Immo.FM

Nachdem ein lieber Hörer uns ein paar Fragen eingesandt hat, machen wir heute einen Abstecher ins Mietrecht. Dort gibt es nämlich einige Mythen, die sich hartnäckig halten.

„Wenn ich drei Nachmieter bringe, muss der Vermieter mich auch früher aus dem Mietvertrag entlassen“

Viele Vermieter freuen sich, wenn ein scheidender Mieter neue Interessenten – also künftige Nachmieter – bringt. Der Mieter hat dann womöglich die Möglichkeit, früher auszuziehen und auch noch Geld zu sparen. Der Vermieter spart sich die Mühe, seine Wohnung zu bewerben, womöglich einen Makler zu bestellen etc. Klingt zunächst mal wie eine Win-Win-Situation.

Doch wie ist das? Muss ein Vermieter einen Mieter denn früher aus dem Vertrag entlassen, wenn er ihm drei Nachmieter gestellt hat? Natürlich nicht. Nicht nur gibt es da keinen Anspruch, auch das Interesse eines Vermieters an Interessenten, die der ehemalige Mieter bringt, ist ohnehin schon eingeschränkt.

Schließlich will kein Vermieter gern zu den gleichen Konditionen vermieten wie zuvor. Außerdem kann der Vermieter nicht gezwungen werden, einen der Nachmieter sympathisch zu finden. Schließlich wäre auch denkbar, dass diese Interessenten gar kein richtiges Interesse oder gar keine hinreichende Bonität haben. Sicherlich kann man sich bisweilen mit dem Vermieter einig werden, aber irgendeinen rechtlichen Anspruch darauf gibt es nicht.

„Die letzte Miete zahle ich nicht mehr. Die können wir dann ja mit der Kaution verrechnen“ Es gibt viele faire Vermieter. Deswegen sind aber nicht alle Vermieter fair. So kann es während des Mietverhältnisses schon den einen oder anderen Vorfall geben, der einen Mieter erahnen lässt, dass die Erstattung der Kaution nicht reibungslos vonstattengehen wird.

Da ist der Gedanke nachvollziehbar, die letzte Miete gar nicht mehr zu zahlen, um das finanzielle Risiko zu minimieren, falls sich ein Vermieter über eine gesprungene Fliese oder ein Loch in der Wand über Gebühr aufregt und sich die ganze Sache ärgerlich in die Länge zieht, während man auf sein Geld wartet.

Verstehbar? Ja. Aber nicht legal. Das kann dann sogar richtig teuer werden, wenn der Vermieter ernsthaft eine Zahlungsklage anstrengt. Die Kaution hat damit nichts zu tun. Will Sie also ein Vermieter richtig schikanieren, kann dieser Versuch böse nach hinten losgehen.

„Die Kaution bekomme ich, nachdem mein Vermieter die Wohnung abgenommen hat!“ Keineswegs. Das ist im Grunde auch völlig logisch, denn oft steht noch gar nicht fest, wer eigentlich wem noch Geld schuldet. Es ist vor allem sehr unwahrscheinlich, dass bereits alle Betriebskosten abgerechnet und ausgeglichen sind. Manchmal muss noch die Heizkostenabrechnung abgewartet werden oder andere Kosten stehen noch nicht fest.

Deshalb hat ein Vermieter zwischen drei und sechs Monaten Zeit, die Rückzahlung zurückzuhalten. Außerdem könnte es auch sein, dass sich Schäden an der Wohnung erst später nach dem Auszug zeigen oder bemerkt werden. Wer also bei einem Umzug die Kaution schon für die Möbel der neuen Wohnung oder als neue Kaution verplant, wird sich sehr wahrscheinlich verrechnen.

Wer einen fairen Vermieter hat, wird zumindest einen guten Teil der Kaution zurückerhalten können, sofern sich abzeichnet, dass die Betriebskostenabrechnung weitestgehend durch die Nebenkostenvorschüsse abgedeckt ist. Aber auch hierauf hat man kein Recht.

„Einmal im Jahr darf ich eine Party veranstalten, bei der es etwas lauter wird.“ Nein. Ruhestörender Lärm ist nach 22:00 Uhr gesetzlich verboten. Dafür gibt es leider keine Ausnahmen, egal, wie besonders Anlass oder Jubiläum auch sein mögen. Auch hier ist man auf Fairness, Vernunft und Verständnis der Nachbarn angewiesen.

Ebenfalls noch nicht ausgestorben: „Schimmel ist immer ein Mangel an der Wohnung, den der Vermieter beheben muss!

Endlich ist IMMO.FM wieder da und läuft in den kommenden Wochen zu neuen Höhen auf. Wir beginnen mit einem weiteren neuen Gesetz…

Ein weiteres Mal setzt Deutschland EU-Richtlinien in Gesetze um. Diesmal geht es darum, dass jeder EU-Mitgliedsstaat seinen Verbrauchern auch „Streitbeilegungsstellen“ oder korrekter „alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten“ zur Verfügung stellen muss, die Einigungen ohne Gericht ermöglichen. Die deutsche Konsequenz davon heißt „Verbraucherstreitbeilegungsgesetz“ oder VSBG.

Seit dem 1. Februar 2017 müssen Unternehmen deshalb auf ihren Webseiten deutlich zu erkennen geben, ob sie sich bereit erklären, an einem Verbraucherschlichtungsverfahren nach dem VSBG teilzunehmen. Ansonsten drohen wie immer Abmahnungen von unterbeschäftigten Anwälten. Ausnahme sind Betriebe mit unter 10 Mitarbeitern.

Nun kann man ja die Privatisierung als solche durchaus gemischt betrachten und gerade eine „Privatisierung des Rechts“ kann und sollte man kritisch beäugen. Was soll der Nutzen sein?

Zum einen hofft man, dass Verbraucher, die sich aus Angst vor Kosten und dem Paragraphendschungel bei eher geringfügigen Beträgen normalerweise nicht wehren würden, nun den Rücken gestärkt bekommen. Das hat man durchaus erreicht, denn diese Verfahren sind für die Verbraucher grundsätzlich kostenfrei.

Zum anderen haben Unternehmen den Vorteil, dass der „Streitmittler“ bzw. die Schlichtungsstelle der Schweigepflicht unterliegen, so dass Streitigkeiten als solche a priori nicht an die große Glocke gehängt werden. Weiterhin haben Unternehmen den Vorteil, dass Verfahren nicht mehr so lange dauern wie beim klassischen Gericht und auch nicht unbedingt teuer sein müssen. Problem hierbei ist allerdings: bei kleinen Streitwerten können die Gebühren für die Schlichtung auch schon mehr als 100 % betragen…

Was der Profi Mirko Otto vom neuen Verbraucherstreitbeilegungsgesetz hält, erfahren Sie natürlich in unserer Sendung.

Heute geht es weiter mit unserem Thema „Mietrechtsreform“. Man sieht der Reform sicherlich an, dass es nun einmal mehr Mieter als Vermieter gibt, denn die geplante Reform macht es den Eigentümern nicht leichter.

Was passiert denn nun, wenn man den Vermietern das eben immer schwerer macht, Profitchancen verkleinert und mehr und mehr Hürden aufstellt, um Mieter zu schützen?

Was passiert denn, wenn diese Eigentümer einfach aufgeben und – bei dem aktuellen Zinstief – an den Mieter verkauft? Wäre dann mehr Wohnraum geschaffen? Würden einkommensschwache Familien dann leichter an eine Wohnung kommen?

Natürlich nicht.

Ist das schon alles? Sicher nicht, sonst würden wir ja eine Sendung daraus machen…

Heute geht es weiter mit unserem Thema „Mietrechtsreform“. Man sieht der Reform sicherlich an, dass es nun einmal mehr Mieter als Vermieter gibt, denn die geplante Reform macht es den Eigentümern nicht leichter.

Was passiert denn nun, wenn man den Vermietern das eben immer schwerer macht, Profitchancen verkleinert und mehr und mehr Hürden aufstellt, um Mieter zu schützen?

Was passiert denn, wenn diese Eigentümer einfach aufgeben und – bei dem aktuellen Zinstief – an den Mieter verkauft? Wäre dann mehr Wohnraum geschaffen? Würden einkommensschwache Familien dann leichter an eine Wohnung kommen?

Natürlich nicht.

Ist das schon alles? Sicher nicht, sonst würden wir ja eine Sendung daraus machen…

Nachdem wir uns eine Pause gönnen mussten, lassen wir endlich Immo.FM wieder anlaufen! Zeit wurde es ja.

Wir starten mit einem Aufreger: Der neuen Mietrechtsreform. Hier sollen die Mietspiegel auf eine „breitere Basis“ gestellt werden. Aha. Mit dieser „breiteren Basis“ meint der Justizminister vor allem, dass der Zeitraum, aus dem Werte in den Mietspiegel einfließen, von vier auf ganze acht Jahre ausgedehnt wird. Wir erläutern die unguten Folgen.

Auch Mieterhöhungen sollen der Höhe nach gekappt werden. Man will augenscheinlich verhindern, dass Modernisierungen allzu heftig auf den Mieter abgewälzt werden können. Fraglich, ob damit unzumutbare Mieten verhindert werden - oder Modernisierungen.

Wir sprechen über diese, aber noch einige andere Eingriffe in den Markt und die Folgen…

Nachdem wir uns eine Pause gönnen mussten, lassen wir endlich Immo.FM wieder anlaufen! Zeit wurde es ja.

Wir starten mit einem Aufreger: Der neuen Mietrechtsreform. Hier sollen die Mietspiegel auf eine „breitere Basis“ gestellt werden. Aha. Mit dieser „breiteren Basis“ meint der Justizminister vor allem, dass der Zeitraum, aus dem Werte in den Mietspiegel einfließen, von vier auf ganze acht Jahre ausgedehnt wird. Wir erläutern die unguten Folgen.

Auch Mieterhöhungen sollen der Höhe nach gekappt werden. Man will augenscheinlich verhindern, dass Modernisierungen allzu heftig auf den Mieter abgewälzt werden können. Fraglich, ob damit unzumutbare Mieten verhindert werden - oder Modernisierungen.

Wir sprechen über diese, aber noch einige andere Eingriffe in den Markt und die Folgen…

Und heute kommt der dritte Teil unserer „goldenen Regeln im Umgang mit Interessenten“. Wie in den letzten Wochen auch werten wir aus, was Andi bei Verkauf seines Hauses erlebt hat.

Aus seinen – nicht immer witzigen – Erfahrungen arbeiten wir heraus, was jeder wissen sollte, der eine Immobilie vermietet oder verkauft.

In den letzten folgen haben wir bereits folgende Regeln diskutiert:

1. "Beginne mit dem Happy-End!"

2. "Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!"

3. "Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!"

4. "Alles geht in 12 Stunden!"

5. „Sei sexy, aber keine Hure“

6. „Lass die Leute sich verlieben.“

7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“

In unserem letzten Teil besprechen wir noch diese (möglichen) goldenen Regeln.

8. „Gewöhne Dich ans Einstecken!“

9. „Das ist keine Besichtigung. Das ist ein Date!“

10. „Auch Dein Fass hat Grenzen!“

11. „Wenn es Liebe ist, kommt es zu Dir!“

12. und was niemals, niemals fehlen darf: „Gesiegt wird beim Notar!“

13. und genau so wichtig: „Zweifele niemals daran, dass Du verkaufen wirst!“

Also: Einer der renommiertesten Wertgutachter Berlins, ein über zwei Jahrzehnte gut abgehangener Verkäufer und – naja – Andrej Karpinski laden ein zu einer Gesprächsrunde mit wertvollen Erfahrungen und Anekdoten aus dem echten Leben, bei der für jeden etwas neues dabei sein wird.

Heute kommt der zweite Teil unserer „Goldenen Regeln für den Umgang mit Interessenten“. Wir diskutieren – teils kontrovers – Andis Feststellungen aus seinem kurzen Leben als „Immobilienverkäufer“.

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, Makler sind oder sich als Interessent auf Ihr gegenüber einstellen wollen: Hier kommen wieder wichtige Regeln, über die nachzudenken lohnt:

5. „Sei sexy, aber keine Hure“

6. „Lass die Leute sich verlieben.“

7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“

Was genau meinen wir damit? Wie soll man diese Regeln verstehen und anwenden? Das erklären wir gleich in aller Ruhe und wünschen viel Spaß beim Hören!

Gibt es „Goldene Regeln“ im Umgang mit Interessenten? Unverrückbare Wahrheiten, die immer gelten und Profis und Amateuren Erfolg garantieren? Ja, es gibt sie.

Nachdem unser Moderator Andi sein Haus so gut wie verkauft hat, konnte er in fast 100 Telefonaten und mehr als 50 Besichtigungen einige Muster erkennen, die auf fast alle Menschen zutreffen, die sich auf Ihre Immobilienanzeige melden – ganz gleich ob Sie Makler oder Eigentümer sind.

Vom ersten Telefonat an bis zum Notartermin: Wir als Verkäufer agieren, reagieren, passen unser Verhalten der Situation ein Stück an. Aber wie?

Wäre es nicht toll, diese Regeln zu kennen und ab morgen selbstsicherer und entschlossen aufzutreten und den Raum für Enttäuschungen minimal zu halten? Machen wir. Und Immo.FM kann noch mehr, denn unser erster Gast nach 30 Folgen ist kein geringerer als Andreas Crämer, der als Verkäufer seit mehr als 20 Jahren Häuser und Wohnungen im Wert von Dutzenden Millionen überall in Deutschland an Mann und Frau gebracht hat.

Heute spendieren wir die ersten vier Regeln. Sie lauten:

1. Beginne mit dem Happy-End!

2. Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!

3. Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!

4. Alles geht in 12 Stunden!

Was bedeutet das im Einzelnen? Nun, das müssen Sie selbst hören...

Immobilienprofi Mirko Otto hat sich ja schon einmal in einer Sendung kritisch über den Mietspiegel geäußert. Wenn man sich seine Argumente anhört, dann ist es leicht, das ganze Konzept nur mit einem Kopfschütteln zu quittieren.

Der Mietspiegel ist nicht nur unwissenschaftlich, auch sein Zustandekommen ist absolut fragwürdig. Man könnte einen Schimpansen mit Pfeilen auf Excel-Tabellen werfen lassen – der Nutzwert der Ergebnisse wäre womöglich ähnlich.

Nun hat Europas größtes Zentrum für Immobilienwirtschaft eine Studie vorgelegt, die mit dem Mietspiegel endgültig aufräumt. Wie es sich für eine Schlüsselinstitution wie die „International Real Estate Business School“ (IREBS) gehört, wird nicht einfach gemeckert, sondern eine Lösung gezeigt, die sehr überzeugend scheint.

Eine Kernforderung, die weniger trivial und populistisch ist als sie wirkt: „Politik raus aus dem Immobilienmarkt!“

Es wird ja gerne so getan, als ob die Mieten „explodieren“, „Wohnungsnöte“ werden ausgerufen und eine allgemeine Stimmung geschürt, die keinem Menschen weiterhilft. Da stört es natürlich, dass die tatsächlichen Zahlen anders aussehen.

Aber auch ohne Politiker hätte man ja nicht sofort einen hilfreichen und belastbaren Mietspiegel. Wie aber könnte man das machen?

Das erfahren Sie heute gewohnt kurzweilig und verständlich. So sind wir eben.