Immo.FM

Wann immer wir bisher über den Erwerb von Immobilen sprachen, ging es dabei um den klassischen Kauf von einem scheidenden Eigentümer. Was aber, wenn eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers verkauft wird…?

Eine Immobilie kann aus verschiedenen Gründen zwangsversteigert werden. Einer kann sein, dass eine Bank gegen einen nicht mehr zahlenden Schuldner vorgeht. Aber auch bei Erbengemeinschaften kann es passieren, dass ein Objekt unter dem Hammer landet, offiziell nennt man das „Die Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“.

Das kann eine Menge Vorteile für den Käufer bergen. Zum einen gibt es eine Maklerprovision, so dass man (in Berlin) die oft fälligen 7,14 Prozent einspart. Zum anderen werden derlei Immobilien in der Regel nicht aufwändig beworben und nur einem kleineren Kreis bekannt. Damit hat man schon einen Großteil von möglichen Konkurrenten gar nicht erst neben sich.

Da liegt der Gedanke nahe, ein Schnäppchen machen zu können. Doch das wäre zu einfach: Bei einer Zwangsversteigerung sind Besichtigungen nicht üblich und die Katze im sprichwörtlichen Sack. Es gibt zum Beispiel keinerlei Garantien. Fast möchte man sagen, es gilt: „Gekauft wie nicht gesehen“.

Darum ist es oft sehr schwer, etwas über den Zustand der Immobilie herauszufinden. Nun mag es zwar sein, dass allein das Grundstück in einer gefragten Lage einen erheblichen Wert hat – ganz unabhängig davon, was darauf gebaut ist, doch auch das schafft selten die nötige Gewissheit darüber, welcher Preis angemessen ist.

Darum braucht es für die erfolgreiche Teilnahme an einer Zwangsversteigerung nicht nur Mut und Glück, sondern auch Erfahrung. Darum rät Mirko auch, sich einige dieser Versteigerungen anzusehen, bevor man selbst mitbietet. So bekommt man am besten ein Gefühl, wie diese Auktionen ablaufen und auch, wie sich andere Teilnehmer verhalten. Denn Psychologie ist auch ein wichtiger Faktor. Der Wunsch nach einem Schnäppchen und die bei uns in Berlin immer weiter fortschreitende Verknappung werden immer einige Menschen dazu verleiten, unbedingt als Sieger hervorgehen zu wollen – das kann schiefgehen.

Gut gegangen ist es allerdings bei Mirko Otto, der seine Karriere als Immobilien-Investor tatsächlich mit einem Mietshaus aus der Zwangsversteigerung begonnen hat. Das erzählt er ausführlich in dieser Episode.

Markus Rosenthal von Wunderflats sitzt mal wieder bei uns im Studio. Diesmal werden wir den Pressesprecher in die Zange nehmen und dem Geschäftsmodell von Wunderflats auf den Zahn fühlen...

Ein weiteres Mal besucht uns Markus Rosenthal von Wunderflats. Wir stellen ihm ein paar kritische Fragen zum Geschäftsmodell seines Arbeitgebers und seiner Bedeutung für den Mietmarkt. Wir sind gespannt, ob er unsere Bedenken zerstreuen kann.

Immerhin gibt es Immoscout und eBay Kleinanzeigen – warum sollte ein Eigentümer nicht einfach dort inserieren und keine Provision an Wunderflats abgeben?

Auch Wunderflats arbeitet daran, den Prozess des „Matchings“ – so nennen sie das Zusammenbringen von Mieter und Vermieter – zu digitalisieren.

Was also bringt mir dann ein weiterer Mittelsmann? Kann ich das nicht selber machen?

Außerdem wird ja solchen Vermietungsfirmen wie beispielsweise Airbnb auch ein Missbrauch des Marktes vorgeworfen.

Wenn eine vermietete Wohnung über Wunderflats auf Zeit vermietet wird, hat die vielzitierte alleinerziehende Mutter das Nachsehen.

Ist Wunderflats nicht auch ein Nest für die (zumindest moralisch) missbräuchliche Nutzung von Wohneigentum?

Die wichtigste Frage: Kann das friedlich enden?

Ob wir Markus eine oder mehrere Schweißperlen entlocken können?

Zusammen mit Immobilien-Investor Christian Gérôme fragen wir: Wo in Berlin sollte man ein Einfamilienhaus zum Kauf suchen?

Dass in unserer ständig wachsenden Stadt die Preise steigen, weiß jeder. Darum ist es auch kein Wunder, dass die Randlagen Berlins ebenfalls ständig teurer werden. Beispiele sind hier Buckow und Lichtenrade. Doch auch Spandau ist eine noch „preislich unterentwickelte“ Gegend, die momentan alles andere als hip ist, aber laut unserer beiden Profis das durchaus perspektivisch werden kann, ja werden muss.

Eine weitere Krux im Berliner Markt ist, dass sich Familien zu sehr auf die eigenen vier Wände – also das freistehende Haus – fixieren und die Alternative der Eigentumswohnung in der Stadt oft nicht favorisiert wird – zu Unrecht?

Trotz der allgemein beklagenswerten Lage aber räumt Herr Gérôme einen wichtigen Punkt ein, der dennoch wenig aufheitert: Dass Paare, die beide berufstätig sind, sich in Berlins Randlagen überhaupt noch ein Haus mit Garten kaufen können – das ist schon selten und im Zweifel eine gute Nachricht, denn in München, Frankfurt oder Hamburg ist sowas viel unwahrscheinlicher – wenn nicht ausgeschlossen.

Doch ist es eigentlich wirklich so wichtig, ein eigenes Haus zu haben? Das scheint bei unseren Experten ein Stück weit aber auch eine Einstellungsfrage zu sein. Nicht umsonst entspringt eine lebendige Debatte zu dem bei IMMO.FM schon mehrfach thematisierten Konflikt zwischen Eigenheim und Geldanlage.

Schon der Eishockey-Gigant Wayne Gretzky wusste: „Es ist egal, wo der Puck ist. Ich will dahin, wo der Puck sein wird“. Dementsprechend hat Herr Gérôme ein paar interessante Theorien, wie sich durch künftige Entwicklungen in Berlin die Lagen und ihre Wertigkeit ändern werden – Stichwort BER.

Nicht nur Lagen treiben uns in unserer Erörterung um, auch Qualität. Wer sich bei Herrn Gérôme auf der Webseite umsieht, der findet meist schlüsselfertigen Luxus. Doch heißt das, dass man nur danach suchen sollte? Uns überrascht ein Plädoyer für Underdogs, für Mut und Querdenken bei der Immobiliensuche.

Im dritten Teil zu den Verfahren zur Immobilienbewertung sprechen wir heute über das Vergleichswertverfahren.

Das Vergleichswertfahren kommt vorwiegend bei Grundstücken und selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen zur Anwendung. Meist nutzen wir es bei der Bewertung des Einfamilienhauses, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.

Das Vergleichswertverfahren ist für den Normalverbraucher, insbesondere alle, die eine Immobilie kaufen wollen, eigentlich am leichtesten zu verstehen. Schließlich ist vom Fernseher über das Auto oder den PC jeder im Kapitalismus aufgewachsene Mensch an den Preisvergleich von Produkten und deren Merkmalen gewöhnt.

Im Vergleichswertverfahren werden direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt: Welche und wie viele Grundstücke wurden vor kurzem in der Nachbarschaft verkauft? Wie ähnlich sind diese Objekte dem zu bewertenden Grundstück? Je vergleichbarer die Merkmale der Immobilie, umso besser dient auch der Kaufpreis als Vergleichswert im Vergleichswertverfahren!

Wer sich nach Immobilien umschaut, der bekommt rasch ein Gefühl dafür, was eine Wohnung in der Größe X im Viertel Y mit der Ausstattung Z ungefähr kosten müsste und kann beurteilen, wann ein Ausreißer nach oben oder unten vorliegt (und er im Idealfall zuschlägt und kauft).

Als Immobiliensachverständige verfügen wir in Berlin über einen großen Schatz an Daten und haben hervorragende Möglichkeiten, einen präzisen Immobilienwert zu ermitteln. Dabei spielt auch wieder einmal der Gutachterausschuss eine Rolle, auf den wir ebenfalls zu sprechen kommen werden.

Wenn Sie also in einer guten Viertelstunde mehr wissen, erheben sich vielleicht noch weitere Fragen:

- Welches Verfahren ist das wichtigste?

- Welches das Richtigste?

- Welches ist das preiswerteste?

Auch diese Fragen klären wir – und mehr. Wie immer bei IMMO.FM!

Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die unsere Sachverständigen Doreen Wolf und Mirko Otto in unsere Dreiteiler zu dem Wertermittlungsverfahren erklären.

Nachdem wir nun schon in Folge 49 das Sachwertverfahren erläutert haben, besprechen wir heute, wie man den Wert einer Immobilie anhand des Ertrages feststellt.

Im ersten Schritt stellen wir per Marktrecherche fest, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist. Dabei spielen neben der Lage auch beispielsweise Wohnungsgrößen und deren Attraktivität eine Rolle. Dann werden alle erzielbaren Erträge hochgerechnet; Was bleibt, nennt man Rohertrag.

Dieser Ertrag muss abschließend um die Bewirtschaftungskosten vermindert werden. Hausflure wollen gestrichen werden, Heizungen müssen getauscht werden und zumindest statistisch sind Mietausfälle ebenso zu berücksichtigen. Was dann bleibt, ist der Reinertrag.

Nun kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, der – zusammengesetzt aus vielen Faktoren wie Restnutzungsdauer, Mieterwartung und Marktlage – die zu erwartende Verzinsung des Objekts ausdrückt.

Unser Andi Karpinski jedenfalls hat beim Verständnis des Liegenschaftszinses seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie sich zeigen wird…

Ein weiteres Mal haben wir das Vergnügen, bei Christian Gérôme zu Gast zu sein. Anlass war die Frage: Wie kommt ein redlicher Familienvater eigentlich an eine Wohnung für die Familie?

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist den Deutschen mit der Muttermilch mitgegeben und jahrzehntelang von der Finanzindustrie eingehämmert worden – aber trotzdem viel seltener Realität als in anderen Ländern Europas. In Deutschland lag die Eigentumsquote 2016 bei 51,7 Prozent – Platz 26. Überraschenderweise liegt Rumänien mit 96% vorn, das erste westeuropäische Land ist Spanien auf Platz 12 mit 77,8 Prozent.

Der Eigentumsanteil kann sich nur erhöhen, wenn die Preise für Eigentum bezahlbar bleiben – oder werden? Das führt uns zum IMMO-FM-Dauerbrennerthema: Gibt es eine Preisblase? Was sagt unser Gast, Immobilienentwicklungs-Visionär Christian Gérôme dazu?

Losgelöst von vielen extrem wohlhabenden Menschen, die nach Berlin kommen, sieht Gérôme das Problem in der mangelnden Kaufkraft. Es sind diese vergleichsweise wenigen reichen Marktteilnehmer, die durch ihre Nachfrage für Luxuswohnungen sorgen – daran ist zunächst nichts falsch.

Doch was kann der klassische „Familienvater mit zwei Kindern“ ausrichten? Er kann vielleicht eine Summe von insgesamt 350 bis 400.000 Euro stemmen. Damit muss er gegen Investoren aus aller Welt, ja bis hin zu Singapur antreten. Das kann nicht leicht sein.

Können sich unsere beiden Profis in die Lage versetzen, mit Frau und zwei Kindern dazustehen? Nur partiell, denn sie haben beide drei Kinder.

Was sollen diese arbeitenden Paare mit Kindern nun tun? Müssen sie sich mit einem Mieterdasein abfinden? Gibt es Kompromisse? Oft gehörtes Stichwort: Speckgürtel.

Wenn unser Familienvater aber nun in die bezahlbareren Außenbezirke abwandert, was dann? Wie lange braucht er zur Arbeit? Wie ist dort die Infrastruktur? Wo zahlt er dann seine Einkommensteuer? Wie sinnvoll ist es, als Pendler jeden Tag 80 Minuten im Auto zu sitzen?

Es wundert nicht, dass die Ideen bei den Herren Gérôme und Otto nur so sprudeln. Es gäbe viele Ansätze, die die Situation spürbar verbessern könnten. Ideen, die – so finden wir - von Vernunft und Weitsicht getragen sind, allerdings die Politik zur Hilfe rufen.

Konzepte, wie man die Mieter unserer wunderbaren Stadt mit Eigentum versorgen kann und vieles mehr gibt es in dieser Folge IMMO.FM.

Zu unserer 50. Ausgabe wollten wir gerne etwas ganz Besonderes auf die Beine stellen und das ist uns auch gelungen. Wir treffen nämlich jemanden, der sich in der Berliner Immobilienszene durchaus einen Namen gemacht hat.

Christian Gérôme ist als Geschäftsführer der „Allgemeinen Immobilien-Börse“ Gast in unserer 50. Ausgabe, allerdings kein „Stargast“ – das ist ihm wichtig. Ohnehin möchte er in keine Schublade gesteckt werden. Das wäre auch gar nicht leicht, angesichts seiner vielen Aktivitäten und seiner Art, über Immobilien und unsere Stadt Berlin zu denken. Da reichen wenige Worte nicht aus. Deshalb haben wir in unserer Jubiläumsfolge viele Worte gemacht.

Christian Gérôme entwickelt Immobilien, das steht in jedem Fall fest. In einer Reportage wurde ihm nachgesagt, dass er jede Brachfläche und Baulücke in Berlin kennen würde. Und doch betont er im Gespräch immer wieder, dass er doch nur das tut, was jeder tun kann. Es gelingt ihm dabei, zu überzeugen.

Wer schon länger bei uns ist, weiß, dass wir uns schon mit einem größeren Objekt an der Danziger Straße im Prenzlauer Berg befasst haben, unweit des Ernst-Thälmann-Parks, einem Gelände mit durchaus bewegter aber nicht durchgehend schöner Geschichte.

Dieser Park grenzt an den S-Bahn Ring zwischen Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße, wäre da nicht ein großes Gelände, und zwar der ehemalige Güterbahnhof Prenzlauer Berg, den Christian Gérôme 2010 gekauft hat und bis heute nicht bebauen kann bzw. darf bzw. soll.

Ganze 600 Wohnungen sind geplant, sowohl zur Miete als auch zum Kauf, doch nach wie vor ist kein Spatenstich erfolgt. Wie kann das passieren in einer Stadt, die wenig so dringend braucht wie neuen Wohnraum? In einem Bezirk, der (ob nun zu Recht oder nicht) so unglaublich begehrt ist? In einem Bezirk, in dem sich Ur-Berliner die Mieten doch kaum noch leisten können?

Woher rührt der ganze Widerstand? Wie kann so etwas passieren? Wer trägt die Verantwortung?

Es ist nur allzu leicht, einem erfolgreichen Geschäftsmann seinen Erfolg vorzuwerfen. Es ist so einfach, sich angesichts der Objekte, mit denen sich Herr Gérôme umgibt, neidisch zu werden. Wir haben uns die Mühe gemacht, uns einmal die andere Seite anzuhören.

Zur ausgerechnet 50-minütigen 50. Ausgabe Immo.FM laden wir Sie und Euch herzlich ein und wünschen gute Unterhaltung.

Wertermittlungs-Praxis: Das Sachwertverfahren

Wie bestimmt man eigentlich den Wert einer Immobilie? IMMO.FM erklärt die drei meist angewendeten Wertermittlungsarten und wie sie funktionieren. Teil eins ist das Sachwertverfahren.

Es gibt nicht nur einen richtigen Weg oder Denkansatz, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Obwohl Manche denken mögen, dass es doch nur eine korrekte, quasi normierte Art und Weise geben sollte, den Wert einer Wohnung oder eines Hauses gibt es in der Tat gleich derer drei.

a) Das Sachwertverfahren

b) Das Ertragswertverfahren

c) Das Vergleichswertverfahren

Warum das so ist? Das liegt daran, um welche Art Immobilie es sich handelt – und wird natürlich in unserer Sendung erklärt. Den Anfang macht das Sachwertverfahren.

Wie der Name sagt, versuchen wir, die Frage zu beantworten: Was ist der Sachwert dieser Immobilie? Das geschieht, indem wir uns vorstellen, wir müssten dieses Objekt neu erstellen, allerdings mit dem derzeitigen Zustand – also nicht brandneu. Insofern kann man den Sachwert auch „Wiederbeschaffungswert“ nennen oder zumindest als solchen verstehen.

Im ersten Schritt wird ermittelt, zu welchem Preis ein Neubau möglich wäre. Danach wird ein Abnutzungsfaktor in Anrechnung gebracht, denn das Objekt ist ja eben nicht neu. Fertig? Keineswegs. Denn der bis hierher ermittelte Wert hat nichts mit den Kaufpreisen zu tun, die in der Umgebung tatsächlich gezahlt werden? Denn dieser erste Sachwert wird unabhängig davon ermittelt, wo die Immobilie steht. Nun muss natürlich noch der Bodenwert bzw. Bodenrichtwert hinzugerechnet werden.

Klingt erst einmal abstrakt? Darum stehen Doreen Wolf und Mirko Otto mit der Kraft der Worte zur Verfügung, um Klarheit zu schaffen.

Unser Hörer Dirk hat sich ein Thema gewünscht. Es geht um den Lastenausgleich und die Frage, ob er etwas mit der heutigen Zeit zu tun haben könnte.

Wir freuen uns natürlich, wenn Hörer uns um Rat bitten. Dirk schrieb uns:

„Im Kontext von Inflation, Staatsschuldenkrise etc. kommt immer wieder die Frage auf, was eigentlich geschieht, wenn es den Staaten nicht gelingt, sich durch schleichende Inflation zu entschulden. Eine These, die häufig zu lesen ist, lautet: Wenn der Staat wirklich klamm ist, dann erlegt er den Grundstücksbesitzern Sonderabgaben auf. Nach dem Krieg nannte man das Lastenausgleich.

Weil die Immobilie ja nicht mobil ist, wäre man dem schutzlos ausgeliefert. Deshalb, so die These, würden Immobilien ein massives Risiko bergen, am Ende der Dumme zu sein, der vom Staat gemolken wird. Mich würde sehr interessieren, wie Sie diese Gefahr einschätzen und was sie insgesamt davon halten.“

Wie immer sind wir selbst verständlich um keinerlei Antwort verlegen. Die gibt es in dieser Ausgabe.

Heute diskutieren wir unsere begründeten Vermutungen über eine Immobilien-Preisblase.

Der Wirtschaftsverband ZIA (Zentraler Immobilien-Ausschuss) sieht ein Risiko zu erheblichen Preiskorrekturen in den großen deutschen Städten – und einigen Gegenwind bekommen.

Die Quintessenz:

- Es werden demnächst viele Wohnungen fertiggestellt, Dadurch steigt das Angebot

- Die Zuwanderung lässt nach, was die Nachfrage zurück gehen lässt.

Was sagen Sie? Wir haben da ganz andere Wahrnehmungen:

- Von einer zurück gehenden Einwanderung können wir – gerade in Berlin – nichts erkennen.

- Dass zu wenig gebaut wird, hört man eigentlich an jeder Ecke.

- Seit Jahrzehnten sind Immobilien in Deutschland vergleichsweise preiswerter als in unseren Nachbarländern.

Immerhin: Laut des Amtes für Statistik sind 2016 13 842 neue Wohnungen entstanden, 0,7 Prozent mehr als Ende 2015. Aber ist das wirklich ein Argument?

Mirko Otto und Doreen Wolf diskutieren Eindrücke, Sichtweisen und Fakten und nähern sich einer gewohnt kompetenten Antwort.

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