Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej
Skoro już z nieznanych przyczyn zdecydowałeś, że to dobra droga wejścia w posiadanie mieszkania i akceptujesz wszystkie ryzyka z tym związane to zapraszam.
Porozmawiaj z komornikiem prowadzącym sprawę. To pierwsze i podstawowe ryzyko. Bardzo niewielu komorników ma podejście „frontem do klienta”, nie taka jest ich rola żeby dobrze obsługiwać klientów. Oni mają licytować dłużników i zaspokajać wierzycieli. Nie oczekuj obsługi jak w biurze nieruchomości czy u dewelopera bo najpewniej srogo się zawiedziesz.
Osobiście znam tylko jednego komornika z podejściem „konsumenckim” reszta raczej nastawiona jest na pracę z profesjonalistami rynku nieruchomości, którzy nie potrzebują niańki.
A spraw, których możesz się dowiedzieć lub możesz się nie dowiedzieć podczas rozmowy z komornikiem jest naprawdę sporo. Od stanu faktycznego jeśli chodzi o przebywania dłużnika w lokalu i osobach zameldowanych poprzez stan faktyczny i prawny lokalu, na toczących się, ale jeszcze nie objętych licytacją postępowaniach wobec dłużnika.
Zdecydowałeś się jednak. Wpłacasz więc rękojmię na konto komornika i czekasz na licytację. W dniu licytacji jedziesz do sądu i co widzisz? Jarmark.
Wielu komorników przyjmuje strategię odmienną do SM. Ustala cenę wywoławczą na bardzo atrakcyjnym poziomie. Nie martw się, doskonale wiedzą co robią. Kilka lat temu udział nieprofesjonalistów na licytacjach był znikomy. Licytantami byli ludzie, dla których kupno nieruchomości to transakcja finansowa, kompletnie pozbawiona emocji. Dziś większość licytantów to domorośli „inwestorzy” lub ludzie, którzy szukają nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Usłyszeli, że na licytacjach są okazje więc przyszli. Jak to dalej wygląda? Bardzo szybko cena szybuje. Nikt nie zawraca sobie nawet głowy postąpieniami w licytacji i finalnie kupuje nieruchomość po cenie rynkowej lub nawet wyższej. Zachowując ciągle wszystkie ryzyka licytacji komorniczej.
Ale ok, wylicytowałeś kupujesz, prawda. Nie tak szybko. Podczas licytacji są dokonuje jedynie tak zwanego przybicia. Czyli stwierdza, że faktycznie otrzymał od ciebie najwyższą propozycję ceny. Problem w tym, że jeśli czynności przybicia nie opłacisz w kasie sądu to ono nie jest wiążące. Najlepiej zrób to od razu wychodząc z sądu po licytacji.
Czy już jesteś właścicielem lub uprawnionym. Nie. Dopiero gdy nastąpi przysądzenie. Sąd na posiedzeniu niejawnym musi tej czynności dokonać. Kiedy to zrobi. Nie wiadomo. Niby są terminy ale realnie nikt się nimi specjalnie nie przejmuje. Jeśli masz pecha i sędzia będzie na długim chorobowym, to czekasz. Miesiąc, dwa, trzy. Ile trzeba będzie.
Potem gdy przysądzenie jest, musi się uprawomocnić, tu zazwyczaj nie ma już problemów, ale ryzyko wciąż jest.
Gdy masz już w ręku prawomocne przysądzenie, zaczyna się znowu zabawa z komornikiem, który musi wnioskiem do sądu wieczysto księgowego oczyścić KW z wszelkich wpisów i jak to się ładnie nazywa, wprowadzić Cię w posiadanie nieruchomości.
Czasami to kwestia jedynie przekazania kluczy, czasami nie. Bywa, że dotychczasowy lokator wcale nie chcę współpracować i co prawda akceptuję zmianę właściciela lokalu ale nie użytkownika.
Nawet jeśli wejdziesz w posiadanie faktyczne lokalu i chcesz go na przykład szybko sprzedać może się okazać, że są w nim zameldowane jakieś osoby. Musisz więc przejść procedurę tzw. Wymeldowania administracyjnego. Ona też trwa, nawet 6 miesięcy. Czasami dłużej.
Jak to mówią, wszystko jest dla ludzi, ale nie wszystko jest dla wszystkich.
