都知道杭州新房市场今年开启了新一轮真正意义的产品竞争，有诚意的好新房如雨后春笋般的露出头来，有意思的是，此轮起到引领带头的并非豪宅或改善新房。
而是长期与好房子距离很远的刚需、刚改新盘，与新房热度格局形成鲜明的反向关系。
道理也很简单，市场的力量在配置资源，不好卖的房子更需要拉高产品力提升市场吸引力，好卖的房子，有资格继续摆一段时间，孕育好产品最肥沃的土壤一定是市场压力。
对于房企来说，越早参与这场产品力角逐场自然也就更好占据一个好位置，先卷的项目先抢客户，跟随市场后卷的项目往往只能喝点汤，除非卷出另一个层次、另一个境界。
杭州新房市场也确实是这样演变的，当刚需、刚改新房市场陆续熄火时，一批靠产品力出圈的项目顺利逆势热销。
比如年初的翁梅蝶翠迎宾府、兴耀大江东多个项目、建发云熙等。
尤其是蝶翠迎宾府和云熙，首开热度竟大跨步的赶超能级更高的勾庄、下沙中心区等，一时成为当时的现象级热销刚改项目。
与此同时，大批高配刚需新房快步跟进，比如瓶窑的云珹府，东湖新城的观麓里、听荷芳翠、月依星河轩，中泰的湖颂丹青，义桥的滨映时代，临浦的临澜之城等。
近期的湖与舍、玉海棠等盘更是再次卷出花样，卷出特色。
就如湖与舍，大面积水景、四面铝板、审美在线的架空层盒子、优雅的入户电梯厅，很难让观者不产生触动。
户型更做到了刚需与改善共存的意味，面积大小克制、空间多变、格局规整，几乎可以被评价为当下最完美的一批刚需户型。
外立面较户型更甚一筹，大面积铝板覆盖极其平整，纵向线条密集切割南向立面，本厚重的楼幢体量竟不乏轻盈的视觉反馈。
穿插的米黄色侧面铝板+南向纵向蓝色线条，精致度直逼一般意义上的高端豪宅。
接下来的玉海棠，前宣露出的下沉式会所，大面宽入户大堂及度假景观，大概率又是一个同价位王者。
改善在愈发冰冷的行情及市场竞争态势下，也陆续跟上刚需新房的步伐.
比如浦沿的江映云邸、咏滨名邸，良渚的萃栖云庐等。
但遗憾的是，当下的市场冷却的速度超乎大多数人的想象，房企卷产品这条路越来越失去预期中的效果，换句话说，卷产品也靠不住了。
卷产品能给销售端带来的流量越来越少，如果通俗的去解释，大致可以用两句话来总结：
市场太差了。大家都卷就等于都不卷。
市场差是根本，我们曾经多次说过，没有政策的不断宽松，杭州楼市就是一个存量需求市场，这个需求池不断被消耗，却几乎没有新增。
打个比方。年初的需求总量如果是100，那么现在随着新房和二手房的共同消耗，加上投资性需求褪去，现在杭州楼市的需求总量可能就是50。
这50的需求总量可能还有不少存在犹豫心态，怕买错、买亏，也就是说现在还在坚定买房的需求池子可能剩下的也就30，需求总量下降如此之多，市场之差也显而易见。
市场太差，房子造的再好也很难火起来，甚至于当前好房子也面临严峻的来访流量快速衰竭的问题。
中介分销遍布全城外围板块以及大部分卷出彩的刚需新房，就已经完全证明了卷产品失效的大趋势。
既然卷产品不行，那能不能不卷，还能多赚点钱？不好意思，不行。
在普遍以产品力为最大的竞争要素的市场环境下，不卷就只能等死，不卷到最后只能靠直接或变相的优惠来补充竞争力不足，最后可能还卖不了几套。
这就是当下杭州刚需新房市场的现状，大家都卷就等于都不卷，想要出圈，卷上加卷是房企不想走又必须要走的一条路。
对购房者而言，这种市场环境既好又不好，好的是能买到的产品有了质的飞跃，不好的是，买房保值或许只是想象。
因为你买到的可能只是阶段性的好，接下来同样的价格或许还有更好的。
而单方面的市场趋冷，房企压力过分加大，必然影响土地市场成色，继续下去头疼的不止是房企，还有土地和房产的拥有者。
最后将寒气传递到普通人的就业，所有人都不能完全置身事外。
卷产品都靠不住了，看似只是房企单方面的事情，殊不知，背后直抵杭州楼市的深层矛盾：需求不振，需求退却。
前有亚运，宽松需要让位盛会，亚运之后，调控更应直指病根。
所以都在期待新政，而新政迟迟不来，市场期待值太高，宽松就必须积极有为，不及预期永远是修复信心之路最大的障碍。
当卷产品都靠不住了，特别是改善新房卷产品都不行了，杭州楼市也就真的危险了。
