期間10年以上。取得から6ヶ月以内に居住すること［89］。
• 特例の併用ルール②（住宅ローン控除）：3000万控除や軽減税率の特例とは併用不可。しかし、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは併用可能［89］！
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、複雑な特例の「併用できる・できない」のルールを確実にマスターしましょう！

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「耳で覚える宅建ラジオ」第53回は、税・その他から「国税①（印紙税、登録免許税）」についてお届けします！

今回は、国に納める税金のうち、不動産取引の契約時や登記時にかかる「印紙税」と「登録免許税」のルールを徹底解剖！
まずは「印紙税」からスタートします。契約書に貼る印紙の額（課税標準）は、消費税額が区分記載されている場合は「税抜価格」になります［95］。また、交換契約の場合は「高い方」の金額、贈与契約や金額を減額する変更契約の場合は「記載金額のない契約書（一律200円）」として扱われる引っかけポイントを整理します［92, 93］。

試験で毎年狙われるのが、印紙税の非課税ルールと過怠税です。
国や地方公共団体と共同で作成した契約書で「民間側が保存するもの」には印紙税は課されません［95］。また、土地の賃貸借契約には課税されますが、「建物の賃貸借契約・駐車場施設の賃貸借」には印紙税は課されないという絶対の引っかけを分かりやすく解説します［94］。さらに、印紙を貼り忘れた場合のペナルティ（過怠税）は、納付しなかった印紙税額のなんと「3倍」（印紙税額＋2倍の額）になる点にも注意が必要です［91］。

そして、後半は「登録免許税」の「住宅用家屋の軽減措置」について。
この特例を受けるための要件は超頻出！①個人の居住用、②床面積50㎡以上（共有でも適用可）、③取得後1年以内の登記、という基本に加え、最大の引っかけである「取得原因は売買・競落に限られ、相続・贈与・交換では適用されない！」というルールを網羅しています［95, 96, 97］。
恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。

• 印紙税の課税標準：消費税が明確なら「税抜価格」。交換契約は「高い方」。
• 記載金額のない契約書（200円）：「贈与契約」や「契約金額を減額する変更契約」など［92, 93］。
• 印紙税の非課税：国等と共同作成し民間が保存するもの。建物の賃貸借契約［94, 95］。
• 過怠税のペナルティ：印紙を貼り忘れると、本来の印紙税額の3倍を徴収される［91, 92］。
• 登録免許税・住宅用家屋の軽減措置の要件：個人の居住用で床面積50㎡以上。取得後1年以内の登記［95, 96, 97］。
• 軽減措置の引っかけ：適用されるのは「売買・競落」のみ！相続・交換・贈与は適用外［96, 97］。
• 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう

通勤中や家事の合間の「耳学」で、印紙税の課税標準ルールと、登録免許税の適用要件を確実にマスターしましょう！

※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。