Streit um Lärm gehört zu den häufigsten Konflikten in deutschen Mietshäusern – und oft ist die Frage gar nicht so leicht zu beantworten: Wie viel Krach muss man akzeptieren? Wann wird Lärm zum Mietmangel? Und was können Mieter:innen konkret tun, wenn es im Haus einfach nicht leise wird?

In dieser Folge von Mietschlau & Kurzweil widmen wir uns dem Thema Geräuschbelastung im Wohnalltag – von tobenden Kindern im Innenhof bis zu lauter Musik aus der Wohnung nebenan. Wir sprechen über persönliche Empfindungen, bauliche Gegebenheiten und über die juristische Einordnung von Lärm: Was ist sozial üblich – und was überschreitet die Grenze des Zumutbaren?

Anhand eines realen Falls zeigen wir, wann zu viel Lärm zur Vertragsverletzung wird und wie Gerichte zwischen Wohnbedürfnissen, Rücksichtnahme und Schallschutz abwägen. Außerdem ordnen wir ein, warum ein Altbau oft hellhöriger ist – und welche Auswirkungen das auf die Rechtsprechung hat.

Wir erklären, welche Rechte Mieter:innen haben, welche Schritte sinnvoll sind – und was man lieber nicht erwarten sollte, etwa kostspielige bauliche Veränderungen durch den Vermieter. Dazu gibt es viele Praxisbeispiele aus der Rechtsprechung, von Schnarchgeräuschen über nächtliche Streitgespräche bis hin zur Party im WG-Zimmer, bei der sogar die Gläser im Schrank gezittert haben.

Abgerundet wird die Folge mit konkreten Tipps: Wie dokumentiert man Lärm richtig? Wann lohnt sich eine Mietminderung? Und wann sind Ordnungsamt oder Polizei eine sinnvolle Sofortmaßnahme?

**Shownotes **

Gerichtliche Grundlinien

Gerichte unterscheiden zwei zentrale Fallgruppen:

Gebrauchsmangel

Lärm, der bei ordnungsgemäßem, vertraglich geschuldetem Schallschutz nicht auftreten dürfte.

Maßstab ist der Schallschutzstandard zur Zeit der Gebäudeerrichtung

Vertragswidriger Lärm

„Mehr Lärm als sozial üblich“ – immer Einzelfallentscheidung unter Interessenabwägung.

Beispiele:

Einmalige Party: meistens hinzunehmen

Regelmäßige Nachtstörungen: unzulässig

Ruhezeiten: typisch 22:00 – 06:00 Uhr

Zimmerlautstärke: überschritten, wenn Geräusche nicht mehr als normales Wohngeräusch wahrnehmbar sind, unter Berücksichtigung der Gebäudebeschaffenheit

Nutzung zentraler Wohnbedürfnisse (z. B. Haushaltsgeräte) meist sozialadäquat

Besonderheiten im Mietrecht

Kein Anspruch auf nachträgliche Schalldämmung

Hellhörige Gebäude bedeuten:

Man muss mehr ertragen

Gleichzeitig sind stärkere Rücksichtspflichten zumutbar

Was können Mieter:innen tun?

Schnarchen im Altbau: 0 %

Nächtliche Streitgespräche: 5 %

Überdurchschnittliche Nachtstörung: 10 %

Massive Partylärm-Belästigung: 50 %

In dieser Episode tauchen wir bei Mietschlau & Kurzweil ein in ein Thema, das oft im Verborgenen bleibt – Diskriminierung durch Vermieter und Wohnungsanbieter. Wer eine Wohnung sucht, steht nicht nur im Wettbewerb mit vielen anderen, sondern erlebt manchmal Benachteiligung aufgrund von Herkunft, Religion, Alter, Geschlecht, sexueller Identität oder Behinderung. Doch was ist rechtlich erlaubt, was nicht – und wie können sich Betroffene wehren?

Außerdem sprechen wir über strafrechtlich relevante Fälle wie Beleidigung oder Volksverhetzung, die Rolle der Grundrechte im Privatrecht sowie datenschutzrechtliche Fragen – etwa, ob Vermieter nach der Nationalität fragen dürfen. Und wir werfen einen Blick darauf, welche Maßnahmen Vermieter im Konfliktfall ergreifen dürfen.

Die Folge zeigt: Diskriminierung im Wohnungsmarkt ist real – aber sie ist nicht schutzlos hinzunehmen.

**SHOWNOTES

Schutz vor Diskriminierung

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) **

Keine Anwendung, bei besonderem Nähe- oder Vertrauensverhältnis.

Bei Mietverhältnissen z.B., wenn die Parteien Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen

Benachteiligung wegen der Vermögensverhältnisse ist zulässig

**Beweislastumkehr **

Zulässig, wenn sachlicher Grund für unterschiedliche Behandlung wegen Religion, Behinderung, Alter, sexueller Identität oder Geschlecht besteht

Absage für eine Wohnungsbesichtigung wegen türkischem Namen ist Diskriminierung, mit der Folge, dass dem Mietinteressenten ein Schadensersatzanspruch zusteht (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19, BeckRS 2020, 48)

_* Der Begriff Rasse wird hier verwendet, weil er so im Gesetz steht. Wir sind uns bewusst, dass die Wissenschaft mittlerweile von “Population” oder “Ethnie” spricht, weil sie zum Schluss gekommen ist, dass es keine biologischen Rassen beim Menschen gibt. _

**Strafrecht **

**Zivilrechtliche Ansprüche **

Art. 3 GG im Privatrecht

kein Verfassungsprinzip wonach die Rechtsbeziehungen zwischen Privaten prinzipiell gleichheitsgerecht zu gestalten wären.

Mittelbare Drittwirkung: Gerichte müssen zivilrechtliche Normen im Lichte der Grundrechte auslegen

**Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)

Vermieter ist datenschutzrechtlich legitimiert, Daten zur Vermeidung schwerwiegender interkultureller Konflikte zu erfragen und zu verarbeiten (Derleder: Interkulturelle Konflikte in Wohnanlagen - NZM 2008, 505)

**Maßnahmen des Vermieters im Konfliktfall **

"Deutsche Leitkultur" (Derleder aaO)

Vorurteil: Deutsch ist fleißig, pünktlich, sauber, zuverlässig, sachlich, ordnungsliebend

"In Wahrheit haben wir es heute mit Vereinzelung, hinausgeschobener Paarbildung, Trennungshäufung, geringer Kinderneigung, Kinderarmut, interkulturellen Konflikten zwischen den Generationen, Expansion von Lernstörungen, Dauerarbeitslosen, Mittelschichtabstieg, Solidaritätsschwund und narzisstischer Verfolgung von Individualinteressen zu tun"

**Rechte des gestörten Nachbarn **

unter anderem Minderung möglich bei Gerüchen, Lärm, Verunreinigungen, exzessivem Feiern etc.

**Rechtliche Grundlage **

Menschenwürde und Gleichheit (Grundgesetz, Artikel 3 Abs. 3)

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Allgemeine Menschenrechte (UN-Menschenrechtserklärung, Art. 25)

**Kernprinzipien fairer Vergabe: **

Objektive Kriterien: Entscheidungen müssen nachvollziehbar sein – basierend auf Bonität, Haushaltsgröße, Mietschuldenfreiheit und Dringlichkeit.

Transparente Kommunikation: Sprachliche Barrieren abbauen – Dolmetscher einbeziehen, Unterlagen mehrsprachig anbieten, Gespräche auch auf Englisch ermöglichen.

Bewusst entscheiden: Teams regelmäßig für unbewusste Diskriminierung sensibilisieren; Routine durch Reflexion ersetzen.

Vielfalt als Stärke: Unterschiedliche Lebensformen, Sprachen und Kulturen bereichern Nachbarschaften und fördern soziale Stabilität.

Werte leben: Menschenwürde, Gleichheit und Fairness sind rechtliche und moralische Verpflichtungen – keine freiwilligen Zusätze.

Integration und Zusammenleben sind keine Einbahnstraße. Sie entstehen durch gegenseitiges Kennenlernen, Austausch und den Respekt vor dem, was einem zunächst fremd erscheint.

**Organisation in der Folge erwähnt: **

VAIR e.V. – Verein für soziale Innovation, Stadtgestaltung und gesellschaftliche Teilhabe

In dieser Folge von Mietschlau & Kurzweil widmen wir uns einem sensiblen und oft tabuisierten Thema: dem Umgang mit psychisch erkrankten Nachbar:innen und den Folgen für das Mietverhältnis. Was passiert, wenn ein Mieter oder eine Mieterin sich ungewöhnlich verhält und damit das Zusammenleben im Haus belastet?

Shownotes:

Störung des Hausfriedens

· Verhalten, das das Zusammenleben über das in einer Hausgemeinschaft als sozialüblich hinzunehmende Maß beeinträchtigt (LG Saarbrücken, Beschluss vom 12.05.2023 - 10 S 3/23)

schuldunfähiger Mieter

· Psychisch erkrankte Personen im Sinne dieses Gesetzes sind Personen mit psychischen Erkrankungen (§1 Abs. 2 Psychische Krankheiten-Gesetz)

Handlungsoptionen

Mitmieter

· Minderung der Miete bei Störung des Hausfriedens

Vermieter

· Abmahnung

Hilfe für psychisch kranke Mieter

• Sensibel hinschauen – Menschen ernst nehmen – entschlossen handeln

Wann externe Stellen einschalten?

Hilfsangebote für Betroffene

In akuten Notfällen

Ein Akku brennt. Eine Zigarette glimmt. Und plötzlich steht der Dachstuhl in Flammen. Wer haftet, wenn’s brennt – und was darf in Keller, Garage oder Wohnung überhaupt gelagert werden?

In dieser Folge von Mietschlau & Kurzweil sprechen Zijad und Bodo über die juristischen und praktischen Folgen von Bränden in Mietobjekten. Sie berichten von wahren Fällen, erläutern die häufigsten Brandursachen und erklären, welche Rechte und Pflichten Mieterinnen, Vermieterinnen – und Versicherungen – im Ernstfall haben.

**Shownotes: **

_(KG Berlin, Hinweisbeschluss vom 11.01.2024 – 8 U 24/22, NJW-RR 2024, 764) _

**Pflichten des Vermieters beim Brandschutz **

**Mietvertrag & Hausordnung **

**Versicherungsschutz **

Barrierefreiheit in Mietwohnungen – ein Thema, das mit dem demografischen Wandel und wachsender Sensibilität für Inklusion immer wichtiger wird. Doch was passiert, wenn Mieter*innen eine Wohnung an ihre Bedürfnisse anpassen möchten? Wie weit reicht das Recht auf bauliche Veränderungen? Und was müssen Vermieter dulden?

In dieser Folge klären Zijad und Bodo, wann ein Anspruch auf behindertengerechten Umbau besteht, welche rechtlichen Grenzen es gibt, und welche Fördermittel zur Verfügung stehen. Dabei fließen persönliche Erfahrungen und praktische Fallbeispiele ein – u.a. mit Betroffenen, die im Rollstuhl leben.

**Gesetzliche Grundlage – § 554 BGB **

**Interessenabwägung: **

**Wichtig: Eigenmächtige Umbauten ohne Zustimmung des Vermieters können zur Kündigung führen. **

**Beispielhafte bauliche Maßnahmen: **

**Baurechtliche Einschränkungen: **

**Finanzielle Unterstützung: **

**Extra-Tipp der Folge:

In dieser Folge geht es um ein Thema, das viele betrifft – und doch oft tabuisiert wird: Trennung, Scheidung und häusliche Gewalt in Mietverhältnissen. Wer darf in der Wohnung bleiben, wenn sich Paare trennen? Was passiert mit dem Mietvertrag – vor allem, wenn beide unterschrieben haben? Und wie sieht es bei Genossenschaftswohnungen aus, wenn Anteile geklärt werden müssen?

Zijad berichtet aus seiner langjährigen Erfahrung in der Familienhilfe und macht deutlich, wie wichtig klare Regelungen und schnelles Handeln sind – insbesondere, wenn Kinder im Spiel sind. Denn wo Gewalt im Raum steht, greift der Kinderschutz und das Gewaltschutzgesetz. Wir sprechen über rechtliche Grundlagen, Schutzmaßnahmen und wie sich Betroffene richtig verhalten können, um sich und andere zu schützen.

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**Dreiecksverhältnis: Mieter – Mitbewohner – Vermieter **

**Gewaltschutzgesetz (GewSchG) **

**Bei Ehe oder eingetragener Lebenspartnerschaft: **

Bei unverheirateten Paaren oder Wohngemeinschaften:

**Besonderheit Genossenschaftswohnung: **

In dieser Folge von Mietschlau & Kurzweil wird’s ernst – wir sprechen über die Spielregeln für Mieterhöhungen. Denn: Wenn das Zuhause plötzlich teurer wird, fragen sich viele Mieter:innen zu Recht: Geht’s noch?!

Wir klären, welche Arten von Mieterhöhungen es gibt, wann und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen – und was definitiv nicht geht. Dabei schauen wir uns echte Fälle an: zum Beispiel eine Mieterhöhung im Neubau, die zu finanziellen Engpässen führt, oder ein abgelehntes Erhöhungsverlangen, weil es nicht dem Mietspiegel entspricht.

**Shownotes: **

**1. Mieterhöhung nach Vereinbarung

**Index, § 557b BGB **

**2. Mieterhöhung nach Gesetz **

**Vergleichsmiete **

_Textform _

_Mietspiegel _

_Auskunft aus Mietdatenbank

Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

min. 3 Vergleichswohnungen _

_Nach Zustimmung, erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens fällig

Ohne Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, kann/muss Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen

**Mieterhöhung nach Modernisierung **

Was passiert eigentlich mit einer Mietwohnung, wenn der Mieter stirbt? Wer darf rein, wer muss zahlen, und warum sollte man besser nicht eigenmächtig räumen? In dieser Folge hört ihr, warum ein Mietvertrag nicht einfach mit dem Tod endet, was es mit dem Erbschein auf sich hat und welche skurrilen Fälle Gerichte bereits beschäftigt haben. Spannend, informativ – und garantiert nicht lebensfremd!

Vorsorgevollmacht: BMI

Urteile

Ein Vermieter, der eine Wohnung durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lassen (BGH, Urteil vom 14. 07. 2010, VIII ZR 45/09).

Erben schulden keine Sonderreinigung, da der Tod eines Wohnraummieters ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis ist (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021, 66 S 7/21 WuM 2021, 671).

Du arbeitest von zu Hause? Super! Aber was, wenn dein Nachbar plötzlich auch „von zu Hause arbeitet“ – und zwar mit Kundenverkehr rund um die Uhr? In dieser Folge von Mietschlau & Kurzweil klären wir, welche Gewerbe in der Mietwohnung erlaubt sind, wann der Vermieter nein sagt und ob man für Stöhn- und Quietschgeräusche eigentlich die Miete mindern kann. Ein Mietrechtsthriller mit skurrilen Urteilen und Aha-Momenten.

**Minderung **

0 % Lärmbelästigung durch eine Bäckerei unter der Wohnung (LG Berlin, 21.11.2002, 67 S 102/02, GE 2003, 392).

0% subjektive Störung durch Türsummer eines Bordells - LG Berlin, 21.04.2008, 63 S 210/07 GE 2009, 453

9,5 % Lärmbelästigung durch ein Büro oberhalb der Wohnung; vor allem nach 22 Uhr (AG Potsdam, 12.07.2001, 26 C 82/01, GE 2002, 402).

10% allein Vorhandensein eines Bordells mit der Möglichkeit, im Treppenhaus den Kunden zu begegnen, rechtfertigt Minderung (LG Berlin, GE 1995, 1133).

10 % Stöhn- und Quietschgeräusche aus Bordellbetrieb (AG Neukölln, 9.03.2007, 5 C 141/06, GE 2008, 606).

30 % Belästigung durch ein Bordell im Haus (AG Charlottenburg, 11.08.1988, 18 C 612/87, MM 1988 Nr. 12).

37 % Lärmbelästigung durch eine Gaststätte und eine Imbissstube unterhalb der Wohnung (AG Rheine, 30.10.1984, 14 C 420/84, WuM 1985, 260).

**Betriebskosten **

Wohnungsmieter darf nicht mit Mehrkosten belastet werden (Grundsteuer), die durch eine gewerbliche Nutzung entstehen (AG Erfurt, Urteil vom 3.5.2010 -13 C-1373/09, WuM 2011, 564).

**Steuerrecht **

Aufwendungen für einen in die häusliche Sphäre eingebundenen Raum, der sowohl zur Erzielung von Einnahmen als auch zu privaten Wohnzwecken eingerichtet ist und entsprechend genutzt wird, können weder insgesamt noch anteilig als Betriebsausgaben berücksichtigt werden (BFH, Urt. v. 8.9.2016 – III R 62/11, DStR 2016, 210).

**Öffentliches Recht **

Bordelle und bordellartige Betriebe sind in Wohngebieten nicht zugelassen (VGH Mannheim, Urt. v. 13.02.1998, 5 S 2570/96, NVwZ-RR 1998).

Abwehr von „Medizintouristen“ in Mietwohnungen über das Zweckentfremdungsrecht (BayVerfGH, Entscheidung v. 16.8.2017 – Vf. 8-VI-16, NVwZ-RR 2017, 993).

Mülltrennung, Messie-Wohnung und Sperrmüll-Chaos – in dieser Folge geht’s um alles, was stinkt! Was tun, wenn der Nachbar seinen Müll hortet, Hausflure zur Sperrmüllausstellung werden oder sich der Biomüll in ein Biotop verwandelt? Wir sprechen wieder über einen echten Fall, rechtliche Fallstricke und klären, wann Vermieter, Mieter und Nachbarn aktiv werden müssen.

Urteile zum Thema Mülltrennung:

Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind umlegbare Betriebskosten (BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21, IMR 2022, 3378).