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Sa toute première opération s’est terminée au tribunal. Il a continué quand même.

Cédric a accompagné des centaines de marchands de biens au Cercle. Aujourd’hui, il passe de l’autre côté du micro. Il raconte comment il est devenu marchand sans jamais faire de locatif, ce qui l’a sauvé quand tout a déraillé, et ce qu’il voit chaque semaine en coaching : les erreurs qui font fondre une marge, et le réflexe que les meilleurs marchands ont tous.

Restez jusqu’au bout, son dernier conseil vaut de l’or.

Chapitres
00:00 Du commerce au métier de marchand de biens
19:00 Une première opération qui tourne au procès
24:15 S’associer et s’organiser pour durer
33:20 Dans les coulisses du coaching au Cercle
53:00 Les erreurs à éviter et les réflexes des meilleurs

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Une opération à 1 million d’euros aux portes de Paris et Fred n’en a fait que la moitié.

À Malakoff, il a mis la main sur un immeuble que personne n’a vu passer. Il l’a acheté sans négocier, puis il a revendu les lots sans les rénover, alors qu’il avait toujours fait l’inverse.

Un choix risqué ? Pas quand on sait ce qu’il prépare pour la suite.
Car la vraie pépite de cette opération ne se voit pas encore. Elle se trouve au-dessus de vos têtes.

Dans cette visite, Fred vous ouvre les portes du chantier et répond à toutes nos questions :

Comment il a déniché ce bien avant tout le monde
Pourquoi il a changé sa façon de revendre
Ce que lui a vraiment coûté et rapporté cette première phase

Le projet qui pourrait transformer cette belle opération en très grosse opération

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Fred rachète 540 000 € 3 maisonnettes à un YouTubeur. L'annonce était à plus de 800 000 € et traînait depuis plus d'un an. Il fait 60 000 € de travaux, surtout sur les extérieurs, puis revend à la découpe en 4 mois : 182 000 € de marge (26 %). Seul accroc : un notaire côté acheteurs fait capoter deux ventes à cause du statut juridique du terrain.

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📖 CHAPITRES

00:00 – L'opé : 3 maisons rachetées à un YouTubeur
02:19 – Maison 1 (55 m²) : extérieurs repensés et mezzanines créées
09:30 – Maison 3 (33 m²) : copro de sol, notaires zélés et prix de revente
16:00 – Maison 2 (36 m²) : vendue « à finir » avec plans 3D, DPE
21:25 – Les chiffres : chrono, 26 % de marge, sourcing et négo 800k → 540k

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152 000 € de marge sur l'année, en travaillant 4 jours par semaine. Le jeudi, François-Xavier ne répond ni aux agents, ni aux artisans, ni aux investisseurs : c'est le jour de sa fille.

Membre fondateur du CERCLE MDB ⭕️, FX raconte son parcours sans filtre : l'année perdue à vouloir concilier le marchand de biens avec un salariat à 12-14 heures par jour, sa première opération en solo dans le Vieux Lyon, et sa mécanique de financement : plus de 400 000 € levés auprès d'investisseurs privés avec un simple PowerPoint, en se portant caution personnelle sur chaque euro.

Il détaille aussi sa stratégie plateau à Bourgoin-Jallieu, ses 22 % de marge moyenne, et ce que la paternité a changé dans sa façon de piloter son activité.

Si vous pensez qu'il faut choisir entre ce métier et votre famille, cette vidéo va vous prouver le contraire.

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“Le succès en Marchand de biens ne dépend pas de la chance, mais de la bonne méthode, exécution et des bonnes stratégies.”

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Quand Julie signe sa première offre, il lui reste 20 000 € de côté et aucun accord bancaire. Elle achète quand même, sans la moindre condition suspensive.

Ce qu'elle avait vu et que les autres visiteurs n'avaient pas vu : une poutre en train d'appuyer sur une cloison, dans un bien de la Croix-Rousse affiché 135 000 €. Cette lecture technique lui a rapporté l'opération, 30 000 € de négociation, et un associé pour financer le reste.

Trois ans plus tard : 8 opérations rentables en marchand de biens, plusieurs associations nées dans LE CERCLE MDB ⭕️, et une activité d'assistance à maîtrise d'ouvrage qu'elle a gardée à côté, par choix.

Elle raconte tout, y compris ses six mois sans trouver une seule opération et ses vrais chiffres de sourcing.

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Fayçal était sage-femme. Aucune expérience en immobilier : ni locatif, ni rien d'autre. En 2022, il se lance en marchand de biens à Châteauroux, en parallèle de son travail. Aujourd'hui il est associé sur RM Léman et vise 20 M€ de CA d'ici 5 ans. En parallèle, il accompagne l'entrée de tous les nouveaux membres du CERCLE MDB : il a vu passer des centaines de profils, et il connaît mieux que personne les peurs qui bloquent au moment de se lancer.

Dans cet épisode, il raconte sa reconversion, sa première opération, et ce qu'il a compris en accompagnant les débutants : pourquoi le capital n'est presque jamais le vrai frein, ce qui sépare ceux qui décollent vite de ceux qui stagnent, et les conseils contre-intuitifs qu'il donne systématiquement aux nouveaux.

Si vous avez peur de vous lancer, ce podcast est fait pour vous. Restez jusqu'au bout, le conseil le plus contre-intuitif arrive à la fin.

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Jérémy, c'est un ancien soudeur qui a fait 1 million de marge dans l'achat revente immobilière ces trois dernières années dans un rayon d'un kilomètre autour de chez lui. C'est simple. Il se rend sur toutes ses opérations à pied ou à vélo.

Dans ce podcast on va voir comment il repère les meilleures opérations proches de chez lui, l'erreur qu'il a faite sur une opération qui lui a fait perdre 100 000 euros et surtout sa méthode pour être très rentable chaque année dans un marché ultra local.

Sur cette chaîne on analyse les meilleures opérations.

Alors si vous êtes marchande bien ou que vous vous aspirez à le devenir. Écoutez ce podcast et le sourcing d'opérations pépites n'aura plus aucun secret pour vous.

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Benjamin et Pierre-Emmanuel décryptent l'une des plus grandes appréhensions des futurs marchands de biens : "je suis nul en travaux, est-ce que je peux quand même réussir ?" La réponse est oui, et ce podcast vous explique pourquoi, avec des exemples réels d'opérations réalisées sans un seul coup de marteau. Du cahier des charges à la délégation au maître d'œuvre, en passant par le recrutement d'artisans de confiance et le pilotage de chantier, vous repartez avec un process actionnable, testé par les 150 marchands du CERCLE MDB ⭕️.

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📖 CHAPITRES

00:00 — Intro : Faut-il vraiment savoir faire des travaux ?

01:30 — Le MDB est un chef d'orchestre, pas un technicien

03:30 — Des opérations sans travaux : c'est vraiment possible

05:30 — Risque TVA : ce qu'il faut savoir avant tout

06:30 — Le cahier des charges : votre outil de base

09:00 — Trouver de bons artisans : recommandations et réseaux

10:30 — Comparer les devis ligne à ligne (+ IA comme contre-expertise)

12:00 — Faut-il comprendre la technique pour ne pas se faire avoir ?

13:00 — Déléguer : architecte, maître d'œuvre, courtier en travaux

15:00 — À partir de quel montant faire appel à un MOE ?

16:00 — Piloter le chantier : rythme et organisation pratique

18:00 — Ne jamais déplacer sa marge MDB sur les travaux

19:30 — Circlia : l'IA pour sécuriser vos devis et checklists

20:30 — Conclusion et ressources Le Cercle MDB

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Benjamin et Pierre-Emmanuel ont accompagné 150 marchands de biens au sein du Cercle MDB. Résultat : des profils types émergent clairement, aussi bien chez ceux qui surperforment que chez ceux qui peinent. Dans cette vidéo, ils décortiquent sans filtre les biais qui sabotent (pessimisme, sur-analyse, certitudes fermées, modélisations approximatives…) et les caractéristiques communes des meilleurs (orientation solutions, confiance absolue, résilience, bon sens paysan, mains dans le cambouis). Une auto-évaluation concrète pour tout marchand de biens, débutant ou confirmé.

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40% des membres du Cercle MDB exercent le marchand de biens en parallèle d'un emploi principal. Alors, faut-il vraiment tout plaquer pour performer ? Pierre-Emmanuel et Benjamin décortiquent sans langue de bois les deux profils (temps partiel vs temps plein), le temps minimum indispensable, les seuils de bascule concrets, la gestion des revenus en dents de scie et le matelas de sécurité à constituer avant de se lancer. Une discussion franche, basée sur le vécu de dizaines de membres du Cercle — loin des fantasmes des réseaux sociaux.

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