pawelmika.pl

1. Masz szefa.

2. Etat spłaszcza dochody. To miecz obusieczny, miernoty zarabiają całkiem nieźle, w zamian wyróżniający się pracownicy nigdy nie zostaną odpowiednio wynagrodzeni za efekty swojej pracy.

3. Masz mnóstwo kolegów i koleżanek, tworzycie kółka wzajemnej adoracji, miło spędzacie czas.

4. Masz zdolność kredytową.

5. Masz szansę robić rzeczy, których inaczej niż w wielkiej firmie nie mógłbyś robić ale takich jest mało.

pawelmika.pl

5 pogromców produktywności:

1. Tablet

2. Biurko klasyczne

3. Dwa monitory

4. Bycie zajętym

5. Załatwianie spraw przez telefon

Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej

Skoro już z nieznanych przyczyn zdecydowałeś, że to dobra droga wejścia w posiadanie mieszkania i akceptujesz wszystkie ryzyka z tym związane to zapraszam.

Porozmawiaj z komornikiem prowadzącym sprawę. To pierwsze i podstawowe ryzyko. Bardzo niewielu komorników ma podejście „frontem do klienta”, nie taka jest ich rola żeby dobrze obsługiwać klientów. Oni mają licytować dłużników i zaspokajać wierzycieli. Nie oczekuj obsługi jak w biurze nieruchomości czy u dewelopera bo najpewniej srogo się zawiedziesz.

Osobiście znam tylko jednego komornika z podejściem „konsumenckim” reszta raczej nastawiona jest na pracę z profesjonalistami rynku nieruchomości, którzy nie potrzebują niańki.

A spraw, których możesz się dowiedzieć lub możesz się nie dowiedzieć podczas rozmowy z komornikiem jest naprawdę sporo. Od stanu faktycznego jeśli chodzi o przebywania dłużnika w lokalu i osobach zameldowanych poprzez stan faktyczny i prawny lokalu, na toczących się, ale jeszcze nie objętych licytacją postępowaniach wobec dłużnika.

Zdecydowałeś się jednak. Wpłacasz więc rękojmię na konto komornika i czekasz na licytację. W dniu licytacji jedziesz do sądu i co widzisz? Jarmark.

Wielu komorników przyjmuje strategię odmienną do SM. Ustala cenę wywoławczą na bardzo atrakcyjnym poziomie. Nie martw się, doskonale wiedzą co robią. Kilka lat temu udział nieprofesjonalistów na licytacjach był znikomy. Licytantami byli ludzie, dla których kupno nieruchomości to transakcja finansowa, kompletnie pozbawiona emocji. Dziś większość licytantów to domorośli „inwestorzy” lub ludzie, którzy szukają nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Usłyszeli, że na licytacjach są okazje więc przyszli. Jak to dalej wygląda? Bardzo szybko cena szybuje. Nikt nie zawraca sobie nawet głowy postąpieniami w licytacji i finalnie kupuje nieruchomość po cenie rynkowej lub nawet wyższej. Zachowując ciągle wszystkie ryzyka licytacji komorniczej.

Ale ok, wylicytowałeś kupujesz, prawda. Nie tak szybko. Podczas licytacji są dokonuje jedynie tak zwanego przybicia. Czyli stwierdza, że faktycznie otrzymał od ciebie najwyższą propozycję ceny. Problem w tym, że jeśli czynności przybicia nie opłacisz w kasie sądu to ono nie jest wiążące. Najlepiej zrób to od razu wychodząc z sądu po licytacji.

Czy już jesteś właścicielem lub uprawnionym. Nie. Dopiero gdy nastąpi przysądzenie. Sąd na posiedzeniu niejawnym musi tej czynności dokonać. Kiedy to zrobi. Nie wiadomo. Niby są terminy ale realnie nikt się nimi specjalnie nie przejmuje. Jeśli masz pecha i sędzia będzie na długim chorobowym, to czekasz. Miesiąc, dwa, trzy. Ile trzeba będzie.

Potem gdy przysądzenie jest, musi się uprawomocnić, tu zazwyczaj nie ma już problemów, ale ryzyko wciąż jest.

Gdy masz już w ręku prawomocne przysądzenie, zaczyna się znowu zabawa z komornikiem, który musi wnioskiem do sądu wieczysto księgowego oczyścić KW z wszelkich wpisów i jak to się ładnie nazywa, wprowadzić Cię w posiadanie nieruchomości.

Czasami to kwestia jedynie przekazania kluczy, czasami nie. Bywa, że dotychczasowy lokator wcale nie chcę współpracować i co prawda akceptuję zmianę właściciela lokalu ale nie użytkownika.

Nawet jeśli wejdziesz w posiadanie faktyczne lokalu i chcesz go na przykład szybko sprzedać może się okazać, że są w nim zameldowane jakieś osoby. Musisz więc przejść procedurę tzw. Wymeldowania administracyjnego. Ona też trwa, nawet 6 miesięcy. Czasami dłużej.

Jak to mówią, wszystko jest dla ludzi, ale nie wszystko jest dla wszystkich.

Dość często spotykam i słyszę o klientach, którzy chcą podpisywać umowę przedwstępna z zadatkiem ale warunkować jego zwrot odmowną decyzjom banku. To podejście jest nagminne u osób, które podskórnie czują, że z taką odmowną decyzja mogą się spotkać.

Wydaje mi się, że to dość naturalne, co nie znaczy, że akceptowalne podejście do sprawy. Oczywiście na rynku funkcjonuje instytucja zaliczki, która jest zwrotna w przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta. W praktyce jednak jest stosowana raczej rzadko, za to często w połączeniu z karą umowną.

Zadatek to nie jakaś fanaberia, i nie traktuj go jako zła koniecznego. To instrument egzekwujący odpowiedzialność stron. W tak istotnej transakcji jak zakup nieruchomości, która dodatkowo, często rozłożona jest w czasie, odpowiedzialność jest kluczową kwestią. Odpowiedzialność zaś to gotowość ponoszenia konsekwencji finansowych swoich decyzji.

Zawsze bardzo twardo stałem na stanowisku, że jeśli, jako kupujący, angażuje czyjś czas, zaangażowanie, i pieniądze (koszt alternatywny, koszt utraconych korzyści) to muszę dać coś w zamian. Jeśli nie dojdzie do transakcji z mojej winy, zadatek, który wpłaciłem przepada, to dobrze. Oczywiście, kwestią do negocjacji jest jego wysokość połączona z ryzykiem transakcji i potencjalnym czasem trwania.

Najlepiej postawić się, na chwilę, w roli sprzedającego. Umawiasz, się z kimś, że kupi Twoje mieszkanie. Słyszysz z jego ust deklarację, podpisujecie umowę, ale bez zadatku. Rezygnujesz więc ze spotkań z potencjalnymi klientami. Klient stara się o kredyt, lub w inny sposób organizuje finansowanie. Mijają dwa miesiące i co? I nic. Finansowania nie ma. Transakcji nie ma. Zapłaty ceny nie ma. Zmarnowałeś 2 miesiące, nie tylko nie otrzymując nic w zamian. Straciłeś dużo czasu i potencjalnych klientów.

Sam sobie odpowiedz na pytanie czy to bez znaczenia.

PS. Tak naprawdę zadatek to miecz obusieczny. Gdy kupujesz mieszkanie bez jego wpłacania, nie masz pewności, że sprzedający nie przystąpi do transakcji z kimś innym, Bo szybciej, bo tysiąc złotych więcej, bo znajomy znajomego.

1. Kto miałby o tym decydować i dlaczego.

2. Nadrzędna zasada prawa rzymskiego „chcącemu nie dzieje się krzywda” to fundament bez którego chodzilibyśmy pewnie boso dalej.

3. Rynek nieruchomości nie jest niedoregulowany, jest zdecydowanie przeregulowany, dlaczego najmniejszy lokal mieszkalny ma mieć akurat 25 m2, a nie 21, albo 33? 30 metrowe mieszkanie w centrum dużego miasta jest odbierane jako całkiem duże, na prowincji to klitka. Równo nie znaczy sprawiedliwi.

4. Mikrokawalerki windują ceny. Bzdura. Ceny metra kwadratowego jest prawie zawsze większa dla mniejszych mieszkań. Jednocześnie ich cena całkowita jest przez ich rozmiar niższa. Pozwala to zwiększyć dostępność mieszkań, zwłaszcza dla ludzi młodych lub niezamożnych.

5. Z pewnymi patologiami mamy do czynienia właśnie dlatego, że rynek jest przeregulowany. Gdyby był wolny, byłoby taniej, z lepszym stosunkiem ceny do jakości (klient decyduje czy chce jakości czy niskiej ceny), szybciej (nadmiar procedur spowalnia proces, płaci jak zwykle klient).

6. Mikrokawalerki są wypadkową owczego pędu do dużych miast za gównopracą. Wielu chce dziś przekładać papierki czy raczej przeklejać z Excela do SAP’a i odwrotnie i wygodnie żyć w dużym mieście ze wszystkimi usługami na wyciągnięcie ręki. To powoduje nadpodaż pracowników i spadek wynagrodzeń, przy jednoczesnym eksplodującym popycie na mieszkania. No cóż Ekonomia to nauka ścisła.

pawelmika.pl

Teoretycznie tak. W praktyce nie;-)

Kiedyś było coś takiego jak lokaty bankowe, dziś mało kto już nich pamięta. Kilka lat temu można było spokojnie wyciągnąć 5%, w promocji 6-7% pry inflacji CPI2%. Oczywiście realna inflacja czyli wzrost podaży pieniądza M3 była wtedy 9-10% ale powiedzmy, że w krótkim terminie można było nieco zyskać pasywnie. Z tym że nawet to nie jest pasywne, trzeba przecież wyszukiwać te oferty dokonywać przelewów, w minimalny sposób tego pilnować.

Jeszcze więcej pracy jest z akcjami czy obligacjami (dziś również kompletnie bezsensownymi), należy zadbać o rachunek maklerski, dokonywać wyboru instrumentu, dokonywać transakcji, rozliczać dochody, wysyłać deklaracje podatkowe i płacić podatki. Całkiem sporo zachodu jak na dochód pasywny.

Jeszcze fajniej jest z mieszkaniami na wynajem. Tutaj pasywny dochód oznacza całkiem sporo pracy od wyboru rynku, miasta, klienta docelowego, modelu biznesowego, konkretnej nieruchomości, jej remontu, wykończenia, standardu wyposażenia, sposobu rozliczania najmu, selekcji najemców, zarządzanie najmem, umowami, podatkami, kalkulowanie rentowności, jej modelowanie, używanie dźwigni finansowej itp., itd. Najem jako taki, to cudowne narzędzie finansów osobistych, ich fundament albo wręcz dochodowy skalowalny biznes, który umiejętnie zarządzany nie generuje zbyt wiele pracy i nerwów przy zadowalających dochodach. Wiele rzeczy można o najmie powiedzieć, ale na pewno nie to, że jest to dochód pasywny.

pawelmika.pl

Na szczęście w Polsce księgi wieczyste mają formę elektroniczną, nie trzeba już biegać do sądu żeby ich używać.

W Polsce funkcjonuje tzw. Zasada domniemania zgodności stanu ksiąg ze stanem rzeczywistym. Zakłada się, że informacje wpisane w KW są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. I rzeczywiście w większości wypadków tak jest i można im ufać. Nie zawsze, ale to temat na oddzielny długi materiał.

Z KW możesz wydobyć szereg istotnych informacji na temat nieruchomości, warunek jest jeden musisz znać numer księgi…

KW składa się z 4 działów.

I - to opis nieruchomości. Zobaczysz tu metraż, ilość i rodzaj pomieszczeń, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość. To ważne w kontekście kredytu hipotecznego, ale nie tylko. Bank i np. zwracają uwagę przy wycenie nieruchomości na to jakie pomieszczenia ujawnione są w KW. Jeśli np. w lokalu jest łazienka, ale nie ma jej w KW, to dla banku ona nie istnieje. Zwróć też uwagę czy lokal, szczególnie zarządzany przez SM stanowi odrębną nieruchomość z udziałem w gruncie. Jeśli tak nie jest, a SM ogłosi upadłość, dla nowego właściciela staniesz się jedynie najemcą. Można to oczywiście nierdrogo uporządkować. W innym powiem jak.

II - to określenie właścicieli i podstawy nabycia przez nich praw do nieruchomości. Zwróć na niego szczególną uwagę jeśli nieruchomość była przedmiotem postępowania spadkowego, albo zwyczajnie jest własnością kilku właścicieli. Kluczowa jest wiedza kto jest właścicielem i jaki ma udział. Pułapką może być niezakończone, lub w ogóle nierozpoczęte postępowanie spadkowe. Konieczne jest zaświadczenie z US. Dobry pośrednik nieruchomości powie Ci co należy zrobić.

III – to prawa, roszczenia, lub ograniczenia dotyczące danej nieruchomości. Może się tu znaleźć na przykład służebność. Możesz trafić na wpisane w tym dziale dożywocie. Oznacza ono, że osoba wymieniona z imienia i nazwiska może w danej nieruchomości mieszkać do śmierci. Znajdziesz tu wpisy o toczących się egzekucjach komorniczych. Jeśli jesteś amatorem i cokolwiek jest w tym dziale wpisane, poradź się fachowca, żeby określił jakie konsekwencje niesie określony wpis. Mówiąc fachowca, mam na myśli bardzo dobrego pośrednika, dobrego notariusza albo prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości. Pierwszy lepszy mistrz prawa często nie wystarcza, miałem nieprzyjemność słyszeć piramidalne bzdury z ust przedstawicieli tego zawodu.

IV – to hipoteki. Wpis w tym dziale nie musi oznaczać niczego strasznego. Najczęściej znajduje się tu informacja o kredycie hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości przez obecnego właściciela. Pytanie jak się ma kwota pozostała do spłaty do wartości danej nieruchomości i ustalonej ceny transakcyjnej. Może być też tak, że wpisana w dziale IV hipoteka dla kredytu hipotecznego jest uzupełniona wpisem w dziale III KW i informuje Cię, że wszczęto egzekucję z tej nieruchomości dla zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Dość często spotkasz tu także hipoteki przymusowe wpisane przez pożyczkodawców, SM, ZUS i innych. Jeśli jesteś amatorem i cokolwiek jest w tym dziale wpisane, postępuj podobnie jak w dziale III KW - poradź się fachowca, żeby określił jakie konsekwencje niesie określony wpis.

pawelmika.pl

Środki płatnicze zawsze muszą mieć oparcie w czymś realnym co przedstawia wartość dla gospodarki lub dużej liczby ludności.

Kiedyś było to złoto. Zniesienie standardu złota w 1971 było konsekwencją roku 1913 gdy powstał FED. Powstał po to, żeby oderwać dolara od złota.

Od wojny w Wietnamie i później Zatoce perskiej mamy do czynienia z petrodolarem, czyli dolarem opartym na ropie naftowej. Proporcje wartości złota i srebra już dawno temu przegrały z wartością rynku ropy na świecie. Handel ropą kontroluje USA właśnie przez swojego petrodolara.

Dziś jednak mamy do czynienia z kolejnym przetasowaniem na rynku dóbr. Dziś najważniejsza jest informacja. To ona jest najcenniejszym towarem w XXI w. Dlatego testuje się niby niezależne kryptowaluty w świecie zachodu, a w Chinach autokratycznych całkiem otwarcie walutę cyfrową powiązaną z informacja o każdym obywatelu.

O to jest wojna. Kto będzie emitentem globalnej waluty cyfrowej i będzie za jej pomocą kontrolował przepływy strategiczne. Będzie decydował o podziale pracy i zysków. Będzie zarządzał big data. Kto będzie wreszcie konsumował na rachunek innych…

pawelmika.pl

Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. To truizm, ale co to tak naprawdę oznacza?

W finansach nie ma dróg na skróty!!

pawelmika.pl

Pisałem już o tym na blogu, ale chce Ci opowiedzieć tę historię, bo to ważne. Opublikowałem kiedyś swoją ofertę najmu. W odpowiedzi zadzwoniło kilka osób. Dwie pary nie zdecydowały się na współpracę – mieszkanie zwyczajnie im nie odpowiadało. Trzecia para to młody i bardzo krewki choć otyły jegomość wraz z równie otyłą partnerką. Za żadne skarby świata nie mogli pojąć, że to nie tylko oni decydują o tym komu wynajmę mieszkanie. Nie przyjmowali do wiadomości faktu, że jako właściciel nieruchomości, mogę mieć w tej sprawie cokolwiek do powiedzenia. Krewki ale niezbyt kulturalny młodzieniec, po tym jak grzecznie ich odprawiłem, próbował mi grozić i w niewybrednych słowach zarzekał się, że doprowadzi do tego, że zwrócę im pieniądze za dojazd…

Nie zdziwisz się pewnie, gdy napiszę, że nie doszło między nami do transakcji. Rynek najmu w Polsce jest jeszcze w powijakach. Obie strony bardzo często zachowują się mało profesjonalnie. Od Ciebie jako wynajmującego zależy kreowanie dobrych praktyk na rynku.

4 przesłanki sukcesu:

1. Rozmowa

2. Modelowy Klient

3. Umowa najmu

4. Kaucja

W finansach nie ma dróg na skróty!!

pawelmika.pl