Istruzioni Immobiliari

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Se stai per ristrutturare la tua casa in vendita e vuoi rivederne la planimetria, magari avrai pensato a costruire una o più pareti in cartongesso.
Utilizzato a partire dagli anni venti dello scorso secolo, questo materiale ha sempre più preso piede, e oggi è una delle soluzioni più diffuse in edilizia.



Il cartongesso non è infatti un semplice ripiego per non dover effettuare faticosi lavori in muratura, ma un sistema che ti permette di realizzare delle finiture originali e di qualità.
Non va sottovalutato poi il fatto che un muro in cartongesso può anche dare luogo a delle soluzioni di design, rendendo la tua casa esteticamente bella da vedere e appetibile per gli eventuali acquirenti.



Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle pareti in cartongesso e un po’ di idee.


CARTONGESSO: COME È FATTO
Il cartongesso è costituito essenzialmente da un nucleo di gesso impastato e lavorato a secco, rivestito poi da due fogli di cartone.
Il tutto è tenuto insieme da più viti auto perforanti e fissato al soffitto con tiranti e tasselli.

Le pareti in cartongesso possono inoltre essere sottoposte a vari trattamenti, a seconda dell’ambiente in cui verranno inserite.
Possiamo avere quindi del cartongesso

Idrofugo o idrorepellente, adatto quindi in bagno o in cucina, che sono gli ambienti più soggetti all’umidità e al rischio di formazione di muffe
Ignifugo, che resiste alle fiamme e al calore
Con isolamento termico e acustico, ottimo in camera da letto per mantenere la temperatura costante e ridurre i rumori esterni
Il cartongesso viene inoltre prodotto in lastre di varie misure standard (quella più utilizzata è 200cm di lunghezza e 120cm di larghezza), che permettono di creare un sistema modulare da combinare in base alle proprie esigenze.

PRO E CONTRO DELLE PARETI IN CARTONGESSO
Realizzare un muro in cartongesso presenta dei vantaggi e degli svantaggi, che dovrai valutare nel caso tu decida di utilizzare questo materiale per ristrutturare la tua abitazione.



Vantaggi

Economico: permette di risparmiare rispetto a un tradizionale muro in mattoni
Facile da montare e smontare: non richiede lunghi tempi di realizzazione e può essere rimosso altrettanto facilmente nel caso tu dovessi cambiare idea
Durevole nel tempo e resistente agli urti
Svantaggi

Problemi per mensole e ganci: nel caso ci si voglia appendere delle mensole, bisognerà utilizzare dei ganci e tasselli appositi per non sgretolare o rompere il muro in cartongesso
Attenzione ai colpi: le pareti in cartongesso sono sì resistenti nel tempo, ma non indistruttibili! Meglio prestare attenzione a non urtarle con troppa forza per non ritrovarsi un buco nel muro.
UN PO' DI IDEE
Essendo il cartongesso estremamente versatile, realizzare pareti di questo materiale ti permette di sbizzarrirti per creare l’ambiente dei tuoi sogni senza troppa fatica.
All’interno del muro in cartongesso puoi anche far passare eventualmente cavi per aggiungere dei punti luce dove necessario.



Un’idea potrebbe essere ad esempio di creare una parete divisoria tra l’ingresso della casa e la zona living, in modo da separare gli ambienti mantenendo però una continuità.
Oppure, parlando sempre dell’ingresso, puoi creare una piccola anticamera che darà sul salotto.



Un ulteriore consiglio è infine di creare una parete in cartongesso a mezza altezza, con nicchie e aperture, dove potrai riporre oggetti, libri e soprammobili.

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Se hai intenzione di vendere la tua casa un’attività che devi considerare preventivamente è quella di raccogliere i documenti necessari alla compravendita.
Penserai che questa è una incombenza che potrà essere rimandata al momento in cui troverai l'acquirente ma, credimi, ciò potrebbe crearti una grossa perdita di tempo.



Richiedere un eventuale accesso agli atti all'ufficio comunale può determinare una lunga aspettativa, inoltre, reperire i documenti condominiali e le varie certificazioni sono incombenze che richiedono una certa tempistica: è meglio procedere alla raccolta nel momento in cui decidi di mettere in vendita la tua proprietà.
Considera un altro aspetto, quello riguardante una eventuale discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’appartamento; questo comporterà, se non verificato rapidamente, l'inevitabile regolarizzazione ed il conseguente sperpero di tempo.



Fatta questa doverosa premessa vediamo l'elenco, in ordine casuale, dei documenti necessari per vendere casa.

Atto di provenienza
Regolamento di condominio
Ricevuta di pagamento del condominio
Certificazione impianti
Preliminare di vendita
Visura ipotecaria
Planimetria catastale
Documentazione urbanistica
Agibilità
Ape
Visura catastale storica

Facciamo ora una veloce carrellata per conoscere le peculiarità e l'importanza di ogni singolo documento.


Ti anticipo che per la maggior parte di essi faremo degli articoli appositi e ad oggi ne abbiamo prodotto sul certificato di agibilità, lo stato legittimo dell'immobile, la dichiarazione di successione, le ipoteche e la trascrizione del preliminare di vendita.



Partiamo da:

ATTO DI PROVENIENZA
È il documento mediante il quale dimostriamo di essere proprietari dell’immobile vantandone il diritto.
L'atto di provenienza può provenire da:

Atto notarile (compravendita, donazione eccetera)
Dichiarazione di successione
Sentenza giudiziale (usucapione, procedura esecutiva eccetera)
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Nella gran parte degli atti di compravendita non viene allegato ma sarebbe buona norma averne una copia per conoscere eventuali limitazioni.
Se sei un acquirente e pensi di acquistare un appartamento per poi frazionarlo potresti leggere che il condominio vieta questa tipologia di lavori.
Potrebbero essere anche altre le limitazioni ma le vedremo in un articolo apposito.

PAGAMENTO DEGLI ONORI CONDOMINIALI
Al momento del rogito, in qualità di venditore, dovrai dimostrare di aver pagato tutti gli oneri condominiali, siano essi ordinari o straordinari.
Al momento del pagamento l'amministratore di condominio rilascerà un documento attestante la mancanza di pendenze economiche.

CERTIFICAZIONE IMPIANTI


Se si è in possesso delle certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento) è sempre meglio fornirle di modo che vengano allegate all'atto di vendita; in questa maniera non nasceranno eventuali discussioni in merito a questa problematica.
Capita però sovente che gli immobili compravenduti siano particolarmente datati e che i certificati non siano stati mai prodotti o siano stati persi; in questo caso sarà sufficiente un accordo scritto tra venditore e acquirente dove si menziona la soluzione adottata per risolvere il problema.

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Che tu stia vendendo o acquistando è importante avere un buon contratto preliminare per tutelare i tuoi interessi.
Questo passaggio fondamentale viene spesso trascurato dalle parti ma è in questo momento che vengono fissate le regole ed avere un preliminare che ci tuteli è di particolare importanza.
Consiglio, in questa fase, di farti assistere da un legale, potrebbe risultare il miglior investimento per tutelare i tuoi interessi.
Ti consiglio di leggere questo articolo sulla trascrizione del preliminare.

VISURA IPOTECARIA
Le visure sono dei documenti che in genere vengono prodotti dal notaio per cui potresti non preoccupartene ma è sempre meglio anticiparle per non avere brutte sorprese.
Nelle visure ipotecarie è presente la storia del nostro immobile e soprattutto vengono riportate eventuali ipoteche o pregiudiziali di altro genere.
Abbiamo parlato di ipoteche in questo articolo: vendere casa con ipoteca.

PLANIMETRIA CATASTALE
La planimetria catastale è quel documento che rappresenta graficamente la nostra proprietà.
La planimetria deve rispecchiare lo stato reale dei luoghi e quello dell'ultimo progetto o variante depositata.
Certe differenze potranno essere sanate con un semplice accertamento di conformità, altri tipi di irregolarità necessitano di interventi di diversa natura quali l'abbattimento degli abusi.
Ti segnalo questo nostro articolo: stato legittimo dell’immobile.

DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
Parliamo in questo caso delle autorizzazioni amministrative che hanno permesso la costruzione dell’immobile; parliamo di licenza edilizia, permesso di costruire, dia, scia eccetera.
Questo tipo di documentazione è fondamentale e spesso sarà necessario incaricare un tecnico per raccoglierla.

AGIBILITÀ
L’agibilità è un documento che attesta lo stato regolare degli aspetti relativi a sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Viene rilasciato dal Comune e possiamo dire che è obbligatorio per le costruzioni successive al giugno 2003; è però consigliabile fornirlo, a prescindere da questa data, se ne abbiamo possesso.
Abbiamo scritto un articolo abbastanza dettagliato su questo argomento: agibilità

APE - ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Ape è l'acronimo di attestazione di prestazione energetica.
È un documento obbligatorio nel caso di compravendita e descrive le caratteristiche energetiche di una proprietà.
Per la sua produzione bisognerà incaricare un tecnico ed i costi non sono particolarmente importanti, parliamo infatti di cifre variabili dalle 100 alle 300 euro.
Ecco un articolo dedicato all’APE: attestazione di prestazione energetica

VISURA CATASTALE STORICA
Questo documento riporta le informazioni storiche catastali dell'immobile.
Troveremo i dati anagrafici dei vari proprietari che si sono succeduti (attenzione: il catasto non certifica la proprietà), il valore catastale, importantissimo per il calcolo delle imposte, la categoria catastale, gli estremi catastali, il classamento.

Questi erano i documenti da prendere in considerazione nel momento in cui si vuole vendere casa.
Abbiamo tralasciato i documenti personali e quelli dell'agenzia immobiliare nell'eventualità che ci si rivolga a questa struttura.


Spero che questo articolo ti sia utile.

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Vendere una casa in edilizia convenzionata potrebbe rilevarsi particolarmente complicato perché un immobile convenzionato ha, di solito, dei limiti nella sua commerciabilità.

COSA SI INTENDE PER EDILIZIA CONVENZIONATA?

È un accordo tra costruttore e comune per fare in modo che venga agevolato l'acquisto di unità abitative da parte di fasce sociali a basso reddito; con l'accordo si abbattono i costi perché il Comune mette a disposizione dei terreni.

La convenzione potrebbe porre diversi limiti e quelli più importanti sono:

-eventuale calmierazione del prezzo di rivendita

-divieto di vendita/affitto prima di un certo periodo di tempo, solitamente cinque anni.

-vendita verso una determinata categoria di persone

-vincoli sul diritto di superficie, servitù di passaggio, installazione impianti, vincoli futuri eccetera.


Se devi acquistare o vendere un immobile con queste caratteristiche è obbligo fare tutte le verifiche del caso perché potresti trovarti a gestire delle problematiche importanti.


Vorrei segnalarti che solo nel Comune di Roma sono state avviate delle procedure giudiziarie per risarcimenti economici in quanto gli immobili venivano venduti a prezzo di mercato anche se i beni in questione erano soggetti ad un limite sul prezzo di rivendita.
Tale polverone ha investito tutta l'Italia per cui si sono succedute svariate sentenze per fare chiarezza sulla questione.
Quello che interessa a noi è che in questo momento molti Comuni offrono la possibilità di svincolare i beni convenzionati mediante il pagamento di un importo determinato da apposite tabelle.
È possibile in questa maniera rendere commerciabile un bene seguendo le regole di mercato.


VEDIAMO QUALCHE DETTAGLIO IN PIÙ SULLE CASE SOGGETTE AD EDILIZIA CONVENZIONATA
Quest’ultime possono avere la piena proprietà oppure un diritto di superficie.
In entrambi i casi possono essere soggette ad un vincolo sul prezzo di vendita.
Il diritto di superficie ha in genere la durata di 99 anni ed al suo termine potrebbe esserci un rinnovo.
In entrambi i casi è possibile svincolarsi pagando quanto dovuto al Comune ma, l’acquisto del terreno, per superare il diritto superficiario, ha costi maggiori rispetto al semplice vincolo di rivendita.


Se ritieni di essere proprietario di un immobile con queste caratteristiche ti consiglio di rivolgerti all'ufficio Comunale che si occupa di queste problematiche e capire come sfruttare la possibilità dello svincolo, naturalmente se il Comune lo prevede.

Altro consiglio che voglio darti, visto che ho avuto un'esperienza in merito, è che la scadenza della convenzione non ci libera del tutto dai vincoli.
In questo caso specifico, anche se la convenzione era scaduta, ho dovuto pagare dazio per liberare l'immobile e venderlo al prezzo di mercato.

La vendita degli immobili in edilizia convenzionata è una materia ostica e delicata per cui il mio consiglio, sia che tu sia venditore o acquirente, è di fare tutti i controlli necessari per vendere o acquistare in sicurezza.

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Il cartongesso, per la sua versatilità, è un materiale largamente utilizzato nel campo della ristrutturazione.
In particolare, il cartongesso in camera da letto ti permette di trasformare completamente l’ambiente con originalità e senza spendere troppo.



Estremamente pratico da usare, questo materiale può dare vita a delle vere e proprie opere scenografiche.
Se stai pensando quindi di utilizzare il cartongesso per ristrutturare la camera da letto della tua casa in vendita, questa è un’ottima soluzione sotto tanti punti di vista.



Oltre alla facilità d’uso, il cartongesso presenta infatti anche altri vantaggi:

È semplice da reperire
È duraturo nel tempo
Ha un buon isolamento termico, che ti permette di mantenere costante la temperatura della camera
È idrorepellente, quindi non favorisce la formazione delle muffe

Vediamo in quanti modi creativi si può impiegare il cartongesso in camera da letto.


CONTROSOFFITO E PARETI ATTREZZATE
Uno dei più classici utilizzi del cartongesso nella camera da letto è quello di costruire un controsoffitto.
Il suggerimento in più è di realizzare nella zona del perimetro un incavo, nel quale inserire poi dei faretti a led.
Se sei preoccupato di dover abbassare troppo il soffitto niente paura, basteranno appena pochi centimetri.



In questo modo nella stanza si otterrà una luce soffusa e direzionata verso il soffitto, che darà maggiore senso di apertura all’ambiente.
Potrà poi essere utile applicare dei punti luce anche ai lati della stanza, così da ottenere un’illuminazione piena.



Un’altra idea è quella di realizzare delle pareti attrezzate con mensole e nicchie portaoggetti.
Questo ti dà la possibilità di ridisegnare completamente l’ambiente a seconda dei tuoi gusti, creando soluzioni originali e rompendo la monotonia della tradizionale stanza a pianta quadrata o rettangolare.



Calcola inoltre che delle lastre di cartongesso di misura standard costano circa 4€ al mq, il che ti permette di risparmiare parecchio rispetto sull’acquisto degli arredi.



CABINA ARMADIO IN CARTONGESSO
Un ulteriore soluzione è la realizzazione di una cabina armadio in cartongesso. Il vantaggio più grande di questa soluzione è che la si può creare su misura, scegliendo tra due opzioni:

Una parete divisoria che crei di fatto due ambienti separati.
Una vera e propria struttura in cartongesso che faccia da armadio.
Naturalmente un’idea di questo tipo necessita dello spazio sufficiente, in modo da poter ricavare una piccola stanza all’interno della camera da letto.
La profondità ideale è di 120-140cm, che dovrebbero essere sufficienti per riporre abiti e scarpe. In caso contrario, meglio optare per una cabina armadio ad angolo, che ingombra meno e in più porta movimento alla stanza dal punto di vista visivo.



TESTIERA DEL LETTO
Per finire, un’ulteriore consiglio è di costruire la testiera del letto in cartongesso, che potrà essere sagomata per ottenere anche dei comodini.
Oltre ad essere creativa ed economica, questa soluzione potrebbe anche rivelarsi utile per separare più ambienti.



La testiera in cartongesso potrebbe funzionare da divisorio tra la zona notte e la cabina armadio.
O ancora: si potrebbe adottare un’usanza tipica dei paesi del nord inserendo un piccolo bagno all’interno della camera.
In questo caso la testiera del letto avrà anche la funzione di parete di transizione tra la camera e il bagno.

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Il cartongesso è un materiale molto utilizzato nell’edilizia leggera, grazie alla sua praticità e versatilità.
Sono proprio queste caratteristiche che lo rendono particolarmente adatto ad essere usato anche negli ambienti dove c’è più umidità.
Il cartongesso in bagno è infatti un’ottima soluzione per:

Realizzare controsoffitti e pareti divisorie
Creare nicchie e mensole portaoggetti
Rivestire il box doccia
CARTONGESSO IN BAGNO; SOLUZIONI ANTIUMIDITÀ

Naturalmente in bagno l’impiego di questo materiale richiede alcuni accorgimenti per renderlo impermeabile (soprattutto nel caso di uso del cartongesso nella doccia).



Vediamo quali sono le migliori soluzioni anti umidità per rinnovare il bagno della tua casa con il cartongesso.

CONTROSOFFITTO E PARETI
L’utilizzo più classico del cartongesso in bagno è quello di realizzare delle opere in muratura per rendere il bagno più confortevole e funzionale.
Trattandosi poi di un materiale molto versatile e semplice da sagomare, si possono creare degli effetti scenografici davvero belli, perfetti se magari si desidera avere un mini angolo spa.

Per evitare che ci siano infiltrazioni di umidità e si crei della muffa, è però necessario utilizzare un particolare tipo di cartongesso idrorepellente.
La tradizionale lastra di gesso, posta all’interno di due fogli di cartone rigido, viene perciò sottoposta a dei processi tecnici, in modo da aumentarne la resistenza e la durata nel tempo.



A questo proposito le principali soluzioni adottate sono due:




Lastra idrofuga: in commercio ne esistono diverse e ogni azienda produce la sua. In linea di massima una lastra idrofuga ha la particolarità di respingere l’acqua e bloccarne il passaggio
Cartongesso verde: molto utilizzato, è riconoscibile proprio dal colore della lastra più esterna (detta anche idrolastra). Il cartongesso verde è utilizzato in particolare nei centri benessere proprio per la sua capacità isolante e le proprietà termoacustiche
A seconda della destinazione d’uso, il cartongesso dovrà essere di diverso spessore, tenendo conto anche della struttura in metallo che serve da supporto.
Se per un controsoffitto basta uno spessore di 1cm, per delle pareti questo aumenterà a 1,25-1,50cm, funzionali anche a nascondere eventuali tubi o cavi elettrici.

CARTONGESSO NELLA DOCCIA: COME FARE?
La grande versatilità del cartongesso permette addirittura di usarlo per creare un box doccia.
In questo caso però un semplice cartongesso idrorepellente può non bastare, poiché l’acqua si può infilare nelle fughe delle piastrelle e andare a raggiungere il pannello di gesso che, essendo poroso, finirà con l’impregnarsi.



Per ovviare a questo inconveniente esistono delle speciali guaine per impermeabilizzare la ceramica.
Queste sono molto pratiche da utilizzare: vanno semplicemente posate sopra lo strato di cartongesso nella doccia, in modo da isolarlo.
Subito dopo possono essere tranquillamente rivestite con lo strato di piastrelle.



Queste guaine hanno inoltre il vantaggio di poter essere applicate in modo continuativo, senza sistema di giunture tra una parete e l’altra (questo è possibile per le cabine doccia più piccole).

Se si vuole dare un tocco di originalità in più, un’idea potrebbe essere di installare dei faretti sul soffitto del box.



Questi non vanno assolutamente ad interferire con la guaina isolante e completano con stile la tua doccia in cartongesso.

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L'APE è quel documento che attesta la classe energetica di appartenenza di un immobile.
Esiste una precisa scala di valutazione e nello specifico questa è inquadrata tra le lettere G ed A; quest’ultima è catalogata da A1 ad A4 quattro; in tutto vi sono 10 classi energetiche.



La valutazione energetica riguarda l’analisi di questi aspetti:

Caratteristiche ed esposizione della proprietà
Qualità delle murature
Tipologia di infissi
Prestazioni dell’impianto di riscaldamento e/o raffreddamento
Produzione acqua calda
Eventuali altri impianti

QUALE È L'UTILIZZO PRATICO DELL'APE?
Questo importante documento si rende necessario principalmente nel momento in cui intendiamo vendere una casa o affittarla.
Perciò, se hai intenzione di vendere la tua casa tra privati, sarà opportuno far redigere il certificato di prestazione energetico ad un tecnico abilitato; se ti rivolgi ad una agenzia immobiliare quest'ultima potrebbe segnalarti un suo professionista.
I professionisti che si occupano di queste certificazioni sono gli architetti, gli ingegneri e geometri. L'APE, una volta prodotta, dovrà essere consegnata telematicamente alla Regione di appartenenza mediante PEC; questo è un compito del professionista ma è bene sapere che in sede di compravendita, oltre all'APE è necessario fornire copia dell’avvenuto deposito digitale.


Vediamo tutti i casi in cui è necessario produrre l'APE:



Donazione
Vendita immobile
Affitto
Pubblicizzazione della vendita della tua proprietà
In seguito a ristrutturazione che modifica la classe energetica
Per ottenere un certificato di agibilità link
QUANTO COSTA L'APE?
Il costo dell’APE è variabile e risponde fondamentalmente alle dinamiche di mercato e al grado di impegno che il professionista dedicherà alla verifica energetica.
Possiamo dire che il prezzo è variabile dalle 80 alle 300 €.



Bisogna inoltre ricordare che l'APE ha una durata di dieci anni.
Il certificato dovrà però essere sostituito, prima della sua scadenza, da un nuovo attestato nell’eventualità che si esegua una ristrutturazione che ne modifichi la classe energetica.

APE E SUPER BONUS 110
Nel caso tu voglia sfruttare il super bonus 110 il tuo tecnico ti dirà che non serve l'APE tradizionale ma quella convenzionale.
Questo tipo di attestato è relativo ed utilizzabile solamente per la richiesta del bonus.
Probabilmente sai che per ottenere i vantaggi fiscali è necessario determinare il superamento di due classi energetiche; il tuo tecnico farà una valutazione ante e post lavori di efficientamento energetico di modo che vengano rispettati i parametri di legge richiesti.



Vi sono altri piccoli particolari che differenziano l'APE tradizionale da quella convenzionale, ma entrambi i certificati classificano l'immobile dal punto di vista energetico.

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Se hai pensato che per vendere/acquistare casa esista solo un modo ti dovrai ricredere.
Vi sono dei contratti particolari, alternativi alla normale compravendita, che sono stati studiati per risolvere le esigenze dei venditori e degli acquirenti.
Sicuramente sono metodi poco utilizzati rispetto a quello che siamo abituati ad impiegare ma, la conoscenza di queste tipologie di vendita, potrebbe tornare utile.
Ti anticipo che abbiamo analizzato singolarmente queste metodologie di vendita per cui l'articolo di oggi è una panoramica; se vorrai approfondire il discorso potrai cliccare sui link elencati di seguito.



COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

RENT TO BUY

VENDITA A RATA CON ISCRIZIONE DI IPOTECA

LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA

PERMUTA




Bene, vediamo le alternative alla compravendita classica, iniziamo...


COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ
È una metodologia di acquisto a rate e uno degli elementi fondanti è che l'acquirente diviene proprietario solamente dopo il pagamento dell'ultima rata.
Nel lasso di tempo che passa dall’accordo al pagamento dell'ultima rata l'acquirente acquisisce il possesso e con sé tutti i diritti e doveri impliciti.
Il contratto che stabilisce i modi e i criteri di pagamento è un atto notarile ed in questa fase verranno pagate le imposte come se si trattasse di una normale compravendita.
Con questo tipo di accordo il proprietario dell’immobile mantiene i propri diritti; in sostanza è ancora il titolare del bene e avrà diritto, in caso di inadempienza dell'acquirente, ad un rimborso per il godimento della casa più un indennizzo.
Dall'altro lato l'acquirente, che ha il vantaggio di godere dell’immobile, ha dei doveri quali la manutenzione della casa e terrà per sé gli eventuali svantaggi legati al deperimento del bene.
Se vuoi conoscere altri particolari ti segnalo il link all' articolo dedicato:
COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

Passiamo ora all'argomento successivo:



RENT TO BUY
Nel Rent to Buy il potenziale acquirente, che viene definito conduttore, troverà un accordo con il proprietario dell’immobile (concedente) per poter possedere il bene ed eventualmente acquistarlo entro un certo periodo di tempo; normalmente un contratto di Rent to Buy non dura più di 10 anni.
Dal punto di vista contrattuale nel Rent to Buy vi sono due atti: il preliminare ed il definitivo. Quest'ultimo è opzionale perché il conduttore non è obbligato all'acquisto.
Nel preliminare verranno messi nero su bianco gli accordi mediante un atto notarile e quest’ultimo verrà trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari.
È obbligo del conduttore versare dei canoni che saranno imputati in parte al godimento del bene, potremo parlare in questo caso di affitto, e di una seconda parte destinata ad abbattere l'importo di acquisto; in quest'ultimo caso possiamo considerare questa quota come un anticipo sul prezzo finale.
La prima domanda che ci poniamo è questa: se il conduttore decide di non comprare cosa accade?
Il concedente tratterrà tutte le somme destinate al godimento e dovrà restituire quelle considerate come acconto sul prezzo finale.
Proprio per questo motivo, nel Rent to Buy, la somma destinata all'affitto è una voce importante. Questi erano gli aspetti principali del Rent to Buy; su questo argomento abbiamo scritto diversi articoli; ti segnalo il primo della serie:
RENT TO BUY

Successivo argomento:



VENDITA A RATE CON ISCRIZIONE DI IPOTECA
È un tipo di contratto poco utilizzato ed è quello più simile ad una normale compravendita.
Si svilupperà questa vendita con un atto notarile dove l'acquirente acquisirà la proprietà nella sua interezza anche se non pagherà l'intero importo pattuito al momento della vendita.
Il pagamento è dilazionato ed il venditore si tutelerà con l'iscrizione di un'ipoteca che viene definita legale.
Quali sono i motivi per cui questo metodo risulta poco impiegato?
Quello principale è che il venditore, seppur garantito da una solida ipoteca, nel caso di inadempienza dell'acquirente dovrà avviare, nella peggiore delle ipotesi, una esecuzione forzata; quest’ultima non è sicuramente il metodo più veloce per ottenere giustizia.
Il secondo motivo è anch’esso di natura economica e deriva dal fatto che iscrivere una ipoteca legale e cancellarla ha costi alti.
Se vuoi leggere l'articolo completo sulla vendita rata con iscrizione ipoteca ecco il link:
VENDITA A RATA CON ISCRIZIONE DI IPOTECA



Passiamo ad un altro metodo


LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
Nella locazione con patto di futura vendita avremmo due contratti, uno di affitto ed un preliminare di vendita.
Si potrà pagare un canone mensile più una caparra oppure un canone composto da godimento e caparra.
Possiamo dire che questo tipo di contratto è meno completo rispetto al Rent to Buy soprattutto se ci focalizziamo sulla trascrizione del preliminare.
Nel Rent to Buy la trascrizione mantiene i suoi effetti per 10 anni, nel patto di futura vendita, come negli altri preliminari, ha la sua massima estensione in tre anni.
La trascrizione è una forte garanzia che tutela l'acquirente e, considerando che la durata del contratto è generalmente più lunga di tre anni, ci si espone ad eventuali problematiche debitorie del venditore.
Abbiamo analizzato questa evenienza nell'articolo dedicato alla locazione con patto di futura vendita ed in quello relativo alla trascrizione del preliminare ti segnalo entrambi i link:
LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE


Vediamo ora l’ultimo argomento

PERMUTA IMMOBILIARE
La permuta immobiliare, alla pari degli altri contratti, non è particolarmente diffusa.
Questo non deriva da una questione di garanzia o sicurezza ma da ragioni di opportunità. Probabilmente sai già cosa è una permuta immobiliare ma è doveroso dare una definizione: è sostanzialmente lo scambio di due proprietà, nel nostro caso immobili.
La difficoltà maggiore a cui si accennava è quella di trovare un reciproco gradimento dei beni oggetto della potenziale permuta.
Talvolta è l'attribuzione dei valori considerati eccessivi o troppo bassi a far declinare un accordo; in ultima battuta potremmo considerare anche eventuali presenze di pregiudiziali quali le ipoteche.
Se si superano tutte questi aspetti permutare gli immobili è semplice e garantisce un risparmio perché si pagano gli oneri notarili come se si vendesse/acquistasse un singolo bene; inoltre le imposte catastali ipotecarie e di registro andranno calcolate solamente su un immobile.
Se vuoi approfondire ti segnalo il link dell'articolo dedicato alla permuta immobiliare:
PERMUTA

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La procura è un documento utilissimo che può essere utilizzato nell'acquisto o nella vendita di un immobile.
Visto che nel nostro blog ci occupiamo esclusivamente della materia immobiliare parleremo della procura con esclusivo riferimento alla compravendita in questo ambito.
Diamo una definizione di procura:


è un atto con il quale si incarica un soggetto ad agire per proprio conto nell'acquisto o nella vendita di un immobile; quando parliamo di procura individuiamo due soggetti:
-rappresentato o mandante
-rappresentante o procuratore


Per una singola compravendita avremo bisogno di una procura speciale, ossia di un tipo di procura destinata ad un singolo affare.
Questo atto esaurisce la sua funzione al momento del suo utilizzo ed il notaio la ritirerà per evitarne un eventuale riutilizzo.
Nel caso in cui il rappresentato abbia bisogno di nominare un procuratore per due atti distinti, ad esempio preliminare e rogito, dovrà produrre due distinte procure.


PERCHÈ SI USA LA PROCURA?
La procura è uno strumento utilissimo quando una persona non può essere presente all'atto perché ammalata, distante dal luogo di stipula o per qualsiasi altro impedimento.
È frequente il caso in cui il rappresentante si trovi all'estero ed in questo caso dovrà fare richiesta della procura al consolato più vicino.


DOVE E COME SI FA LA PROCURA
La procura nella vendita degli immobili è un atto pubblico e verrà redatta da un Notaio.
È importante che la procura sia dettagliata perciò, con l'ausilio del notaio, dovranno essere inserite tutte le disposizioni che il rappresentato trasferisce al procuratore.
Questa è una fase importante perché il procuratore, nel caso sia costretto a negoziare sul prezzo o altri aspetti contrattuali, ha un chiaro limite nella chiusura della trattativa.
È importante altresì per il ritiro di eventuali somme.
In genere la procura viene data esclusivamente per sancire accordi già presi e la presenza del procuratore si rende necessaria solo per firmare contratti già visionati ed accettati dalle parti.



CURIOSITÀ E CARATTERISTICHE DELLA PROCURA SPECIALE
1

1 - PROCURA DA PARTE DI CONIUGI

Se i coniugi in comunione dei beni intendono conferire procura ad un terzo soggetto devono firmare entrambi.

2

2 - LA PROCURA PUÒ ESSERE IRREVOCABILE

Questo è un argomento complesso ed i notai e gli avvocati affermano che una procura difficilmente è da considerarsi irrevocabile.
Senza addentrarci in questioni tecnico-legali consideriamo una procura irrevocabile molto debole in quanto il rappresentato potrebbe renderla revocabile.
La procura potrebbe, usiamo il condizionale, considerarsi irrevocabile se:

a) il procuratore ha interessi economici nel contratto; in questo caso la revoca potrebbe non essere valida.

b) se è stata conferita da più persone.
In questo caso la revoca deve avere il consenso di tutti i rappresentati.

Nel momento in cui si revoca è necessario informare tutte le parti coinvolte.

3

3 - OBBLIGO E DISPENSA DAL RENDICONTO

Con l'obbligo il procuratore è tenuto a fornire tutti i dati della compravendita, con particolare attenzione a quelli economici.

4

4- I COSTI

I costi di una procura variano in base alla complessità dell’atto; in linea di massima potremmo dire che il costo varia dai 100 ai 200 €

5

5- INCASSO

Il problema che molti si pongono è quello che riguarda l’incasso delle somme nel momento in cui viene data procura.
Come detto in precedenza deve essere una accortezza del rappresentato quella di definire in procura il metodo di pagamento.
Se si vuole evitare qualsiasi tipo di problema basterà spingere verso un pagamento tramite bonifico o assegno circolare; in questa maniera il rappresentato non avrà problemi ad incassare le cifre a lui spettanti.
C'è da dire che in alcuni casi potrà rendersi necessario conferire una procura a vendere e ad incassare; in questa maniera sarà il procuratore a decidere come gestire l'incasso delle cifre avendone l'autorizzazione a farlo.



6

6 - SCADENZA DELLA PROCURA

La procura tecnicamente non ha scadenza.
Possiamo dire che esaurisce i suoi effetti nel momento del suo impiego, a causa di una revoca o alla morte di uno o di entrambi gli attori.
La scadenza è però possibile determinarla preventivamente e ciò potrà essere indicato nella procura stessa.

Questa era una semplice panoramica sulla procura speciale nella vendita gli immobili.
L'argomento appare semplice ma può nascondere delle insidie che solo un legale o un notaio possono governare con competenza e sensibilità.

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La tua casa è stata costruita negli anni 70? Se stai pensando di ristrutturarla sicuramente avrai già visto che c’è parecchio da fare, soprattutto per quando riguarda la suddivisione degli spazi.
In particolare, ristrutturare una cucina anni 70 potrebbe richiedere un po’ di interventi, sia di tipo edilizio che a livello di impianti.



Ricordiamo infatti che nelle case di una volta le esigenze erano diverse e si tendeva ad organizzare gli ambienti in modo diverso rispetto ad oggi.

Inoltre le tubature saranno ormai vecchie e da rimettere a nuovo.



Ecco alcuni consigli per ristrutturare una cucina anni 70 e renderla più moderna e adatta alle tue esigenze.


LA SUDDIVISIONE DEGLI SPAZI
Spesso nelle case vecchie la cucina era separata sia dal soggiorno che da una grande anticamera.
Quest’ultima non era solo un disimpegno, ma una vera e propria stanza.
Al giorno d’oggi si tende invece a limitare la zona dell’ingresso, oppure ad eliminarla del tutto.



Nel ristrutturare una cucina anni 70 potresti quindi abbattere una parete per fare spazio e creare un ambiente più grande.
Un’ulteriore idea potrebbe essere di unire cucina e soggiorno in un unico ambiente, creando una zona living dove poter ospitare gli amici e stare con la famiglia.



Queste saranno divise semplicemente da una vetrata o da una parete scorrevole, che potrà essere aperta o chiusa a seconda delle esigenze.
Si tratta di una soluzione per suddividere lo spazio molto più pratica rispetto ai tradizionali muri in cartongesso, che ha inoltre il vantaggio di poter essere rimossa facilmente nel caso tu cambiassi idea.


INFISSI E MATERIALI
Se intendi ristrutturare una cucina degli anni 70, molto probabilmente dovrai anche cambiare gli infissi.
Le case dell’epoca avevano infatti quasi sempre dei vetri singoli alle finestre, quindi il consiglio è di installare quelli doppi in modo da limitare le dispersioni di calore.



Potrà essere inoltre necessario rivedere il tipo di isolamento termico.
Negli anni 70 infatti i materiali da costruzione non rendevano come quelli di adesso, perciò potrebbe essere utile applicare un buon isolamento a cappotto per le pareti a contatto con l’esterno dell’edificio.



Non da ultimo, occorrerà intervenire sui pavimenti e sui rivestimenti.
Quasi sicuramente la tua cucina anni 70 presenterà delle piastrelle con vistose e discutibili fantasie (come era in uso all’epoca) e con una posa fino al soffitto.
Il suggerimento è quindi di rimuoverle e sostituirle con dei nuovi rivestimenti in tinta unita, che rendono l’ambiente più arioso e moderno.



ARREDAMENTO
Durante la ristrutturazione di una cucina anni 70 non bisognerà infine prestare attenzione allo stile.
In questo caso il suggerimento è di mantenere comunque un tocco vintage, in modo da richiamare il passato.



Potresti ad esempio giocare con i contrasti di colore, sovrapponendo al bianco delle pareti delle tinte vivaci sui pensili.
Oppure puoi inserire un tavolo rotondo con delle sedie di design che ricordino un po’ lo stile anni 70.



O ancora: inserire degli elementi dalle forme squadrate e metallizzate, come una cappa o un grande frigorifero, che cattureranno l’attenzione e daranno stile all’ambiente.

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Se stai pensando di rimettere a nuovo la tua casa in vendita, la ristrutturazione del bagno in muratura potrebbe essere un’ottima soluzione.
Bella da vedere e funzionale, questa opzione ti permette di creare un ambiente personalizzato e adatto alle tue esigenze.

Un lavoro di questo tipo ti permette infatti di rispettare la forma dell’ambiente, però lasciandoti libero di sbizzarrirti con colori e stili.
Ḕ inoltre un’idea perfetta per bagni di piccole dimensioni, poiché utilizza forme lineari e squadrate, e quindi fa salvare spazio.

Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di una ristrutturazione del bagno in muratura, i costi e un po’ di consigli.


Un bagno in muratura si compone essenzialmente di due elementi:


Una struttura in cemento
Un rivestimento (piastrelle di ceramica, vetroresina, grès porcellanato…

Questi tipo di lavoro richiede una buona fase di progettazione iniziale, in modo da pianificare tutto nel dettaglio e non lasciare nulla al caso.
Il consiglio è quindi di affidarsi ad un professionista con esperienza, così da ottenere un risultato all’altezza delle aspettative.

Detto ciò, si può dare libero sfogo alla fantasia.
La ristrutturazione del bagno in muratura offre molti vantaggi, quali:


PERSONZALIZZAZIONE
Il primo vantaggio di un bagno in muratura è sicuramente la sua versatilità.
Dalle nicchie porta oggetti, ai pensili, alla vasca ad incasso: con questo tipo di intervento si può praticamente realizzare di tutto, creando un ambiente unico (nessuno avrà un bagno identico al tuo!).


DURATA NEL TEMPO
La combinazione di strutture di cemento e piastrelle di rivestimento è una soluzione che non passa mai di moda e dura per sempre.
Un bagno in muratura è infatti resistente a urti e umidità e facilissimo da pulire, richiedendo perciò pochissima manutenzione.


ADATTABILITÀ AI DIVERSI SPAZI
Come si è già detto, una soluzione di questo tipo si rivela ottima qualunque siano le dimensioni e la forma del tuo bagno.
Un’idea in più potrebbe essere di rifinire il lavoro con delle strutture in cartongesso, così da andare a creare delle zone supplementari per riporre oggetti o semplicemente suddividere l’ambiente in maniera funzionale.


QUANTO COSTA?
La ristrutturazione di un bagno in muratura è leggermente più costosa, specialmente se hai deciso di optare per soluzioni particolari (vasca idromassaggio, pensili…), che faranno inevitabilmente salire i prezzi.
In linea di massima però diciamo che il costo medio si aggira tra gli 800 e i 3000 euro, a seconda dei materiali scelti e del tipo di intervento.

Esistono tuttavia alcuni suggerimenti per risparmiare

L’acquisto dei materiali prima dei lavori, per non sforare sul budget successivamente
Avere già chiaro dove andrà posizionata la nicchia per il lavabo o il vano per a lavatrice, così da non dover aggiungere poi costi aggiuntivi in fase di realizzazione.
RISTRUTTURARE BAGNO IN MURATURA - ALCUNE IDEE
Ecco alcune idee per ristrutturare un bagno in muratura, che potrai personalizzare come preferisci.

Vasca idromassaggio circolare: se la classica vasca da bagno ti sembra banale e disponi di abbastanza spazio, puoi incassarne una a idromassaggio nel pavimento. Sarà come avere una mini spa!
Lavabo da appoggio: al posto di quello classico, viene appoggiato a sbalzo sul ripiano, che dovrà essere leggermente più basso rispetto alle misure standard.
Mosaico: un rivestimento di questo tipo non è esteticamente bello da vedere, ma anche ottimo per esaltare le pareti irregolari e curve.