Istruzioni Immobiliari

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Il soffitto in cartongesso è uno dei modi più tradizionali in cui viene utilizzato questo materiale in edilizia.
Ottimo sia dal punto di vista funzionale che estetico, una soluzione di questo tipo ti permette di trasformare completamente una stanza, rendendola moderna e originale.



Non solo: un controsoffitto in cartongesso (viene anche chiamato così) può essere realizzato in qualunque ambiente della casa, in base a quelle che possono essere le tue esigenze. I suoi utilizzi più comuni riguardano

L’illuminazione
La separazione di più zone di una stanza
COME È FATTO?
Dal punto di vista della realizzazione, i soffitti in cartongesso sono costituiti da uno o più pannelli sostenuti da un’armatura metallica, che viene a sua volta fissata al soffitto originale. Nell’intercapedine tra le lastre e il soffitto vengono poi inseriti degli isolanti, che possono essere solo termici (es. polistireni) o anche acustici (lana di vetro, lana di roccia).



Le lastre di cartongesso inoltre potranno essere ulteriormente trattate a seconda delle esigenze, per renderle magari resistenti all’umidità.
Un soffitto in cartongesso può avere semplicemente una forma lineare, oppure avere una funzione decorativa, se è realizzato ad esempio a gradini. In alternativa può presentare una cornice o servire ad enfatizzare dei decori già presenti, come può capitare nel caso di case d’epoca.

VANTAGGI E SVANTAGGI
Un controsoffitto in cartongesso presenta alcuni e pro e contro; i primi superano di gran lunga i secondi, ed è questo il motivo per cui una soluzione come questa è così diffusa. Vediamoli nel dettaglio.



PRO



Isolamento: come già detto, proprio per il modo in cui sono costruiti, i controsoffitti in cartongesso permettono di inserire del materiale isolante di vario tipo
Nasconde gli impianti: se vuoi rifare l’impianto elettrico o installare un nuovo impianto di climatizzazione, il soffitto in cartongesso può nascondere, oltre a cavi e tubi, anche le bocchette dell’aria condizionata
Nasconde crepe e imperfezioni del soffitto
CONTRO

Distanza tra pavimento e soffitto, che verrà inevitabilmente abbassato
Tempi di installazione più lunghi rispetto a dei normali muri in cartongesso
SUGGERIMENTI CREATIVI
Il soffitto in cartongesso si presta bene a delle soluzioni decorative e di design, soprattutto in alcuni ambienti della casa.
Utilizzare il cartongesso per il soffitto della camera da letto può essere ad esempio un’ottima idea per creare una gola luminosa, dove saranno inseriti dei faretti, che daranno alla stanza un grande impatto visivo.



Naturalmente si tratta di un lavoro che non può essere improvvisato con il fai-da-te, ma va affidato a un elettricista e un cartongessista esperti, in modo da ottenere un risultato di qualità.



Per quanto riguarda invece l’utilizzo del cartongesso per il soffitto del soggiorno, un suggerimento potrebbe essere di sagomare le lastre in modo che seguano armonicamente la stanza, magari realizzando delle fessure di varie forme dove verranno inserite delle luci a led.
L’impatto scenico sarà decisamente notevole!

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Pagamento degli oneri condominiali nell'acquisto di un immobile

In questo episodio del podcast "Istruzioni Immobiliari", affrontiamo una tematica fondamentale nella compravendita immobiliare: la gestione degli oneri condominiali residui. Esaminiamo la differenza tra le spese condominiali ordinarie e straordinarie e l'importanza di chiarire, già al momento della sottoscrizione del preliminare, come verranno gestiti i pagamenti di eventuali residui. Discutiamo la responsabilità solidale nel pagamento delle rate condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente, secondo le disposizioni del codice civile, e come questo possa influenzare sia l'acquirente che il venditore. Approfondiamo inoltre il ruolo delle delibere condominiali riguardanti lavori straordinari e la loro incidenza sulla responsabilità dei pagamenti. Infine, mettiamo in luce l'importanza per il venditore di comunicare in forma scritta all'amministratore di condominio il passaggio di proprietà. Questo episodio è una guida essenziale per chiunque sia coinvolto in una transazione immobiliare, fornendo consigli pratici e dettagliati su come navigare le complessità degli oneri condominiali.

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Se nella tua casa in vendita hai la fortuna di avere una stanza in più bella grande (o magari una taverna), potresti considerare l’idea di realizzare un home cinema in cartongesso.



Una soluzione di questo tipo potrebbe dare del valore aggiunto alla tua casa in vendita e attirare numerosi potenziali acquirenti.
Chi infatti non vorrebbe un cinema privato in casa propria?



Vediamo insieme come si realizza un home cinema in cartongesso e quali soluzioni si possono adottare per farlo funzionare al meglio.

L'ACUSTICA
Per avere un cinema in casa certamente conta la qualità dell’impianto home theatre, che deve essere ovviamente in alta definizione.
Questo però non basta, perché per farlo rendere al meglio è necessario migliorare l’intera acustica della stanza.



In un normale salotto infatti inevitabilmente si potrebbero sentire rumori dalle stanze adiacenti, con il risultato di non godersi a pieno la magia del cinema.
Per ovviare a questo inconveniente può essere utile innanzitutto realizzare un controsoffitto in cartongesso, che consentirà non solo di nascondere i cavi audio e video, ma anche di creare l’isolamento acustico necessario.



L’intercapedine del controsoffitto verrà riempita di materiale isolante come polistirene o schiuma.
Dal punto di vista estetico inoltre si potrebbe creare un controsoffitto di forma irregolare, in modo da rompere la monotonia della stanza e avere uno stile più moderno.



PARETI E PAVIMENTI
Un home cinema in cartongesso necessita inoltre di altri accorgimenti costruttivi, legati sempre alla migliore distribuzione del suono all’interno di una stanza.
Un primo suggerimento è di isolare anche le pareti, utilizzando magari del cartongesso fonoassorbente, in grado quindi di migliorare la propagazione del suono.



A questo proposito va detto che più una parete è spessa, più l’isolamento acustico è efficace.
Ḗ consigliabile quindi rivestire le pareti con dei pannelli in cartongesso dello spessore di circa 2-3cm.



Per quanto riguarda invece il pavimento, è meglio scegliere il parquet o la moquette, perché questi già da soli hanno proprietà fonoassorbenti.
Inoltre, per evitare la dispersione del suono al piano inferiore, si può inserire del materiale isolante tra il massetto e il pavimento stesso.

ULTIMI ACCORGIMENTI
Per completare l’opera, un home cinema in cartongesso va curato in ogni minimo dettaglio, a cominciare dalla scelta della stanza.
Ambienti con una pianta regolare, o troppo vuoti, andranno inevitabilmente ad interferire con un’acustica di qualità.
Meglio quindi scegliere una stanza di forma più irregolare, con nicchie nei muri.



A questo proposito potrebbe essere utile anche riempire tutti gli spazi vuoti con dei complementi d’arredo, che contribuirebbero a distribuire meglio il suono.



Un ultimo suggerimento è di trattare in modo opportuno anche le porte, in modo da ridurre nettamente i rumori provenienti dall’esterno.
Potresti magari inserire delle porte a doppia battuta, che sono particolarmente efficaci per questo scopo.



Infine, un ultimo aspetto da considerare.
Un home cinema in cartongesso naturalmente non può essere improvvisato, quindi vietato darsi al fai-da-te.
Ḗ necessario invece rivolgersi a degli esperti cartongessista ed elettricista, che avranno cura di occuparsi di tutti i dettagli legati all’acustica e di fare in modo che l’impianto funzioni alla perfezione.

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Regolamento di condominio

In questo episodio del podcast "Istruzioni Immobiliari", ci concentriamo sull'importanza del regolamento di condominio nel processo di acquisto di un immobile in contesto condominiale. Sottolineiamo come spesso, durante le fasi preliminari dell'acquisto o all'atto definitivo, si trascuri l'analisi di questo documento, nonostante possa influenzare significativamente l'utilizzo futuro dell'abitazione. Approfondiamo cosa sia il regolamento di condominio, ovvero l'insieme delle norme che regolano l'uso dei beni comuni e i doveri dei condomini, e analizziamo le sue due forme principali: contrattuale/convenzionale e assembleare. Discutiamo le implicazioni dei vari tipi di regolamenti, in particolare riguardo alle restrizioni sulla proprietà esclusiva e agli effetti su eventuali limitazioni personali. Infine, esaminiamo esempi pratici di limitazioni che possono essere inserite nei regolamenti, come il divieto di trasformare appartamenti in studi professionali o bed and breakfast, e la necessità di chiarezza ed esaustività nelle restrizioni per evitare interpretazioni estensive. Questo episodio è essenziale per chiunque stia considerando l'acquisto di un immobile in un condominio, offrendo una guida completa per comprendere e gestire le implicazioni del regolamento di condominio.

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Conformità planimetria catastale


Descrizione dell'episodio:In questo episodio del podcast "Istruzioni Immobiliari", esploriamo l'importanza cruciale della planimetria catastale nella vendita di un immobile. Discutiamo come la planimetria, che è la rappresentazione grafica dell’appartamento depositata presso il catasto, debba essere conforme per evitare la nullità dell'atto definitivo di vendita. Sottolineiamo che, mentre la planimetria ha rilevanza fiscale, la regolarità urbanistica di un immobile è definita dai titoli abitativi. Analizziamo le caratteristiche che rendono una planimetria non conforme, come errata rappresentazione dei luoghi, diversa destinazione d'uso, superficie non corrispondente alla realtà, e errori sugli identificativi. Esaminiamo la differenza tra il preliminare e l'atto definitivo in termini di conformità catastale, e l'importanza di questa conformità per il finanziamento tramite mutuo bancario. Infine, discutiamo come le irregolarità possono essere risolte con l'intervento di un tecnico qualificato e l'importanza di verificare la regolarità della planimetria prima di sottoscrivere qualsiasi proposta di acquisto o preliminare. Questo episodio fornisce una guida essenziale per chi sta per vendere o acquistare un immobile, evidenziando l'importanza della conformità della planimetria catastale nel processo di compravendita immobiliare.

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Condizione sospensiva e risolutiva

In questo episodio del podcast "Istruzioni Immobiliari", ci focalizziamo sulle condizioni contrattuali, sia sospensive che risolutive, che possono essere inserite nel preliminare di vendita di un immobile. Approfondiamo la differenza tra le clausole sospensive e risolutive, evidenziando come influenzano l'efficacia del contratto in base al verificarsi di un evento futuro ed incerto. Esaminiamo vari esempi di condizioni che possono essere inserite, tra cui l'erogazione del mutuo, la regolarizzazione urbanistica e catastale, la cancellazione di ipoteche o pignoramenti, l'acquisto di un'altra casa, e il frazionamento o ampliamento dell'immobile. Discutiamo anche l'impatto di queste clausole sul pagamento delle provvigioni in caso di intermediazione immobiliare e l'importanza di stabilire scadenze certe per queste condizioni per evitare problemi futuri. Questo episodio offre una guida dettagliata sull'importanza e sulle implicazioni delle clausole contrattuali nel preliminare di vendita, essenziale per venditori e acquirenti nel mercato immobiliare.

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Parlando di ristrutturazione, si parla spesso di isolamento termico, ma a volte non si tiene abbastanza in considerazione quello acustico.
Un’ottima soluzione per realizzare un lavoro di questo tipo è il cartongesso insonorizzato, in grado quindi di ridurre i rumori provenienti dall’esterno.

Specialmente se la tua abitazione in vendita si trova all’interno di un condominio, potresti prendere in considerazione una ristrutturazione di questo tipo.
Praticamente a nessuno fa piacere dover sopportare il chiasso dei vicini di casa o, al contrario, si vorrebbe avere la libertà di suonare uno strumento musicale senza disturbare gli altri.



Scopriamo quindi i principali tipi di cartongesso insonorizzato, come è fatto e i suoi pregi.

LE TIPOLOGIE DI CARTONGESSO PER L'ISOLAMENTO ACUSTICO
Per isolare gli ambienti della casa, il cartongesso viene trattato con materiali di alta qualità (per lo più lana di roccia o lana di vetro) che vengono assemblati ai pannelli. A seconda dell’utilizzo cui sono destinati (contropareti, controsoffitto…) e delle proprie esigenze esistono varie tipologie di cartongesso insonorizzato.



Il consiglio è di rivolgersi a degli esperti del settore, che sapranno suggerirvi qual è la soluzione migliore per la vostra casa. In particolare, possiamo distinguere due tipologie:



Fonoassorbente: questa tipologia serve a migliorare l’acustica all’interno di una stanza, e quindi ad evitare il riverbero
Fonoisolante: questo altro tipo di cartongesso riduce invece l’intensità dei suoni che lo attraversano.
In commercio vi sono varie aziende produttrici, e ognuna propone dei pannelli con diverse caratteristiche; in linea di massima però questi hanno delle caratteristiche comuni.

CARATTERISTICHE E UTILIZZO
Vediamo più da vicino quali sono gli aspetti che caratterizzano i due tipi di cartongesso insonorizzato e in che modo questo materiale può essere impiegato.

CARTONGESSO FONOASSORBENTE
Il cartongesso fonoassorbente è in grado di controllare come il suono si propaga all’interno della stanza, e di migliorare quindi la percezione delle voci e della musica. Solitamente pannelli di questo tipo hanno anche una buona capacità di assorbimento dell’umidità e migliorano l’isolamento termico della stanza.



Per questo motivo il cartongesso fonoassorbente è per lo più utilizzato per realizzare pareti, contropareti e controsoffitti.
Essendo inoltre un materiale molto versatile, si adatta anche a rivestire delle pareti di forma irregolare, come quelle inclinate.



Per quanto riguarda la posa di questo materiale, solitamente si realizza un doppio strato e una prima un’intelaiatura metallica, al cui interno viene inserito il pannello fonoassorbente, fa poi seguito un altro rivestimento con una lastra di cartongesso, fissate con delle viti.



In questo modo si avrà una maggiore protezione acustica, oltre ad ottenere un risultato molto più bello da vedere rispetto ai classici pannelli per l’isolamento dal suono che vengono usati ad esempio negli studi di registrazione.



CARTONGESSO FONOISOLANTE


A differenza della precedente tipologia, il cartongesso fonoisolante è perfetto per ridurre l’inquinamento acustico proveniente dall’esterno, e perciò viene applicato principalmente:

Sulle pareti che danno verso l’esterno dell’abitazione
Sui muri e i soffitti in comune tra due appartamenti
Sugli infissi
Il cartongesso fonoisolante è generalmente costituito da materiale addizionato con lana di vetro, ed è estremamente facile da mettere in posa ed economico.
Ha infine l’ulteriore vantaggio di essere molto leggero (e quindi di non creare troppo spessore dove viene applicato) e di prestarsi bene a ogni tipo di tinteggiatura.

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Se stai ristrutturando la tua casa in vendita, uno degli aspetti più importarti di cui ti dovresti occupare è sicuramente l’isolamento.
Nel caso la tua abitazione risalga a un po’ di decenni fa, quasi sicuramente non sarà sufficientemente isolata dalle dispersioni di calore.
Un’ottima soluzione in questo caso è l’utilizzo del cartongesso coibentato.



Questo non è altro che del cartongesso nel quali sono stati inseriti dei materiali isolanti termici o acustici (ad esempio la lana di roccia), al fine di migliorarne le prestazioni.



Vediamo nel dettaglio cos’è il cartongesso coibentato, e quali sono i suoi possibili utilizzi.

CARTONGESSO COIBENTATO: COS'È?
Il cartongesso coibentato è costituito essenzialmente da delle normali lastre di gesso rivestite di cartone a cui sono stati uniti materiali isolanti di derivazione sia naturale che sintetica, come:



Sughero
Lana di roccia
Polistirene espanso
Tra questi, il cartongesso con lana di roccia è il più utilizzato, e viene apprezzato soprattutto per le sue qualità termoisolanti.
Il cartongesso coibentato può inoltre essere applicato in due modi:

Incollando normalmente i pannelli alle superfici, in modo da realizzare delle pareti o dei controsoffitti a basso spessore
A secco, realizzando cioè una struttura metallica riempita con materiale isolante, a che sarà poi rivestita con le lastre di cartongesso
SOLUZIONI D'UTILIZZO
Il cartongesso coibentato viene utilizzato soprattutto per isolare dal punto di vista termico le abitazioni.
A differenza del classico isolamento “a cappotto” che viene realizzato dall’esterno, questo è invece applicato all’interno dell’abitazione, con il vantaggio di costare meno e dare lo stesso livello di comfort.



La lana di roccia in particolare, è un materiale amorfo parecchio versatile, e viene usato in edilizia proprio perché in grado di limitare le dispersioni di calore all’interno della casa e di isolare dal punto di vista acustico le stanze in cui viene applicato.

Il cartongesso con lana di roccia può essere quindi utile in camera da letto, dove si vuole ridurre al minimo i rumori provenienti dall’esterno.
Questo materiale è inoltre ignifugo e ha anche una buona capacità idrorepellente, il che lo rende ottimo per la cucina.



Oltre al classico isolamento delle pareti della casa, il cartongesso coibentato è perfetto per creare un controsoffitto e delle pareti autoportanti, e vi si può nascondere eventuali cavi elettrici o altri impianti.
Non da ultimo, si presta bene a qualunque tipo di tinteggiatura, rivestimento in ceramica o altri tipi di decorazione.

CARTONGESSO COIBENTATO - VANTAGGI
Per concludere, vediamo una breve lista dei vantaggi del cartongesso coibentato.

Ḗ perfetto quando non si può isolare dall’esterno: si pensi ad esempio a un condominio, dove un tradizionale isolamento a cappotto risulterebbe più dispendioso
Diretta conseguenza del punto sopra, è ottimo per singole abitazioni
Ḗ economico: il prezzo varia in base al tipo di materiale isolante con cui viene accoppiato il cartongesso. In linea di massima però costa sicuramente meno rispetto ad altri tipi di soluzioni. Il cartongesso con lana di roccia ad esempio ha un costo di circa 15 euro/mq, a cui si andrà poi ad aggiungere la posa
Ḗ la soluzione più indicata nel caso di abitazioni d’epoca o di uno stile architettonico particolare, dove non è possibile intervenire sulla parte esterna poiché si rischia di rovinare la bellezza dell’edificio

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Che tu abbia intenzione di vendere o acquistare casa molto probabilmente ti troverai ad avere a che fare con una proposta di acquisto.
Ho usato il condizionale perché si potrebbe, una volta raggiunti verbalmente gli accordi essenziali, rivolgersi direttamente al notaio per l’atto definitivo di vendita.
Quest’ultima è una soluzione abbastanza rara per cui la progressione contrattuale tipica è la seguente:

Proposta di acquisto
Preliminare di vendita
Atto definitivo o rogito

Nell'articolo di oggi ci soffermeremo sulla proposta di acquisto; se la tua intenzione è quella di vendere casa tra privati dovrai prestare molta attenzione.
Spesso i moduli per la proposta di acquisto vengono forniti da una agenzia immobiliare; si tratta di modelli precompilati dove vengono indicati sommariamente degli elementi essenziali.
Ciò che molti ignorano è che la proposta di acquisto, una volta firmata dalle parti, costituisce un contratto vero e proprio ed eventuali pattuizioni successive dovranno essere condivise sia dall' acquirente che dal venditore.
Il mio consiglio, che nasce da un confronto con alcuni legali e notai, è quello di essere molto cauti nel preparare una proposta di acquisto dando ad essa la stessa importanza che viene data ad un preliminare di vendita.
Non limitiamoci ad inserire solamente scadenza e cifra proposta ma cerchiamo di menzionare tutti i dati fondamentali che poi verranno inclusi nel preliminare.



Ecco gli elementi più importanti da inserire in una proposta di acquisto:

1

RIMANDARE AL SUCCESSIVO CONTRATTO PRELIMINARE
Scriviamo nella proposta che questa rimanda al successivo preliminare e che, eventualmente, verrà stipulato dinanzi al notaio, verrà registrato presso l'Agenzia delle Entrate, la caparra sarà da considerarsi confirmatoria eccetera.
Cerchiamo di inserire tutti gli elementi che riteniamo fondamentali di modo che questi non vengano mai messi in discussione.

2

INTERESSE FINALE
Chiariamo che la proposta di acquisto è propedeutica all’acquisto finale e non per la stipula di un nuovo contratto che potrebbe avere caratteristiche diverse e negoziabili.

3

CONTROLLI SULL'IMMOBILE
Vincoliamo la proposta alla effettiva commerciabilità del bene.
Questo è un passaggio rilevante perché l'impegno deve essere condizionato al fatto che l'immobile oggetto di compravendita sia libero da ipoteche e pregiudiziali al momento della vendita.
Questo è un argomento alquanto delicato e complesso per cui se vuoi approfondire il discorso sulle ipoteche ti segnalo questo articolo: vendere casa con ipoteca.
È altresì importante, sempre con riferimento alla commerciabilità del bene, che non vi siano limitazioni di tipo urbanistico, nello specifico di abusi che possano limitare o peggio ancora, impossibilitare la vendita.

4

CLAUSOLA SOSPENSIVA
È opportuno, come nel punto precedente, condizionare la proposta di acquisto con le clausole sospensive che riteniamo essenziali; abbiamo già menzionato la cancellazione dell'ipoteca e la sanatoria degli abusi edilizi, sommiamo a questi l'eventualità di una verifica per l'erogazione del mutuo, il pagamento delle spese condominiali arretrate eccetera.
Il consiglio che posso darti, ma questo va al di là del discorso della proposta, è quello di fare un controllo sul merito creditizio nel momento in cui decidi di comprare casa; in alcuni casi l'istruttoria è lunga e dovresti sperare che il venditore accetti una proposta di acquisto con tempi molto lunghi se ancora non hai fatto una verifica sulla possibilità di essere finanziato.

5

TERMINE DEL DEFINITIVO
Ultimo elemento da considerare è quello della data entro la quale si addiverrà al definitivo.
Questo è un aspetto da prendere in considerazione e serve a tutelare gli interessi di entrambe le parti: sia il venditore che l'acquirente potranno avere l'interesse di concludere entro una certa data.

Questi erano i punti essenziali da prendere in considerazione se intendi fare o accettare una proposta di acquisto.
L'ultimo particolare che voglio segnalarti è la scadenza della proposta di acquisto.
Con una scadenza avrà tutte le caratteristiche per essere annoverata come irrevocabile e rimarrà vincolante per il periodo stabilito.
Nel caso non sia menzionato un termine parleremo di una proposta semplice e potrà essere revocata in qualsiasi momento antecedente alla firma del successivo contratto.
La proposta di acquisto irrevocabile rimarrà vincolante per entrambe le parti dal momento della sua accettazione e messa a conoscenza del proponente.

Alcune riflessioni a titolo personale.
La compilazione di una proposta di acquisto viene, molte volte, eseguita con superficialità pensando che l'elemento principale sia solamente la cifra offerta; si tralasciano così tutti gli altri elementi fondamentali ed in particolar modo la verifica della regolarità urbanistica.
Dovrebbe essere una pratica frequente quella di raccogliere tutta la documentazione relativa alla compravendita nel momento in cui si manifesta la volontà di vendere la propria abitazione.
In questa maniera si raggiungerebbe lo scopo di ricevere/formulare una proposta sicura arrivando così al contratto definitivo in tempi celeri.
L'invito è rivolto anche all’acquirente che, nel caso intenda prendere un mutuo, dovrà fornire garanzie certe sulla sua finanziabilità al momento della proposta.


Se vuoi maggiori dettagli sui vari passaggi nella compravendita di un immobile, ti invito a visionare questi due articoli:
elenco documenti per vendere casa
preliminare di vendita



Leggendoli avrai la possibilità di essere rimandato ad altri articoli che analizzano in maniera specifica gli argomenti degni di una trattazione approfondita.

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Il preliminare di vendita è il contratto mediante il quale si definiscono gli accordi per addivenire all’atto definitivo ossia il rogito.
Abbiamo analizzato in un articolo precedente la proposta di acquisto che, nel momento in cui la vendita viene gestita da una agenzia immobiliare, risulta essere il contratto propedeutico al compromesso.
Il preliminare di vendita ha diverse caratteristiche da prendere in considerazione ed in questo articolo cercheremo di individuarle definendone i contorni più rilevanti.
Se devi vendere casa tra privati sarebbe opportuno farti seguire da un professionista.



Gli aspetti da prendere in considerazione sono:

Elementi essenziali
Elementi accessori
Registrazione e trascrizione del preliminare
Regolarità urbanistica

ELEMENTI ESSENZIALI
Nel preliminare il primo aspetto da considerare riguarda gli aspetti essenziali senza i quali il contratto sarebbe da considerarsi nullo.
Il primo requisito è che venga palesato il consenso della parte promissaria acquirente e di quella promittente venditrice: deve essere ravvisato un intento chiaro delle parti in causa.
Il secondo elemento riguarda la forma del contratto che deve essere in forma scritta.
Il terzo requisito è la chiara determinazione del bene immobile oggetto di vendita per cui sarà necessario fornire i dati catastali e tutti gli elementi necessari alla precisa individuazione e alla sua descrizione.
Ultimo fattore, non per importanza, è quello di inserire il prezzo di vendita; in quest'ultimo caso possiamo dire che il prezzo potrà essere determinato o determinabile.
La mancanza di uno qualsiasi di questi requisiti rende nullo il contratto.

ELEMENTI ACCESSORI
Al fianco degli elementi essenziali possiamo trovare quelli accessori.
Vediamo quelle più ricorrenti:

fissazione della data dell’atto definitivo di compravendita
condizioni sospensive
pagamento degli oneri condominiali e regolamento di condominio
certificazione impianti
metodo di pagamento
riserva di nomina e cessione del contratto
1

FISSAZIONE DELL'ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA


La data entro la quale verrà firmato il contratto definitivo potrà essere o meno un termine essenziale.
Non è sufficiente scrivere che il contratto definitivo verrà stipulato entro e non oltre una certa data ma dovrà essere rimarcato il fatto che questa scadenza è essenziale.
Con l'essenzialità il contratto, una volta che arriva a scadenza, è da considerarsi risolto a meno che entro tre giorni non venga richiesta una proroga dal soggetto per il quale la data ha interesse.
Nel caso mancasse l'essenzialità il termine sarebbe da considerarsi semplice, la parte inadempiente verrebbe messa in mora ma il contratto non perderebbe la sua validità.

2

CONDIZIONE SOSPENSIVA
L'efficacia del contratto preliminare potrebbe essere sottoposta ad una condizione sospensiva.
Ho scritto, non casualmente, “efficacia del contratto” perché questo non perde la sua validità; in sostanza non si avrà nessun effetto giuridico se la condizione posta non si manifestasse.
Generalmente la condizione ha una scadenza, anzi, diremo che è fortemente consigliato accompagnare la condizionalità ad un ad una data ben precisa onde evitare complicazioni future.
Le condizioni sospensive potranno essere diverse ma quella più utilizzata riguarda l'erogazione del mutuo.
In questo caso l'acquirente condiziona l'efficacia del compromesso all'erogazione del finanziamento.
Altre situazioni legate alla condizionalità potrebbero riguardare la regolarizzazione urbanistica dell’immobile, la cancellazione di una ipoteca, l'acquisto di un immobile da parte del venditore eccetera.

3

PAGAMENTO DEGLI ONERI CONDOMINIALI E REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Una voce accessoria che non dovrebbe mai mancare in un preliminare di compravendita è quello relativo al pagamento degli oneri condominiali.
Di solito si richiede che al momento dell'atto definitivo questi oneri siano assolti e per testimoniare ciò verrà presentata la liberatoria dell'amministratore di condominio.
È bene fare chiarezza sulle spese ordinarie e quelle straordinarie; se si tralascia questo punto rischiamo di sobbarcarci le spese relative all'anno in corso e a quello precedente.
Altro elemento da non sottovalutare, anche se la maggior parte degli acquirenti non lo prende in considerazione, è quello di consultare il regolamento di condominio; di solito non vi sono argomenti particolari che potrebbero allontanarci dall'acquisto ma potrebbero essere presenti dei divieti limitanti.
Vedremo questi particolari in un articolo apposito.

4

CERTIFICAZIONI IMPIANTI
Questo argomento dovrà essere menzionato nel preliminare e successivamente nell’atto definitivo per escludere eventuali diatribe tra venditore e acquirente.
Le eventuali precisazioni possono variare in base alle condizioni dell'appartamento.
Potremo trovare appartamenti disabitati da anni con impianti non funzionanti, abitazioni con impianti datati di cui non si dispone delle certificazioni ed infine proprietà ristrutturate da poco o nuove dove vi è, molto probabilmente, una recente certificazione.
Se si è impossibilitati a fornire le certificazioni degli impianti è raccomandabile inserirlo nel preliminare negoziando eventuali responsabilità sul corretto funzionamento.

5

METODO DI PAGAMENTO
Il metodo di pagamento è forse l'aspetto più curato in una compravendita immobiliare, si ritaglia la maggior attenzione tralasciando riflessioni su altri argomenti, non meno importanti ma poco appariscenti.
Di solito il pagamento del prezzo avviene almeno in due tranches e più precisamente si verserà una caparra alla sottoscrizione del preliminare ed il saldo al definitivo.
In altre circostanze vi possono essere pagamenti cadenzati, quindi più versamenti nel periodo che intercorre tra i due contratti; in altri ancora il pagamento è posticipato rispetto all’atto di vendita definitivo.
In quest'ultimo caso parliamo di metodi di vendita alternativi allo schema classico.



Mi preme sottolineare che le somme versate al momento del preliminare possono essere di tre tipi diversi:

Caparra confirmatoria
Caparra penitenziale
Acconto
Vediamone le principali caratteristiche.

CAPARRA CONFIRMATORIA
Possiamo considerarla come una forma di garanzia; verso la caparra per manifestare la volontà di acquistare e se sarò inadempiente perderò le somme versate.
Se sono il venditore e manifesto l'inadempimento dovrò restituire la caparra e versare un importo di uguale valore alla controparte (doppio della caparra).

CAPARRA PENITENZIALE
In questo caso potremmo dire che la volontà di recedere dal contratto presuppone una penale e non si potrà pretendere altro né a titolo di risarcimento o di obbligo ad onorare il preliminare.
In sostanza, posso uscire dal contratto versando una penale.

ACCONTO
L' acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo ma, al contrario della caparra, in caso di recesso o inadempimento dovrà essere restituito.



Questo era in estrema sintesi il discorso legato al pagamento del prezzo.

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RISERVA DI NOMINA E CESSIONE DEL CONTRATTO
Il preliminare può prevedere due aspetti molto interessanti che sono la riserva di nomina e la cessione del contratto.
Con la riserva di nomina l'acquirente acquisisce la facoltà di nominare un terzo soggetto al suo posto.
Nel caso non venga impiegata questa possibilità il contratto si concluderà con gli attori originali.
È possibile inserire nel preliminare di vendita l'opzione di cessione del contratto a terzi.
Questa è una prassi utilizzata da alcuni investitori immobiliari e tramite la cessione escono dall’affare a fronte del pagamento di un dato importo.

Questi erano i passaggi più rilevanti di un preliminare di vendita, li abbiamo trattati in maniera sommaria perché l'approfondimento di ogni singolo tema comporta un enorme mole di informazioni che è eccessivo per un singolo articolo.
Prima di terminare volevo però fare un paio di considerazioni su altri aspetti relativi al preliminare di vendita e nello specifico su:

Registrazione e trascrizione del preliminare
Regolarità urbanistica
REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
Il preliminare di vendita è un contratto che obbligatoriamente va registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
La registrazione è una incombenza di natura fiscale e non ha effetti sulla validità del contratto.
Occorre registrarlo entro 20 giorni se è una scrittura privata, entro trenta se stipulato dal notaio.
La mancanza della registrazione comporta il pagamento di una penale.
Passiamo ora alla trascrizione.
Consiste nella iscrizione del preliminare nella conservatoria dei registri immobiliari e viene impiegata per tutelare le parti, soprattutto l'acquirente, da eventuali comportamenti scorretti o per sorpassare eventuali iscrizioni di ipoteche e pignoramenti futuri sull’immobile.
Non voglio dilungarmi molto su questo tema visto che è stato scritto un articolo apposito: trascrizione del preliminare
Ti consiglio vivamente di leggerlo perché la trascrizione del preliminare è la miglior forma di garanzia se vuoi comprare un immobile.
L’articolo in questione è intitolato la trascrizione del preliminare.



REGOLARITÀ URBANISTICA
Capita molto spesso che nel momento della sottoscrizione del prelim