10.16

杭州新政发布已快满月了，在没有红盘助攻下，新房市场特别是城市外围，效果已经不再明显。

另一方面，买方市场下有好板块做选择、挑选余地、可捡漏性价比不错的房源等优势的二手房，反而抢下了一波被新政解放的房票。

国家层面三令五申的强调“支持刚性、改善需求”、“让商品房回归商品属性”的基调，让杭州等地方政府的工具箱中都有了待触发的后手——取消房价地价双限。

这就为解决新政后，新房端如何持续破局，给了两个可行的解题思路：一是推出好地，由红盘点燃市场情绪、购买信心；

二是取消土地、商品房限价让市场供需调节价格；

10.16新政至今已超20天，杭州楼市大势基本已定，和我们的新政解析结论基本一致：“核心区见底，外围磨底”。
市场整体呈现剧烈的分化行情，奥体一骑绝尘，上演杭州独一无二的独立小幅向上波动行情。
根据各方数据，基本可以得出奥体二手房从新政前的低点有了5%+的涨幅，单套房源涨价数十万并不少见，壹号院这样的高总价标杆，新政前后，成交价相差一两百万也很常见。
有人可能不认同这个涨幅，但事实就是如此。
因为此轮奥体涨幅既体现在挂牌价上涨，也体现在议价空间减少，原本可能有几个点的议价空间，经过新政后的大量低价房源去化，现存的房源议价空间明显降低。
加上挂牌价小幅向上波动，才总体构成了奥体5%以上的真实二手价格涨幅。

新政过去近3周，晚秋的楼市总算热闹不少。

然而，各类板块再难复刻2018一般凉热，数千人追摇的奥体，无数人盯着的湖墅三子、钱塘湾总部基地建发项目，尚未因策起势的未科，豪宅法拍房的喧闹，恢复生气的近郊，鲜有抬升的远郊......

对于身处其中的买家、卖家，想必对这次房地产周期的主题“价值分化”有了更清晰直观的认识，新政过后，也愈发理解“正向置换”路径的意义之所在。

很长时间，限价都是房产品质上的紧箍咒。无他，在利润和企业生死面前，品质只能排在后面了。

但是随着市场由热转凉，以及新政落地加剧了新房板块之间的分化：市场走向偏向：强者恒强，弱者偏弱。

例如：艮北、市北、之江等粉盘板块新房摇号中签率腰斩，恢复到满血状态；而边缘板块起色并不大，流摇和艰难续销状态较为普遍。

对于边缘性板块或非热点板块、或者说限价下价格和价值匹配度并不高的项目，怎样能雨露同沾的享受新政的红利，应对销售压力呢？

无疑卷产品是最直接、有效的方法之一。

改善新房也好，优质次新也好，新政后几乎立刻就进入了热度快速恢复期，数据也有非常好的体现。

艮北、市北、之江、运河湾几个目前主流的改善供应片区，新房登记量都有可观的上涨，市北这类前期登记数量较低的，新政后的新房登记量更是成倍增加。

二手房成交不逞多让，奥体、未科等热门片区二手成交明显上涨，前者更已经出现了价格上的小幅向上波动，完美诠释了我们新政解析文中的判断，核心区价格轻微波动。

与这些改善新房和优质区域二手房的表现相反，也跟我们的判断一致，新政后的热度并没有传导到更底层。

如今的100方就相当于2010年代的89㎡，2020年代的95-96㎡，大家没有异议吧！

2006年90/70政策出台，以及90㎡为基础的契税分档体制，相当于给了城市入门户型一个指导意见，那就是三房两卫90㎡是标配门槛户型。

但随着建筑面积计算方式一改再改，不仅偷面积退出市场，加上今年3.1执行的新规对阳台、保温、抹灰、饰面层等等更严苛的规定，把建筑面积腾挪空间压缩到了极致；

也就是说户型被动扩大化趋势越发明显。

这只是实操层面，另外开发商大户型成本分摊更低和消费端习惯升级，都是埋葬小户型的一众直接因素。

看看目前市场几个热门板块：申花北万科户型面积约114-199㎡，大家钱江湖墅地块约140-200㎡，招商申花项目套均面积200㎡，云城云诵桂月轩约122-170㎡；全部都在110㎡以上；

11月要开盘的40余个项目，也就未过半的十来个有110㎡以下户型，大致分布在笕桥、九堡、运河新城北、滨江浦沿、浦乐、良渚、东湖新城、萧科、新街等板块。

那么，100㎡还值得做吗？先剖析以下户型，再下结论：

新政两周，杭州楼市冰火两重天。

新房明显感受到了新政的威力，核心板块、粉盘板块热度大幅度飙升，即使是近郊，也出现了明显的火热。

但二手市场，除了奥体，却并没有感受到市场的温度辐射，尤其是近郊之外。

我们对新政后的市场判断：核心见底、外围磨底，也得到了市场的验证。

今天，我们来看看杭州典型的近郊板块——良渚，这个新房、二手交织的板块，如何磨底？买卖双方又如何博弈？

新政两周，杭州楼市冰火两重天。

新房明显感受到了新政的威力，核心板块、粉盘板块热度大幅度飙升，即使是近郊，也出现了明显的火热。

但二手市场，除了奥体，却并没有感受到市场的温度辐射，尤其是近郊之外。

我们对新政后的市场判断：核心见底、外围磨底，也得到了市场的验证。

今天，我们来看看杭州典型的近郊板块——良渚，这个新房、二手交织的板块，如何磨底？买卖双方又如何博弈？

杭州很大，4万级新盘可选余地相对集中，大致皆分布在各个城市方向的较核心区，3万级新房则不一样，接近杭州新房价格的中位数，可选余地明显大于4万级新房，在各个城市方向大都有较为丰富的选择。
但选择多并不意味着就好选了，相反，在杭州新房限价的体系内，3万级新房大多很难和高等级城市规划、成熟的配套有太多的直接关联，这就使得3万级新房相较于中高价位的改善新房，更加归于房住这条路线。所以，想买到超越房住的3万级真的并不是一件易事。
今天我们就为大家盘点下3万级有哪些主要选择，那些板块和新房又较为值得重点关注、参与摇号。

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，9月1日正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

关于这份文件，日前，经济观察网直接以《中国将推动新一轮“房改”》作独家报道，自然引起了楼市、新闻界的密集、热点的关注。