Immo.FM

Der fünfte und letzte Teil unserer Reihe: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ ist endlich da. Der Notartermin ist gelaufen, die Verträge unterschrieben, das Geld bezahlt. Was gibt es denn jetzt eigentlich noch? Einiges.

- Wie greifen Miete, Wohngeld und Kreditrate ineinander?

- Welche Beträge fließen in die Steuer?

- Wie wird der Kaufpreis steuerlich behandelt?

- Wie kann Doreen mit der gleichen Wohnung mehr Geld verdienen?

- Welche Kniffe gibt es, mehr Miete zu bekommen?

- Was kann jetzt eigentlich noch schiefgehen? Wie sind denn die Risiken dieser „Geldanlage“?

In diesem letzten, aber vielleicht wichtigsten Teil widmen wir uns intensiv der Frage, wie und warum sich eine solche Investition rechnet und (nicht nur) für Doreen genau das Richtige ist.

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Hier kommt bereits Teil 4 unserer Serie: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ und der Notartermin naht. Nach wie vor gibt es eine Menge Fragen…

Wann ist der richtige Zeitpunkt, den Notartermin zu verabreden?

Was muss man zu Grundschulden wissen?

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Was muss man zum Grundbuch wissen?

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis noch hinzu?

In guten 30 Minuten kommen wir diesen Fragen entscheidend näher und freuen uns, dass Sie dabei sind!

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Willkommen zum dritten Teil unserer Reihe „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“. Wir haben nun erfahren, wie Sie Ihre zukünftige Wohnung gesucht und gefunden hat. Nun kommt das nächste Kapitel: Die Finanzierung.

Zu welcher Bank geht Doreen jetzt?

Geht Sie überhaupt zu einer Bank oder lässt sie die Bank zu sich kommen?

Welche Unterlagen muss sie jetzt zusammensuchen und wie schwierig ist das?

Wie kommt die Kreditentscheidung der Bank zustande?

Wie funktioniert das mit Kreditsicherheiten?

Wie blickt die Bank auf die Wohnung?

Wie wichtig ist Eigenkapital?

Wie geht die Finanzierung in zehn Jahren weiter?

Eine Menge Fragen, aber zum Glück auch wie immer eine Menge Antworten, die Lust auf diese Ausgabe IMMO.FM machen – wir wünschen wie immer gute Unterhaltung!

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Doreen hat eine Wohnung gefunden, die ihr zusagt. Lage ist okay, Preis im Budget. Was jetzt? Sie lässt sich die wichtigsten Unterlagen zukommen, die wir nicht nur aufzählen, sondern natürlich auch ausführlich erklären.

- Die Teilungserklärung: Warum ist sie wichtig, was muss man dazu wissen?

- Was ist beim Grundbuch zu beachten, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen? Welche könnten das sein?

- Der Grundriss. Wie zweckmäßig ist die Wohnung geschnitten?

Schon jetzt, als sie Unterlagen vom Makler anfordert, hat Doreen einen Vertrag geschlossen, nämlich mit dem Makler. Den erklären wir natürlich auch ausführlich.

Nachdem Doreen und Mirko nichts Auffälliges gefunden haben, kommt der nächste Schritt: Die Besichtigung. Sicherlich meist emotional, geht es dennoch weniger um Geschmack als um Vernunft. Doreen verrät natürlich auch, wie sie das gemacht hat.

Wie ging es ihr nach der Besichtigung? Alles das wissen Sie und Ihr nach dieser Folge! Viel Spaß dabei!

Heute beginnen wir mit einem neuen und ausführlichen Praxisthema: Wie kauft man eigentlich eine Wohnung zur Kapitalanlage für „später mal“? Das Besondere: Wir können das mit jemandem Schritt für Schritt durchgehen, der gerade genau das getan hat - in den kommenden fünf Ausgaben von IMMO.FM!

Doreen Wolf, selbst Gutachterin und bei Otto & Kollegen „an der Quelle“ hat nach ihrer Hochzeit den Wunsch, sich nach und nach etwas anzusparen, selbstredend in Immobilien. Sie ist um die 30 Jahre alt und geht wie ihr Mann einer angestellten Tätigkeit nach. Was nun?

Gerade mit Blick auf die dauernd steigenden Preisen möchte sie keine teuren Fehler machen. Zunächst die Grundüberlegungen:

- Natürlich muss die Wohnung vermietet sein, schließlich braucht sie Mieteinnahmen

- Wer soll die Zielgruppe sein?

- Welche Faktoren im Umfeld wirken positiv auf die Nachfrage ein?

- Wie hoch ist der Vervielfältiger und mit welchem Faktor kann ich leben?

- Wie gut ist die Wohnung derzeit vermietet?

- Welche Entwicklungen sind zu erwarten?

- Auch nicht unwichtig: Wieviel Eigenkapital ist überhaupt da?

Ein paar Aha-Momente sind schon für diesen ersten Teil versprochen, zum Beispiel die Antworten auf die Fragen:

- Wie hat Doreen Ihre Wohnung gefunden?

- Wie wichtig ist es, die „Ecke“ zuvor zu kennen, in der die Wohnung liegt?

- Wie konnte Doreen eine Wohnung zu dem Preis finden?

- Was ist der Schlüssel, das Geheimnis zum guten Deal?

- Was hat Mirko Otto an Kritik?

Doreen wird uns erzählen, wie sie von der Idee zur konkreten Wohnung gekommen ist. Doch das war erst der Anfang. Nun muss Doreen diese Wohnung auf Herz und Nieren prüfen.

- Welche Unterlagen braucht sie, um alles Nötige zur Wohnung zu erfahren und wie liest man sie?

- Welche Fragen muss sie stellen, um nichts Wichtiges zu verpassen?

- Wer sind die Miteigentümer und wie funktioniert das eigentlich mit mehreren Eigentümern?

Natürlich kann das nur ein Ausschnitt unserer guten halben Stunde sein, zu der wir Sie und Euch gern einladen – viel Spaß!

Wir waren ja schon immer dagegen: Die Mietpreisbremse. Wir freuen uns allerdings, dass sich diese Erkenntnis auch anderswo durchsetzt. Den Auftakt macht ein Urteil aus Hamburg. Hier wird zwar die Mietpreisbremse in ihrer Funktionstauglichkeit nicht weiter hinterfragt, vielmehr habe die Stadt „die Vorgaben aus dem Gesetz in seiner Verordnung zur Mietpreisbremse nicht erfüllt“. Nun ja, das Urteil geht in die Revision, wir warten ab.

In München hat ein Amtsrichter die Mietpreisbremse für nichtig erklärt. Die Staatsregierung habe „Fehler bei der Umsetzung des Bundesgesetzes“ gemacht. Das Justizministerium arbeitet bereits an einer Neufassung des Gesetzes, um mögliche Unsicherheiten künftig zu vermeiden. Auch nicht schlecht: Im verhandelten Fall klagten Mieter aus der feinen „Maxvorstadt“, die 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen - laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur bei 13,78 Euro. Schon irre, wie die Mietpreisbremse ausgerechnet von denen zu Fall gebracht wird, die sie gar nicht brauchen… Also stimmte unser Immo.FM Cover von damals doch.

In Nordrhein-Westfalen will die Koalition die Mietpreisbremse direkt abschaffen. Sie habe „ihren Zweck nicht erfüllt“.

Die Details, Meinungen unserer Experten und mehr wie immer in dieser Ausgabe IMMO.FM! Viel Spaß dabei!

Seit dem 01.01.2017 ist sie auch in Berlin angekommen – die Rauchmelderpflicht. Doch diese einfache Aussage, wie man sie gerne mal in der Zeitung liest, ist etwas irritierend…

Richtig ist, dass alle Neubauten ab dem 01.01.2017 mit Rauchmeldern in Aufenthaltsräumen ausgestattet werden müssen. Mit Neubauten sind allerdings nur die Bauten gemeint, die eben nach dem ersten Januar fertig gestellt werden, was also alle Immobilien, die vor dem 01.01.2017 fertig waren zu „Altbauten“ im Sinne dieser Regelung macht.

Diese Pflicht trifft in erster Linie Vermieter und Eigennutzer. Erstere dürfen die Kosten allerdings auf den Mieter umlegen.

- Welche Merkmale aber müssen diese Rauchmelder erfüllen?

- Wann muss man die Batterien wechseln?

- Wer kontrolliert das eigentlich?

- Wie sinnvoll ist diese Regelung?

Wir wünschen wie immer viel Spaß und Kurzweil!

Zum ersten, aber bestimmt nicht zum letzten Mal ist unsere Doreen Wolf, ebenfalls Gutachterin bei Otto & Kollegen, zu Gast bei Immo.FM. Doreen ist unter anderem „Bachelor für Immobilienwirtschaft“, bildet sich ständig weiter und hat mit Sicherheit auch mit Ihrem Gutachten zu tun, wenn Sie Mandant bei uns werden. Was Sie noch über Doreen wissen sollten? Zum Beispiel, dass sie laut Mietspiegel 2017 mehr als die ortsübliche Miete zahlt…

Der neue Mietspiegel ist da! Was Stadtentwicklungssenatorin Lompscher als „Mietexplosion“ auslobt, sind letztlich 4,5% Steigerung pro Jahr, neun Prozent im Erhebungszeitraum. Wer unbedingt zynisch sein wollte, könnte feststellen, dass sich an dieser Aussage zeigt, wie realitätsfern der Mietspiegel ist. Gab es eine „Explosion“ der Mieten? Kann man sagen. Aber der Mietspiegel bildet eben sehr wenig richtig ab, so eben auch nicht die aktuellen Entwicklungen.

Doch natürlich meckern wir nicht nur. Wir besprechen auch konstruktive Vorschläge und Ideen, wie man denn die ortsübliche Miete feststellen könnte.

Wie wird der Mietspiegel eigentlich erhoben? Auch das erklären wir, denn Doreen wurde tatsächlich von der Stadt angeschrieben, an der Befragung teilzunehmen – und sie hat zugesagt!

Wir wünschen wie immer viel Spaß!

Heute schon „ge-leveraged“? Immer wieder preisen Immobilien-Investoren-Gurus bei facebook irgendwelche „100-Prozent-Finanzierungen“. Gibt es sowas?

Vorneweg: Natürlich gibt Ihnen keine Bank die Kosten plus Grunderwerbsteuer plus Malerprovision auf ein Grundstück. Sonst könnte man sich so viele Immobilien kaufen, wie man wollte.

Keine Bank würde sich eine Immobilie als Sicherheit für den gesamten Kredit dienen lässt und dann auch noch für die Erwerbsnebenkosten aufkommen. Dann wäre ja von Anfang an das Risiko größer als der Wert der Immobilie. Wie kommen also die „In fünf Jahren reicher als Donald Trump“-Jünger auf solche Ideen?

Ganz einfach: Die Differenz zwischen dem, was die Bank als Sicherheit akzeptiert kann man durchaus als Blankokredit – also Kredit ohne Sicherheiten aufnehmen. So, wie man das auch tun würde, wenn man sich Konsumwünsche erfüllen will. Das tut die Bank aber, weil das Einkommen des Kreditnehmers einen solchen Kredit rechtfertigt. Das heißt eben genau nicht, dass die Bank die zu finanzierende Immobilie nun klasse finden würde und vom Erfolg des Vorhabens ausgeht.

So hat man dann seine „de facto“-100-Prozent-Finanzierung. Und nun? Was kann schon schiefgehen?

Nun muss die gekaufte Immobilie „nur noch“ diese 100 Prozent (oder mit Nebenkosten 115 Prozent) abzahlen. Ein Mieter fällt aus? Eine Reparatur überrascht uns kalt? Was dann? Dann ist die Rechnung dahin.

Bei drei Prozent Tilgung pro Jahr sind also nach fünf Jahren die Nebenkosten abbezahlt – jetzt erst bezahlen die Raten die Immobilie selbst. Das stimmt aber auch nur dann, wenn der Preis noch so ist wie vor fünf Jahren, also zum Kaufzeitpunkt.

Insofern bleibt zu diskutieren, ob es ein genialer Coup ist, eine „100-oder-mehr-Prozent-Finanzierung“ auf die Beine gestellt zu haben oder ob man sich damit etwas aufhalst, was schnell den Zauber des schnellen Reichtums zerstreut.

Nicht zuletzt darf es doch auch nicht Ziel sein, eine Bank dahin bekommen zu haben, Kapital herauszureichen –egal, an wen. Denn „Finanzierungsbekommer“ und „Immobilieninvestor“ sind nämlich verschiedene Dinge.

Diskussion und Schlussfolgerungen gibt es in unserer heutigen Sendung. Viel Spaß – wir haben Euch und Sie gern vor Fehlern beschützt.

Unter anderen sprechen wir auch von Alex Fischer, dem Investment-Punk Gerald Hörhan und „Immopreneur“ Thomas Knedel.

Gibt es noch vernünftige Immobilien?

Angesichts der aktuellen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt macht es immer weniger Spaß, lohnende Investition zu suchen. Vielerorts sind die Preise so hoch, dass bei der zu erwartenden Mietrendite 25, 30 oder sogar mehr als 35 Jahre braucht, um sein Investment zurückzubekommen.

Geht das denn wirklich nicht billiger? Haben wir keine Idee? Doch, sonst würden wir keine Sendung darüber machen. Nehmen wir beispielsweise das Ruhrgebiet. Hier ist es gar nicht so schwer, Wohnungen zu finden, die nur einen Vervielfältiger von acht oder zehn aufweisen. Das wäre ein veritables Investment, von dessen Mieteinnahmen man Zins und Tilgung begleichen könnte.

Nun ist es aber auch so, dass im Ruhrgebiet ein Großteil der angebotenen Immobilien aus den fünfziger und sechziger Jahren stammt. Nicht nur drohen hier massive Investitionen & notwendige (auch energetische) Sanierungen, viel schlimmer noch: Vielerorts ist die Bevölkerung überaltert, junge Menschen zählen in die absoluten Ballungszentren. Es stellt sich die ernsthafte Frage, wer auf lange Sicht noch dort wohnen will und mit wie viel neuem Geld man einen Zustand schaffen muss, der Mietern der aktuellen Generation genügt.

Schlimmstenfalls verstirbt ein Mieter und es findet sich kein neuer. Dann ist es durchaus wahrscheinlich, dass sich auch kein Käufer für seine Wohnung findet. Das macht die Freude über die eingangs attraktive Rendite rasch zunichte. Wieder zeigt sich: Es gibt eben nichts geschenkt.

Wo wir gerade bei Kalendersprüchen sind: wenn das Leben dir Zitronen gibt, nach Limonade draus. Also die Hypothese unseres Profis: was wäre denn, wenn man sich ganz gezielt Zitronen sucht und daraus Limonade macht? Zitronen, von denen die anderen nicht an, was für prima Limonade man daraus machen kann?

Klingt komisch, ist aber nicht. Mirko Otto erklärt ausführlich wie das genau funktioniert und bringt anschauliche Beispiele, angefangen bei einem echten Albtraum-Auto…

Viel Spaß und danke fürs Zuhören!