Istruzioni Immobiliari

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Avere un bagno di grandi dimensioni, non è molto frequente, in quanto al giorno d’oggi si tende sempre più a sacrificare questo spazio a favore di altre stanze.
Se la tua abitazione dispone di un bagno di 10mq o più, puoi quindi considerarti fortunato.
Ristrutturare un bagno grande ti permetterebbe di aggiungere attrattiva alla tua casa in vendita, andando a incorporare elementi che non avrebbero spazio in un ambiente più piccolo.



Una ristrutturazione di questo tipo tuttavia va studiata a tavolino per due motivi


Il costo: è ovvio che, più aumentano i metri quadri, più si andrà a spendere
L’estetica: non è detto che un bagno grande sia automaticamente bello da vedere, poiché arredi e accessori tendono un po’ a “perdersi” nello spazio

Vediamo quindi come ristrutturare un bagno grande e quanto potrebbe costare.


RISTRUTTURARE UN BAGNO GRANDE: IL TIPO DI LAVORI
Generalmente quando si ristruttura un bagno grande, si tratta quasi sempre di ammodernare un vecchio ambiente.
Le case di una volta infatti tendenzialmente avevano stanze da bagno più grandi rispetto ad oggi, quindi dovrà magari essere necessario costruire delle pareti supplementari in cartongesso per suddividere meglio l’ambiente in zone.



Un aspetto da considerare è senz’altro la demolizione dei vecchi sanitari, piastrelle e pavimenti.
Nel caso però questi ultimi siano ancora in buono stato (magari di marmo), si può pensare di recuperarli e farne un punto di forza.



Naturalmente bisognerà tenere conto degli impianti elettrico e idraulico, a cui si dovrà mettere mano nel caso siano obsoleti.
Nel caso, si potranno aggiungere degli attacchi per un doppio lavabo o per installare contemporaneamente sia la vasca che la doccia.
Un discorso a parte merita poi il riscaldamento; dovrai disporre infatti di due termoarredi, a meno che tu non voglia installare un riscaldamento a pavimento.


QUANTO COSTA
In linea di massima, come si è detto, ristrutturare un bagno grande costa di più rispetto a uno piccolo.
Va considerato però che spesso si possono trovare offerte, sia per quanto riguarda le piastrelle che i sanitari. Inoltre i prezzi possono variare molto a seconda dell’impresa.



La cosa migliore da fare è quindi chiedere sempre un po’ di preventivi in giro e scegliere quello che fa più al caso tuo. Vediamo un po’ di prezzi in generale, così da farti un’idea:



Pavimenti: €30-50 al mq
Rivestimenti murari: da €40 al mq per piastrelle classiche fino a €60 al mq per pose più particolari (es. mosaico)
Impianto elettrico: circa €100-250 a seconda del numero di punti luce
Impianto idraulico: €1250-1500 tenendo conto del numero di attacchi (WC, bidet, doppio lavabo, vasca, doccia…)

UN PO' DI IDEE
A questo punto non resta che sbizzarrirsi con gli arredi e gli accessori. Ristrutturare un bagno grande dà la possibilità di scegliere lo stile che preferisci, personalizzandolo e disponendo gli arredi in diversi modi.



Puoi ad esempio una grande vasca al centro della stanza, trasformando il bagno in una vera e propria mini spa.
In commercio ne esistono diverse, dalle forme più disparate.
Un’altra idea è di optare per dei sanitari oversize, oppure di giocare con le forme e le dimensioni degli specchi, che potranno essere irregolari dato che lo spazio lo permette.



Un ultimo consiglio, per i punti luci si possono utilizzare dei faretti led e magari inserirli anche all’interno della doccia: saranno molto scenografici.

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Se stai pensando di ristrutturare il bagno della tua casa in vendita, probabilmente ti starai chiedendo se devi chiedere un permesso al Comune prima di cominciare i lavori. In particolare potrebbe essere necessario presentare la CILA.

La CILA è la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e va presentata in caso si voglia effettuare un intervento di manutenzione straordinaria. Il che significa che per una semplice sostituzione di alcuni elementi del bagno non è necessaria.



Ma procediamo con ordine e vediamo caso per caso quando serve la CILA per la ristrutturazione del bagno.


MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA
Innanzitutto va fatta una distinzione sul tipo di lavori, distinguendo tra quelli ordinari e quelli straordinari.
Con manutenzione ordinaria si va ad indicare tutti quegli interventi di sostituzione, riparazione o ammodernamento di elementi superficiali, come:


- Sostituzione di porte e finestre

- Sostituzione integrale o parziale di pavimenti e piastrelle

- Rifacimento intonaco e tinteggiatura

- Manutenzione impianto elettrico e idraulico

- Sostituzione sanitari




Si tratta quindi di lavori che riguardano le finiture oppure il mantenimento in efficienza degli impianti.
In gergo tecnico si chiamano opere di edilizia libera e non necessitano di alcun tipo di permesso.



La manutenzione straordinaria riguarda invece le opere di modifica muraria (non strutturale) e quelle necessarie per integrare i servizi igienico-sanitari.
In altre parole si tratta di tutte quelle attività come:

Apertura e chiusura di porte interne
Spostamento di tramezzi
Creazione di pareti in cartongesso
Sostituzione tubature

Se stai pensando di effettuare una ristrutturazione completa del tuo bagno, allora probabilmente i lavori rientreranno in questa categoria.


CILA: COME PRESENTARLA?
La CILA è sostanzialmente una comunicazione con cui tu dichiari che stai per iniziare dei lavori di manutenzione straordinaria.
Una volta appurato che questa serve per la ristrutturazione del bagno della tua abitazione, ecco una breve guida per presentarla correttamente.



La CILA si compone di quattro parti

La comunicazione vera e propria, firmata dal proprietario
Una relazione asseverata, che viene firmata da un tecnico abilitato
Gli elaborati grafici e il progetto, sempre firmati dal tecnico
I dati dell’impresa che effettuerà la ristrutturazione

Il tecnico abilitato può essere un architetto, un geometra o un ingegnere, il quale dovrà inoltre allegare delle dichiarazioni in modo da dimostrare che i lavori che si andranno a svolgere sono conformi alle norme in vigore.



La CILA va poi obbligatoriamente presentata presso lo sportello unico per l’edilizia del tuo Comune di residenza e vale a partire dalla data di presentazione.
Nel caso la pratica non sia completa, si hanno eventualmente a disposizione 30 giorni per integrarla con ciò che manca; se questo non verrà fatto i lavori saranno sospesi.



COSTO E SANZIONI
Eccoti un paio di ulteriori informazioni che potrebbero servirti se per la ristrutturazione del tuo bagno serve la CILA.
La comunicazione al Comunicazione ha un costo che include i diritti di segreteria e la parcella del tecnico che andrà a dirigerla.



Entrambi possono variare: ogni comune ha infatti il suo tariffario per quanto riguarda i primi e, analogamente, un tecnico progettista potrà costare più o meno a seconda della zona.

Attenzione infine alle sanzioni: se la CILA non viene presentata prima dell’inizio dei lavori, si può andare incontro a una multa di €1000, che possono ridursi a €333 nel caso la comunicazione vena fatta spontaneamente quando i lavori sono già in corso.

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RENT TO BUY: VEDIAMO GLI ELEMENTI PIÙ IMPORTANTI

Per il Rent to Buy abbiamo prodotto diversi articoli per fare in modo di offrire le migliori informazioni ed ora ti proponiamo il lavoro conclusivo che affronta la tematica in maniera completa.
Se hai bisogno di leggere gli articoli specifici di seguito ti elenco i link :


RENT TO BUY:CARATTERISTICHE E COSTI

TRASCRIZIONE NEL RENT TO BUY

GLI OBBLIGHI NEL RENT TO BUY

SUBENTRO NEL RENT TO BUY

INADEMPIMENTI NEL RENT TO BUY




Partiamo con il primo argomento.


DEFINIZIONE DI RENT TO BUY
Iniziamo a dare una definizione di Rent to Buy.
È la metodologia di compravendita mediante la quale il conduttore (acquirente) prenderà possesso della proprietà immobiliare del concedente (venditore) versando un canone.
Quest'ultimo racchiuderà una parte dedicata al godimento (affitto) ed un'altra da considerarsi come un anticipo sul prezzo di acquisto concordato.
Se analizziamo il Rent to Buy dal punto di vista cronologico vedremo prima di tutto un contratto dove vengono stabilite le tempistiche e gli accordi economici; successivamente potremmo trovare l'atto finale di compravendita.

Ho usato il condizionale a proposito perché non vi è l'obbligo di acquistare un immobile da parte del conduttore.

Semplificando ancora di più possiamo dire che il Rent to Buy si compone da un preliminare di vendita ed un eventuale contratto di acquisto.

Ecco un semplice esempio pratico per capire meglio il Rent to Buy. Marco è intenzionato ad acquistare il bene di Fabio perciò tra i due si trova un accordo.
L'acquisto della casa e fissato a 100.000 € e Marco si impegna a pagare un canone mensile di 1.000 €; di questi 1.000 € 500 sono destinati all' affitto e 500 all’abbattimento del prezzo di acquisto.
Alla data stabilita, ammettiamo dopo 10 anni, Marco potrà versare la cifra residua o rinunciare all'acquisto.
Se decide di ritirarsi perderà tutti gli importi relativi al godimento del bene e rientrerà in possesso di ciò che era stato considerato come acconto.

Passiamo ora all'argomento successivo:



LA TRASCRIZIONE NEL RENT TO BUY
Poniamoci una domanda: come possiamo fare in modo che i due soggetti, acquirente e venditore, siano tutelati contrattualmente?
È essenziale che il preliminare venga trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari.
La trascrizione, che nel Rent to Buy ha durata decennale, ha un duplice scopo: l’opponibilità a terzi e l'effetto prenotativo.
Per ciò che concerne l'opponibilità potremmo dire che questa tutela il conduttore nel caso vi siano altri soggetti che vogliano reclamare dei diritti sull’immobile.
L'effetto prenotativo ha, secondo me, ancora maggiore rilevanza.
Per capirlo facciamo un esempio semplicissimo: ammettiamo che al momento della trascrizione l'immobile sia libero da ipoteche e pregiudiziali ma che successivamente il venditore si trovi in situazione di difficoltà economica con conseguente iscrizione di ipoteca.
Bene, in questo caso non si avranno problemi ad acquistare l'immobile perché questa ipoteca non avrà effetti.

Successivo argomento:



OBBLIGHI NEL RENT TO BUY
Nel Rent to Buy vi sono degli obblighi da rispettare, vediamo in maniera sintetica quali sono:

1

1 - Garanzia Ed Inventario

Quando si prende possesso dell’immobile occorre fare un inventario, soprattutto se sono presenti degli arredi; la garanzia che viene offerta è in genere pari a tre mensilità

2

2 - Ordinaria Manutenzione

L'ordinaria manutenzione è un onore del conduttore

3

3 - Lavori Straordinari

Questo tipo di lavori ricadono nella responsabilità del concedente

4

4 - Condominio

Se il condominio si riunisce per deliberare lavori di ordinaria manutenzione potrà votare il conduttore, per i lavori straordinari il concedente.



CESSIONE DI CONTRATTO E RISERVA DI NOMINA
Nel Rent to Buy viene data al conduttore la possibilità di cedere il contratto o di nominare un terzo soggetto che lo sostituisca.
La cessione è relativa solo al contratto preliminare e per fare in modo che sia efficace è necessario il consenso del concedente.
Con la cessione del contratto il nuovo titolare avrà gli stessi diritti e doveri di colui che ha ceduto.
Con la riserva di nomina è possibile farsi sostituire sia nella fase del preliminare che in quella del definitivo.
Naturalmente vi saranno degli accordi economici ma in linea di massima possiamo dire che con la riserva di nomina si trasferiscono gli obblighi contrattuali.



Vediamo ora l’ultimo argomento

INADEMPIMENTI NEL RENT TO BUY
Come in qualsiasi contratto possono nascere delle problematiche determinate da inadempienze contrattuali.
Queste possono riguardare sia il conduttore che il concedente.
Vediamo quelle del conduttore.
Le inadempienze di questo soggetto riguardano principalmente il mancato pagamento dei canoni e l’omessa manutenzione ordinaria.
Per sua tutela, il concedente, potrà promuovere una esecuzione forzata, chiedere un rimborso, l’adempimento in forma specifica e la risoluzione del contratto.
Anche il concedente però può incorrere in alcuni inadempimenti.
Questi riguardano la mancata consegna dell’immobile o l’impedimento a poter godere dell’utilizzo dello stesso; il secondo è quello relativo alla mancata vendita della proprietà.
Il conduttore avrà la possibilità di difendersi da questi inadempimenti con varie formule come la richiesta di adempimento in forma specifica e la risoluzione del contratto.


Ecco questa era una panoramica sintetica sul Rent to Buy.
Spero di esserti stato d'aiuto, a presto.

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ECCO TUTTI I PASSAGGI NECESSARI PER VENDERE UN IMMOBILE EREDITATO

L'eredita di un immobile determina una serie di incombenze burocratiche e valutazioni economiche, è perciò necessario compiere una serie di azioni per evitare errori.
Abbiamo trattato questo argomento con vari articoli e quello di oggi vuole essere un sunto per inquadrare il tutto dal punto di vista cronologico.
Se dopo aver letto l'articolo ritieni di aver bisogno di maggiori informazioni puoi leggere i singoli articoli che abbiamo prodotto, eccoli:


ACCETTAZIONE DELL’EREDITÀ

QUOTE DI EREDITÀ

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

TASSA DI SUCCESSIONE

VENDITA CON PIÙ EREDI




Partiamo con il primo argomento.


ACCETTAZIONE DELL’EREDITÀ
È obbligatorio dichiarare che un bene è accettato come eredità; questo è un concetto cardine. Non si può obbligare nessuno a prendersi carico dei beni che possono essere ereditati.
Di seguito gli elementi più importanti per quanto riguarda l'accettazione dell'eredità:

Accettazione espressa
Accettazione tacita
Accettazione con beneficio di inventario e accettazione pura e semplice
Termina dell’accettazione
Trascrizione
1

Step 1 - ACCETTAZIONE ESPRESSA

Bisognerà accettare l’eredità tramite un atto pubblico o una scrittura privata

2

Step 2 - ACCETTAZIONE TACITA

Si ha questo tipo di accettazione quando una persona compie degli atti o delle azioni che fanno presumere il fatto che voglia accettare.

3

Step 3 - ACCETTAZIONE CON BENEFICIO D'INVENTARIO

Si accetta l'eredità e non viene mischiato il proprio patrimonio con quello ereditato.
In presenza di debiti del defunto questi ultimi verranno pagati solamente con l’ausilio dei beni ereditati.

4

Step 4 - ACCETTAZIONE PURA E SEMPLICE

È il contrario del punto precedente: si accetta incondizionatamente esponendoci a potenziali rischi

5

Step 5 - TERMINE ACCETTAZIONE

Il termine è di 10 anni ma questo arco temporale può cambiare in seguito a richieste di tipo riduttivo da parte di chi ha interessi economici dimostrabili.

6

Step 6 - TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE

Nel caso si accetti in maniera tacita l’eredità e si voglia vendere un immobile è necessaria la trascrizione nel registro della conservatoria immobiliare.

Passiamo ora all'argomento successivo:



QUOTE EREDITARIE E LEGITTIMA
La quota ereditaria cambia in base a diversi fattori.
Il primo fattore riguarda la presenza o meno di un testamento; il de cuius può decidere di destinare una quota di eredità a determinati soggetti.
Il massimale di questa quota è limitato dalla legge e può variare in base al rapporto di parentela tra gli eredi.
Se non vi sono eredi la quota libera è pari al 100%.
Il secondo fattore che determina variabilità alle quote è dato dal grado di parentela degli eredi. Sono tante le variabili da considerare per cui ti consiglio di leggere l'articolo dedicato a questo argomento: QUOTE EREDITARIE



Successivo argomento:



DICHIARAZIONE DI SUCESSIONE
La dichiarazione di successione consiste nel comunicare all'Agenzia delle Entrate il passaggio giuridico dei beni ereditati; è quindi una dichiarazione di natura fiscale.
La dichiarazione è obbligatoria e gli eredi sono tenuti a farla.
Deve essere inoltrata entro 12 mesi dall' apertura della successione ed e un eventuale ritardo comporta il pagamento di una sanzione.
Non è particolarmente complicato compilare una dichiarazione successione ma è meglio rivolgersi ad un professionista o ad un centro di assistenza fiscale.



Vediamo ora il prossimo step.



TASSE SULLA SUCCESSIONE
Quando si eredita un immobile dovremmo pagare le tasse sulla successione oltre alle imposte ipotecarie e catastali.
Per pagare il tutto occorre attribuire un valore al bene e per far ciò si prende come riferimento il valore catastale.
Per capire come fare in maniera corretta il calcolo ti invito a leggere l'articolo tasse sulla successione.
Sul valore ottenuto si paga percentualmente ed in base al grado di parentela (4% per i parenti linea retta, 6% per fratelli/sorelle, 6% per gli altri parenti e 8% per tutti gli altri).
È importante sapere che esistono delle franchigie, nello specifico di un milione di euro per i parenti in linea retta e 100.000 € per i fratelli/sorelle.
Questa franchigia potrebbe eliminare il problema del pagamento della tassa sulla successione.
Per ciò che concerne le imposte ipotecarie e catastali queste sono dovute rispettivamente al 2% e all 1%.



Vediamo ora l’ultimo argomento

VENDITA DI UN IMMOBILE FRA COEREDI
Un evento di questo tipo non ha nessun grado di difficolta se vi è l'accordo di tutti gli eredi; i problemi sorgono quando, al contrario, sono presenti frizioni familiari.
Sono tanti i motivi che fanno nascere queste problematiche e questo lo abbiamo visto in un articolo dedicato; VENDITA DI UN IMMOBILE FRA COEREDI.
Se non si raggiunge un accordo di vendita sono possibili due strade:


- la vendita della singola quota gli altri o ad estranei
- procedere con la divisione giudiziale



Quest'ultima tipologia è la più dolorosa perché, molto probabilmente, determinerà la svendita dell'immobile e la presa in carico delle spese di giustizia.

Ecco, questa era una panoramica sull’argomento eredità se vuoi approfondire puoi visionare gli articoli che ho messo in evidenza nella premessa.

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Se stai vendendo un immobile ereditato il metodo riCASAre potrebbe fare al caso tuo.

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Una buona percentuale di immobili in vendita perviene da eredità per cui abbiamo deciso di creare un articolo su questo argomento.
Se un immobile con questa caratteristica arriva alla vendita vuol dire che, in linea di massima, vi è un accordo tra i diversi proprietari; l’auspicio migliore è questo e ciò denota che in seno agli eredi regna l’armonia.


Capita però tante volte che questo tipo di accordo non ci sia e ci si trova in una situazione di stallo gestendo un bene che provoca solo delle spese e nervosismo tra i proprietari.
Non entriamo in merito alle motivazioni ma queste in larga misura nascono da beghe familiari e sfortunatamente pochi nuclei ne sono esenti.

Vediamo ora quali sono le difficoltà nella vendita di un immobile ereditato.

Parliamo di:


Discussione sul prezzo
Bene occupato da un erede
Desiderio di uno più eredi di acquisire l'appartamento
Questioni affettive

DISCUSSIONE SUL PREZZO
Inquadrare il giusto prezzo di un’immobile è molto complicato e l'attribuzione del valore, per quanto possa arrivare da una fonte autorevole, spesso non convince uno o più eredi; ciò comporta una perdita di tempo e frizioni personali non di poco conto.
Se il prezzo è eccessivo in genere si fanno delle prove di vendita ma se la valutazione è differente da quella di mercato si determina un allungamento dei tempi: ho visto immobili in vendita da più di due anni senza che trasmettessero un minimo di interesse.

BENE OCCUPATO DA UN EREDE
Se l'immobile è occupato da uno o più eredi la situazione si complica perché vi potrebbe essere chi, per una questione affettiva, non vuole mandarli via da casa e invece chi ritiene un danno l'occupazione perché non può monetizzare la sua quota con la vendita; è vero che l’occupante potrà comprare le quote degli altri ma spesso non si ha la capacità economica o non si raggiunge un accordo monetario soddisfacente.
Vogliamo segnalare un ulteriore problematica, senza addentrarci troppo perché è un argomento complicato dal punto di vista giuridico, ma esiste la possibilità che chi occupa l'immobile possa chiedere l'usucapione.
Questo è un argomento su cui riflettere.



VOLONTÀ DI COMPRARE LE ALTRE QUOTE
C'è chi per motivi affettivi o per semplice convenienza voglia acquistare le altrui quote.
Questo è un passaggio interessante ma anche in questo caso ci si può scontrare su un discorso di prezzo o peggio ancora su questioni personali; a volte non si concede un beneficio solo per dispetto e si preferisce che l'immobile perisca.



QUESTIONE AFFETTIVA
Spesso con l'immobile in cui si è nati e cresciuti si sviluppa un forte legame affettivo e pensare di venderlo crea un forte malessere.
Ecco perché potrebbero nascere delle difficoltà nella vendita; questa potrà sembrare una banalità ma accade frequentemente.

SE NON VI È ARMONIA TRA EREDI QUALI SONO LE SOLUZIONI CHE SI POTREBBERO ADOTTARE?
Sono essenzialmente due:

-Retratto successorio

-Divisione giudiziale

RETRATTO SUCCESSORIO
Ammettiamo che non tutti gli eredi siano in accordo per la vendita della casa: c'è chi spinge e chi no e la situazione diventa difficile da gestire.
La soluzione più semplice, l’abbiamo vista in precedenza, è quella di vendere la propria quota agli altri eredi.
Se andasse in porto il problema sarebbe risolto ma abbiamo visto che non è così facile infatti per questioni affettive, economiche e beghe personali, potrebbero determinarsi delle difficoltà nella chiusura della trattativa.
L’erede che vuole vendere ha possibilità di alienare la sua quota ad un estraneo e liberarsi così dal legame ereditario; naturalmente non è facile trovare una persona che acquisti una quota di un immobile ma in certi casi si potrebbe trovare qualcuno interessato.

Attenzione!
Il passaggio della quota ad un estraneo alla comunione ereditaria non è automatico, bisogna prima fare un passaggio: notificare agli altri eredi la volontà di vendere ad un determinato prezzo la propria quota.
In questo caso gli altri eredi hanno una prelazione della durata massima di due mesi e potrebbero manifestare, in questo arco temporale, la volontà di acquistare loro al prezzo pattuito.
La notifica è un passaggio importante perché in sua assenza gli eredi potrebbero sempre riacquisire la loro quota al prezzo precedentemente fissato; questa possibilità rimane in piedi fin tanto che la comunione ereditaria è attiva.

DIVISIONE GIUDIZIALE
Questo è un argomento molto complesso per cui affronteremo il tutto senza entrare nei particolari e riferendolo esclusivamente al settore immobiliare.
La divisione giudiziale come avrai capito è l'ultima arma a disposizione per uscire da una eventuale situazione di stallo; è anche quella più dolorosa e meno vantaggiosa dal punto di vista economico.

Per spiegare meglio il tutto ammettiamo che un immobile sia stato ereditato da più persone e che non vi sia la possibilità di frazionare il bene fisicamente per creare delle quote omogenee; saltano tutti gli accordi tra eredi perché c'è chi vuole vendere e chi no.
Accade a questo punto che uno o più eredi chiedano la divisione giudiziale; in pratica si recano dal giudice chiedendo che sia lui a trovare una soluzione.

Il primo passaggio obbligatorio in questo iter è che vi sia una mediazione con un professionista incaricato.
Se la soluzione non si trova il giudice potrebbe decidere di vendere il bene al miglior offerente; è questa la parte più dolorosa dal punto di vista economico perché la procedura è quella delle aste immobiliari.

Verrà nominato un perito che attribuirà un valore economico al bene e successivamente si procederà alla vendita.
In mancanza di offerte alla prima asta se ne terranno delle successive con un ribasso del prezzo fino a quando l’immobile viene venduto.
Risultato?
La proprietà verrà venduta ad un prezzo più basso rispetto al suo reale valore e oltre a questo incideranno le spese di giustizia; quest'ultime ti posso assicurare che non sono di basso importo.
La divisione giudiziale è la cosiddetta vittoria di Pirro; è meglio evitarla perché crea danni economici e non è neanche utile per riallacciare i rapporti fra eredi.

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LA TRASCRIZIONE DI UN PRELIMINARE DI VENDITA È FONDAMENTALE, SCOPRIAMO PERCHÉ

La trascrizione di un preliminare di vendita nel settore immobiliare rappresenta una forte garanzia per la acquirente.
Se hai intenzione di comprare casa ed hai già individuato quella giusta dovrai sottoscrivere un contratto preliminare dove andranno inseriti gli accordi presi.
Questo è un passaggio rilevante che andremo a sviscerare in un altro articolo; oggi volevo soffermarmi sull’importanza della trascrizione del preliminare di vendita.
Nella maggior parte delle compravendite immobiliari viene redatto un preliminare con contestuale versamento di una caparra.
Nella migliore delle ipotesi questo contratto viene registrato per motivi fiscali presso l'Agenzia delle Entrate.
Molti pensano che la registrazione sia una grossa tutela per l’acquirente ma dobbiamo ricordarci, come detto pocanzi, che questa è una incombenza di natura fiscale.



Ciò che molti ignorano è che un contratto preliminare può essere trascritto.


COSA INTENDIAMO PER TRASCRIZIONE?
Detto in maniera semplice il nostro preliminare di vendita viene trascritto nella conservatoria dei registri mobiliari; questa è una forma di pubblicità che ci tutela per gli aspetti che di seguito enunceremo.
Facciamo però una premessa: la trascrizione è un atto notarile per cui dovremmo coinvolgere il nostro notaio di riferimento.


Altro elemento da non trascurare è il costo che può variare, in genere, dalle 1.500 alle 2.000 €.
Potrebbe essere questa una cifra importante ma ti posso assicurare che è la miglior formula di garanzia che potrai applicare a tutela dei tuoi interessi.
La trascrizione ha un effetto prenotativo e con questo si informa che sull’immobile promesso in vendita esiste un vincolo opponibile a terzi.

Per capire quanto detto facciamo delle semplici supposizioni.
Ammettiamo che il venditore sia una persona poco limpida e concluda un preliminare con noi e successivamente con altri potenziali acquirenti: potrebbe anche succedere che lo venda o lo affitti.
Si tratta evidentemente di una truffa ma cose del genere capitano più spesso di quanto tu creda.

COSA ACCADREBBE SE NON FOSSIMO TUTELATI DALLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE?


Potremmo perdere l'opportunità di acquistare la casa e per recuperare le caparre dovremmo avviare una causa civile che, come sai, dura una infinità di anni e ha sempre un esito incerto.
Detto in parole povere potresti perdere completamente i tuoi soldi.


Facciamo un secondo esempio.
Il venditore tace un eventuale problema di debiti ed un suo creditore, prima che tu acquisti definitivamente l'immobile, trascrive una ipoteca; potrebbe essere anche Equitalia.
L'acquisto dell'immobile si complicherebbe notevolmente.



CHE VANTAGGI SI OTTENGONO CON LA TRASCRIZIONE?


I problemi che abbiamo enunciato prima sparirebbero.
La trascrizione con il suo effetto prenotativo ci permette di evitare che l'immobile che vogliamo acquistare possa essere venduto ad altri; nessuno notaio farebbe un atto in pregiudizio di chi ha trascritto un preliminare.
E per quanto riguarda l'iscrizione di ipoteche o pregiudiziali diverse?
In questo caso è fondamentale un'altra caratteristica della trascrizione del preliminare: l'effetto retroattivo.
Quando andiamo a rogitare viene presa in considerazione la situazione fotografata al momento
della trascrizione del preliminare ed eventuale pregiudizievoli trascritte successivamente non avrebbero effetti negativi.



Ti segnalo che gli effetti del preliminare trascritto non durano in eterno; la sua estensione massima è tre anni.
Considerando che la maggior parte delle compravendite, dal momento della firma del preliminare all'atto definitivo, hanno durata di pochi mesi direi che la trascrizione del preliminare ci tutela ampiamente.


L'ultimo vantaggio che voglio segnalarti è che, nel caso di inadempimento del venditore, con la trascrizione sarai un creditore privilegiato nel momento in cui avvierai una ipotetica esecuzione forzata; in sostanza sarai il primo di una eventuale lista ad essere soddisfatto economicamente.


Questi erano gli elementi più importanti della trascrizione del preliminare.
Se devi comprare casa ti consiglio vivamente di utilizzarla, sarà l'assicurazione sul tuo investimento più importante.

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La quota ereditaria è un argomento di notevole importanza su cui riflettiamo nel momento in cui un nostro caro viene a mancare.


Al di là del discorso affettivo è importante conoscere tutti i meccanismi relativi alle quote ereditarie per evitare discussioni e problematiche di altra natura.
Abbiamo già affrontato l'argomento eredità e se hai piacere ti indico degli articoli dedicati:
Accettazione eredità
Tassa di successione
Dichiarazione di successione
Bene!
Addentriamoci ora sull'argomento quote ereditarie.

Probabilmente sei al corrente del fatto che il de cuius possa aver redatto, prima della sua dipartita, un testamento; è facoltà di chiunque destinare una quota del proprio patrimonio a chi meglio si desidera.

Ho parlato di quota non a caso perché esiste sempre un'altra frazione del patrimonio, la cosiddetta legittima, che dovrà essere divisa obbligatoriamente fra gli eredi titolati.

Possiamo perciò affrontare due situazioni differenti: la prima con la presenza di un testamento e la seconda senza.

È palese che nel secondo caso il patrimonio verrà diviso interamente fra gli eredi.
Analizziamo per primo il caso in cui manchi il testamento.




QUOTA EREDITARIA SENZA TESTAMENTO
È basilare capire che le quote ereditarie variano in base al numero dei parenti e soprattutto in base al grado di parentela con il defunto.


Possiamo affermare che potrebbero avere diritti sull’eredità i parenti fino al sesto grado ma i soggetti che hanno maggiori vantaggi sono il coniuge superstite e i figli; in seconda battuta troveremo i fratelli/sorelle e gli ascendenti (genitori, nonni).
In mancanza di parenti entra in campo un altro soggetto: lo Stato.


Nell’attribuzione delle quote ereditarie vi sono diverse situazioni che possono materializzarsi, vediamo le più importanti e comuni

QUOTA SPETTANTE AL CONIUGE IN MANCANZA DI FIGLI, ASCENDENTI E FRATELLI
In questo caso l'intero patrimonio verrà ereditato dal coniuge.


Nel caso di comunione dei beni il coniuge superstite assorbirà il 50% ottenuto dall’eredità.


Se trovassimo come casistica un coniuge divorziato, quest’ultimo non erediterebbe nulla; insomma, è possibile ereditare solamente se la comunione è ancora attiva.

QUOTA SPETTANTE AI FIGLI SENZA CONIUGE SUPERSTITE
Iniziamo a dire che non esiste alcuna distinzione tra figli legittimi e naturali; per essere più chiari: se un figlio è stata concepito al di fuori del matrimonio ha gli stessi diritti del figlio legittimo.
Rientrano in questa casistica anche i figli adottati.
In mancanza del coniuge superstite i figli erediteranno l’intero patrimonio.

QUOTA SPETTANTE AI FIGLI CON CONIUGE SUPERSTITE
Nel caso vi siano come eredi un figlio ed il coniuge superstite il patrimonio verrà diviso in parti uguali.
Nel caso siano presenti più figli al coniuge spetta 1/3 ed i restanti 2/3 andranno divisi tra i figli, questo a prescindere dal loro numero.

QUOTA SPETTANTE AI FRATELLI
Ai fratelli spetta l'intera eredità nel caso manchino coniuge, figli e ascendenti; quindi se non vi sono altri parenti vicini come grado.
Nel caso sia presente solamente il coniuge superstite a quest'ultimo spetteranno 2/3 dell’eredità e ai fratelli/sorelle il restante terzo.

QUOTA SPETTANTE AI GENITORI
In questo particolare caso i genitori possono editare il tutto in assenza di figli del de cuius e di fratelli/sorelle e loro discendenti.

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ECCO COME RISTRUTTURARE UNA CUCINA LIVING

Una cucina living è sostanzialmente un ambiente che unisce contemporaneamente cucina e soggiorno, creando uno spazio di convivialità. Nelle case moderne è una scelta molto frequente, mentre in quelle più vecchie spesso l’open space viene ricavato con un lavoro di ristrutturazione.


Ristrutturare una cucina living offre molti vantaggi come:

Disporre di un ambiente più spazioso
Creare uno spazio informale e accogliente per stare con la propria famiglia e ricevere gli amici
Riscaldare un solo ambiente, che costituisce un risparmio dal punto di vista economico

Ecco un po’ di suggerimenti su come effettuare la ristrutturazione di una cucina living adottando delle soluzioni moderne e di design.



RISTRUTTURARE UNA CUCINA LIVING – COME SUDDIVIDERE GLI AMBIENTI
Per ricavare uno spazio living comprensivo di cucina e soggiorno nella tua casa in vendita, hai tre opzioni:

Creare un vero e proprio open space, in cui i due ambienti si fondono perfettamente
Realizzare un ambiente unico, ma con alcuni elementi divisori per definire meglio gli spazi
Tenere la cucina separata, ma comunque comunicante con il soggiorno
Vediamo nel dettaglio queste tre soluzioni.
OPEN SPACE

Nel caso la cucina della tua casa sia separata dalla zona soggiorno, per creare la zona living dovrai pensare di abbattere il muro che le separa. Si andrà così a creare un unico ambiente luminoso e che invita alla convivialità.


Naturalmente lo spazio andrà organizzato in modo da avere tre angoli distinti: la cucina, la zona pranzo e il soggiorno. Il suggerimento è di scegliere per tutti e tre gli angoli degli arredi dello stesso modello e finitura, in modo che l’ambiente sia coerente.



ELEMENTI DIVISORI


In questa soluzione ristrutturare una cucina living è ancora più semplice. Si può ad esempio realizzare delle pareti mobili in cartongesso, legno o vetro. In questo modo lo spazio potrà essere sfruttato come più si preferisce.


Aprendo e chiudendo le porte scorrevoli si potrà infatti avere più o meno privacy a seconda delle occasioni e eventualmente lasciare chiusa la cucina durante la preparazione dei pasti.

CUCINA SEPARATA MA COMUNICANTE


In questa soluzione non sono necessarie opere murarie particolari, poiché la cucina rimane comunque uno spazio a sé stante. Tuttavia rimane comunque visibile dalla zona soggiorno in modo da mantenere continuità e luminosità nell’ambiente.

L’idea è di separare i due ambienti tramite dei divisori non troppo invasivi, come

Un bancone a penisola, disponendo la cucina con una forma a “U”

Una libreria aperta, in modo che, stando da una parte, si possa intravedere dall’altra

QUALE STILE SCEGLIERE?


Nel ristrutturare una cucina living si può approfittare per dare allo spazio un po’ più di stile e carattere, che certamente piacerà ai potenziali acquirenti della tua casa. Naturalmente non c’è limite alla fantasia e puoi optare per qualunque tipo di arredi incontri i tuoi gusti.

Se ami però seguire le ultime tendenze, un consiglio è di optare per dei complementi di tipo modulare, che potrai adattare perfettamente alla tua cucina living.

Molte aziende offrono anche soluzioni personalizzate per quanto riguarda misure e finiture, creando così delle composizioni uniche per la tua casa. Per quanto concerne infine i colori, puoi scegliere tra il legno chiaro, l’intramontabile laccato bianco, o il più moderno e sofisticato laminato grigio.

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La cucina in muratura è un grande classico tipico delle case in stile rustico, che unisce le tradizionali strutture in mattoni e calce con gli elettrodomestici e gli arredi più moderni. Se sei amante di questo stile, potresti prendere in considerazione per la tua casa in vendita di ristrutturare la cucina in muratura. Vediamo perché è una buona idea.


Dal punto di vista estetico una ristrutturazione di questo tipo attirerebbe sicuramente molti potenziali clienti. In più si tratta anche di una soluzione estremamente duratura.


Infatti, nonostante la ristrutturazione in muratura abbia un prezzo leggermente più alto rispetto ad altre soluzioni, una cucina fatta in questo modo dura praticamente in eterno e senza bisogno di grossa manutenzione.


Ecco qualche suggerimento per ristrutturare una cucina in muratura.


CUCINA IN MURATURA: I VANTAGGI
Oltre all’estrema durata e resistenza, una ristrutturazione in muratura della tua cucina può avere anche altri vantaggi. Il primo è sicuramente la possibilità di far realizzare un ambiente su misura. Potrai quindi avere una cucina unica ed esclusiva, fatta apposta per le tue esigenze.


Non devi pensare infatti che la cucina in muratura sia una prerogativa delle case più spaziose come quelle di campagna. Si tratta invece di una soluzione che può dare originalità e stile anche agli ambienti più piccoli, basta studiare attentamente il progetto e adottare qualche piccolo accorgimento. Un’idea è ad esempio di evitare i mobili, che risulterebbero troppo ingombranti, e di incassare invece i vani e i ripiani direttamente all’interno della pietra.

LE CARATTERISTICHE PRINCIPALI

Al di là dei vari tipi di materiali e finiture che si possono utilizzare, una cucina in muratura ha delle caratteristiche standard, ossia:

La struttura principale, fatta di mattoni o legno e rivestita con l’intonaco
Diversi materiali usati per il rivestimento (pietra, mattoni, ceramiche…), che vengono combinati al legno naturale o dipinto
A questi aspetti si andranno poi ad aggiungere altri dettagli, come ad esempio la grossa cappa a forma di camino, da realizzare in cartongesso con finiture in legno. O ancora: gli elettrodomestici ad incasso, da scegliere rigorosamente nelle misure standard, per integrarsi bene coi piani e il resto della struttura.


Per quanto riguarda infine il rivestimento, la versione più tradizionale è quella con piastrelle. Queste oltre ad essere decorative, sono anche molto pratiche perché si puliscono facilmente, e quindi sono perfette per cucinare senza il timore di sporcare.



RISTRUTTURARE UNA CUCINA IN MURATURA: NON SOLO STILE RUSTICO


Un altro vantaggio della ristrutturazione in muratura è che ti permette di spaziare tra vari stili. Una cucina di questo tipo infatti non deve essere per forza sinonimo di stile rustico, ma può avere anche un aspetto più moderno.


In questo caso, al posto di pietra e mattonelle, avremo cemento a vista e resina, per un perfetto stile urban che tanto piace negli ultimi anni. Per quanto riguarda i colori, bi sono diverse soluzioni come

Il contrasto tra pareti bianche e legno scuro
Elementi in metallo, come la cappa o il frigorifero
Dettagli colorati, che “scaldino” l’ambiente in contrasto con un materiale freddo come il cemento

La raccomandazione è di affidarti sempre a dei professionisti esperti, che ti sappiano consigliare e realizzare il progetto più adatto alle tue esigenze.

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Se stai mettendo la tua casa in vendita dovresti considerare l’idea di rinnovare la vecchia cucina per renderla più moderna ed accogliente. La cucina è certamente uno degli ambienti più importanti della casa e va particolarmente curato.


Qual è il costo per ristrutturare la cucina? Bisogna considerare diversi fattori, come le dimensioni della stanza, i materiali e il tipo di lavori che intendi svolgere. Naturalmente il primo consiglio è di fissare un budget a cui attenerti e di chiedere un po’ di preventivi in giro prima di prendere decisioni.


Potrai infatti rimanere stupito di quanto possano variare i prezzi sul mercato e di come, cercando un po’ di soluzioni, si riesca anche a risparmiare.


Scopriamo quanto costa ristrutturare la cucina e gli eventuali aspetti da prendere in considerazione.


I LAVORI DA SVOLGERE
Indipendentemente dalle dimensioni della stanza, per ristrutturare completamente una cucina le fasi del lavoro seguono uno schema abbastanza standard:

Rimuovere il vecchio: si tratta di demolire pavimento e rivestimenti preesistenti, il vecchio impianto idrico e quello elettrico
Rifare gli impianti: andranno sistemate prese e punti luce, oltre che l’impianto idrico per il lavandino e la lavastoviglie, con relativo scarico. Valuta poi se mantenere il vecchio termosifone o optare per un moderno impianto termico con riscaldamento a pavimento
Pavimenti e rivestimenti: una volta tolti quelli vecchi sarà possibile scegliere dei nuovi pavimenti e piastrelle. Vanno inoltre inseriti i nuovi battiscopa
Intonacare e pitturare parte superiore delle pareti e soffitto
Porte e finestre: per una ristrutturazione ancora più completa puoi pensare anche di cambiare gli infissi
Arredi e elettrodomestici
COSTO PER RISTRUTTURARE UNA CUCINA

Vediamo ora nel dettaglio quanto può costare in media la ristrutturazione di una cucina. Per un lavoro fatto bene, con materiali di qualità media-alta, il prezzo minimo si aggira intorno ai 4000 euro. A seconda delle dimensioni della stanza, possiamo poi avere diverse fasce di prezzo.


Cucina piccola (circa 5-6mq): da 4000 a 5500 euro
Cucina abitabile (circa 9mq): da 5000 a 6500 euro
Cucina grande (dai 12mq in su): da 6000 fino a 8500 euro
Guardando più nel dettaglio, ecco i costi medi delle varie lavorazioni:

Rimozione pavimento e piastrelle: 200 euro
Impianto idraulico e elettrico: circa 700 euro per ciascuno
Pavimenti e piastrelle: 20 euro al mq
Imbiancatura: da 250 euro
Battiscopa: 4-5 euro al metro
Porte e finestre: da 150 fino a 300 euro
A questi costi si andranno poi naturalmente ad aggiungere quelli dei mobili e degli elettrodomestici, che potranno variare in base ai materiali e alla tipologia che sceglierai.


RISTRUTTURARE UNA CUCINA: I CONSIGLI PER RISPARMIARE


Risparmiare sul costo per ristrutturare una cucina non è semplice, visto che comunque si tratta di una stanza che viene parecchio vissuta e risente dell’utilizzo (si pensi ad esempio al vapore e al grasso causati dalla cottura dei cibi che tendono a rovinare i mobili).


Conviene quindi spendere un po’ di più ma puntare su materiali di qualità e che durino nel tempo. Tuttavia, ti forniamo due semplici dritte per poter risparmiare sulla ristrutturazione senza rinunciare ad avere un lavoro ben fatto.

Opta per materiali meno cari, ma ugualmente robusti e belli da vedere. Un pavimento in pietra ad esempio può essere sostituito ad esempio da uno in vinile, simile esteticamente ma più economico
Decidi cosa ritieni sia indispensabile e cosa no. In questo modo saprai dove vale la pena spender di più e dove puoi invece tagliare i costi